區(qū)域發(fā)展顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享

1、區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問(wèn)題區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問(wèn)題 Issue 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目并非單一以規(guī)模來(lái)界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營(yíng)。世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問(wèn)題鍵問(wèn)題2.2.基于競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域規(guī)劃基于競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域規(guī)劃1.1.資源盤點(diǎn)與資源整合資源盤點(diǎn)與資源整合u核心要點(diǎn)核心要點(diǎn)2.1 區(qū)域在城市中的占位2.2 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)格局2.3 核心區(qū)問(wèn)題（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等）2.4 考慮規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1 土地分級(jí)與功能指標(biāo)的分配1.2 企業(yè)資源的挖掘與整合1.3 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 3. 3. 盈利模式盈利模式3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目

2、開發(fā)與土地運(yùn)營(yíng)的關(guān)系導(dǎo)向3.2 短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益關(guān)系導(dǎo)向3.3 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向3.4 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問(wèn)題鍵問(wèn)題5.5.區(qū)域配套的開發(fā)策略區(qū)域配套的開發(fā)策略4.4.啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略u(píng)核心要點(diǎn)核心要點(diǎn)5.1 配套分級(jí)5.2 配套開發(fā)次序5.3 配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián)4.1 啟動(dòng)區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力4.2 啟動(dòng)區(qū)如何帶動(dòng)區(qū)域土地增值4.3 啟動(dòng)區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動(dòng)效應(yīng)6. 6. 區(qū)域營(yíng)銷區(qū)域營(yíng)銷6.1 區(qū)域形象主題的確立6.2 區(qū)域價(jià)值的整合與展示6.3 關(guān)鍵事

3、件及設(shè)施營(yíng)銷6.4 渠道策略6.5 賣場(chǎng)規(guī)劃6.6 公共關(guān)系營(yíng)銷世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧問(wèn)服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧問(wèn)服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究?jī)?nèi)容其核心研究?jī)?nèi)容 土地價(jià)值的評(píng)估與地塊劃分 取地范圍與取地策略研究 區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場(chǎng)評(píng)價(jià)） 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 開發(fā)模式與盈利模式研究 啟動(dòng)區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù)區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展土地運(yùn)營(yíng)土地運(yùn)營(yíng) 土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判 區(qū)域營(yíng)銷推廣 土地出讓/轉(zhuǎn)讓營(yíng)銷推廣執(zhí)行計(jì)劃區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究?jī)?nèi)容研究?jī)?nèi)容世聯(lián)對(duì)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)世聯(lián)對(duì)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion 從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，

4、政府從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府/ /開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色u政府/土地運(yùn)營(yíng)商u房地產(chǎn)開發(fā)商u房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)u運(yùn)營(yíng)管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地規(guī)劃/土地融資/土地一級(jí)開發(fā)/開發(fā)招商項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計(jì)/項(xiàng)目建造/銷售營(yíng)銷銷售營(yíng)銷/運(yùn)營(yíng)管理土地規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商宣傳、營(yíng)銷吸引投資商宣傳、營(yíng)銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營(yíng)、維修和其他管理政府與土地運(yùn)營(yíng)商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)政府與土地運(yùn)營(yíng)商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn)責(zé)和利益點(diǎn)權(quán)權(quán)

5、責(zé)責(zé)利利益益區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)(基建)土地出讓權(quán)政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)政府運(yùn)營(yíng)商 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)）政府運(yùn)營(yíng)商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級(jí)開發(fā)的合理利潤(rùn)招商引資政府監(jiān)控土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級(jí)開發(fā)(自營(yíng)、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)通過(guò)土地/項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)回報(bào)招商傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理持續(xù)稅收回報(bào)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)政府與土地運(yùn)營(yíng)商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中各階段政府與土地運(yùn)營(yíng)商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧

