合生創(chuàng)展集團天津市場市場分析報告

1、目 錄本月導(dǎo)讀3市場概述4第一部分 市場背景篇81 政策法規(guī)91.1 政策綜述91.2重點政策解讀93.1市場資訊13第二部分 市場分析篇141 土地市場151.1 市場綜述151.2本月公告土地分析151.3 本月土地成交分析171.4 重點地塊分析202 商品房市場分析242.1市場綜述242.2 商品房市場數(shù)據(jù)表242.3 商品房市場供求關(guān)系及量價走勢分析253 住宅市場273.1市場綜述273.2供求關(guān)系分析273.3供應(yīng)分析283.4成交分析353.5 價格分析413.6 項目解析434產(chǎn)品分析464.1案例分析465.1 營銷透析555.2 媒體分析57第三部分 區(qū)域數(shù)據(jù)篇60第四

2、部分 附件篇67附件1：土地成交列表68附件2：區(qū)域市場分析篇73 6/95本月導(dǎo)讀【政策綜述】天津國五條細則出臺3月31日，天津市“國五條”細則在北上廣率先出臺后也隨之落地。在“津國五條”中，將嚴(yán)格購房家庭資格初審；-詳見P9頁【市政動態(tài)】國今年津開建保障房8萬套 3種補貼受益萬戶家庭本市國土房管局關(guān)于落實2013年住房保障工作責(zé)任目標(biāo)的實施意見近日經(jīng)市人民政府同意已正式下發(fā)。2013年，本市與國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組簽訂了目標(biāo)責(zé)任書，市委、市政府再次將住房保障工作列為20項民心工程，確定全年工作目標(biāo)。其中，今-詳見P11頁市場概述n 2013年3月天津樓市成交量呈井噴式上漲，市場量漲價跌

3、。2013年3月供應(yīng)量78.91萬平米，環(huán)比降低15.99%，成交量136.90萬平米，環(huán)比上漲161.74%。市場伴隨著小陽春和“國五條”的出臺，成交量呈井噴式上漲，市場量漲價跌。3月份是樓市傳統(tǒng)旺季，歷年樓市小陽春的開始月份。在春節(jié)期間被壓抑的剛需客戶開始進入市場；“國五條”出臺，但地方細則仍未落地，人們在等待地方版實施細則的間隙，對于“國五條”二手房轉(zhuǎn)讓所得按20%征稅的規(guī)定，使一部分原打算購買二手房的客戶轉(zhuǎn)向購買了商品房；3月份，大量的項目進行加推，并大幅增加促銷力度，也吸引了更多的客戶進入市場。幾方合力構(gòu)成了3月份的井噴行情，使得單月成交面積和單月成交套數(shù)雙雙創(chuàng)歷史新高。n 大范圍的

4、促銷行為是商品住宅市場量漲價跌的主因2013年3月份商品住宅成新增供應(yīng)量為48.25萬平方米，環(huán)比上漲4.79%，同比下降40.64%；成交量121.75萬平方米，環(huán)比上漲164.70%，同比增長64.22%。本月大量項目趕在國五條細則出臺前進行加推。開發(fā)商們在上市產(chǎn)品中針對剛需的要求進行產(chǎn)品調(diào)整，以吸引經(jīng)過春節(jié)期間壓抑的剛需客戶。商品住宅成交中，有超過四成為80-90平米剛需用房。大范圍的促銷行為是商品住宅市場量漲價跌的主因。3月份商品住宅市場有超過75%以上在售項目推出了不同形式、不同力度的促銷活動。n 土地市場成交量增加 經(jīng)營性用地供求量提升2013年3月市場供應(yīng)土地59幅，成交92幅，

5、整體供求比約為1：0.56，供應(yīng)建設(shè)用地面積300萬平方米，成交面積481.8萬平方米，供求比約為1：0.61。土地的供應(yīng)幅數(shù)出現(xiàn)下降趨勢，整體供應(yīng)面積下降；近期土地成交量增加，工業(yè)地塊成交較多。 n 數(shù)字樓市n 2013年3月，本月成交量呈現(xiàn)井噴事態(tài)，成交量136.9萬平米。2012.3-2013.3天津商品房市場供求對比情況數(shù)據(jù)來源： CRIC n 2013年3月，商品房成交均價為10396元/平方米，環(huán)比下降2.41%，同比下降2.50%。2012.3-2013.3商品房成交均價走勢情況數(shù)據(jù)來源：CRICn 2013年3月，商品住宅市場成交大幅上漲，供求比達到1:2.52。2012.3-

