房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例

1、房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例（一）收入部分 （一）營(yíng)業(yè)稅申報(bào)表與賬簿不符。 （二）收取的購(gòu)房定金未申報(bào)納稅。 （三）部分代收款項(xiàng)未申報(bào)納稅。 （四）C項(xiàng)目以房抵工程款未按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅 （五）以商品房抵頂銀行貸款。 （六）收取的會(huì)所租金掛往來(lái)，未申報(bào)納稅。 （七）利用裝修分解銷售收入 （八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入問題（二）成本、費(fèi)用問題 （九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間取得發(fā)票的稅務(wù)處理 （十）混淆項(xiàng)目，加大先期開發(fā)成本 （十一）會(huì)所開發(fā)成本計(jì)入產(chǎn)品稅前扣除 （十二）銷售退回不沖回銷售成本 （十三）資本弱化未調(diào)整利息 （十四）向集團(tuán)公司多支付統(tǒng)借統(tǒng)還利息扣除問題 （十五）土地評(píng)估增值虛增

2、開發(fā)成本（三）股權(quán)問題 （十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個(gè)人所得稅 （十七）股東借款年末未歸還未扣繳個(gè)人所得稅 （十八）收到個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)未申報(bào)所得稅 （十九）對(duì)外促銷禮品的個(gè)人所得稅問題 （二十）以房屋對(duì)外投資未視同銷售繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅 （二十一）轉(zhuǎn)讓股權(quán)損益調(diào)整未納稅調(diào)增 （二十二）自然人轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，未按照公允價(jià)格繳納個(gè)人所得稅 （二十三）自然人股東以10%股權(quán)增資集團(tuán)公司，少交個(gè)人所得稅問題（四）其他問題 （二十四）免租辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅計(jì)入地價(jià)問題 （二十五）土地使用稅繳納時(shí)間延遲問題 （二十六）城市建設(shè)配套費(fèi)的契稅問題 一、基本情況一、基本情況 2011 2

3、011年年8 8月，根據(jù)群眾舉報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)月，根據(jù)群眾舉報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱甲公司）對(duì)甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱甲公司）20082008年至年至20102010年的納稅情況進(jìn)行了檢查。甲公司成年的納稅情況進(jìn)行了檢查。甲公司成立于立于19981998年，是民營(yíng)企業(yè)，年，是民營(yíng)企業(yè)，成立時(shí)，成立時(shí)，某某集團(tuán)公集團(tuán)公司司持股持股80%80%，集團(tuán)公司法定代表集團(tuán)公司法定代表人個(gè)人持股人個(gè)人持股20%20%，為集團(tuán)公司成員企業(yè)。為集團(tuán)公司成員企業(yè)。注冊(cè)資金注冊(cè)資金5 5億元，主要億元，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。成立以來(lái)，該公司先從事房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。成立以來(lái)，該公司先后開發(fā)了后開發(fā)

4、了A A、B B、C C、D D四個(gè)大型住宅小區(qū)，四個(gè)大型住宅小區(qū)，前三前三項(xiàng)目項(xiàng)目已經(jīng)已經(jīng)完工完工，D D項(xiàng)目尚未完工。項(xiàng)目尚未完工。持股架構(gòu)持股架構(gòu)集團(tuán)公司集團(tuán)公司張先生張先生（集團(tuán)公司法定代表人）持股80%房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司持股80%持股20% 甲公司企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收。甲公司企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收。對(duì)未完工產(chǎn)品采取預(yù)售方式銷售的按對(duì)未完工產(chǎn)品采取預(yù)售方式銷售的按15%15%的的毛利率按季計(jì)算出當(dāng)期毛利額毛利率按季計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)?shù)钠陂g費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額期應(yīng)納稅所得額繳納繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅。

5、二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理 （一）申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致。 該公司所開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目分別在三個(gè)區(qū)，營(yíng)業(yè)稅每月分別向三個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)和繳納。該公司取得的銷售或預(yù)售收入全部先通過“預(yù)收賬款”科目歸集，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 檢查人員通過電子表格，將甲公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對(duì) ，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2010年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬(wàn)元?！咎幚頉Q定】 檢查人員在對(duì)少申報(bào)計(jì)稅