6、問(wèn)服務(wù)內(nèi)容政政府府1.編制控制性詳規(guī)和市政設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃部門辦理規(guī)劃審批手續(xù)。2.委托拆遷機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，測(cè)算拆遷費(fèi)用。3.按相關(guān)政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補(bǔ)償方案。4.土地儲(chǔ)備中心向計(jì)劃部門申辦立項(xiàng)手續(xù)。5.需征用農(nóng)村集體土地的辦理征地手續(xù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，需收購(gòu)企事業(yè)單位用地的土地儲(chǔ)備中心實(shí)施收購(gòu)。6.申辦房屋拆遷許可證。7.委托拆遷公司進(jìn)行拆遷談判。8.土地儲(chǔ)備中心代表政府以招標(biāo)（或委托）的方式選擇土地一級(jí)開發(fā)商，簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。監(jiān)督控制。組織一級(jí)開發(fā)土地驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的土地納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。財(cái)政局會(huì)同國(guó)土管理部門進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)成本核算。1.土地出讓信息公布。2

7、.招商引資。3.土地公開出讓。4.政策支持。監(jiān)督控制監(jiān)督控制運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商1.參照公私合營(yíng)的程序獲得土地的開發(fā)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。2.制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。3.制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案，獲批復(fù)后與國(guó)土部門簽訂框架性協(xié)議。4.與土地儲(chǔ)備中心簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。5.與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。1.融資。2.尋找合作者。3.分期、分塊實(shí)施征地、拆遷補(bǔ)償安置工作。4.房屋拆除與土地平整。5.分期、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)。1.項(xiàng)目招商。2.區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)。3.土地轉(zhuǎn)讓。4.項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。1.自主開發(fā)。2.聯(lián)建開發(fā)?？煽商崽峁┕┑牡念欘檰?wèn)問(wèn)

8、服服務(wù)務(wù)1.資源盤點(diǎn)與土地價(jià)值評(píng)估。2.區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)）3.土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實(shí)施方案研究。4.拆賠模式研究、制訂拆遷實(shí)施方案。5.協(xié)助運(yùn)營(yíng)商與政府契約文件的準(zhǔn)備。協(xié)助聯(lián)系投資商。1.土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判。2.區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略。3.制訂土地出讓的營(yíng)銷推廣計(jì)劃及執(zhí)行。4.協(xié)助聯(lián)系投資商。1.協(xié)助聯(lián)系投資商。2.協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓/股權(quán)轉(zhuǎn)讓。3.前期工作的評(píng)估、調(diào)整。1.整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究。2.啟動(dòng)區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議。3.營(yíng)銷策略研究。4.營(yíng)銷執(zhí)行顧問(wèn)服務(wù)。 一級(jí)開發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓二級(jí)開發(fā)前期規(guī)劃、審批階段區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖區(qū)

9、域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖-稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃-區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資-基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長(zhǎng)啟動(dòng)期啟動(dòng)期 （12年）成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期 （2年左右）持續(xù)發(fā)展期持續(xù)發(fā)展期（34年）穩(wěn)定期穩(wěn)定期下一個(gè)周期下一個(gè)周期區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目遵循著共通的開發(fā)步驟區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目遵循著共通的開發(fā)步驟開發(fā)主體的合法性確立目標(biāo)體系的建立土地查勘、資源盤點(diǎn)土地價(jià)值評(píng)估區(qū)域規(guī)

10、劃與產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng) 區(qū)域營(yíng)銷土地的控制與獲取世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問(wèn)項(xiàng)目成功案例簡(jiǎn)介世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問(wèn)項(xiàng)目成功案例簡(jiǎn)介Case 世聯(lián)成功案例世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱時(shí)間時(shí)間城市城市項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模委托客戶委托客戶服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究2001合肥12平方公里合肥市規(guī)劃局區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及建議、開發(fā)模式及運(yùn)作方案招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究2002漳州1平方公里 漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動(dòng)策略深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究2002深圳2.3平方公里深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局 規(guī)劃方案評(píng)價(jià)、

11、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究2003西安4平方公里西安高新技術(shù)園區(qū)管委會(huì)項(xiàng)目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟(jì)測(cè)算北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目2003北京7平方公里天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營(yíng)銷推廣廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動(dòng)策略、開發(fā)模式佛山南海科技工業(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)土地價(jià)值評(píng)估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究2005北京

