房?jī)r(jià)售后縮水該怪誰(shuí)范本

1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按照約定的價(jià)格履行完成。不料，因?yàn)榉?價(jià)走勢(shì)預(yù)期發(fā)生了變化，部分開(kāi)發(fā)商為使樓盤(pán)盡快銷(xiāo)售，便有了諸如折扣、降 價(jià)等動(dòng)作。于是，一樣的樓盤(pán)，只因售期的稍許不同，卻出現(xiàn)了價(jià)格上的明顯 差異。老業(yè)主眼看新業(yè)主買(mǎi)到了“便宜貨”，便向房產(chǎn)商提出了各種各樣的補(bǔ) 償要求。有的開(kāi)發(fā)商迫于壓力，也便想著法子安慰這些“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的老業(yè) 主，送裝修、送家具，或者干脆返還一部分價(jià)款，有的還拿旅游來(lái)補(bǔ)償。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之后，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大縮水，受到財(cái)產(chǎn)上的損失，要求房產(chǎn)商補(bǔ) 償，對(duì)這些擁有房屋這樣價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，心情是可以理解 的，但法律講究的不是心情，而是規(guī)則。作為出賣(mài)人的房產(chǎn)商與

2、作為買(mǎi)受人的業(yè)主簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，即形 成了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。在此法律關(guān)系中，雙方的權(quán)利義務(wù)主要由買(mǎi)賣(mài)合同也 就是購(gòu)房合同的有效條款進(jìn)行約束。易言之，只要該買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，對(duì)雙 方當(dāng)事人即產(chǎn)生約束力。我國(guó)合同法第 8 條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì) 當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更 或解除合同”。可見(jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行合同法對(duì)包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同在的合同的法律約 束力有明確規(guī)定，任何締約當(dāng)事人都應(yīng)遵守法律、尊重合同。另一方面，當(dāng)雙方當(dāng)事人就房屋買(mǎi)賣(mài)合同如約履行完畢之后，即意味著買(mǎi) 賣(mài)合同結(jié)束，誠(chéng)如我國(guó)合同法第 91 條規(guī)定，債務(wù)已經(jīng)按照約定履行可以導(dǎo) 致合同權(quán)利義

3、務(wù)終止。在合同法上，通常情況下，合同一旦履行完畢，當(dāng)事人 就不再繼續(xù)受合同約束，從交易的角度看，可以說(shuō)“交易已經(jīng)完成”。除非出 現(xiàn)合同無(wú)效等效力瑕疵情形，當(dāng)事人可以主合同受損利益之補(bǔ)救。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，如果開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)購(gòu)房合同已經(jīng)履行完畢，那么， 按照合同法的規(guī)定以及合同法原理，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)宣告結(jié)束。當(dāng)房 屋價(jià)值出現(xiàn)下跌，導(dǎo)致購(gòu)房者的利益受損失時(shí)，只能認(rèn)為這是對(duì)自己交易行為 承擔(dān)的一種風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)，而不能將該風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)商或其他任何人。實(shí) 踐中，有購(gòu)房者面臨房?jī)r(jià)“縮水”，就向房產(chǎn)商提出退房、贈(zèng)送裝修、贈(zèng)送車(chē) 位、減免物業(yè)費(fèi)等要求，希望得到補(bǔ)償，這是一種轉(zhuǎn)移自己交易風(fēng)險(xiǎn)的做法，

4、 于法無(wú)據(jù)。當(dāng)然，如果當(dāng)初的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在一些特別約定，比如當(dāng)出售的房屋 出現(xiàn)價(jià)格下跌導(dǎo)致買(mǎi)受人遭受財(cái)產(chǎn)利益損失時(shí)可給予相應(yīng)的補(bǔ)償，那么，這屬 于房產(chǎn)商的承諾，現(xiàn)行法律也并不干預(yù)，當(dāng)事人也理應(yīng)遵守該特別約款。只 是，如果不存在類似補(bǔ)救性約定，那么，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么變動(dòng)，無(wú)論業(yè)主面臨的 風(fēng)險(xiǎn)有多高、遭遇的損失有多大，都沒(méi)有權(quán)利要求房產(chǎn)商承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)。順便指出，房?jī)r(jià)在售后出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，并不適用情勢(shì)變更原則。情勢(shì) 變更原則主要是在合同成立后履行完畢前適用的履行原則，例如，合同關(guān)系存 續(xù)期間，交易條件因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀因素發(fā)生了變化，導(dǎo)致交 易違背公平原則，繼續(xù)履行會(huì)使一方受到損失，那