6、收入問題的定性上出現(xiàn)了不同的看法：有人認(rèn)為該公司營(yíng)業(yè)稅實(shí)際申報(bào)應(yīng)稅收入與賬面所載應(yīng)稅收入不符，其行為屬“虛假申報(bào)”，因此應(yīng)定性為偷稅；有人認(rèn)為定性“偷稅”證據(jù)還不充分、企業(yè)的主觀方面難以確定等。 針對(duì)以上兩種觀點(diǎn)，檢查人員會(huì)同審理人員會(huì)進(jìn)行了認(rèn)真的研究和分析，最終對(duì)該公司的違法行為定性為“應(yīng)繳未繳”。主要理由是： 該公司不存在中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第63條規(guī)定所列舉的偷稅手段，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入均在賬面上反映，沒有“不列、少列收入”行為；違法原因如前分析主要是因?yàn)閮?nèi)部管理混亂、對(duì)政策理解有偏差等原因所致，因此該公司偷稅的主觀故意不足。 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，追繳甲公司少申報(bào)計(jì)稅收入的營(yíng)業(yè)

7、稅及附加，并按征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定加收滯納金；同時(shí)，對(duì)2010年少申報(bào)的未完工收入根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文的規(guī)定按15%的毛利率補(bǔ)預(yù)征2010年企業(yè)所得稅。 （二）收取的購(gòu)房定金未申報(bào)納稅 甲公司取得售房收入的賬務(wù)處理方式如下： （1）收到購(gòu)房定金： 借：現(xiàn)金（銀行存款） 貸：其他應(yīng)付款定金 （2）簽訂合同并收到首付款： 借：現(xiàn)金（銀行存款） 其他應(yīng)付款定金 貸：預(yù)收賬款房款 經(jīng)查實(shí)，甲公司只就計(jì)入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入掛在“其他應(yīng)付款定金”科目貸方，未申報(bào)納稅。至2010年12月，該公司 “其他應(yīng)付款定金”科目貸方余額28,

8、000,000元未申報(bào)納稅。 【處理決定】 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例一、二、四、五、九條及其實(shí)施細(xì)則第二十八條的規(guī)定、國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件規(guī)定，該公司應(yīng)就尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的售房定金收入28,000,000元補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款；思考1：定金是否繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅？思考2：訂金是否繳納營(yíng)業(yè)稅？ （三）部分代收款項(xiàng)未申報(bào)納稅 經(jīng)查甲公司經(jīng)查甲公司“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”賬戶，該公司賬戶，該公司2009至至2010年在銷售商品房時(shí)向客戶收取住房專項(xiàng)維修基金、年在銷售商品房時(shí)向客戶收取住房專項(xiàng)維修基金、管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等管道燃?xì)獬跹b費(fèi)

9、、有線電視初裝費(fèi)等2200萬(wàn)元，未按稅萬(wàn)元，未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。法規(guī)定申報(bào)納稅。 其中專項(xiàng)維修基金其中專項(xiàng)維修基金700萬(wàn)元符合國(guó)稅發(fā)萬(wàn)元符合國(guó)稅發(fā)200469號(hào)文號(hào)文件規(guī)定，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其余件規(guī)定，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其余1500萬(wàn)元未按稅法規(guī)定申萬(wàn)元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。報(bào)納稅。 【處理決定】 1、根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一條、第二條、根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一條、第二條、四條及中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條的四條及中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條的規(guī)定，追繳該公司代收款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅及附加，并加收滯納金。規(guī)定，追繳該公司代收款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅及附加，并加收滯