12、108平方公里北京市首都規(guī)劃委員會(huì)、北京市順義區(qū)規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計(jì)劃合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地12平方公里項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型： 政務(wù)新區(qū)開發(fā)客戶目的：客戶目的：土地的成功出讓為區(qū)域做控制性規(guī)劃提供市場(chǎng)依據(jù)區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式我們解決的問(wèn)題我們解決的問(wèn)題：城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與資源評(píng)估新區(qū)選址診斷報(bào)告合肥新區(qū)規(guī)劃及功能分區(qū)研究新區(qū)開發(fā)與運(yùn)作報(bào)告案例實(shí)務(wù)研究報(bào)告新中心區(qū)意向規(guī)劃方案取得的成效：取得的成效：土地增值成為開發(fā)熱點(diǎn)招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：漳州港口物業(yè)研究

13、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模： 1平方公里項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型： 大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā)我們解決的問(wèn)題我們解決的問(wèn)題：實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值確定開發(fā)方案 典型案例分析開發(fā)模式深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究研究u規(guī)模：規(guī)模：2.3平方公里u客戶目的：客戶目的：u區(qū)域發(fā)展定位u區(qū)域功能分區(qū)u取得的成效：取得的成效：u區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)完成u土地增值u土地高價(jià)出讓西安高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展研究西安高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展研究項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：4平方公里項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型： 開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入時(shí)處于區(qū)域開發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究階段 工作成果：工作成果： 區(qū)域定位與區(qū)域增值的關(guān)系 區(qū)域的整體定位

14、 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 區(qū)域整體功能分區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 區(qū)域開發(fā)模式的建議與土地出讓策略的制定 顧問(wèn)效果顧問(wèn)效果 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議，完成區(qū)域總體規(guī)劃； 吸引了包括上海綠地集團(tuán)、香港和黃機(jī)構(gòu)等品牌開發(fā)商進(jìn)駐； 區(qū)域地價(jià)由60萬(wàn)/畝快速飛漲到130/畝； 區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn) 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：7平方公里項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型：大規(guī)模新區(qū)開發(fā)工作成果：工作成果： 區(qū)域土地價(jià)值評(píng)估與地塊劃分； 區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū)定位）； 建立區(qū)域成功的土地市場(chǎng)運(yùn)作模式和商業(yè)化的開發(fā)模式 區(qū)域的營(yíng)銷策略與形象建立 核心區(qū)土地二級(jí)開發(fā)別墅項(xiàng)

15、目的市場(chǎng)定位顧問(wèn)效果顧問(wèn)效果 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議所做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認(rèn)可 基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運(yùn)作開發(fā)模式，開發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推進(jìn)，區(qū)域開發(fā)已獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)； 推進(jìn)開發(fā)商獲得政府批準(zhǔn)成為一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)商 土地地價(jià)升值達(dá)到150萬(wàn)畝 別墅項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。 溫榆河綠色溫榆河綠色生態(tài)走廊生態(tài)走廊第二道第二道綠化隔離帶綠化隔離帶廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：30平方公里項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型： 開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略我們解決的問(wèn)題我們解決的問(wèn)題：拿地策略區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域開發(fā)模式 土地價(jià)值評(píng)估與地塊劃分 啟動(dòng)區(qū)范

16、圍確定、啟動(dòng)區(qū)定位與功能布局、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略土地出讓計(jì)劃開發(fā)模式佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究能定位研究項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：佛山南海科技工業(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：256平方公里項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型：工業(yè)園開發(fā)我們解決的問(wèn)題我們解決的問(wèn)題：資源盤點(diǎn) 價(jià)值評(píng)估 土地劃分 土地價(jià)值的動(dòng)態(tài)分析 成功區(qū)域開發(fā)案例借鑒 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析與發(fā)展定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 區(qū)域總體規(guī)劃建議北京順義新城項(xiàng)目北京順義新城項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)模：108平方公里委托客戶委托客戶： 首都規(guī)劃委員會(huì)項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型： 大型區(qū)域研究客戶目的客戶目的：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究產(chǎn)業(yè)