5、么，不利的一方可以要求法 院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。但是，當(dāng)合同履行完畢后再發(fā)生情勢(shì)變更， 該原則并無(wú)適用余地，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)情勢(shì)變更帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易主體必須遵循法律規(guī)則，而法律規(guī)則又恰恰是市場(chǎng) 交易規(guī)則的體現(xiàn)和總結(jié)，在此意義上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一 個(gè)重要理念就是契約理念，什么意思呢 ?就是參與市場(chǎng)交易的人應(yīng)恪守交易契 約。契約是什么呢 ?其實(shí)就是在雙方合意的基礎(chǔ)上達(dá)成的交易協(xié)議。契約特別注 重“合意”，當(dāng)交易條款在雙方意思表示真實(shí)一致的前提下確定或者認(rèn)可下來(lái) 的時(shí)候，必須堅(jiān)信并恪守一條現(xiàn)代法治的重要原則，那就是“約定必須遵守” 或者說(shuō)“約定不得違反

6、”。違反是要付出代價(jià)的，誰(shuí)違反，誰(shuí)負(fù)代價(jià)。這也同時(shí)涉及到與契約理念緊密聯(lián)系在一起的另外一個(gè)理念，那就是誠(chéng)信 理念。參與市場(chǎng)交易的任何一方必須守合同、重信用，這是商業(yè)以及商業(yè)社會(huì) 的本質(zhì)要求，也是現(xiàn)代法治強(qiáng)力提倡和要求的。我國(guó)合同法第6 條也明確規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則”。所以，房屋交易中，當(dāng)房屋合同已經(jīng)履行完畢，如果當(dāng)事人提出一些與合 同履行本身的問(wèn)題無(wú)關(guān)的要求，其實(shí)違背了市場(chǎng)交易的這些起碼規(guī)則或者最底 線的要求。如果合同的威信喪失，人人在交易完成后都可以根據(jù)變化了的情況 反過(guò)來(lái)要求補(bǔ)償，那么，不僅是房產(chǎn)領(lǐng)域，任何領(lǐng)域的交易，包括股票等證券 交易市場(chǎng)以及其他交易市場(chǎng)

7、是不是也要推行如此“反悔”規(guī)則呢?顯然，如果開(kāi)了不好的頭，交易秩序就會(huì)混亂不堪，整個(gè)市場(chǎng)秩序也就崩潰了。盡管說(shuō)，業(yè)主在合法有效合同的約束下，無(wú)權(quán)就單純的房?jī)r(jià)下跌要求房產(chǎn) 商進(jìn)行這樣那樣的補(bǔ)償，但畢竟在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中出現(xiàn)了這么一種現(xiàn)象，形成 了一個(gè)“問(wèn)題”，那么，既然有了這樣類現(xiàn)象或問(wèn)題，我們也不得不去面對(duì)。一是加強(qiáng)契約意識(shí)、注重條款約定。可以說(shuō)，現(xiàn)代市場(chǎng)交易無(wú)不是在契約 或者合同的約束下進(jìn)行的，“約定不能違反”這一著名的交易論斷，對(duì)任何參 與市場(chǎng)交易的人來(lái)說(shuō)，都具有深刻的指導(dǎo)意義。就房產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，為了防止出 現(xiàn)類似“退房”、“補(bǔ)償”等交易后患的出現(xiàn)，房產(chǎn)商和買(mǎi)受方不妨在商品房 買(mǎi)賣(mài)合同的條款上

8、進(jìn)一步修訂和完善，對(duì)一些可能出現(xiàn)的情況作出盡量詳細(xì)的 約定。這里可能就有兩種情況，一是業(yè)主立場(chǎng)，即約定出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)下的“補(bǔ) 償”等類似條款 ; 二是房產(chǎn)商立場(chǎng)，即約定價(jià)格波動(dòng)時(shí)“不予補(bǔ)償”。在前一種 情況下，因?yàn)椤凹s定必須遵守”，所以，業(yè)主面臨類似房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要 求業(yè)主也便有了“依據(jù)”。但在后一種情況下，即便沒(méi)有特別約定，房產(chǎn)商也 沒(méi)有補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)，因?yàn)楹贤男兄械囊粋€(gè)基本規(guī)則就是“有約定按約定沒(méi)約定 按法定”，既然沒(méi)約定，那只能按法定規(guī)則，但問(wèn)題是，我國(guó)現(xiàn)行法律中沒(méi)有 任何規(guī)賦予房產(chǎn)商的價(jià)值補(bǔ)償義務(wù)。當(dāng)然，交易的進(jìn)行必須建立在雙方意思表示一致的基礎(chǔ)上的，只要沒(méi)有國(guó) 家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

