第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法

1、第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法一、教學(xué)目的通過(guò)本章教學(xué)，使學(xué)生理解三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的原理，掌握市場(chǎng)法、收益法、成本法的具體應(yīng)用技能，為以后各章的學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。二、教學(xué)要求通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求在理解三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的原理的基礎(chǔ)上，了解明確三種基本方法的區(qū)別與選擇原理，掌握市場(chǎng)法、收益法、成本法的具體應(yīng)用方法。三、重點(diǎn)、難點(diǎn)重點(diǎn)：掌握市場(chǎng)法、收益法、成本法基本原理與應(yīng)用難點(diǎn)：評(píng)估方法的區(qū)別與選擇原理資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估工作的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。資產(chǎn)評(píng)估方法與其他學(xué)科的技術(shù)方法既有聯(lián)系，又有區(qū)別。區(qū)別就在于資產(chǎn)評(píng)估將

2、其他學(xué)科的技術(shù)方法按照資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)作的內(nèi)在要求，用資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路加以重組，從而構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估方法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評(píng)估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為三種基本類型，即市場(chǎng)法、收益法和成本法。第一節(jié)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析，以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。一、市場(chǎng)比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論:由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過(guò)替代原則來(lái)為被估資產(chǎn)定價(jià)。（二）評(píng)估思路（三）市場(chǎng)法的應(yīng)用前提1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)(公開(kāi)市場(chǎng)）公開(kāi)市場(chǎng)是一個(gè)

3、充分的市場(chǎng)，市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者，他們之間進(jìn)行平等交易，這就排除了個(gè)別交易的偶然性，市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情。2、資產(chǎn)及其交易的可比性（參照物）公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）；(2)參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性（包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等）；(3)參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)，同

4、時(shí)，時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）選擇參照物1、成交價(jià)必須真實(shí)。2、至少三個(gè)交易案例。3、與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同）。4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。5、盡可能選擇近期成交的交易案例。(二）選擇比較因素1、影響資產(chǎn)價(jià)值的共同因素2、影響資產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別因素（三)指標(biāo)對(duì)比、量化差異(四)調(diào)整差異在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異(五)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1資產(chǎn)的功能。在資產(chǎn)評(píng)估中強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的使用價(jià)值或功能，并不是從純粹抽象意義上去講，而是從資產(chǎn)的功能并結(jié)合社會(huì)需求，從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用

5、的角度來(lái)考慮。就是說(shuō)，在社會(huì)需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，其價(jià)值越高，反之亦然。2資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3市場(chǎng)條件。主要是要考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。在一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格偏低。市場(chǎng)條件上的差異對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響應(yīng)引起評(píng)估人員足夠的關(guān)注。4交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。交易批量不同，交易對(duì)象的價(jià)格就可能不同。交易動(dòng)機(jī)也對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格有影響。在不同時(shí)間交易，資產(chǎn)的交易價(jià)格也會(huì)有差別。三、市場(chǎng)比較法的具體操作

6、方法(一)直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：適用范圍：參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。1、功能價(jià)值法（比較功能）該法以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算被估對(duì)象價(jià)值的方法。計(jì)算公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格×（被估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）案例2被估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，被估時(shí)點(diǎn)參照物的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，則被估資產(chǎn)的價(jià)值為：10×90÷1

7、207.5（萬(wàn)元）2、價(jià)格指數(shù)法（比較價(jià)格變化）該法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與被估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。具體公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。案例3與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5，則：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10×(15)105(萬(wàn)元)3成新率價(jià)格法（比較新舊程度）成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。計(jì)算公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成

8、交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率)其中：資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限÷(資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限) 此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。4市價(jià)折扣法（比較市場(chǎng)條件）市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。數(shù)學(xué)表達(dá)式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。案例4評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的資產(chǎn)的正

9、常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，評(píng)估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10×(1-40)6(萬(wàn)元)5成本市價(jià)法（比較成本因素）成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。計(jì)算公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本÷參照物現(xiàn)行合理成本)案例5評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為150，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬(wàn)元，則其市價(jià)接近于30萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值20×15030(萬(wàn)元)6市盈率乘數(shù)法（比較收益額）市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率

10、作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。數(shù)學(xué)表達(dá)式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率案例6某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：評(píng)估價(jià)值=1000×2020000(萬(wàn)元)評(píng)價(jià)：直接比較法直觀簡(jiǎn)捷，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。因面，直接比較法的使用也相對(duì)受到一定制約(二)類比調(diào)整法類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣，只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，

11、在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。交易案例A的調(diào)整值參照物A的成交價(jià)×時(shí)間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×評(píng)價(jià)：類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。市場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。計(jì)算公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值十時(shí)間差異值十交易情況差異值或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)&