17、研究 區(qū)域價(jià)值定位新城開發(fā)策略空港城空港城順義中心區(qū)順義中心區(qū)首都機(jī)場(chǎng)首都機(jī)場(chǎng)順義新城順義新城經(jīng)典案例：北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市經(jīng)典案例：北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究發(fā)展戰(zhàn)略研究北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究順義新城結(jié)構(gòu)順義新城結(jié)構(gòu)： 三組團(tuán)108平方公里、規(guī)劃人口90萬(wàn)天竺空港區(qū)天竺空港區(qū) ：組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū) 規(guī)模： 34平方公里 （28萬(wàn)人）中心片區(qū)中心片區(qū)：組成： 區(qū)中心組團(tuán)、馬坡組團(tuán)、牛欄山組團(tuán)規(guī)模： 62平方公里（52萬(wàn)人）河?xùn)|新區(qū)河?xùn)|新區(qū)： 組成：包括北小營(yíng)鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模：12平方公

18、里（10萬(wàn)人）資料來(lái)源： 北京城市總體規(guī)劃2004-2020123對(duì)區(qū)域的研究世聯(lián)界定為對(duì)區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)這樣一人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)這樣一個(gè)基本的價(jià)值模型個(gè)基本的價(jià)值模型”，并從這四個(gè)方面對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與，并從這四個(gè)方面對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距理想之間的差距空間空間/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消費(fèi)消費(fèi)Living/ConsumingLiving/Consuming生產(chǎn)生產(chǎn)/ /產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)Production/IndustryProduction/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)

19、鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)資料來(lái)源：區(qū)域發(fā)展價(jià)值模型制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，而汽車制造業(yè)和電子信制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè)息制造業(yè)又是絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè)順順義義主主要要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)總總產(chǎn)產(chǎn)值值和和增增加加值值占占全全區(qū)區(qū)比比重重（2 20 00 04 4年年）38.80%34.40%6.60%5.80%2.70%2.50%1.80%0.70%6.70%47.10%15.30%13.90%4.10%3.10%3.

20、40%2.30%1.40%9.40%汽汽車車及及零零配配件件電電子子通通信信設(shè)設(shè)備備制制造造業(yè)業(yè)飲飲料料制制造造業(yè)業(yè)農(nóng)農(nóng)副副食食品品加加工工業(yè)業(yè)電電氣氣機(jī)機(jī)械械及及器器材材制制造造業(yè)業(yè)紡紡織織服服裝裝、鞋鞋、帽帽制制造造業(yè)業(yè)通通用用設(shè)設(shè)備備制制造造業(yè)業(yè)醫(yī)醫(yī)藥藥制制造造業(yè)業(yè)其其他他行行業(yè)業(yè)增增加加值值比比率率占占總總產(chǎn)產(chǎn)值值比比率率2004年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為1：0.57。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)11.3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.8個(gè)百分點(diǎn)。資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、世聯(lián)計(jì)算2004年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)

21、順順 義義 區(qū)區(qū) 各各 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 對(duì)對(duì) 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 增增 長(zhǎng)長(zhǎng) 貢貢 獻(xiàn)獻(xiàn) 率率 （ 2 20 00 04 4年年 ）1 1. .8 80 0% %5 52 2. .9 90 0% %8 8. .6 60 0% %3 36 6. .7 70 0% %第第 一一 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)工工 業(yè)業(yè)建建 筑筑 業(yè)業(yè)第第 三三 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)電電子子信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、汽汽車車工工業(yè)業(yè)增增加加值值比比率率2 20 0. .1 17 7% %7 7. .4 41 1% %2 25 5. .8 83 3% %2 21 1. .9 99 9% %汽汽車車工工業(yè)業(yè)電電子子信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)全全國(guó)國(guó)平平均均順順義義區(qū)區(qū)然而然而,

22、 , 現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端的最低端, ,產(chǎn)品附加值低產(chǎn)品附加值低產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)90年代之前90年代之后汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設(shè)計(jì) 零部件制造電子通訊設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸服務(wù)計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)2004年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國(guó)平均水平，說(shuō)明這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。2002年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)金回報(bào)率別為13%和10%，遠(yuǎn)高于汽車制造業(yè)的5%，說(shuō)明制造行業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)很低，下游產(chǎn)業(yè)成為了新的