9、，任何約定都是雙方意思真實(shí)一致的產(chǎn)物。只有業(yè)主 一方的要求，沒(méi)有房產(chǎn)商一方的同意，也不大可能達(dá)成諸如“保值條款”的約 定。因?yàn)?，從交易利益分配的角度講，作為出賣(mài)人的房產(chǎn)商，它是以營(yíng)利為目 的的，追求利益最大化是其進(jìn)入交易市場(chǎng)與交易機(jī)制的終極目標(biāo) ; 作為買(mǎi)受人的 業(yè)主，不論是以投資投機(jī)為目的，還是以純粹居住和其他商業(yè)性使用為目的，同樣也是追求利益最大化。這就是涉及到雙方在交易行為中的博弈問(wèn)題?？梢?說(shuō)，任何交易的達(dá)成，無(wú)不是博弈的結(jié)果。當(dāng)然，至于在主合同中約定還是事 后達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，均無(wú)不可。實(shí)踐中，有房產(chǎn)商為了達(dá)到促銷(xiāo)目的，便約定了 相應(yīng)的補(bǔ)償條款，如可獲贈(zèng)價(jià)值若干的“精裝修”或“教育代金券

10、”; 若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā)票，可由開(kāi)發(fā)商代付若干裝修費(fèi)，即“品質(zhì)全面升級(jí)計(jì) 劃”。也有房產(chǎn)商在事后承諾向老業(yè)主贈(zèng)送精裝修或直接補(bǔ)償若干萬(wàn)元。但是，從法的教育功能角度觀察，約定不補(bǔ)償要比約定補(bǔ)償效果好。因 為，一旦約定補(bǔ)償，那么，會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題，比如什么情況下補(bǔ)償、補(bǔ)償多 少、怎么補(bǔ)償、補(bǔ)償?shù)氖芤鎸?duì)象怎么確定或者以什么期限確定，等等，因?yàn)檫@ 是一個(gè)技術(shù)性條款，操作不好，容易帶來(lái)更多的問(wèn)題，交易秩序可能會(huì)受到更 大的傷害 ; 其次，諸如“保值條款”或者“補(bǔ)償條款”的存在，容易產(chǎn)生對(duì)房屋 價(jià)格的不利影響，房產(chǎn)商既然可以約定房?jī)r(jià)下跌時(shí)的補(bǔ)償義務(wù)，那么，同樣也 會(huì)可能約定房?jī)r(jià)上揚(yáng)時(shí)的反補(bǔ)償權(quán)利。

11、如此，國(guó)家調(diào)控的成本會(huì)加大，并且容 易形成壟斷協(xié)議或價(jià)格同盟，帶來(lái)壟斷行為，最終受害的依然是不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi) 者。尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未完善的實(shí)際情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成 熟，多一事不如少一事。因此，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，結(jié)合目前民眾法 律意識(shí)和法治觀念的發(fā)育程度和培育水平，不妨在合同中明確約定“不補(bǔ)償” 的條款，對(duì)當(dāng)事人的約束力或許效果更好。二是政策、法律的介入應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。面對(duì)房產(chǎn)交易市場(chǎng)上出現(xiàn)的新現(xiàn) 象，就目前發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，政策和法律不便盡早介入。一是因?yàn)?，現(xiàn)有的法 律政策完全可以調(diào)整這些法律關(guān)系?，F(xiàn)行合同法以及房產(chǎn)交易方面的法 規(guī)、司法解釋，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除制度、撤銷(xiāo)制度和無(wú)

12、效制度，都有比較 完善的規(guī)定，這些解除規(guī)則、撤銷(xiāo)規(guī)則和無(wú)效規(guī)則基本上針對(duì)房屋標(biāo)的本身的 質(zhì)量、買(mǎi)賣(mài)行為的交易程序、交易意思瑕疵等作出的規(guī)定，至于房屋買(mǎi)賣(mài)合同 履行完畢之后，因房屋價(jià)格波動(dòng)或者其他因素導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)，并非合同法律 調(diào)整的疇，無(wú)需節(jié)外生枝，完善相關(guān)法律或者出臺(tái)應(yīng)急政策。另一方面，政策 介入的發(fā)生條件往往是當(dāng)情況緊急或者需要調(diào)整的社會(huì)關(guān)系出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較 大變動(dòng)之時(shí)。就部分業(yè)主向房產(chǎn)商提出的這些補(bǔ)償要求，尚未發(fā)展到非要政府 出面干預(yù)的程度，并且此時(shí)政府出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)，并不一定能夠平衡雙方當(dāng) 事人的利益，政策的出臺(tái)需要條件，也需要對(duì)政策效果的一個(gè)科學(xué)評(píng)估與預(yù) 測(cè)。從這兩個(gè)方面看，政策法律的介入需要謹(jǐn)慎。不過(guò)，如果事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展，形成了較大影響，并使房產(chǎn)市場(chǎng)秩序產(chǎn)生了 不良發(fā)展勢(shì)頭，政府可以