房地產(chǎn)估價試題

1、1 按房地產(chǎn)的房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題及答案（一 ） 第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評估（ B ）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。 A.收益性 B.用途C.市場性D.地段 2.出租或營業(yè)型房地產(chǎn)的評估可以采用：（） A.比較法B.收益還原法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本評估法3 人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估；其評估對象為：（） A.已消失的房地產(chǎn)B.在建工程C.房地產(chǎn)的未來狀況D.房地產(chǎn)過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異狀況4.從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：（） A.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住B.商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)C.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè) D.商業(yè)、

2、居住、工業(yè)、辦公5.娛樂型房地產(chǎn)是按下列哪種方式劃分的：（） A.用途B.開發(fā)程度C.是否產(chǎn)生收益D.經(jīng)營使用方式6.某土地使用權(quán)的有限期為40 年，已使用20 年，新建的房屋的耐用年數(shù)為50 年，則房屋的所有權(quán)為：A.50 年 B.無限期C.20 年 D.40 年7 房地產(chǎn)交易很難采取樣品交易的方式，必須到實地觀察，房地產(chǎn)評估也要進行實地查勘，這是由房地產(chǎn)的（）決定的A.不可移動性B.相互影響性 C.數(shù)量有限性D.獨一無二性8.房地產(chǎn)的價值注重：（） A.實物 B.權(quán)益 C.區(qū)位D.實物、權(quán)益、區(qū)位9典權(quán)制度是中國特有的，下列闡述正確的為：（）A.支付等于買價的典價，即可獲得房地產(chǎn)的所有權(quán)，

3、B.支付典價后只能獲得房地產(chǎn)的使用權(quán) C.支付典價后房地產(chǎn)的使用者不付租金D.出 典 人 獲 得 典 價 后 即 失去 房 地 產(chǎn) 的 所 有 權(quán) 10 醫(yī) 院 、 學(xué) 校 是 屬 于 哪一 類 房 地 產(chǎn) （） A.商業(yè)B.辦公C.特殊用途D.綜合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地產(chǎn)價格1 .最能說明土地價格水平高低的價格是：（） A . 土地單價B.基準地價 C.樓面地價D.標定地價2.決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是（ ）的供求狀況。 A.本地區(qū)的房地產(chǎn)B.全國房地產(chǎn)C.全國本類房地產(chǎn)D 本地區(qū)本類房地產(chǎn)3一套建筑面積100 平方米、每平方

4、米建筑面積3000 元的住房，總價為 30 萬元， 其實際交易約定在一年后付清（假設(shè)折現(xiàn)率為5%）， 則： （）A 實際價格28.5萬元，名義價格 30萬元 B.實際價格29.28萬元，名義價格30 萬元 C.實際價格30萬元，名義價格不存在D.實際價格28.578萬元，名義價格30萬元 4采用比較法求得的價格通常稱為（）A. 路線價B. 比準價格C. 積算價格D. 收益價格5目前各地區(qū)的經(jīng)濟適用房所采用的價格,應(yīng)屬（）A.市場調(diào)節(jié)價B.政府指導(dǎo)價C.政府定價D.政府規(guī)定的最低限價6.在房地產(chǎn)銷售過程中，（）是買賣雙方討價還價的基礎(chǔ)，成交時要比此低。A.起價 B.標價 C.成交價 D.均價7.

5、下列價格闡述正確的是：（）A.市場價格抵押價值征用價值課稅價值 B.市場價格征用價值抵押價值課稅價值C.市場價格課稅價值征用價值抵押價值 D.市場價格征用價值課稅價值抵押價值8.投資價值評估時所采用的折現(xiàn)率為：（）A.根據(jù)市場現(xiàn)狀B.最低收益率 C.最高收益率D.社會一般收益率9.房地產(chǎn)開發(fā)商有時留著已建成的房地產(chǎn)不賣，待價而沽，是因為（）A.房地產(chǎn)供大于求B 房地產(chǎn)求大于供開發(fā)商對未來預(yù)期看好D 消費者對未來的預(yù)期看好10成本租金不包括下列項目中 : （）A. 貸 款 利 息B. 折 價 費C. 管 理 費D. 保 險費 1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C

6、,10D 第三章 房地產(chǎn)評估原則1 把行政劃撥的土地當做有償出讓的土地來評估，違背了房地產(chǎn)評估的（） 原則A 合法 B.公平 C.替代 D.最高最佳使用2在同一個評估機構(gòu)，在同一個城市，同一評估目的，同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差，這符合（）原則A.合法 B.公平 C.替代 D.最高最佳使用3 如果與評估對象有利害關(guān)系，評估人員應(yīng)當回避，這是遵循（）原則 A 合法 B 公平C 評估時點D 最高最佳使用4適合原理可以幫助我們確定房地產(chǎn)的（）A 最佳規(guī)模B 最佳集約度C 最佳用途D 最佳經(jīng)濟效益5當評估對象已做了某種使用時，且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減