23、利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。營(yíng)銷服務(wù)金融整車組裝制造研發(fā)零部件資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、新財(cái)富網(wǎng)站以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了順義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了順義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具有勞動(dòng)力素質(zhì)低、土地附加值低的特點(diǎn)有勞動(dòng)力素質(zhì)低、土地附加值低的特點(diǎn)低附加值加工制造業(yè)占主導(dǎo)吸納就業(yè)人口數(shù)量不足勞動(dòng)力素質(zhì)低土地附加值低順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口2.94萬(wàn)人，制造業(yè)用地1.1萬(wàn)畝，畝均勞動(dòng)力2.7人。如果將所有8.8萬(wàn)畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來(lái)26萬(wàn)人。目前順義區(qū)本科以上學(xué)歷人口比例僅為3%。中關(guān)村科技園區(qū)學(xué)士以上學(xué)歷人數(shù)占33%，碩士以上占6.7%。2004年順義汽車制

24、造業(yè)畝產(chǎn)出537萬(wàn)元，電子信息制造業(yè)畝產(chǎn)出502萬(wàn)元；而上地信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達(dá)2433萬(wàn)元。資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中關(guān)村管委會(huì)網(wǎng)站第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會(huì)服第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會(huì)服務(wù)業(yè)為主務(wù)業(yè)為主, ,內(nèi)部結(jié)構(gòu)處于較低層次內(nèi)部結(jié)構(gòu)處于較低層次 順順義義區(qū)區(qū)歷歷年年三三次次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重變變化化趨趨勢(shì)勢(shì)0 0. .0 00 0% %1 10 0. .0 00 0% %2 20 0. .0 00 0% %3 30 0. .0 00 0% %4 40 0. .0 00 0% %5 50 0. .0 00 0% %6 60 0. .0

25、00 0% %7 70 0. .0 00 0% %1 19 99 95 51 19 99 96 61 19 99 97 71 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 22 20 00 03 32 20 00 04 4第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)第第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)順順義義區(qū)區(qū)第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)1 12 2. .4 48 8% %2 2. .4 47 7% %1 14 4. .3 31 1% %6 6. .1 19 9% %1 14 4. .9 92 2% %1 14 4. .0 08 8% %1 12 2. .9

26、94 4% %2 22 2. .6 61 1% %2 23 3. .6 68 8% %2 2. .2 27 7% %1 14 4. .2 21 1% %4 4. .8 83 3% %9 9. .5 51 1% %1 15 5. .1 17 7% %1 12 2. .2 21 1% %1 18 8. .1 12 2% %交交 通通 運(yùn)運(yùn) 輸輸 、 倉(cāng)倉(cāng) 儲(chǔ)儲(chǔ) 和和 郵郵 政政 業(yè)業(yè)信信 息息 傳傳 輸輸 、 計(jì)計(jì) 算算 機(jī)機(jī) 服服 務(wù)務(wù) 和和 軟軟 件件 業(yè)業(yè)批批 發(fā)發(fā) 和和 零零 售售 業(yè)業(yè)住住 宿宿 和和 餐餐 飲飲 業(yè)業(yè)金金 融融 保保 險(xiǎn)險(xiǎn) 業(yè)業(yè)房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)服服 務(wù)務(wù) 業(yè)業(yè)其其

27、 他他 行行 業(yè)業(yè)2 20 00 03 3年年2 20 00 00 0年年資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)順義第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢(shì)。對(duì)城市的研究我們界定為對(duì)城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)”，并，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間空間/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消費(fèi)消費(fèi)Living/ConsumingLiving/Consuming生產(chǎn)生產(chǎn)/

28、/產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)Production/IndustryProduction/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過(guò)高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過(guò)高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施用地，影響了城市職能的發(fā)揮教育等公共設(shè)施用地，影響了城市職能的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) u現(xiàn)狀 34.0 49.3u國(guó)標(biāo) 20-30 15-25城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 圖 例 居

29、住區(qū) 工業(yè)區(qū) 公共服務(wù)區(qū) 未建成區(qū) 村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)261461 438 2812 仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.9 1054.2 馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計(jì)2135.91470.1 724.085851.9各組團(tuán)用地性質(zhì)分布各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀對(duì)城市的研究我們界定為對(duì)城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)”，并，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想

30、之間的差距空間空間/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消費(fèi)消費(fèi)Living/ConsumingLiving/Consuming生產(chǎn)生產(chǎn)/ /產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)Production/IndustryProduction/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)空港片區(qū)吸引了部分高素質(zhì)外來(lái)人口，但從整體上看，順義的空港片區(qū)吸引了部分高素質(zhì)外來(lái)人口，但從整體上看，順義的外來(lái)人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質(zhì)不高外來(lái)人口以加工

