萬(wàn)科物業(yè)管理實(shí)施方案

1、1、萬(wàn)科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)管理方案202、萬(wàn)科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)接管進(jìn)駐方案403、萬(wàn)科物業(yè)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的難點(diǎn)及若干對(duì)策404、萬(wàn)科物業(yè)老舊小區(qū)項(xiàng)目整改提升物業(yè)服務(wù)方案57 萬(wàn)科物業(yè)老舊小區(qū)項(xiàng)目整改提升物業(yè)服務(wù)方案第一章*項(xiàng)目接管整改計(jì)劃第二章“杯項(xiàng)目”物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作第三章管理服務(wù)人員配備方案第四章公共秩序維護(hù)服務(wù)第五章清潔保潔管理第六章綠化養(yǎng)護(hù)管理第七章房屋管理維修第八章設(shè)備設(shè)施管理第九章各機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案第十章業(yè)主事務(wù)處十一章特約服務(wù)第十二章檔案的建立與管理第十三章社區(qū)文化和精神文明服務(wù)方案第一章項(xiàng)目接管簽改計(jì)劃一、整改項(xiàng)目序號(hào)整改項(xiàng)目整改部位完成時(shí)間備注1小區(qū)

2、封閉式管理（非機(jī)動(dòng)車(chē)通道）小區(qū)主岀入口接管小區(qū)1個(gè)月約2萬(wàn)元2小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)（或門(mén)禁刷卡）小區(qū)所有電梯接管小區(qū)2個(gè)月約6萬(wàn)元3小區(qū)公共部位瓷磚脫落整修小區(qū)外墻及樓道內(nèi)接管小區(qū)2個(gè)月約2萬(wàn)元4小區(qū)單元門(mén)禁系統(tǒng)恢復(fù)小區(qū)單元門(mén)和業(yè)委會(huì)商定待定5小區(qū)部分綠化修補(bǔ)壞死綠化植物接管小區(qū)1個(gè)月約2萬(wàn)元6消防系統(tǒng)的整改消防水泵和消防聯(lián)動(dòng)接管小區(qū)1個(gè)月約3萬(wàn)7小區(qū)監(jiān)控的整改小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)和業(yè)委會(huì)商定待定以上所需費(fèi)用和業(yè)主委員會(huì)商定后，制訂方案逐步進(jìn)行整改。二、整改內(nèi)容述（一）、小區(qū)封崗或啊方案隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理腿勢(shì)不斷提岀更新的妾求，安全管理是物業(yè)管 理中最教感、

3、蝕主要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，只有安居才能樂(lè)業(yè)，這是大家共同的心逞.為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)平安、舒適、和諧 的社區(qū)，也是我們抑管企業(yè)的服務(wù)示旨。近年未，隨若城巾化逹設(shè)進(jìn)程加快，居民生活水平不斷提高，小區(qū)物業(yè)管浬已逐步邁 入規(guī)范化、制度化、科學(xué)化發(fā)展軌道。同時(shí)釆用人性化、智能化管理也是物業(yè)行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。其中小區(qū)封閉式管浬也是小區(qū) 科學(xué)管浬有效措施之一。小區(qū)實(shí)施封閉式管理可以有效地控制外來(lái)閑雜人員和豐輛出入，從根本上可以改善小區(qū)治安管理工作，最大程度的降低治 安隱患，能切實(shí)有效地為廣大業(yè)主莒造一個(gè)平安和譴的居住生活環(huán)境。小區(qū)封閉式管理己被社會(huì)普遍認(rèn)可，如果愛(ài)汀花園小區(qū)實(shí)施封閉式管理成功，能提商小區(qū)的物業(yè)