7、去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則該評估前提應(yīng)為（）A.保持現(xiàn)狀 B.裝修改造 C.重新利用D.轉(zhuǎn)換用途6在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對評估結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核評估中，評估時點通常為（）A.現(xiàn)在 B.過去 C.未來 D.難以把握 7.在評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格時，通常認為（）A.評估時點為現(xiàn)在，評估對象為未來狀況B.評估時點為過去，評估對象為未來C.評估時點為未來，評估對象為未來D 評估時點為現(xiàn)在，評估對象為現(xiàn)在 8城市規(guī)劃規(guī)定某塊土地的用途可為商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)，根據(jù)最高最佳使用原則， 該土地的用途為：A.居住 B.工業(yè) C.商業(yè) D.辦公9均衡原理是指房地產(chǎn)內(nèi)部

8、構(gòu)成要素的組合是否均衡，它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的 （）A.最佳集約度和規(guī)模B.最佳用途和規(guī)模C.最佳集約度和用途D.最佳規(guī)模和用途 1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A 第四章 市場比較法 1 市場比較法的理論依據(jù)是（）A、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預(yù)期原理D、均衡原理2.在市場比較法中，建筑容積率修正屬于（）修正A、交易情況B、交易日期C、房地產(chǎn)狀況D、實物狀況3.市場比較法的適用條件是（）A、存在著發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場B、 在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易C、 存在著規(guī)范的房地產(chǎn)評估制度D、科學(xué)的房地產(chǎn)評估理論4.在比較法選取可比實例的數(shù)量

9、上，一般要求選?。ǎ〢、一個即可B、兩個也行C、三個 D、三個以上、十個以下 5.經(jīng)過交易情況修正后，可比實例的價格就變成了（） A、評估對象的價格B、交易時點的價格 C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格6.經(jīng)過交易日期修正后，可比實例的價格就變成了（）A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格7.經(jīng)過房地產(chǎn)狀況修正后，可比實例的價格就變成了（）A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格8房地產(chǎn)狀況修正中的直接比較修正評分辦法是以（）狀況為基準（通常設(shè)定100）的A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)

10、C、交易實例房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)9 房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法是以（） 狀況為基準（通常設(shè)定（ 100） 的A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、標準房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)10某城市房地產(chǎn)交易中，買、賣雙雙應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方2500 元 /平方米，應(yīng)交納的稅費均由賣方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）A、 2660 元 /平方米B、 2294 元 /平方米C、 2425 元 /平方米D、 2427 元 /平方米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D 第五章 . 成本法1 成本法中的“開發(fā)利潤”是指（

11、 ）A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商最終獲得的利潤C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤D、評估人員任意給定的利潤2投資利潤是按一定基數(shù)乘以相應(yīng)的平均利潤率來計算的，這里的“基數(shù)”是（）A、 土地取得成本+開發(fā)成本成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用B 、 土地取得成本+ 開發(fā)成本+管理費用C、土地取得D 、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3 “開發(fā)利潤”與“土A、 直接成本利潤率B 、 投資利潤率C 、地取得成本+開發(fā)成本”的比值稱為成本利潤率D 、銷售利潤率4.利用成本法所得到的評評估格稱為（）A、比準價格B、積算價格 C、收益價格D、實際上是成本5.重新購建價格是假設(shè)在（） 重新取得或重新開發(fā)、重新建造全

12、新狀態(tài)的評估對 象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和A、評估對象在建造時B、現(xiàn)在某一時刻 C、將來某一時刻D 、評估時點6 通常情況下，對于同一舊有建筑物重建價格與重置價格相比（） A、 前者較低B、前者較高C、兩者相等D 、兩者不可比7 .成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為（） A、自然壽命B、經(jīng)濟壽命C、實際經(jīng)過年數(shù)D、有效經(jīng)過年數(shù)8 .直線法中的殘值率是建筑物的凈殘值與其（）的比率 A、原始價格B、市場價格 C 、評評估格D 、重新購建價格9某住宅，在取得土地使用權(quán)（70 年）的當年開始建造，建造期2 年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（）A、 70 年

13、B、 62 年C、 60 年 D、68 年10某辦公樓建造期3 年，在建成10 年后改變了用途，同時補辦土地使用權(quán)出讓（年限50年） ，建筑物的經(jīng)濟壽命為45 年，則該建筑物的折舊年限是（） A、 35 年B 、 45年C、 48 年 D、 50年11 某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得土地使用權(quán)（40 年）的當年開始建造，建造期3 年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（） A、40年 B、60年C、 63 年 D 、 37 年12某辦公樓，在建成3 年后改變商業(yè)用房，同時補辦土地使用權(quán)出讓（年限40 年） ，建筑物的經(jīng)濟壽命為50 年， 則該建筑物的折舊年限是（） A、 40 年 B、 4

