企業(yè)管理-銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃的3個(gè)方案

1、企業(yè)管理-銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃的3個(gè)方案（例） 運(yùn)用合理的稅收籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價(jià)，選取銷售方式，合法進(jìn)行銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃，有效降低稅收成本對房地產(chǎn)銷售具有重要意義。本文就此提出3個(gè)房地產(chǎn)稅收籌劃方案，以供參考。運(yùn)用合理的稅收籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價(jià)，選取銷售方式，合法進(jìn)行銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃，有效降低稅收成本對房地產(chǎn)銷售具有重要意義。下面就此提出幾個(gè)房地產(chǎn)稅收籌劃方案，以供參考(以下各方案暫不考慮所得稅)。 房地產(chǎn)稅收籌劃方案一：用好征免稅臨界點(diǎn)土地增值稅暫行條例規(guī)定，稅收人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)

2、銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的房地產(chǎn)稅收籌劃。 案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售4000的商品房，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元的價(jià)格出售；二是按照2100元的價(jià)格出售。方案一，房產(chǎn)的增值稅率為19.05(2000×4000÷10000-672)÷672×100，小于20的臨界點(diǎn)，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤為128萬元。方案二，房產(chǎn)的增值率為25(2100×4000

3、7;10000-672)÷672×100，需要交納土地增值稅50.4168×30萬元，企業(yè)的稅收利潤為117.616850.4萬元，銷售價(jià)格提高之后稅收利潤卻下降了10.4129-117.6萬元，如果再考慮營業(yè)稅的因素，兩種方案下利潤的差別會更大。 房地產(chǎn)稅收籌劃方案二：控制房地產(chǎn)增值率土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就

4、可以通過兩次銷售進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃。 案例2：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600400×100=150。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過200的，土地增值稅稅額=增值額×50-扣除項(xiàng)目金額×15。因此，應(yīng)當(dāng)繳納240600×50-400×15萬元土地增值稅。

5、同時(shí)，還應(yīng)該繳納營業(yè)稅501000×5萬元。應(yīng)當(dāng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加550×10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為3051000-400-240-50-5萬元。 如果進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。成立一個(gè)公司負(fù)責(zé)裝修，另一份為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400300×100=133，應(yīng)該繳納土地增值稅155400×50-300×15萬元；營業(yè)稅35700×5萬元

6、；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加3535×10萬元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅9300×3萬元；城建稅和教育費(fèi)附加0.99×10萬元。該公司的利潤為396.6700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9萬元(不考慮企業(yè)所得稅)。經(jīng)過房地產(chǎn)稅收籌劃，企業(yè)可減輕稅收負(fù)擔(dān)91.63966-305萬元。 房地產(chǎn)稅收籌劃方案三：變房產(chǎn)銷售為投資根據(jù)財(cái)稅2002191號文件規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為銷售中的房地產(chǎn)

7、稅收籌劃提供了空間。即如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。 案例3：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售4000的住房給乙企業(yè)，扣除項(xiàng)目金額為672萬元，如果以2400元的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅86.4萬元(計(jì)算方法同案例1)，繳納營業(yè)稅48(960×5)萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加4.848×(7+3)萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以960萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則雖然需要繳納土地增值稅86.4萬元，但是可以合法合理地節(jié)省了52.8萬元的營業(yè)稅及附加。注意，財(cái)稅200621號文件規(guī)定，對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資，聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅字1995048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。即房地產(chǎn)開