6、2013.3天津商品住宅市場供應(yīng)成交對比情況數(shù)據(jù)來源：CRICn 2013年3月，供應(yīng)持平，為48.25萬平方米，環(huán)比上漲4.79%，同比下降40.46%。 2012.3-2013.3天津商品住宅市場新增供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，普通住宅供應(yīng)面積39.45萬平方米，環(huán)比下降8.54%，占總供應(yīng)的63.75%。 2013年3月天津住宅市場新增供應(yīng)各物業(yè)類型占比情況數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，紅橋區(qū)躍居各區(qū)供應(yīng)之首，供應(yīng)9.93萬平米。 2013年3月天津商品住宅新增供應(yīng)各區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 2013年3月，商品住宅成交量為121.75萬平方米，環(huán)比上

7、漲164.70%，同比上漲64.22%。2012.3-2013.3天津商品住宅市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，天津商品住宅市場二室是成交的主要構(gòu)成，成交6892套，占到總成交的57.00%。三室成交套數(shù)本月為2652套，占成交總量的21.93%；別墅成交為286套，占成交總量的2.37%。2013年3月天津市商品住宅市場成交戶型套數(shù)占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，商品住宅成交均價為9963元/平方米 環(huán)比下降3.54%，同比下降0.97%2012.3-2013.3天津商品住宅市場月度成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC第一部分 市場背景篇1 政策法規(guī)1.1 政策綜

8、述3月31日，天津市“國五條”細則在北上廣率先出臺后也隨之落地。在“津國五條”中，將嚴(yán)格購房家庭資格初審；對出售住房將嚴(yán)格征收20%個稅；五年以上唯一住房可免征；并將適時提高二套房首付和貸款利率。1.2重點政策解讀行業(yè)政策n 天津國五條細則出臺 轉(zhuǎn)讓5年以下非唯一住房征稅20% 天津市政務(wù)網(wǎng)今日公布天津市人民政府辦公廳關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見，全文如下： 各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位： 為貫徹落實國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)201317號），按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，繼續(xù)鞏固我市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的成果，促進我市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)

9、展，按照市人民政府要求，現(xiàn)提出如下實施意見： n 一、明確2013年新建商品住房價格控制目標(biāo) 繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)比重,增加中小戶型、中低價位普通商品住房供應(yīng)，保持住房價格穩(wěn)定, 新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。 n 二、堅決抑制投機投資性購房 嚴(yán)格購房家庭資格初審，對購房家庭的住房套數(shù)進行核查，對各類證明材料或住房套數(shù)不符合限購政策規(guī)定的居民家庭限制其購房；嚴(yán)格購房家庭資格復(fù)核，各區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門在辦理商品住房買賣合同備案或二手住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，要對購房家庭擁有住房套數(shù)情況和相關(guān)證明材料進行嚴(yán)格復(fù)核，對不符合住房限購政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。 n 三、繼

10、續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策 銀行業(yè)金融機構(gòu)要認(rèn)真落實首套房首付款比例和貸款利率，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，繼續(xù)暫停發(fā)放第三套及以上購房貸款；進一步強化對借款人資質(zhì)和信用的審查，不得違規(guī)發(fā)放貸款。金融管理和銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的管理和檢查，及時糾正違規(guī)行為、依法處罰違規(guī)機構(gòu)，并根據(jù)市場情況適時提高第二套住房首付款比例和貸款利率。 n 四、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用 稅務(wù)、房管部門要密切配合，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；對不能核實房屋原值的，應(yīng)依法按照核定征

11、收方式計征。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 n 五、增加保障性住房、普通商品住房及用地供應(yīng) 繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)。科學(xué)制定2013年住房用地供應(yīng)計劃。全年住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實際供應(yīng)量，全年新建住房用地計劃供應(yīng)1785公頃，其中保障性住房用地415公頃。 繼續(xù)加大普通商品住房及保障性住房供應(yīng)。發(fā)展改革、國土房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門要建立保障性住房和中小套型普通商品住房建設(shè)項目審批綠色通道，保障性住房和中小套型普通商品住房供地占住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%以上。 繼續(xù)擴大保障性住房受益范圍。2013年我市開工建設(shè)保障性住房9萬套，基本建

12、成保障性住房7.5萬套。配套設(shè)施與保障性住房項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。 n 六、進一步強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管 強化土地市場監(jiān)管。通過月度巡查、定期通報、建立閑置土地“黑名單”、遙感督察等方式，督促房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)按時動工建設(shè)；加大違約開竣工地塊的處置力度，嚴(yán)格處置方式和程序，切實提高住房用地的有效利用。 強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房明碼標(biāo)價規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后，要一次性在銷售現(xiàn)場公開全部房源并明碼標(biāo)價對外銷售。嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房銷售價格備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品住房銷售許可證時，必須申報每套房屋的銷售