10、納金。 2、 因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，此號(hào)文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 3、 根據(jù)財(cái)稅字根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號(hào)文件及國(guó)稅發(fā)號(hào)文件及國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件號(hào)文件第第28條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。 思考：思考：如何避免這種情況發(fā)生？ （四）C項(xiàng)目以房抵工程款未按稅法規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 在核對(duì)售樓部數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)C項(xiàng)目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。 經(jīng)詢問，企業(yè)財(cái)務(wù)人

11、員解釋說(shuō)造成兩個(gè)部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是這15套住房已于2009年8月用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。這1套房目前已被施工單位用于職工宿舍。財(cái)人員提供了甲公司與施工單位簽訂的抵債協(xié)議，用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價(jià)2000萬(wàn)元。 【處理決定】 因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)中因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一、二、四、五、九華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一、二、四、五、九條及其實(shí)施細(xì)則第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷條及其實(shí)施細(xì)則第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷售行為營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金；

12、按照售行為營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金；按照協(xié)議售價(jià)協(xié)議售價(jià)2000萬(wàn)元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并萬(wàn)元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金。加收滯納金。 對(duì)上述補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以對(duì)上述補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的的罰款。罰款。 （五）以商品房抵頂銀行貸款（五）以商品房抵頂銀行貸款 檢查人員在B花園現(xiàn)場(chǎng)了解房屋入住情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和“銀行存款”明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有

13、該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來(lái)。 檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)： 在“長(zhǎng)期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無(wú)還款記錄的情況下，該公司2009年第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬(wàn)元。面對(duì)檢查人員發(fā)現(xiàn)的這一情況，企業(yè)財(cái)務(wù)人員難以自圓其說(shuō)，只好承認(rèn)了以房抵頂銀行貸款的事實(shí)，并提供了與某銀行簽訂的以商品房抵頂銀行貸款合同。 經(jīng)核實(shí)，甲公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何經(jīng)核實(shí)，甲公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入賬務(wù)

14、處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬(wàn)元。萬(wàn)元。【處理決定】【處理決定】 因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)中因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一、二、四、五、九條華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一、二、四、五、九條及其實(shí)施細(xì)則第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷售行及其實(shí)施細(xì)則第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷售行為營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金。為營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金。 同時(shí)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。同時(shí)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 對(duì)企業(yè)以上行為，定性為偷稅處理。對(duì)企業(yè)以上行為，定性為偷稅處理。 （六）收取的會(huì)所租金掛往來(lái)，未申報(bào)納稅 甲公司A項(xiàng)目的會(huì)所，2008年10月起出

15、租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某餐飲娛樂公司從事經(jīng)營(yíng)，雙方協(xié)議從2009年1月起計(jì)算租金，每月20萬(wàn)元。至2010年12月共720萬(wàn)元。甲公司以租金收入抵頂其在某餐飲娛樂公司的消費(fèi)，進(jìn)行以下賬務(wù)處理： 每月確認(rèn)租金收入時(shí)： 借：應(yīng)收賬款某娛樂公司 貸：內(nèi)部往來(lái)某娛樂公司 在某餐飲娛樂公司發(fā)生消費(fèi)時(shí)： 借：內(nèi)部往來(lái)某娛樂公司 貸：應(yīng)收賬款 通過兩個(gè)往來(lái)科目對(duì)沖，甲公司隱匿了租金收入，餐飲公司隱匿了營(yíng)業(yè)收入。 【處理決定】 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例一、二、四、五、九條及國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）規(guī)定，追繳甲公司取得出租收入營(yíng)業(yè)稅及附加，出租收入扣除稅金后補(bǔ)繳

16、企業(yè)所得稅，補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅從滯納之日起加收滯納金并處以0.5倍罰款。 并且要補(bǔ)繳房產(chǎn)稅。 思考：取得營(yíng)業(yè)收入雙方相互抵頂少繳稅款的現(xiàn)象，應(yīng)該引起注意。類似的。 （七）利用裝修分解銷售收入 D花園是甲公司近年開發(fā)的新項(xiàng)目，第一期已基本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。檢查人員通過計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購(gòu)并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會(huì)大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？ 經(jīng)到D花園現(xiàn)場(chǎng)了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。