31、制造業(yè)工人為主，人口素質(zhì)不高u空港片區(qū)的外來(lái)人口的收入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布，中產(chǎn)階級(jí)的量相對(duì)較少； 高素質(zhì)的外來(lái)人群多數(shù)不在區(qū)域內(nèi)就業(yè)u順義外來(lái)人口年齡構(gòu)成以青壯年人口為主，文化素質(zhì)也普遍較低 ，受過(guò)高等教育的人只占3%空港片區(qū)外來(lái)人口的收入分布空港片區(qū)外來(lái)人口的教育程度分布順義區(qū)外來(lái)人口的年齡分布資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；世聯(lián)調(diào)研順義區(qū)外來(lái)人口的教育程度分布對(duì)城市的研究我們界定為對(duì)城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)”，并，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間空間

32、/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消費(fèi)消費(fèi)Living/ConsumingLiving/Consuming生產(chǎn)生產(chǎn)/ /產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)Production/IndustryProduction/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)順義的消費(fèi)雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，順義的消費(fèi)雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較少休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較少u2003年順義區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額50.4

33、億元，在北京郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山區(qū)u衣食住等基本生活品支出比重較大，娛樂(lè)休閑等高檔消費(fèi)購(gòu)買比重很小u區(qū)內(nèi)娛樂(lè)消費(fèi)地公園順義公園；臥龍公園和怡園公園。娛樂(lè)消費(fèi)基本符合“娛樂(lè)公園”這一等式通過(guò)通過(guò)6060多位居民訪談表明，多位居民訪談表明，85%85%的居民認(rèn)為：的居民認(rèn)為：本地的娛樂(lè)的地方很少，大部分體育場(chǎng)館不向公眾開放，公園是他們?nèi)粘Ｐ蓍e娛樂(lè)的唯一場(chǎng)所。2003年順義城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，訪談2003年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)

34、順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣要實(shí)現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標(biāo)，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存要實(shí)現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標(biāo)，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，這也正是我們需要研究的重點(diǎn)在著以下幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，這也正是我們需要研究的重點(diǎn)推動(dòng)順義新城發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素是什么？怎樣實(shí)現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀？應(yīng)該通過(guò)何種途徑完善和提升順義新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？順義新城第三產(chǎn)業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展？順義新城的發(fā)展目標(biāo)：u新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)u新城應(yīng)建設(shè)成為相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城 資料來(lái)源

35、： 北京城市總體規(guī)劃2004-2020規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有61萬(wàn)的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的人口目標(biāo)；以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決定了低素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)特征，他們的消費(fèi)力進(jìn)而也就決定了順義第三產(chǎn)業(yè)的低水平發(fā)展；制造業(yè)和低水平的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值，順義新城的土地將無(wú)法實(shí)現(xiàn)“地盡其利”；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題：研究重點(diǎn)：研究重點(diǎn)：基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題的解決之道跳出現(xiàn)基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題的解決之道跳出現(xiàn)狀外的案例研究狀外的案例研究案例研究案例研究Part 1:Part 1: 新城發(fā)展模式的國(guó)際案例研究新城發(fā)展模式的國(guó)際案例研究新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式田園新城G

36、ARDEN CITY公司城/產(chǎn)業(yè)新城COMPANY TOWN城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城/EDGE TOWN政府主導(dǎo)下的行政中心新城/NEW CENTER國(guó)國(guó) 際際 案案 例例pLetchworth（英國(guó)，倫敦）pWelwyn Garden City （英國(guó)，倫敦）新城發(fā)展新城發(fā)展模式模式資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城開發(fā)/ TODpPort Sunlight （英國(guó)，利物浦）pGrande Cache （加拿大，Albert）p筑波科學(xué)城（日本，筑波）pRadburn（美國(guó)，紐約）pColumbia哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州）p千里新城（日本，大阪）p多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都