13、單價上限，對外銷售時，不得高于公布的上限。嚴(yán)格新建商品住房預(yù)售資金的監(jiān)管。 強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違法違規(guī)行為治理。重點查處發(fā)布虛假信息、哄抬房價及其他違規(guī)行為，適時開展專項治理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員的違法違規(guī)行為記入信用檔案，并向社會公布。 強化房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測。及時監(jiān)控各類房屋的上市、銷售及價格變動情況和異常交易數(shù)據(jù)，采取有效措施保證市場平穩(wěn)運行。及時發(fā)布有關(guān)房屋交易情況信息，引導(dǎo)社會輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。 各區(qū)縣人民政府、各有關(guān)部門要切實承擔(dān)起穩(wěn)定房價的工作責(zé)任，各司其職，密切配合，加強管理，認(rèn)真落實國家和本市的調(diào)控措施。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，

14、對問題嚴(yán)重的，要追究責(zé)任。 2 市政動態(tài)n 今年津開建保障房8萬套 3種補貼受益萬戶家庭 本市國土房管局關(guān)于落實2013年住房保障工作責(zé)任目標(biāo)的實施意見近日經(jīng)市人民政府同意已正式下發(fā)。2013年，本市與國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組簽訂了目標(biāo)責(zé)任書，市委、市政府再次將住房保障工作列為20項民心工程，確定全年工作目標(biāo)。其中，今年全年開工建設(shè)保障性住房8萬套，建成保障性住房7萬套，新增“三種補貼”（廉租住房實物配租補貼、廉租住房租房補貼和經(jīng)濟租賃房租房補貼，下同）受益家庭1萬戶，拆遷改造市區(qū)危陋房屋和城中村156萬平方米、2.7萬戶。 n 文化中心周邊及八大里二期房屋征收簽約推進市文化中心周邊及尖山八

15、大里二期房屋征收簽約工作全面推進文化中心周邊及尖山八大里二期住宅房屋征收工作已簽協(xié)議1852戶，完成率為46.9%。此次房屋征收工作主要包括地鐵6號線黑牛城道站、尖山路站、廣東路站及尖山八大里舊城區(qū)改建一期二批、文化中心地下交通樞紐工程副樞紐工程項目，共涉及住宅房屋3947戶，簽約期限40天，至4月28日結(jié)束。3市場動態(tài)3.1市場資訊n 新國五條后津二手房周成交量瘋破五千 價格下探 受“新國五條”出臺后，天津二手房成交量激增，購房者對市場產(chǎn)生了不確定心理。為了在“新國五條”細則正式實施前趕上政策末班車，二手房買賣市場特別是市內(nèi)六區(qū)的二手房買賣市場直奔高峰。上周天津市二手私產(chǎn)住宅交易日為7天，一

16、周的成交總量5254套，環(huán)比上漲301.7%，堪比二月份全月二手房成交量的1.6倍。成交面積為45.6萬平方米，環(huán)比上漲327.1%；成交均價8529元/平方米，環(huán)比下降2.3%。 成交區(qū)域方面，中心城區(qū)二手私產(chǎn)住宅共成交2150套，環(huán)比上漲299.6%，占全市成交總量的40.9%，環(huán)比下降0.2%。上周市六各區(qū)域成交量均環(huán)比上漲13倍，其中南開區(qū)以成交量537套，環(huán)比上漲343.8%，為市六區(qū)域中上升幅度最大的區(qū)域；價格方面，上周市六成交均價11501元/平米，環(huán)比上漲1.0%，上周市六各區(qū)域二手房成交均價除河北區(qū)9800元/平米，環(huán)比下降1.0%之外，其他各區(qū)均環(huán)比微漲，其中和平區(qū)每平米成

17、交均價16302元，環(huán)比上漲6.3%，為漲幅最大的區(qū)域。 n 3月津樓市上演促銷戰(zhàn) 優(yōu)惠樓盤總數(shù)達到354個津城部分售樓處來訪來電客戶量迅猛增長，成交量的激增也給市場帶來了涌動的春意。隨著樓市“小陽春”的到來，開發(fā)商們開始積極備戰(zhàn)，一些地區(qū)促銷戰(zhàn)已經(jīng)展開。2013年3月天津優(yōu)惠樓盤總數(shù)為354個，與2月的337個相比增加了17個，環(huán)比上漲5.04%，同比去年3月增長5.67%。3月天津各區(qū)域優(yōu)惠樓盤占整體市場供應(yīng)的比例差別不大，市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、遠郊區(qū)縣占比均突破六成。其中，市內(nèi)六區(qū)優(yōu)惠樓盤占區(qū)內(nèi)供應(yīng)總量的64.49%，環(huán)城四區(qū)占比65.33%，遠郊區(qū)縣占比64.97%，濱海新區(qū)一改在2月各