4、管理水平和服勢(shì)檔次，進(jìn) 而再一次提升爰汀花園小區(qū)的社會(huì)知名度.意義深遠(yuǎn)。見(jiàn)體描施：1、人員、車(chē)輛進(jìn)出畑1）、小區(qū)南、西門(mén)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口；才小區(qū)業(yè)主憑豐荊上配備的藍(lán)牙自助迸岀小區(qū)。道閘自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)將在57米范出內(nèi) 自動(dòng)接收信號(hào)業(yè)主不帶要停豐、不滯要搖下豐旨玻理、不希要接受安保人員詢(xún)問(wèn)和驗(yàn)證，道閘自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)將自動(dòng)抬桿，業(yè) 主更省時(shí)、更省宇、更便捷進(jìn)出小區(qū)。小區(qū)秩序維護(hù)隊(duì)員24小時(shí)執(zhí)勤.對(duì)出入的可疑人員和豐輛進(jìn)行嚴(yán)梏盤(pán)査和登記。2）、小區(qū)東門(mén)肖西門(mén)非機(jī)動(dòng)車(chē)及行人出入口；在小區(qū)非機(jī)動(dòng)豐及行人通道安裝刷卡門(mén)禁系統(tǒng)，人員、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入使 用智能IC卡門(mén)荼一卡通系統(tǒng)。小區(qū)業(yè)主及其家屬憑房產(chǎn)證（或購(gòu)房合同、

5、發(fā)票）、身份證等有效證件辦理人員進(jìn)出IC卡;3）、充分利用小區(qū)功能完言、設(shè)備先迸的閉路監(jiān)控及周邊報(bào)冷系統(tǒng)，把突發(fā)于件消滅在萌芽狀態(tài)之中，以及對(duì)突發(fā)字件 的取證能力，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)安全穩(wěn)定的環(huán)境。4）、外未人員冊(cè)經(jīng)業(yè)主同意并登記后方可進(jìn)入小區(qū)。5）、外來(lái)車(chē)輛滯經(jīng)安保人員引導(dǎo)有序停放在指定地點(diǎn)，不得亂停亂放。并且外未豐荊停放趙過(guò)3小時(shí)以上，開(kāi)姑計(jì)時(shí)計(jì) 價(jià)收取停豐費(fèi)。6）、業(yè)主如有裝修，姜修人員出入秤憑物業(yè)所發(fā)的小區(qū)臨時(shí)出入證（證上有姜修人員照片），裝修人員在小區(qū)活動(dòng) 范刮應(yīng)在安保人員監(jiān)控之中。2、嚴(yán)格進(jìn)行車(chē)輛管311）、豐輛在小區(qū)內(nèi)行駛速度不得超過(guò)15公里/小時(shí)。不律嗚苗，不得隨意緊急剎豐和在小區(qū)

6、練習(xí)駕駛。2）、業(yè)主要按自己租賃或購(gòu)買(mǎi)的豐位規(guī)范停放豐輛.清除消防通道及宅間道路障，荼止在消防通道停放豐荊。3）、地下車(chē)庫(kù)日常用于豐荊存放使用.禁止左豐彥內(nèi)散步、遛狗、打球等活動(dòng)。4）、豐輛迸出地下車(chē)彥應(yīng)控制在5公里/小時(shí)以下。嚴(yán)梏按行駛標(biāo)示岀入。5）、摩托車(chē)、自行車(chē)等非機(jī)動(dòng)豐輛統(tǒng)一停放在地下豐彥非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放區(qū)。外未豐輛進(jìn)行收費(fèi)停放。6）、地面豐輛必須在小區(qū)地面非主干道劃線指定位豎存放。業(yè)主要按自己的豐位，配合安保人員規(guī)范地粹放自己豐輛。7）、地下車(chē)庫(kù)及地上豐位先滿(mǎn)足業(yè)主及其家局名下常駐豐輛使用后，才能滿(mǎn)足業(yè)主使用的其他所有權(quán)豐輛。3、遙邏管理安保人員進(jìn)行定時(shí)與不定時(shí)巡邏，檢空治安、防盜、防