17、檢查人員重點(diǎn)對(duì)D項(xiàng)目精裝修部分進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購(gòu)買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2010年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬(wàn)元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅1400萬(wàn)元，取得裝修預(yù)收款4800萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬(wàn)元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅240萬(wàn)元 對(duì)于該公司D項(xiàng)目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對(duì)這一問題進(jìn)行了仔細(xì)地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎

18、應(yīng)該分別征稅。 但是，在仔細(xì)查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購(gòu)買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。因此裝修收入應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉膬r(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！咎幚頉Q定】 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函199853號(hào)的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售

19、房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為的一個(gè)組成部分，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。 同時(shí)，同時(shí)根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補(bǔ)征2010年企業(yè)所得稅 。 （八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入。 檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2010年收到政府返還的土地出讓金2000萬(wàn)元，企業(yè)計(jì)入其他應(yīng)付款科目。 借：銀行存款 2000萬(wàn) 貸：其他應(yīng)付款 2000萬(wàn) 檢查人員分為兩派意見：一派認(rèn)為企業(yè)只要沖減該項(xiàng)目的土地成本即可，這樣未來(lái)企業(yè)所得稅和土地增值稅的成本均減少，而無(wú)需作為收入直接繳納企業(yè)所得

20、稅。另一派認(rèn)為，2000萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)直接繳納企業(yè)所得稅，而在土地增值稅清算時(shí)，沖減2000萬(wàn)元成本?！咎幚頉Q定】 本案中，按照第二種意見，要求企業(yè)作為補(bǔ)貼收入直接調(diào)增應(yīng)納稅所得額2000萬(wàn)元，在未來(lái)土地增值稅清算時(shí)，調(diào)整減少土地成本2000萬(wàn)元。 雖然不盡合理，但卻是目前稅務(wù)機(jī)關(guān)的普遍做法。 聯(lián)系：財(cái)稅201170號(hào)文件。 （九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間已經(jīng)取得發(fā)票的處理。 檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2008年完工并全部售出的B項(xiàng)目，完工年度有2000萬(wàn)元白條列入開發(fā)成本，但是2011年檢查期間企業(yè)取得了發(fā)票。 企業(yè)認(rèn)為：已經(jīng)取得了發(fā)票，因此對(duì)2008年的應(yīng)納稅所得額無(wú)需進(jìn)行調(diào)整。 檢查人員認(rèn)為：根據(jù)國(guó)

21、稅發(fā)200931號(hào)文件第34條的規(guī)定，企業(yè)2008年沒有取得發(fā)票，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳稅款，而2011年取得了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在2012年15月匯算清繳期間，計(jì)入2011年的扣除項(xiàng)目。 【處理決定】 1、根據(jù)總局2012年第15號(hào)公告，企業(yè)可以追溯調(diào)整到2010年扣除，無(wú)需補(bǔ)稅。 2、繳納2008年到2011年3年時(shí)間的滯納金。 （十）混淆項(xiàng)目，加大先期開發(fā)成本 項(xiàng)目工程分二期進(jìn)行，第一期已完工并基本銷售完項(xiàng)目工程分二期進(jìn)行，第一期已完工并基本銷售完畢，第二期正在預(yù)售。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目土地出讓金畢，第二期正在預(yù)售。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目土地出讓金在項(xiàng)目開發(fā)初期全部繳清，企業(yè)全部一在項(xiàng)目開發(fā)初期全部繳清，企業(yè)

22、全部一次次性計(jì)入性計(jì)入“開發(fā)成開發(fā)成本本D項(xiàng)目項(xiàng)目一期一期”在并已在稅前扣除，在并已在稅前扣除，并未將已經(jīng)支付并未將已經(jīng)支付的土地出讓金在一期和二期之間進(jìn)行分配。的土地出讓金在一期和二期之間進(jìn)行分配。 【處理決定】 根據(jù)根據(jù)國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件規(guī)定號(hào)文件規(guī)定，調(diào)整調(diào)整應(yīng)由應(yīng)由D項(xiàng)目二項(xiàng)目二期分?jǐn)偟耐恋爻杀?，期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆⒉⒀a(bǔ)繳企業(yè)所得稅補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。 思考：思考：類似的，公共配套設(shè)施未按照規(guī)定分配的違法情形更多。 （十一）會(huì)所開發(fā)成本計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本稅前扣除 A項(xiàng)目會(huì)所在完工后于2011年6月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會(huì)所在2010年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從