18、區(qū)優(yōu)惠樓盤中高調(diào)的勢頭，3月反居最后，占比59.86%。除濱海新區(qū)優(yōu)惠樓盤數(shù)量環(huán)比減少3個外，其余各區(qū)均有不同幅度的增長。環(huán)城四區(qū)3月打折樓盤數(shù)量98個，環(huán)比增加10.11%，增長最多；市內(nèi)六區(qū)打折樓盤69個，環(huán)比增加6.15%；遠郊區(qū)縣打折樓盤102個，環(huán)比增加7.37%。第二部分 市場分析篇1 土地市場1.1 市場綜述 15/95n 總體供需特征 2013年3月市場供應(yīng)土地59幅，成交92幅，整體供求比約為1：0.56，供應(yīng)建設(shè)用地面積300萬平方米，成交面積481.8萬平方米，供求比約為1：0.61。土地的供應(yīng)幅數(shù)出現(xiàn)下降趨勢，整體供應(yīng)面積下降；近期土地成交量增加，工業(yè)地塊成交較多。 n

19、 2013年3月，供應(yīng)幅數(shù)為59幅，土地供應(yīng)幅數(shù)下降2013年3月，天津市土地公告數(shù)量為59幅，較上月減少37幅；公告土地建設(shè)用地面積為300萬平方米，環(huán)比上升33.3%，同比上漲62.36%；公告土地建筑面積為303萬平方米，環(huán)比下降36.48%，同比上漲58.96%。土地市場供應(yīng)面積小幅增加。n 2013年3月，土地成交面積上漲2013年3月，本市土地公開交易市場有92宗土地成交，較上月增加40幅。成交的總建設(shè)用地面積約為435萬平方米，環(huán)比上漲103%，同比增加36.54%；成交的規(guī)劃建筑面積約為467萬平方米，環(huán)比下降114%，同比增加59.35%。土地成交量出現(xiàn)上漲。1.2 本月公告

20、土地分析 2013年3月市場供應(yīng)土地59幅，成交92幅，整體供求比約為1：0.56，供應(yīng)建設(shè)用地面積300萬平方米，成交面積481.8萬平方米，供求比約為1：0.61。土地的供應(yīng)幅數(shù)出現(xiàn)下降趨勢，整體供應(yīng)面積下降；近期土地成交量增加，工業(yè)地塊成交較多。n 3月，天津新增公告土地59幅，其中47幅為工業(yè)用地；居住類用地有1幅；商業(yè)用地供應(yīng)7幅；綜合類型用地供應(yīng)4幅。本月新增公告建設(shè)用地居住類用地面積為2.86萬平方米，占比為1%；工業(yè)用地面積為211萬平方米，占比70%，市場份額下降；商業(yè)類用地面積為59.9萬平方米，占比為20%；綜合用地面積為26.5萬平方米，占比9%，商業(yè)供應(yīng)量增加。 n

21、3月，天津新增公告土地按土地建設(shè)用地面積算，本月市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)土地0萬平方米，濱海新區(qū)土地供應(yīng)土地46.37萬平方米，占總供應(yīng)的15%；環(huán)城四區(qū)新增土地74.8萬平方米，占比25%；遠郊區(qū)縣新增土地180萬平方米，占到總供應(yīng)60%。n 3月，按全市公告建設(shè)用地面積算，天津新增土地公告中1萬平方米以下地塊面積為7.96萬平方米，占比3%；1-5萬平方米地塊面積63.83萬平方米，占比21%；5-10萬平方米面積為48.24萬平方米，占比16%；10萬平米以上地塊面積為181.2萬平方米，占60%。本月供應(yīng)單幅土地面積增加，中小規(guī)模的商服、綜合用地大量涌現(xiàn)。 圖1.2-1：天津市公告土地情況2012

22、.3-2013.3天津市公告土地面積、數(shù)量走勢圖2013年3月天津市新增公告土地用途結(jié)構(gòu)2013年3月天津市公告土地位置分布情況2013年3月天津市公告土地建設(shè)用地規(guī)模數(shù)據(jù)來源：CRIC1.3 本月土地成交分析2013年3月，本市土地公開交易市場有92宗土地成交，較上月增加40幅。成交的總建設(shè)用地面積約為435萬平方米，環(huán)比上漲103%，同比增加36.54%；成交的規(guī)劃建筑面積約為467萬平方米，環(huán)比下降114%，同比增加59.35%。土地成交量出現(xiàn)上漲。n 3月，天津市本月樓面地價為1600元/平方米，環(huán)比上漲14%；成交土地單價為1642元/平方米，環(huán)比上漲8.91%，同比上升1.21%。