14、3年C、47 年D 、 50 年13經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)可分為（）A、 3 類 6 等B、 4 類 6 等C、 4 類 7 等D 、 5 類 7 等14房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，可分為（） A、3類 B、4類 C、5類D、6類15.根據(jù)房屋新舊程度判定標準，一般損壞房的成新度為（）A、六、五成B、五、四成C、五成 D、四成1.C2.B3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B 第六章 收益法1.從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是未來（）的現(xiàn)值之和。 A.潛在毛收入 B.有效毛收入C.凈收益

15、D.銷售收入2.收益法適用于（）房地產(chǎn)的評估。 A.學(xué)校 B.商業(yè) C. 公園D. 政府辦公樓3 .有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房地產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用（）。A.類似寫字樓的客觀收益B.該寫字樓的實際收益C.市場比較法D.無法估算4 .評估房地產(chǎn)價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會（）。A.越低 B.越高 C.不變 D.符合客觀實際 5.資本化率=（）+投資風(fēng)險等補償。A.平均利潤率B.經(jīng)濟增長率C.貸款利率D.安全利率6.剩余技術(shù)是依據(jù)（）價格。A. 土地收益求取土地B. 房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益單獨求取土地或建筑物7 .某宗房地產(chǎn)正常

16、情況下年總收益140 萬元，年總費用40 萬元，資本化率12%，出讓時的土 地 使 用 年 限 50 年 ， 現(xiàn) 已 使 用 了 5 年 ， 則 該 宗 房 地 產(chǎn) 的 現(xiàn) 時 總 價 為 （） 萬元。 A.833.33 B. 830.45C.828.25D.827.648 .某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7 成， 抵押貸款的年利率10%， 購買者自有資本要求的年收益率 12%, 則該類房地產(chǎn)的資本化率為（） % 。A.10.6 B.11.4C.11.2D.10.89 .某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50 萬元，建筑物價值200 萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為（）萬元

17、。A.417B.500C.460 D. 45010 . 采 用 市 場 提 取 法 求 取 資 本 化 率 時 ， 應(yīng) 至 少 選 取 （） 宗 以 上 的 類 似 房 地 產(chǎn) 案例。 A.2B.3 C.4 D.5 11. 有兩宗房地產(chǎn)，A 房地產(chǎn)使用年限40 年， 單價為 96元 /平方米； B 房地產(chǎn)使用年限70 年， 單價為 100 元 /平方米，資本化率為8%,則 A 單價與 B 單價的關(guān)系為 （ ） 。 A. A 單價高于B 單價B.A 單價低于B 單價 C.A 單價等于B 單價D.無法確定1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A9.C10.B11.A 第七章 假設(shè)開發(fā)法1

18、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）A、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預(yù)期原理 D、均衡原理2假設(shè)開發(fā)法中，正常情況下完成后的房地產(chǎn)價值是（）A、開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的價值B、在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的價值C、開發(fā)期間的某個時間的價值 D、房地產(chǎn)全部租售出去時的價值3.假設(shè)開發(fā)法中，使用傳統(tǒng)方法時下列項目一般不需要計算利息（）A、待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B、管理費用C、銷售稅費D、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費1.C2.A3.C第八章 長期趨勢法 1.直線趨勢法要求房地產(chǎn)的價格時間序列（）A、完全在一條直線上B、大致在一條直線上 C、呈某種波動式發(fā)展D、任何形式都可 2.直線趨勢法中的a、b是由（）決定的

19、A、房地產(chǎn)歷史價格資料B、房地產(chǎn)未來價格資料C、房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格資料D 、評估人員預(yù)測3平均增減量法要求房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量（）A、完全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某種規(guī)律 4.平均發(fā)展速度法要求房地產(chǎn)價格時間序列的逐期上升或下降的幅度（）A、完全相同B、大致相同 C、不必相同D、存在某種規(guī)律5.直線趨勢法公式Y(jié)=a + bX中，X表示（）A、價格 B、常數(shù) C、價格變動率D、時間1.82. A3.B4.B5.D 第九章 地價評估1.在路線價評估法中，（ ）只需深度價格修正率即可計算地價，不必進行其他修正。A. 一面臨街矩形地B.一面臨街三角形地C.一面臨街梯形地 D.兩面臨街矩形地2.路線價法評估的第三個步驟是（）。A.設(shè)定標準深度B.劃分路線價區(qū)段 C.選取標準宗地D.調(diào)查評估路線價3 .路線價法的特別適用于（）需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行的評估。A.土地收益測算B.土地課稅C. 土地經(jīng)濟評價D. 土地定級4 .某臨街深度100 英尺的矩形宗地，總價為100 萬元，根據(jù)四三二一法則，該宗地臨街前半部分的價格應(yīng)為（） 。A.50B.70C.30D.405