7、火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理.并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)。 對(duì)發(fā)現(xiàn)的可疑人員進(jìn)行盤(pán)空.對(duì)違規(guī)迸入小區(qū)的閑敞人員規(guī)勸其離開(kāi)。對(duì)不按規(guī)定掙放的車(chē)荊，及時(shí)通知豐主，以避免影響小 區(qū)正常的秩序。4、監(jiān)控管理監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常悄況，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行迅速處 理，并定時(shí).定位、定人作好記錄和錄像，對(duì)發(fā)生的打架、斗毆及姿竊、交通宇故、火災(zāi)等錄像另存入U(xiǎn)盤(pán)存樺保田并做好 標(biāo)記。5、決的問(wèn)JB晝體操作實(shí)施封閉式管理過(guò)程中.可能會(huì)遇到一些意想不到的問(wèn)題.既而會(huì)給我們的工作帶未相當(dāng)?shù)碾y度。綜合以上因素, 結(jié)合實(shí)際悄況，我們目前氏要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：1）、如

8、進(jìn)行封閉式管理首先妾保證小區(qū)安保設(shè)施設(shè)備的正常使用.恢復(fù)小區(qū)智能化設(shè)備目實(shí)現(xiàn)其迄有的功能。2）、結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際悄況，業(yè)主已習(xí)慣多年來(lái)的管理模式，在實(shí)施封閉式管理迂程中，有可能會(huì)出現(xiàn)少抜業(yè)主的不配 合昌至抵制現(xiàn)象。另外，外未人員可能會(huì)在實(shí)際管理中會(huì)與現(xiàn)場(chǎng)工作人員產(chǎn)生摩擦直至沖突。所以，完善封閉式管浬工作有一 個(gè)較長(zhǎng)的磨合期，關(guān)譴是能平穩(wěn)i堅(jiān)持下去，更牌要一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)作過(guò)程。尤其是實(shí)施初期，業(yè)主（流動(dòng)人員、豐荊管浬）還冊(cè) 一個(gè)適慮的過(guò)程，實(shí)際工作準(zhǔn)度相對(duì)較大，亙至還有可能出現(xiàn)意想不到的悄況。為了防止管理局面的可能失控，除了我們要做 好大量的細(xì)致工作，采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施之外，還帶要業(yè)主委員會(huì)協(xié)

9、助傲好宣傳、解釋等協(xié)調(diào)工作，發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主積板配 合工作。（二八 小區(qū)電梯JM卡系統(tǒng)（或門(mén)禁JM卡）第一：安全防止外未人員進(jìn)出外來(lái)人員沒(méi)有拘業(yè)公司配發(fā)的門(mén)禁系統(tǒng)卡，就無(wú)法從單元門(mén)或者電梯進(jìn)入各單元樓層.這樣大大減少了安全隱患。第二：更加節(jié)能，降低電梯維保費(fèi)用電梯刷卡系統(tǒng)可以有效的節(jié)約電能：由于有效的限制了無(wú)權(quán)乘梯人員的乘梯行為，降低電梯使用頻率，可以最大限度的節(jié) 省電費(fèi)開(kāi)支。電梯刷卡系統(tǒng)可以減少曰常維護(hù)開(kāi)支：自于大大降低了電梯的運(yùn)行次數(shù)，可有效延長(zhǎng)電梯舄損件的平時(shí)更換周期，比如抱 閘和自動(dòng)電梯門(mén)的開(kāi)啟器等舄損件。電梯刷卡系統(tǒng)進(jìn)長(zhǎng)大侈周期：原本5年就楞要大修的電娣，這樣可有效的延長(zhǎng)至7-8年再大修

10、。電梯刷卡系統(tǒng)可以有效的減少人工費(fèi)：由于有效的限制了無(wú)權(quán)乘梯人員的乘梯行為，再加之本樓住尺也只能到達(dá)為其按祝 的樓層，所以大大降低了樓內(nèi)的環(huán)境污染，減輕了保潔人員的勞動(dòng)注度以及安全人員巡査次執(zhí)收費(fèi)人員的工作葩度.從而使 降低管浬成本成為可能。第三：人性化收費(fèi)2、裝修服務(wù)2.1設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，充分利用我司物業(yè)專(zhuān)業(yè)人才和經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)聯(lián)合蘇州市多家名牌裝飾 公司，針對(duì)愛(ài)汀花園各種戶(hù)型，向業(yè)主提供裝修咨詢(xún)、設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理服務(wù)。從而引導(dǎo)業(yè)主遵守裝修規(guī)范, 實(shí)施家庭裝修。22我們將組織一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商入?yún)^(qū)，在管理處安排的固定場(chǎng)所，為業(yè)主提供 質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的裝修材料供應(yīng)服務(wù)。3. 日常