23、n 3月，成交宗地中平均單幅土地成交面積為4.68萬平方米，環(huán)比上漲13.8%。單幅土地平均成交金額為0.53億元，環(huán)比上漲68%。 n 3月，天津土地市場成交主要來自于遠郊區(qū)縣，中心城區(qū)土地成交量為0。環(huán)城四區(qū)成交191萬平方米，規(guī)劃建筑面積額為262萬平方米；濱海新區(qū)成交98.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積額為52.2萬平方米；遠郊區(qū)縣成交146萬平方米，規(guī)劃建筑面積額為153萬平方米。 n 3月，天津市土地市場流標(biāo)地塊2幅。圖1.3-1：天津市成交土地情況2012.3-2013.3天津土地月度成交量情況圖2012.3-2013.3天津土地成交價格走勢圖2012.3-2013.3天津土地市場單幅

24、土地平均成交面積及金額 2012.3-2013.3天津土地市場溢價走勢2013年3月天津土地市場成交區(qū)域分布情況2013年3月天津土地市場流標(biāo)土地情況數(shù)據(jù)來源：CRIC 17/951.4 重點地塊分析1.4.1宗地情況介紹津南（掛）2012-11號地塊位于天津市南開區(qū)學(xué)府板塊。表1.4-1：宗地基本情況表地塊名稱津南（掛）2012-11號地址津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)出讓方式掛牌土地用途住宅用地所在區(qū)域津南區(qū)環(huán)線位置外環(huán)外占地面積151518.1平方米成交總價38683萬元總建面積181821.7平方米成交樓面地價2127.5元/平方米容積率1.0-1.2成交土地單價170.2萬元/畝綠化率不小于40%競

25、得企業(yè)天津濱海發(fā)展投資控股有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC宗地位置圖. 1.4.2宗地成交情況1月28日流拍的編號津南（掛）2012-11地塊，3月6日下午以3.87億元底價成交，拿地方為天津濱海發(fā)展投資控股有限公司，地塊位于津南八里臺鎮(zhèn) ，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，面積為151518.1平米，成交樓面價2127.52元/平米。據(jù)了解，地塊流拍是由于當(dāng)日開發(fā)商操作失誤，未能及時報價導(dǎo)致。1.4.3宗地所在區(qū)域價值分析該地塊出讓土地總面積151518.1平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率1.0-1.2，建筑密度不大于30%，綠地率不小于40%。備注：1、起始價不含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費；2、計入容積率面積含陽臺

26、、閣樓和配套公建，不含地下建筑面積；3、套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)住宅面積的70%以上；4、受讓人須在簽訂出讓合同之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，四年內(nèi)竣工。該宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期為70年，掛牌起始價為人民幣38683萬元。天嘉湖地處天津市津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)，原為津南水庫，是天津市規(guī)劃的八大休閑風(fēng)景區(qū)之一，也是天津市政府規(guī)劃建設(shè)的五大濕地生態(tài)旅游區(qū)之一。隨著精品項目的紛紛進駐，知名房企為板塊升值加碼的同時，也使區(qū)域配套日益完備。時下，以天嘉湖為中心，向周邊不斷延伸的八里臺鎮(zhèn)區(qū)域日益成熟，成為津南區(qū)休閑宜居板塊，備受購房者與開發(fā)商青睞。天津濱海發(fā)展投資控股有限公司，其前

27、身是天津市濱海市政建設(shè)發(fā)展有限公司，成立于1997年9月，2005年正式更名為天津濱海發(fā)展投資控股有限公司，是天津市市政建設(shè)集團所屬的國有獨資企業(yè)。1.4.4土地周邊狀況n 周邊配套：【學(xué)校教育】八里臺小學(xué)，八里臺第一中學(xué)等【周邊醫(yī)院】天津津南新華醫(yī)院，安濟醫(yī)院，區(qū)衛(wèi)生院等【交通配套】152路; 206路; 208路; 210路; 652路等【商業(yè)配套】華潤萬家，世紀(jì)聯(lián)華，農(nóng)業(yè)銀行等【其他配套】酷麥108量販?zhǔn)終TV 、天津碧桂園鳳凰酒店新華醫(yī)院華潤萬家 碧桂園鳳凰酒店啟元大酒店 n 土地市場:表1.4-2：周邊土地情況土地名稱土地用途出讓方式占地面積（m2）成交時間樓面地價（元/m2）津南（