12、#215;功能差異修正系數(shù)××時(shí)間差異修正系數(shù)案例1估價(jià)對(duì)象概況：待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。評(píng)估要求：評(píng)估該地塊2003年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。評(píng)估過(guò)程：(1)選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。(2)搜集有關(guān)的評(píng)估資料。搜集待估土地資料。(略)搜集交易實(shí)例資料。(3)進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買賣，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買賣價(jià)格偏低2；交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0；交易實(shí)例B：2；交易實(shí)例C：3；交易實(shí)例

13、D：0。(4)進(jìn)行交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：交易實(shí)例A：6；交易實(shí)例B：7；交易實(shí)例C：12；交易實(shí)例D：10。 (5)進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A和D與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正情況。假定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則交易實(shí)例B為88，交易實(shí)例C為108。（6）進(jìn)行個(gè)別因素修正經(jīng)過(guò)比較，待估地塊面積較大便于利用，且外部環(huán)境較好，其價(jià)格比其他交易實(shí)例高2。土地使用年限修正。交易實(shí)例B、D與待估地塊相同，無(wú)需修正。假定折現(xiàn)率為8，則交易實(shí)例A、C的調(diào)整系數(shù)如下：年限修正系數(shù)=

14、1-1/（1+8%）30÷1-1/（1+8%）35 =（1-0.0994）÷（1-0.0676）=0.9006÷0.9324=0.9659（7）計(jì)算待估土地的價(jià)格交易實(shí)例A修正后單價(jià)：870×××××0.9659=909(元/平方米)交易實(shí)例B修正后單價(jià)：820××××=1038(元/平方米)交易實(shí)例C修正后單價(jià)：855×××××0.9659=901(元/平方米)交易實(shí)例D修正后單價(jià)：840×××

15、×=942(元/平方米)簡(jiǎn)單平均后的待估土地價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)為：（9091038901942）÷4948(元/平方米)土地總價(jià)為：600×948568800（元）在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)都可以作為交易對(duì)象進(jìn)入市場(chǎng)流通，不論是單項(xiàng)資產(chǎn)或是整體資產(chǎn)的交易實(shí)例都可以為運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估提供可資參照的評(píng)估依據(jù)和資料。四、清算問(wèn)題v 清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格(一）清算價(jià)格的確定方法1、市價(jià)折扣法清算價(jià)格公允市價(jià)×折扣率2、模擬拍賣法（意向詢價(jià)法）五、評(píng)價(jià)1、最具客觀性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法2、該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件：（1）對(duì)市場(chǎng)成熟度的

16、需求；（2）對(duì)被估對(duì)象的要求。第二節(jié)收益法收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。即依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值。一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)v 效用價(jià)值論：資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來(lái)的收益。（二）收益法的評(píng)估思路預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法的基本前提1、被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；2、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；3、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。 二、收益法的基本程序及基本參數(shù)（一）基本程序如下：1.搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)

17、期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或本金化率；4.用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評(píng)估結(jié)果。（二）基本參數(shù)運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估涉及到許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個(gè)，它們是收益額、折現(xiàn)率和獲利期限1、收益額指資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額，企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量，房地產(chǎn)則通常表現(xiàn)為純收益等。特點(diǎn)：資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。2、折現(xiàn)率折現(xiàn)率的本質(zhì)是一種投資報(bào)酬率，它是由無(wú)風(fēng)

18、險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的，習(xí)慣上人們把將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為本金化率。3、收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。三、收益法的基本計(jì)算公式（一）每年收益相同1、收益年期有限P=A/r1- 2、收益年期無(wú)限P=A/r（二）每年收益不同1、分段計(jì)算（1）收益年期有限（2）收益年期無(wú)限前期（設(shè)n=5）后期分段法圖解選擇前期期限的基本原則：（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能

19、長(zhǎng)，但也不宜過(guò)長(zhǎng)。 3、穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法：1）求年金2）按年金公式外推 2、年金化法思路：將前m年的總收益的現(xiàn)值換算為年金形式，再推算n年的年金。案例某資產(chǎn)未來(lái)五年的收益及折現(xiàn)系數(shù)如下，求持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下該資產(chǎn)的價(jià)值:年金 = 1,651萬(wàn)÷4.2124 = 392萬(wàn)資產(chǎn)評(píng)估值 = 392萬(wàn)÷6% =6533萬(wàn)四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。第三節(jié)成本法成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資

20、產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路：評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)貶損基本公式為：資產(chǎn)評(píng)估值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×綜合成新率二、成本法的基本前提1、被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。3、形成

21、資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。三、成本法的基本要素(一)重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。包括復(fù)原重置成本和更新重置成本。1復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。2更新重置成本是指采用新型材料，先進(jìn)建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。注意：有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。(二)實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資

22、產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常采用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值÷資產(chǎn)重置成本(三)功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本的超支額，及其原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。(四)經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。四、成本法中各項(xiàng)要素的具體評(píng)估方法(一)重置成本的估算方法1重置核算法重置核算法亦稱細(xì)