37、）p沙田新市鎮(zhèn)（中國(guó)，香港）pCanberra（澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亞）36在對(duì)世界各地新城進(jìn)行廣泛研究的基礎(chǔ)上，我們著重分析在對(duì)世界各地新城進(jìn)行廣泛研究的基礎(chǔ)上，我們著重分析了其中五個(gè)極具代表性的國(guó)際案例了其中五個(gè)極具代表性的國(guó)際案例u筑波科學(xué)城uWelwyn Garden CityuColumbiau多摩新鎮(zhèn)初步考慮案例初步考慮案例uLetchworth，英國(guó)uWelwyn Garden City， 英國(guó) uPort Sunlight ，英國(guó)uGrande Cache ，加拿大u筑波科學(xué)城，日本uRadburn，美國(guó)uColumbia，美國(guó)u千里新城，日本u多摩新

38、鎮(zhèn)，日本u沙田新市鎮(zhèn)，香港uCanberra，澳洲uBrasilia，巴西u著重分析了其中五個(gè) 韋林花園城 ，英國(guó) 筑波科學(xué)城，日本 哥倫比亞新城，美國(guó) 多摩新鎮(zhèn)，日本 堪培拉，澳大利亞田園新城公司城/產(chǎn)業(yè)新城城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城行政中心新城uCanberra資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析通過(guò)案例分析和模式總結(jié)，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城市通過(guò)案例分析和模式總結(jié)，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城市郊區(qū)化的驅(qū)動(dòng)力下我們將有機(jī)會(huì)發(fā)展成為相對(duì)獨(dú)立于北京中心城區(qū)、郊區(qū)化的驅(qū)動(dòng)力下我們將有機(jī)會(huì)發(fā)展成為相對(duì)獨(dú)立于北京中心城區(qū)、城市功能完善的邊緣新城城市功能完善的邊緣新城新城發(fā)

39、展模式核心驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵成功因素典型代表案例田園城市工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化城市居住需求急劇上升交通方式基于鐵路與步行控制城市規(guī)模、規(guī)模較小Welwyn Garden City 公司城/產(chǎn)業(yè)城政府決策市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)業(yè)的需求政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)積聚筑波科學(xué)城 邊緣新城汽車普及和便捷的交通路網(wǎng)城市郊區(qū)化位于大城市邊緣建設(shè)快速的交通路網(wǎng)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化帶動(dòng)的二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，解決了職住平衡問(wèn)題哥倫比亞新城 TOD新城 （多為臥城）大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹政府決策興建連接大城市的軌道交通系統(tǒng)軌道沿線有大量的建設(shè)用地可供房地產(chǎn)開發(fā)多摩新城 行政中心新城政府決策，發(fā)展新區(qū)域政府主導(dǎo)開

40、發(fā)、投入大量資金主要政府機(jī)構(gòu)所在地堪培拉順義新城的發(fā)展模式選擇發(fā)達(dá)國(guó)家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊發(fā)達(dá)國(guó)家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)階段劃分汽車郊區(qū)化階段汽車郊區(qū)化階段 （1920-1950年）普遍郊區(qū)化階段普遍郊區(qū)化階段（1950-1980年）城市功能完善階段城市功能完善階段 （20世紀(jì)80年代）邊緣新城形成階段邊緣新城形成階段（90年代以來(lái)）發(fā)展特征關(guān)鍵舉措汽車時(shí)代的到來(lái)促進(jìn)了城市的郊區(qū)化郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹

41、中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化出現(xiàn)，中上階層居住在郊區(qū)公路交通網(wǎng)的建設(shè)住宅需求量大增，中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)住宅得到普遍發(fā)展開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、通訊、科研、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等紛紛移向高速公路、機(jī)場(chǎng)等交通便利地區(qū)商業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)等社會(huì)服務(wù)業(yè)也追隨著消費(fèi)者的郊遷而向郊區(qū)轉(zhuǎn)移高速公路的建設(shè)鼓勵(lì)適合中產(chǎn)階級(jí)居住的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)興建購(gòu)物中心，完善生活配套設(shè)施隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷完善和發(fā)展，金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移大量辦公物業(yè)開始出現(xiàn)，住宅開發(fā)也從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)向中高層的公寓住宅建設(shè)城市居民階層多樣化引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鼓勵(lì)發(fā)展金融貿(mào)易等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，近一步帶動(dòng)和提升商業(yè)、休閑娛樂(lè)等社會(huì)服務(wù)