28、掛）2012-12、津南（掛）2012-15號城鎮(zhèn)住宅70年、科教50年掛牌196208201312094.8713499數(shù)據(jù)來源：CRIC天津濱海發(fā)展投資控股有限公司在今年1月份已經(jīng)連續(xù)拿下兩塊住宅科教用地，加上本月的成交地塊，總占地面積達到36萬平米，可以看出開發(fā)商進軍津南的決心，一定會對周邊的競品，如天津碧桂園、星耀五洲、中信公園城等項目造成巨大壓力。1.4.5宗地SWOT分析S （優(yōu)勢）：區(qū)域日益成熟，認(rèn)知度增加，提升了地塊的未來升值空間W（弱勢）：周邊配套較少，周邊優(yōu)質(zhì)競品較多，開發(fā)商住宅項目開發(fā)經(jīng)驗較少。0 （機遇）：津南區(qū)政府的遷移，并且隨著大量名企進入，項目開發(fā)的成熟，帶動提升

29、整個地區(qū)地產(chǎn)市場的開發(fā)水平。T （危險）：八里臺鎮(zhèn)是土地供應(yīng)成交的熱點區(qū)域，未來的競爭會非常激烈，而且產(chǎn)品銷售的周期較長，對開發(fā)商的資金回流是一個難點。1.4.6前景天嘉湖板塊所處的津南區(qū)近幾年發(fā)展迅猛，津南區(qū)的區(qū)位、交通、教育等優(yōu)勢均為天嘉湖板塊的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。津南區(qū)處于貫通中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中間區(qū)域，津濱走廊的區(qū)位優(yōu)勢，使得兩地資源有效共享。一方面，中心城區(qū)的人才涌入濱海新區(qū)，促進新區(qū)資源開發(fā)。另一方面，濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)及政策優(yōu)勢，成為中心城區(qū)經(jīng)濟增長的重要一級。津南區(qū)坐享兩大核心區(qū)域，雙城的發(fā)展將有效帶動津南區(qū)域的迅速發(fā)展，從而帶動天嘉湖版塊的崛起。同時，根據(jù)津南總體規(guī)劃綱要，津南區(qū)將形

30、成“三縱一橫”四條高速公路網(wǎng)絡(luò)和“二縱一橫三條”區(qū)間快速路網(wǎng)絡(luò)。這些道路和區(qū)域內(nèi)的輔干道將共同構(gòu)建津南區(qū)“環(huán)型放射強中心”的路網(wǎng)體系，形成區(qū)域內(nèi)部“15分鐘”交通圈。因此，津南區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)也將拉近天嘉湖地塊與市區(qū)的距離，板塊周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。如唐津高速公路、津晉高速公路、津港線、地鐵2號線等均輻射天嘉湖板塊。另外，海河教育園區(qū)在津南的設(shè)立，無疑給津南區(qū)的迅速發(fā)展注入新的血液。而便捷的交通路網(wǎng)，也拉進了教育園區(qū)與天嘉湖板塊的距離。業(yè)內(nèi)人士表示，整個教育園的規(guī)劃會提升整個八里臺鎮(zhèn)包括津南板塊人文教育資源，同時能夠整體提升居住氛圍以及文化體系。而天嘉湖板塊與教育園區(qū)乘車時間僅有幾十分鐘，教育資源將最

31、大限度的輻射到天嘉湖板塊。教育配套的日益完善，必將刺激和帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格的升值?？梢姡蚰蠀^(qū)各方面的利好，為天嘉湖板塊未來的發(fā)展注入一針強心劑。2 商品房市場分析2.1市場綜述2013年3月供應(yīng)量78.91萬平米，環(huán)比降低15.99%，成交量136.90萬平米，環(huán)比上漲161.74%。市場伴隨著小陽春和“國五條”的出臺，成交量呈井噴式上漲，市場量漲價跌。3月份是樓市傳統(tǒng)旺季，歷年樓市小陽春的開始月份。在春節(jié)期間被壓抑的剛需客戶開始進入市場；“國五條”出臺，但地方細則仍未落地，人們在等待地方版實施細則的間隙，對于“國五條”二手房轉(zhuǎn)讓所得按20%征稅的規(guī)定，使一部分原打算購買二手房的客戶轉(zhuǎn)向購