23、節(jié)分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本，包括購(gòu)買型和自建型。購(gòu)買型是以購(gòu)買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程，資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成。自建型是以自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開(kāi)發(fā)者的合理收益：其一，重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，應(yīng)該包括資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和制造商的合理收益；其二，資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格，一般情

24、況下，價(jià)格都應(yīng)該含有開(kāi)發(fā)者或制造者合理收益部分。資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。案例1 重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本08元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：v 直接成本=500001000十800=51800(元)其中：買價(jià)：50000元v 運(yùn)雜費(fèi)：1000元v 安裝成本：800元其中：原材料：300元人工：500元v 間接成本(安裝成本)：400元v 重置成本合計(jì)：52200元。采用核算法的前提是能夠獲得處于全新?tīng)?/p>

25、態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。2價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價(jià)值)調(diào)整為重置成本的一種方法。其計(jì)算公式為：重置成本資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格變動(dòng)指數(shù)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；綜合物價(jià)變動(dòng)指數(shù)、分類物價(jià)變動(dòng)指數(shù)、個(gè)別物價(jià)變動(dòng)指數(shù)案例2某被估資產(chǎn)購(gòu)建于2001年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95，評(píng)估時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160，則：被估資產(chǎn)重置成本=50000×(160÷95)×100=84210(元)又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為2000

26、00元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為1993年為11.7，1994年為17，1995年為305，1996年為69，1997年為48，則有：被估資產(chǎn)重置成本：200000×(111.7)(117)(130.5)(16.9)(14.8)× 100200000×191382000(元)價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別：(1)價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。(2)價(jià)格指數(shù)法建立在

27、不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。3功能價(jià)值法功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本參照物重置成本×（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）案例3某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=50000×4000/5000 40000(元)注意：這種方法運(yùn)用

28、的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系可用下列公式表示：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)重置成本×（被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)產(chǎn)量）x注：該方法計(jì)算的一般是更新重置成本公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在04-1之間，如加工工業(yè)一般為07，房地產(chǎn)行業(yè)一般為09。我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用。公式中參照物一般可選擇同類資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。5、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采

29、用此方法。計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。被評(píng)估資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K 案例4評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬(wàn)元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。則：K30÷20=1.5該類通用設(shè)備重置成本=500×1.5=750(萬(wàn)元)(二)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的估測(cè)一般可以選擇以下幾種方法估測(cè)：1觀測(cè)法（成新率法）

30、由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理，大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值重置成本×(1實(shí)體性成新率)式中，實(shí)體性成新率=1實(shí)體性貶值率2使用年限法使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率(程度)，進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。其表達(dá)式為：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值（重置成本預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限×實(shí)

31、際已使用年限公式中：（1）預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，若殘值數(shù)額較小可以不計(jì)。（2）總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。總使用年限實(shí)際已使用年限尚可使用年限實(shí)際使用年限名義使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。名義已使用年限可通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在實(shí)際使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整資產(chǎn)利用率計(jì)算：資產(chǎn)利用率截止評(píng)估日累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評(píng)估日累計(jì)法定利用時(shí)間×100（1）

32、當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)。（2）當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；（3）當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。案例5某資產(chǎn)1995年2月購(gòu)進(jìn)，2005年2月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率10×360×7.5(10×360×8)×10093.75由此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。尚可使用年限是

33、根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。(三)資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。1、根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。（超額運(yùn)營(yíng)成本）2、重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。（超額投資成本）功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：1、確定超額運(yùn)營(yíng)成本（1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼?/p>

34、現(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計(jì)算公式為：被估資產(chǎn)的功能性貶值（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）案例6 某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表：v 新老技術(shù)設(shè)備的對(duì)比，除生產(chǎn)效率影響工資成本超額支出外，還可對(duì)原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，計(jì)算其功能性貶值。2、估算超額投資成本計(jì)算公式為：功能性貶值復(fù)原重置成本-更新重置成本(四)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。強(qiáng)調(diào)

35、：由外部原因引起當(dāng)有確實(shí)證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值，可參考下面方法估測(cè)其經(jīng)濟(jì)性貶值率或經(jīng)濟(jì)性貶值額經(jīng)濟(jì)性貶值率1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x×100式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0607之間。經(jīng)濟(jì)性貶值額資產(chǎn)年收益損失額×(1所得稅率) ×(P/A,r,n) 案例7某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在未來(lái)可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)，功能價(jià)值指數(shù)取06。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值宰大約在以下水平上：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(14000÷20000)0.6×100=1-0.81 ×100=19以上例，假定每年減少6000臺(tái)產(chǎn)量，每臺(tái)產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10，所得稅率為33。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：經(jīng)濟(jì)性貶值額=(6000×100)×(1-33)×2.48(P/A,10%,3)=402000×2.4869