11、期便民特約服務(wù)有償服務(wù)項(xiàng)目類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容X價(jià)格責(zé)任部門(mén)土建1-015細(xì)石混凝土路面（30毫米）29.86 tc/M2工程設(shè)備部1-028鋁合金門(mén)修整20.00元/堂1-029鋁合金窗修整10.00元/扇1-030鋁合金門(mén)、窗換小件1000元/堂、扇1-031換門(mén)鎖10.00元/把1-032換窗紗5.00元/扇1-033換門(mén)紗8.00元/堂1-034室內(nèi)天棚抹灰18.00元/加1-035修補(bǔ)層面瓦60.00 元/M?1-036木門(mén)修理15.00元/扇1-037家具門(mén)修理10.00元/扇1-038換玻璃（門(mén)、窗）15.00元/塊1-039玻璃打硅膠2.00 元/M1-040修補(bǔ)安裝空調(diào)洞口6.0

12、0元/處1-041修補(bǔ)安裝油煙機(jī)洞口10.00元/處1-042陽(yáng)臺(tái)、扶手修補(bǔ)、粉刷6.00元/處1-043修理窗簾、拉窗20.00元/元水工維修2-001Dgl5自來(lái)水管更換10.22 元/M工程設(shè)備部2-002Dg20自來(lái)水管更換11.00 元/M2-003Dg40自來(lái)水管更換15.00 元/M2-00450排水管更換25.00 元/M2-005100排水管更換40.00 元/M2-006拆除100鑄鐵管39.00 元/M2-007拆除50鑄鐵管30.00 元/M2-008管道除銹11.00 元/M2-009管道刷油漆6.00 元/M2-010更換面盆16.00元/只2-011更換面盆下水2

13、8.00元/支2-012更換面盆水嘴22.00元/支2-013更換面池進(jìn)水管19.00元/支2-027更換水池下水栓26.00元/處2-028疏通下水5045.00元/處電器維修3-001安裝電熱水器（50升以下）45.00元/臺(tái)工程設(shè)備部3-002安裝電熱水器（50升以上）80.00元/臺(tái)3-003更換電表22.00元/只3-004更換開(kāi)關(guān)插座5.00元/只3-005更換燈頭3.00元/只3-006更換日光燈鎮(zhèn)流器10.00元/只3-007更換燈泡、日光燈管1.00元/只3-008更換保險(xiǎn)絲.熔斷絲5.00元/只3-009電線短路實(shí)算3-010空開(kāi)跳閘、后、合閘免費(fèi)3-011空開(kāi)更換5.00

14、元/只3-012單相護(hù)導(dǎo)線明敷0.80 元/M3-013安裝排風(fēng)扇18.00元/臺(tái)3-014安裝油煙機(jī)25.00元/臺(tái)3-015安裝日光燈12.00元/套類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容參考價(jià)格責(zé)任部門(mén)3-022安裝吊燈30.00元/套3-023小家電檢修10.00元/次3-024音響、家電安裝30.00元/次3-025門(mén)鈴安裝5.0元/次3-026吸頂燈安裝8.00元/只3-027壁燈安裝6.00元/只空調(diào)維修4-001安裝窗式空調(diào)（2500W以下）100.00 元/臺(tái)工程設(shè)備部4-002安裝窗式空調(diào)（2500W以上）140.00 元/臺(tái)4-003安裝分體空調(diào)（2500W以下）200.00 元/臺(tái)4-004