23、事娛樂業(yè)經(jīng)營(yíng)。 在A項(xiàng)目開發(fā)施工過程中，甲公司將會(huì)所成本在“開發(fā)成本”科目下設(shè)置子科目進(jìn)行單獨(dú)核算，在A項(xiàng)目完工后，該公司將包括會(huì)所成本在類的“開發(fā)成本項(xiàng)目”賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本A項(xiàng)目”后又分別在2010年、2011年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售成本”，在稅前扣除。 2011年6月辦理房產(chǎn)證后，A公司既未將會(huì)所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應(yīng)的成本從銷售成本中轉(zhuǎn)回。 【處理決定】【處理決定】 根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第17條的規(guī)定，甲公司將經(jīng)營(yíng)性的會(huì)所成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，將會(huì)所成本結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。 思考：31號(hào)文件第17、18、33條的規(guī)定及其解

24、析。 （十二）銷售退回不沖回銷售成本 在對(duì)預(yù)售收入進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)2009年12月項(xiàng)目有筆紅字沖回業(yè)務(wù)，經(jīng)核實(shí)是銷售退回業(yè)務(wù)。在對(duì)項(xiàng)目銷售成本進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務(wù)，對(duì)照銷售臺(tái)賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的面積比銷售臺(tái)賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實(shí)，12月發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務(wù)只進(jìn)行了銷售收入沖減，未進(jìn)行銷售成本沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售成本，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 【處理決定】 根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，追繳多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以0.5倍罰款。 這樣的錯(cuò)誤，不應(yīng)該啊！ （十三）資本弱化未調(diào)整利息。 檢查人員在檢查“其他應(yīng)付款”科目時(shí)發(fā)現(xiàn)

25、，甲公司2010年1月1日向母公司借款20億元用于支付土地出讓金，年利率10%，全年共支付利息2億元，并且計(jì)入了開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用。甲公司全年平均所有者權(quán)益為9億元。經(jīng)過調(diào)查，其母公司2010年虧損3000萬(wàn)元，甲公司當(dāng)年盈利5000萬(wàn)元。 【處理決定】 關(guān)聯(lián)債資比例=20億元/9億元=2.22 不得扣除的利息=2億元*（1-2/2.22）=2000萬(wàn)元 根據(jù)財(cái)稅2008121號(hào)文件及國(guó)稅發(fā)20092號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)超過所有者權(quán)益2倍部分借款利息不得在企業(yè)所得稅前扣除，因此企業(yè)應(yīng)該調(diào)減開發(fā)間接費(fèi)用2000萬(wàn)元（2億元*10%），且未來(lái)也不允許在企業(yè)所得稅前扣除。 （十四）多計(jì)利息費(fèi)用稅前扣除

26、（統(tǒng)借統(tǒng)還問題） 在檢查甲公司的貸款合同時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)有一份向其集團(tuán)公司的貸款協(xié)議。由集團(tuán)公司向銀行貸款后專項(xiàng)用于甲公司B項(xiàng)目的開發(fā)，歸還利息時(shí)，由集團(tuán)公司先行墊付，甲公司與集團(tuán)公司定期結(jié)算，但甲公司未取得發(fā)票。經(jīng)查有關(guān)憑證，集團(tuán)公司對(duì)該項(xiàng)利息向銀行支付1500萬(wàn)元，甲公司向集團(tuán)公司按照復(fù)利計(jì)算支付集團(tuán)公司貸款利息1888萬(wàn)元 ，利息在已售商品房面積和未售商品房面積之間進(jìn)行分配，其中有1260萬(wàn)元已在稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1260萬(wàn)； 【處理決定】 對(duì)不允許稅前扣除的貸款利息補(bǔ)征企業(yè)所得稅并加滯納金。 財(cái)稅2000007號(hào)文件，關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還問題。 （十五）土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本 （幾