42、業(yè)發(fā)展郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū)的共生關(guān)系逐漸減弱就業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加，以商業(yè)、金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)為主新城居民基本實(shí)現(xiàn)了職住平衡遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢(shì)增加案例研究案例研究Part 2:Part 2: 汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的2 2個(gè)案例研究個(gè)案例研究u 底特律（底特律（DetroitDetroit）：）： 始建于1701年并于1815年正式設(shè)立為 城市，因汽車制造業(yè)而聞名全球 占地218.5平方公里，2004年人口91萬(wàn) 除了汽車制造，底特律地區(qū)主要的工業(yè) 還包括：機(jī)床附件生產(chǎn)、內(nèi)燃機(jī)制造、 鋼鐵鍛造、金屬切削刀具加工等u 斯圖加特（斯圖加特（StuttgartStuttgart）：）： 斯圖

43、加特市占地面積207平方公里， 2004年人口59萬(wàn) 斯圖加特地區(qū)由市區(qū)和周邊的5個(gè)州級(jí) 縣 構(gòu)成，占地面積3654平方公里 ， 2004年人口266萬(wàn) 2004年德研究機(jī)構(gòu)推出德國(guó)主要城市 排名中，斯圖加特在生活水準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)活 力和綜合排名均列前三 案例研究案例研究Part 3:Part 3: 會(huì)展業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的會(huì)展業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的6 6個(gè)案例研究個(gè)案例研究國(guó)外案例國(guó)內(nèi)案例漢諾威(德國(guó))米蘭(意大利)RosemontRosemont(美國(guó))香港廣州上海案例研究案例研究Part 4:Part 4: 空港帶動(dòng)城市發(fā)展的空港帶動(dòng)城市發(fā)展的3 3個(gè)案例研究個(gè)案例研究Fairfax（華盛頓杜勒斯機(jī)場(chǎng)）

44、Dupage County（芝加哥OHare機(jī)場(chǎng)） Clayton County（亞特蘭大Harsfield機(jī)場(chǎng)）面積1062平方公里；人口約100萬(wàn)杜勒斯高速公路穿郡而過(guò)美國(guó)最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100個(gè)郡排名第五全美本科學(xué)歷人口比例最高的10個(gè)郡排凈第二位于芝加哥oHARE國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)20英里伊利諾伊州東北部第二大縣總面積332平方英里；總?cè)丝?0.4萬(wàn)企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)總?cè)藬?shù)620680人Dupage County境內(nèi)擁有財(cái)富1000強(qiáng)的多家企業(yè)（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小型信息技術(shù)公司以及兩家國(guó)家技術(shù)研究機(jī)構(gòu)Argonne國(guó)家實(shí)驗(yàn)室

45、和Fermi國(guó)際加速器實(shí)驗(yàn)室面積146平方英里；人口24萬(wàn)世界最繁忙的機(jī)場(chǎng)亞特蘭大Hartsfield機(jī)場(chǎng)的大部分位于其境內(nèi)Clayton是當(dāng)?shù)氐慕煌屑~，包括四條洲際告訴公路，兩條鐵路干線及鏈接亞特蘭大的輕軌。Clayton的重要使命是為HARTSFIELD機(jī)場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展提供服務(wù)。機(jī)場(chǎng)時(shí)Clayton經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Ξa(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略: :依托空港核心資源，引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，依托空港核心資源，引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，積極發(fā)展以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。積極發(fā)展以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。電子芯片制造電子芯片制造集成電路制造集成電路制造精密儀器制造精密儀器制造光機(jī)電產(chǎn)品制造光機(jī)電產(chǎn)品制造。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略, , 我們給出了順義新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)方向我們給出了順義新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)方向人人 口口土地利用現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀可利用土地量可利用土地量土地構(gòu)成土地構(gòu)成房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況土土 地地消消 費(fèi)費(fèi)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)分類產(chǎn)業(yè)分類產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)就業(yè)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口總量人口總量人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)人口現(xiàn)狀來(lái)源人口現(xiàn)狀來(lái)源消費(fèi)者來(lái)源消費(fèi)者來(lái)源消費(fèi)力消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖人口結(jié)構(gòu)圖