15、安裝分體空調(diào)（2500W以上）250.00 元/臺(tái)4-005安裝柜機(jī)（7000W以下）400.00 元/臺(tái)4-006安裝柜機(jī)（7000W以上）600.00 元/臺(tái)4-007安裝一拖二空調(diào)300.00 元/臺(tái)4-008更換空調(diào)壓縮機(jī)（1500W以下）180.00 元/臺(tái)工程設(shè)備部4-009更換空調(diào)壓縮機(jī)（1500W以上）450.00 元/臺(tái)4-010更換空調(diào)風(fēng)扇電機(jī)（1500W以下）150.00 元/臺(tái)4-011更換空調(diào)風(fēng)扇電機(jī)（1500W以上）280.00 元/臺(tái)服務(wù)5-001辦理暫住證10.00元/人服務(wù)保陣部5-002辦理戶(hù)口申諳20.00元/人次5-003辦理簽證50.00元/人次5-0

16、04汽車(chē)上牌1000.00 元/輛5-005租車(chē)市場(chǎng)價(jià)5-006車(chē)清潔10-20元/輛5-007車(chē)打蠟面議服務(wù)6-001上門(mén)收洗衣服2.00元/次服務(wù)保障部6-002家政培訓(xùn)10.00元/小時(shí)6-003家庭綠化、盆皋造型15.00元/小時(shí)6-004裁剪、紡織.紡織指導(dǎo)15.00元/小時(shí)6-005鐘點(diǎn)工20.00元/小時(shí)6-009代接、送客人面議6-010租、售鮮花盆昱市場(chǎng)價(jià)6-011家庭病床護(hù)理8.00元/小時(shí)6-012地毯吸塵0.50 tu/M26-013打掃衛(wèi)生、買(mǎi)菜、做飯400.00 元/月服務(wù)保障部6-014打掃衛(wèi)生、購(gòu)早餐300.00 元/月服務(wù)7-001代申諳有線電視20.00元/

17、戶(hù)工程設(shè)備部7-002代安裝網(wǎng)絡(luò)面議7-003電話(huà)申諳50.00元/部服務(wù)保障部7-004代收、發(fā)傳直10.00元/張7-005復(fù)印0-50元/張7-00610.00元/張7-007電腦培訓(xùn)30.00元/小時(shí)工程設(shè)備部說(shuō)明：(1)有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)測(cè)算依據(jù)：江蘇省房屋修繕工程預(yù)算定額、全國(guó)安裝工程估價(jià)表(第 二冊(cè)、第八冊(cè))、建設(shè)工程造價(jià)資料匯編及市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。(2)有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在上述測(cè)算依據(jù)測(cè)算的前提下，另下浮了 10%,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待進(jìn)住后還需 和業(yè)主協(xié)商后確定，我公司鄭重承諾以低于蘇州市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供服務(wù)。無(wú)償服勞項(xiàng)3類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)呂內(nèi)容責(zé)任部門(mén)家政服務(wù)1殘疾人士待別服務(wù)服務(wù)保障部2介紹

18、保姆3代請(qǐng)家教4代租汽車(chē)商 務(wù) 服務(wù)5代訂車(chē)船機(jī)票服務(wù)保障部6代辦旅游手續(xù)7代寄、代領(lǐng)郵件8代訂報(bào)刊、雜志9臨時(shí)代為保管小件物品10代訂牛奶11電話(huà)留言服務(wù)禮儀服務(wù)12代辦喜事慶典服務(wù)保障部13愛(ài)汀花園內(nèi)代購(gòu)代送禮品、鮮花，代為家庭聚會(huì)攝影文化娛樂(lè)服務(wù)14組織各種展銷(xiāo)活動(dòng)服務(wù)保障部15組織郊游16開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所17開(kāi)展氣功、太極拳、秧歌活動(dòng)18邀請(qǐng)有關(guān)展覽、小型演岀隊(duì)來(lái)愛(ài)汀花園服務(wù)19義務(wù)宜傳消防活動(dòng)工程設(shè)備部20義務(wù)宜傳家庭安全用電常識(shí)、裝修知識(shí)老年服務(wù)21建立老年活動(dòng)組織、開(kāi)辦老年課堂服務(wù)保障部22組織老年人交誼活動(dòng)4、待約服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)(含完成時(shí)限)萬(wàn)科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案一、項(xiàng)目概