27、種評(píng)估） 檢查人員在檢查“開發(fā)成本”科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，C項(xiàng)目的土地成本共2.5億元，但土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的地價(jià)款1.8億元，兩者相差了7000萬(wàn)元，這引起了檢查人員的懷疑。檢查人員對(duì)列支土地成本的記賬憑證逐一進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)2009年8月，甲公司進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，C項(xiàng)目用地評(píng)估值為2.5億元。 甲公司做如下賬務(wù)處理： 借：開發(fā)成本C項(xiàng)目土地成本 7000萬(wàn)元 貸：資本公積 7000萬(wàn)元 經(jīng)核實(shí)，土地評(píng)估增值部分進(jìn)入開發(fā)成本并已在稅前扣除金額為4000萬(wàn)元。 【處理決定】 根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第56條的規(guī)定，除另有規(guī)定外，企業(yè)資產(chǎn)按照歷史成本計(jì)價(jià)，甲公司通過評(píng)估增值的土地成本虛增產(chǎn)品成本在稅前扣除，追繳其

28、企業(yè)所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。 （十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個(gè)人所得稅 檢查人員在檢查“資本公積”科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，C項(xiàng)目用地評(píng)估值為7000萬(wàn)元，已經(jīng)轉(zhuǎn)增資本。甲公司做如下賬務(wù)處理： 借：資本公積 7000萬(wàn) 貸：實(shí)收資本集團(tuán)公司 5600萬(wàn)（80%） 實(shí)收資本張先生（集團(tuán)公司法人代表）1400萬(wàn)（20%部分） 【處理決定】 根據(jù)國(guó)稅函1997198號(hào)文件、國(guó)稅函1998289號(hào)文件的規(guī)定，甲公司資本公積轉(zhuǎn)增資本，其自然人股東應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅280萬(wàn)元，稅款由甲公司代扣代繳； 由于甲公司未代扣代繳，因此根據(jù)國(guó)稅發(fā)200347號(hào)文件責(zé)令其補(bǔ)扣補(bǔ)繳，并根據(jù)征管法第69條，給予50%的罰

29、款。 思考：“未分配利潤(rùn)、盈余公積、資本公積資本溢價(jià)”轉(zhuǎn)增資本是否一律對(duì)自然人股東征收個(gè)人所得稅？ （十七）股東借款超過1年，未代扣代繳個(gè)人所得稅。 檢查人員在檢查“其他應(yīng)收款”科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，甲公司2009年6月借給其自然人股東張先生1000萬(wàn)元，2010年11月借給股東張先生1000萬(wàn)元，截至到檢查期2011年8月，均未歸還。 根據(jù)財(cái)稅2003158號(hào)文件，股東借款年末仍未歸還的，應(yīng)當(dāng)視同分紅繳納個(gè)人所得稅，因此檢查人員認(rèn)為，兩筆借款在當(dāng)年年末均未歸還，企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅400萬(wàn)元。 企業(yè)認(rèn)為，第二筆借款借款期限尚未滿1年，因此不能僅僅根據(jù)字面意思，年末不歸還就繳納個(gè)人所得稅。因此只同意繳

30、納第一筆的個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)商議，采納了企業(yè)的意見。 【處理決定】 根據(jù)財(cái)稅2003158號(hào)文件規(guī)定該行為應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200347號(hào)文件責(zé)令其補(bǔ)扣補(bǔ)繳個(gè)人所得稅，并根據(jù)征管法第69條，給予50%的罰款。 思考：公司股權(quán)架構(gòu)的設(shè)計(jì)（直接持股模式和間接持股模式）。 （十八）收到個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)未繳納企業(yè)所得稅。 檢查人員在檢查“其他應(yīng)付款”科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，甲公司2008年到2010年，共收到地稅局支付的代扣代繳個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)50萬(wàn)元，企業(yè)做賬： 借：銀行存款50萬(wàn)元 貸：其他應(yīng)付款50萬(wàn)元 用于購(gòu)買辦公用品支付時(shí)，企業(yè)做賬： 借：其他應(yīng)付款50萬(wàn)元 貸：銀行存款50萬(wàn)元 【處理

