資產(chǎn)評(píng)估公式大全

1、.成本法：基本公式： 評(píng)估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 評(píng)估值重置成本綜合成新率1、 重置核算法 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。2、 功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式： 該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。3、物價(jià)

2、指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1） 定基物價(jià)指數(shù)（2） 環(huán)比物價(jià)指數(shù)物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。功能性損耗及其計(jì)量：年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率）據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率）（P/A,r,n）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量：（1） 因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額（重置全價(jià)有形損耗功能性損耗）經(jīng)濟(jì)性貶值率（2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）收益法：（一）未來收益有

3、限期1、每期收益不等額 2、每期收益等額（2） 未來收益無限期1、 穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法：2、 分段法3、 增長(zhǎng)率法市場(chǎng)比較法：調(diào)整差異：1、 時(shí)間因素 2、區(qū)域因素 3、功能因素4、成新率因素：5、交易情況調(diào)整（一）直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素系數(shù)區(qū)域因素系數(shù)功能因素系數(shù)情況補(bǔ)正系數(shù)機(jī)器設(shè)備評(píng)估（一）自制設(shè)備重置成本測(cè)算價(jià)格成本+利潤(rùn)+稅金（二）國產(chǎn)外購設(shè)備重置成本測(cè)算購買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。（

4、三）進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算1、進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成 CIF（FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)）、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅（進(jìn)口轎車征收消費(fèi)稅）、銀行手續(xù)費(fèi)、國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。其中：進(jìn)口關(guān)稅進(jìn)口完稅價(jià)格適用稅率 消費(fèi)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅）（1消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率 增值稅（進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)費(fèi)）增值稅率2、進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算方法的選擇（1）可查詢到進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行FOB或CIF。 重置成本CIF現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+進(jìn)口增 值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)（2）無法查詢到FOB或CIF，但可獲得替代品的FOB或 CIF，則可采用功能價(jià)值法。（3）若上述兩個(gè)渠道都行不通，可

5、采用物價(jià)指數(shù)法。 運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法時(shí)需注意：技術(shù)已更新的設(shè)備不適宜采用物價(jià)指數(shù)法；進(jìn)口部分應(yīng)采用設(shè)備生產(chǎn)國的相關(guān)物價(jià)指數(shù)，國內(nèi)發(fā)生的運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用采用國 內(nèi)相關(guān)的物價(jià)指數(shù)；注意匯率核算時(shí)間的選擇；關(guān)稅稅率也應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日為依據(jù)。補(bǔ)充：（1）境外運(yùn)雜費(fèi)FOB海運(yùn)費(fèi)率 （2）CIFFOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi) （3）進(jìn)口關(guān)稅 CIF外匯牌價(jià) 關(guān)稅稅率 （5）增值稅（ CIF 外匯牌價(jià) +關(guān)稅+消費(fèi)費(fèi)）增值稅稅率 （6）銀行財(cái)務(wù)費(fèi) FOB 外匯牌價(jià) 費(fèi)率 外貿(mào)手續(xù)費(fèi) CIF 外匯牌價(jià) 外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率設(shè)備的尚可使用年限：1、 綜合年限法（適用于經(jīng)過技改的設(shè)備）*加權(quán)更新成本已使用年限更新成本（重置

6、成本）功能性貶值及其測(cè)算：1、 超額投資成本復(fù)原重置成本設(shè)備更新重置成本2、 超額運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算步驟（1）測(cè)算年超額運(yùn)營(yíng)成本a（2）測(cè)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 a（1-33%）b（3）據(jù)設(shè)備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額 b（P/A，r，n）經(jīng)濟(jì)性貶值及其測(cè)算：（1） 因設(shè)備利用率降低導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算（2） 因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格分類：（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率評(píng)估值重新購建價(jià)格損耗一、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)

7、+管理費(fèi)用 +投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（2）土地價(jià)格土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益2、 新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)3、 舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟舊建筑物價(jià)格建筑物的重置成本建筑物損耗估算損耗：1、估算土地的損耗 土地?fù)p耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：（2）打分法（觀察法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B房地產(chǎn)評(píng)估的收益法：無限期：房地產(chǎn)價(jià)格純收益/資本化率有限期： a年純收益 r折現(xiàn)率凈收益=潛在收入-空置等造成的收入損失-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 =有效毛收入-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用收益期的確定：（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)純收益/