19、況：I項(xiàng)呂項(xiàng)呂存在問(wèn)題：1、樓宇對(duì)講門(mén)不能正常使用；2、單元門(mén)廳塢面瓷磚掉落；3、消防設(shè)備設(shè)施不能使用；4、監(jiān)控?cái)_像頭達(dá)不到小區(qū)全面覆蓋；5、小區(qū)主通道地面無(wú)硬化、花磚地面下陷、凹凸不平、井蓋損壞；6、應(yīng)急照明部分損壞；7、園區(qū)路燈稀少、亮度不夠；&樓體外墻瓷磚掉落；9、建筑垃圾無(wú)規(guī)范管理；10、路面、樓道衛(wèi)生臟亂差、垃圾桶數(shù)量少，清理不及時(shí)；11、小區(qū)車(chē)輛停放不規(guī)范、未規(guī)劃停車(chē)位；12、未設(shè)直自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)停放處；13、公共區(qū)域窗戶(hù)損壞、無(wú)把手；14、電梯轎廂內(nèi)、單元門(mén)廳入口處、地下室無(wú)監(jiān)控?fù)p像頭；15、地下車(chē)庫(kù)不能使用；16、樓道欄桿扶手損壞、斷裂；丨7、小區(qū)綠化草坪荒蕪、杲觀損壞

20、；18、單元入口、樓道內(nèi)瓷磚損壞；19、樓道內(nèi)墻面潮濕起皮等問(wèn)題；20、圍垸需加高拉網(wǎng)° ;21、消防通道不暢通。針對(duì)“項(xiàng)目項(xiàng)目的待殊性，通過(guò)與小區(qū)業(yè)主的溝通，了解到小區(qū)業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商及原物業(yè)的 意見(jiàn)非常大。為了能夠順利開(kāi)展工作，本人有以下想法簡(jiǎn)單闡述一下：確保項(xiàng)目的順利接管，首先要穩(wěn)定原有工作人員的心態(tài)，原則上繼續(xù)使用該項(xiàng)目原物業(yè)工作人員，并 對(duì)這些人員進(jìn)行系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和服務(wù)意識(shí)的提升；物業(yè)管理基本的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，物業(yè) 管理法律、法規(guī)的培訓(xùn)等；定期進(jìn)行考核，及每個(gè)員工的日常工作表現(xiàn)等多方面的考察，確定員工是否適 合現(xiàn)在的工作（采用末尾淘汰制，逐步進(jìn)行更換），打

21、造出一個(gè)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。俗話(huà)說(shuō)：“獨(dú)木不成林”"眾人拾柴火焰高”，要想將一個(gè)項(xiàng)目做好、做楕，建設(shè)一個(gè)堅(jiān)不可摧、 百折不饒的團(tuán)隊(duì)是至關(guān)重要的。充分挖掘員工的潛能、激發(fā)員工強(qiáng)烈的責(zé)任心、提高員工執(zhí)行力、做到人 盡其職、物盡其用，互幫互助，形成一個(gè)強(qiáng)大凝聚力、頑強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。以業(yè)主滿(mǎn)意為宗旨, 用熱心、恒心、專(zhuān)心、愛(ài)心、誠(chéng)心和貴任心的態(tài)度和言行為業(yè)主提供直實(shí)的、能夠切身體驗(yàn)到的服務(wù)。在 服務(wù)工作中要因人、因時(shí)、因地做好個(gè)性化服務(wù)、特殊服務(wù)、超值服務(wù)，努力做到“業(yè)主的需要就是我努 力的方向，業(yè)主的滿(mǎn)意就是我工作的目

22、的”。注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，積極熱情的為業(yè)主服務(wù)，對(duì)一 些不討了解、有抱怨的業(yè)主，主動(dòng)上門(mén)溝通、交流，使業(yè)主逐漸了解到信賴(lài)物業(yè)。讓業(yè)主對(duì)物業(yè)從最初的 敵對(duì)-需要一依賴(lài)?！俊⑼菩惺讍?wèn)負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢(xún)問(wèn)的公司員工，不受部門(mén)的限制，均應(yīng)熱情接待，解答 疑問(wèn)，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。2、傾聽(tīng)業(yè)主的心聲，在小區(qū)內(nèi)設(shè)肓“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問(wèn)題。3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的 交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅小區(qū)。進(jìn)駐“項(xiàng)目：丨、園區(qū)綠化進(jìn)行修剪、補(bǔ)種；2、地毯式掃樓，了解業(yè)主家庭情況、存在問(wèn)題等（分類(lèi) 匯總