31、決定】 企業(yè)收到手續(xù)費(fèi)，屬于勞務(wù)收入，應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，因此應(yīng)當(dāng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額50萬(wàn)元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅； 企業(yè)應(yīng)當(dāng)將勞務(wù)收入計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加，繳納營(yíng)業(yè)稅（存在爭(zhēng)議）。 （十九）對(duì)外促銷禮品的個(gè)人所得稅問題。 檢查人員檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，2010年企業(yè)促銷時(shí)，發(fā)放禮品40萬(wàn)元，企業(yè)記賬： 借：庫(kù)存商品禮品40萬(wàn)元 貸：銀行存款40萬(wàn)元 借：銷售費(fèi)用促銷禮品費(fèi) 40萬(wàn)元 貸：庫(kù)存商品促銷禮品40萬(wàn)元 【處理決定】 根據(jù)財(cái)稅201150號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照“其他所得”代扣代繳個(gè)人所得稅=40/（1-20%）*20%=10（萬(wàn)元）。（三要三不要） （二十）以房屋對(duì)外投資未視同銷售繳納企業(yè)所得稅、土地

32、增值稅。 檢查人員發(fā)現(xiàn)，2008年甲公司以5000萬(wàn)元的房屋，乙公司出資1億元共同成立了聯(lián)營(yíng)企業(yè)M公司，各占50%的股份。甲公司做賬如下： 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 5000萬(wàn)元 貸：固定資產(chǎn)清理 5000萬(wàn)元 【處理決定】 根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件，甲公司以房屋對(duì)外投資，應(yīng)該按照公允價(jià)值視同銷售繳納企業(yè)所得稅；根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)文件，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納土地增值稅。 根據(jù)財(cái)稅2002191號(hào)文件，企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。 專題：對(duì)外投資的稅務(wù)處理。 （二十一）轉(zhuǎn)讓股權(quán)損益調(diào)整納稅問題。 檢查人員發(fā)現(xiàn)，2010年甲公司將其持有的M公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甲公司做賬如下，企業(yè)年終未做納稅調(diào)

33、整： 借：銀行存款 2億元 貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資成本 5000萬(wàn)元 損益調(diào)整 1億元 貸：投資收益 5000萬(wàn)元 【處理決定】 1、企業(yè)該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為1億元，因此調(diào)減應(yīng)納稅所得額5000萬(wàn)元； 2、根據(jù)國(guó)稅函201079號(hào)文件，損益調(diào)整部分不得在企業(yè)所得稅前扣除，因此應(yīng)調(diào)增1億元。 綜上，企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)增2010年應(yīng)納稅所得額5000萬(wàn)元。 （二十二）自然人轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，繳納個(gè)人所得稅問題。 檢查人員檢查企業(yè)2010年實(shí)收資本賬目時(shí)發(fā)現(xiàn)如下賬目：借：實(shí)收資本張先生 5000萬(wàn)元 貸：實(shí)收資本A公司5000萬(wàn)元 經(jīng)索取股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同發(fā)現(xiàn)，張先生將持有集團(tuán)公司10%的股份，以原投資成本5000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了同在該市的關(guān)聯(lián)企業(yè)A公司。該項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有產(chǎn)生收益。截至轉(zhuǎn)讓日，甲公司的所有者權(quán)益為10億元。 【處理決定】 根據(jù)國(guó)稅函2009285號(hào)文件 、國(guó)家稅務(wù)總局2010年27號(hào)公告，該項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值核定個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)，