32、買了商品房；3月份，大量的項目進行加推，并大幅增加促銷力度，也吸引了更多的客戶進入市場。幾方合力構(gòu)成了3月份的井噴行情，使得單月成交面積和單月成交套數(shù)雙雙創(chuàng)歷史新高。2.2 商品房市場數(shù)據(jù)表表2.2-1：2012.3-2013.3商品房供應(yīng)、成交、價格走勢一覽表月份供應(yīng)面積(萬平方米)成交面積(萬平方米)成交均價（元平方米）2012.3133.4087.76106632012.4114.2671.28106792012.5235.1395.87104802012.6143.491137116.39 102.09105592012.8198.04 109.8610509

33、2012.994.34 98.49111172012.10183.8191.94105272012.11172.18111.81109212012.1260.64120.81108952013.1119.6295.88100722013.293.9252.26106532013.378.91136.9010396數(shù)據(jù)來源：CRIC 56/952.3 商品房市場供求關(guān)系及量價走勢分析n 供求關(guān)系分析2013年3月份，天津市商品房新增供應(yīng)量78.91萬平方米，環(huán)比下降15.99%，同比下降40.85%；商品房成交面積136.90萬平方米，環(huán)比上漲161.97%，同比上漲56.00%。商品房供求比為

34、1：1.73，供應(yīng)量成交量均呈現(xiàn)小幅下降趨勢，成交量達全年最高水平，受到供應(yīng)量縮減，及成交量大幅上漲的影響，而市場存量大幅縮減，存量壓力得到緩解。圖2.3-1：2012.3-2013.3天津市商品房供求關(guān)系走勢情況2012.3-2013.3天津商品房市場供求對比情況數(shù)據(jù)來源：CRICn 供應(yīng)分析2013.年3月份，商品房新增供應(yīng)量為78.91萬平方米，環(huán)比下降15.99%，同比下降40.85%；其中，住宅供應(yīng)量61.89萬平方米，較上月有小幅上漲，其中商品住宅48.25萬平米；辦公供應(yīng)量4.74萬平米，商業(yè)供應(yīng)量1.08萬平米，工業(yè)及其他供應(yīng)量11.21萬平米。圖2.3-2：2012.3-20

35、13.3天津市商品房供求量走勢情況2012.3-2013.3天津市商品房供應(yīng)走勢情況數(shù)據(jù)來源：CRICn 成交分析2013年3月份，商品房成交量為136.9萬平方米，環(huán)比上漲161.97%，比去年同期上漲56.00%，其中商品住宅成交量大幅增長，成交面積為121.75萬平米。成交套數(shù)12091套，環(huán)比上漲166.03%，同比上漲64.22%。相較商品住宅成交的大幅上漲，保障性住房及商業(yè)辦公項目，則趨于穩(wěn)定狀態(tài)。保障性住房成交14.99萬平米，較上月增長2.74萬平米。商辦項目成交8.39萬平米，較上月增長3.75萬平米。圖2.3-3：2012.3-2013.3天津市商品房成交量走勢情況2012

36、.3-2013.3天津市商品房成交走勢情況數(shù)據(jù)來源：CRICn 價格分析2013年3月，商品房成交均價為10396元/平方米，成交均價小幅下降，環(huán)比下降2.41%，同比下降2.50%。商品住宅成交價格為9963元/平方米，下降400元/平方米。3月中前期“國五條”政策細則未落地，各大樓盤均趕著末班車，增大優(yōu)惠政策，提高銷售速度。圖2.3-4：2012.3-2013.3天津市商品房成交價格走勢情況2012.3-2013.3天津市商品房成交均價走勢情況數(shù)據(jù)來源：CRIC3 住宅市場3.1市場綜述2013年3月份商品住宅成新增供應(yīng)量為48.25萬平方米，環(huán)比上漲4.79%，同比下降40.64%；成交

37、量121.75萬平方米，環(huán)比上漲164.70%，同比增長64.22%。本月大量項目趕在國五條細則出臺前進行加推。開發(fā)商們在上市產(chǎn)品中針對剛需的要求進行產(chǎn)品調(diào)整，以吸引經(jīng)過春節(jié)期間壓抑的剛需客戶。商品住宅成交中，有超過四成為80-90平米剛需用房。大范圍的促銷行為是商品住宅市場量漲價跌的主因。3月份商品住宅市場有超過75%以上在售項目推出了不同形式、不同力度的促銷活動。3.2供求關(guān)系分析n 3月天津市商品住宅成新增供應(yīng)量為48.25萬平方米，環(huán)比上漲4.79%，同比下降40.64%；成交量121.75萬平方米，環(huán)比上漲164.70%，同比增長64.22%。市場出現(xiàn)明顯的供小于求現(xiàn)象。市場出現(xiàn)明顯