23、）；3、衛(wèi)生清潔；4、對(duì)車(chē)輛停放進(jìn)行規(guī)劃、安排；5、設(shè)備設(shè)施的檢查、匯總；6、檔案的歸類(lèi)、 完善；7、遺留問(wèn)題的匯總等。三、竇理目標(biāo)：構(gòu)建"和諧宜眉社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由“物化”管理上升到"文化”管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理 念與現(xiàn)代生活方式高度共融的、群眾滿(mǎn)意的社區(qū)管理目標(biāo)。文化管理包括兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形 式促進(jìn)物業(yè)與社區(qū)業(yè)主以及社區(qū)業(yè)主之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理 性回歸，并激發(fā)社區(qū)業(yè)主共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種亙傳形式培養(yǎng)社區(qū)業(yè)主集體 主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用公共性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束

24、和引導(dǎo)，以降低物業(yè) 企業(yè)管理難度，提升項(xiàng)目管理效果。四、服勞描施：1、建立加油站或”的員工培訓(xùn)機(jī)制提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該 依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì) 員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在*項(xiàng)目項(xiàng)目，推出“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培 訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。 同時(shí)亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利”的觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理 工作中貫徹始終。2、個(gè)導(dǎo)開(kāi)放或

25、的理服務(wù)物業(yè)工作涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，兩者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種 阻力。為此，在杯項(xiàng)目項(xiàng)目我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式的管理服務(wù)，按時(shí)公示財(cái)務(wù)賬目、組織“管理處開(kāi)放日” 活動(dòng)等措施，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督。3、提供個(gè)性化的裝修竇理服勞隨看生活品質(zhì)的不斷提高，使得房屋裝修正成為業(yè)主在入住以后最為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。目前裝修單位魚(yú)目 混珠，“游擊隊(duì)”四處出沒(méi)、裝修質(zhì)臺(tái)鑒故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化的進(jìn)程中，我認(rèn)為：物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)該替業(yè)主扮演一個(gè)更專(zhuān)業(yè)、更細(xì)致的“貼心工程師”。為此，在"項(xiàng)目項(xiàng)目的裝修管理上，我們應(yīng)竭 誠(chéng)為業(yè)主提供更深入的裝修監(jiān)管服務(wù)。另外，管理處在業(yè)

26、主入住之后，即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù), 以解業(yè)主的后顧之憂(yōu)。4、構(gòu)建服勞平一客戶(hù)服勞中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶(hù)服務(wù)的前提。在決項(xiàng)目項(xiàng)目管理處的服務(wù)形式上，建立 客戶(hù)服務(wù)中心的運(yùn)作體系，保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻?hù)服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息 樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申諳及投訴建議都將匯總到客戶(hù)服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類(lèi)處理；而管理處所 有需公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到業(yè)主。通過(guò)管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，帶來(lái)以下便利： 第一、可保證管理處對(duì)外信息傳播口徑的統(tǒng)一化；第二、建立首問(wèn)責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿(mǎn)意為止，跟蹤到底， 決不推諉；第三、管理資源隼中，統(tǒng)一調(diào)度，能夠最大程度滿(mǎn)足業(yè)主的需求；第四、推出無(wú)時(shí)限服務(wù)，保證做到24小時(shí)秩序、24小時(shí)維修，保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿(mǎn)足。 第五、專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)的整合，全面提升效率。需求社會(huì)化，讓客戶(hù)享有優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。5、致力于公共設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)"項(xiàng)目項(xiàng)目有看較多設(shè)備設(shè)施，如消防設(shè)備設(shè)施、智能化設(shè)備設(shè)施、