38、的供小于求，大幅消化市場存量。n 圖3.2-1：天津市商品住宅供求情況2012.3-2013.3天津商品住宅市場供應(yīng)成交對比情況數(shù)據(jù)來源：CRIC3.3 供應(yīng)分析n 2013年3月，商品住宅市場供應(yīng)量為48.25萬平米，環(huán)比上漲4.79%，同比下降40.46%；商品住宅供應(yīng)量穩(wěn)中有升，本月雖供應(yīng)量并無大幅增加，但開發(fā)商將大量已有供應(yīng)的項目，趕在國五條細則出臺前進行開盤和加推。上市產(chǎn)品中針對剛需的要求進行產(chǎn)品調(diào)整，以吸引經(jīng)過春節(jié)期間壓抑的剛需客戶。本月僅曠世新城一個項目開盤。有華城領(lǐng)秀三期、億城堂庭二期、瀾灣半島等24個項目進行加推。圖3.3-1：天津商品住宅市場新增供應(yīng)情況2012.3-201

39、3.3天津商品住宅市場新增供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，天津住宅市場供應(yīng)量為61.89萬平方米；其中普通住宅39.45萬平方米，占總供63.75%；而別墅產(chǎn)品供應(yīng)面積為5.16萬平方米，占總供應(yīng)8.34%；酒店式公寓供應(yīng)量3.64萬平方米，占總供5.88%。限價房供應(yīng)量13.64萬平米，占總供應(yīng)量22.04%。其他物業(yè)類型，均沒有供應(yīng)。普通住宅是供應(yīng)的主力產(chǎn)品。n 天津住宅本月普通住宅供應(yīng)大幅增長，供應(yīng)面積39.45萬平米，環(huán)比降低8.54%，在總供應(yīng)中依舊有占比74.61%的絕對優(yōu)勢，成為主力供應(yīng)；本月別墅供應(yīng)有所回升，U公館、香堤庭院和紅磡領(lǐng)世郡三個項目推出供應(yīng)，U公館推

40、出2.1萬供應(yīng)，居別墅項目供應(yīng)之首； 本月限價房供應(yīng)量加大，供應(yīng)量13.64萬平米。圖3.3-2：天津住宅市場新增供應(yīng)各物業(yè)類型情況2013年3月天津住宅市場新增供應(yīng)各物業(yè)類型面積分布情況2013年3月天津住宅市場新增供應(yīng)各物業(yè)類型占比情況數(shù)據(jù)來源：CRICn 2013年3月， 80（含）-100平方米面積段產(chǎn)品供應(yīng)量最大，總供應(yīng)面積21.04萬平方米，占到總供應(yīng)量的43.61%，環(huán)比增加9.14%；本月除60（含）-80平方米面積段、120（含）-140平方米面積段供應(yīng)有所下降外，其他個面積段供應(yīng)量均有提高。供應(yīng)量仍集中在80-140平米范圍內(nèi)。以剛需及改善戶型為主。圖3.3-3：天津商品住

41、宅新增供應(yīng)各面積段情況2013年3月天津商品住宅新增供應(yīng)各面積段分布情況2013年3月天津商品住宅新增供應(yīng)各面積段占比情況數(shù)據(jù)來源：CRICn 2013年3月，兩室產(chǎn)品供應(yīng)居各類戶型供應(yīng)首位，環(huán)比下降14.19%，供應(yīng)2533套，占整體供應(yīng)的56.81%；三室房型在本月分別供應(yīng)918套，環(huán)比上漲9.16%，占總供應(yīng)量20.59%。別墅產(chǎn)品本月供應(yīng)146套，占全部供應(yīng)總量的3.27%，環(huán)比上升52.08%。圖3.3-4：天津商品住宅新增供應(yīng)各戶型情況2013年3月天津商品住宅新增供應(yīng)戶型面積分布圖2013年3月天津市商品住宅市場新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 2013年3月，本月供應(yīng)量穩(wěn)

42、中有升，有9個區(qū)域無新增供應(yīng)。濱海新區(qū)尤為明顯，濱海新區(qū)總供應(yīng)量僅6.99萬平米。上市量較為密集的區(qū)域為紅橋區(qū)，上市量為9.96萬平米，在全市個區(qū)域中，位居首位。該區(qū)域中，僅華城領(lǐng)秀一個項目，就有9.42萬平米的供應(yīng)量，包含6棟16層小高層，5棟18層小高層，及2棟24層高層。津南區(qū)供應(yīng)8.09萬平米位居各區(qū)第二。本月有24個項目進行加推活動。n 圖3.3-6：天津商品住宅新增供應(yīng)各區(qū)域情況2013年3月天津商品住宅新增供應(yīng)各區(qū)域分布圖2013年3月天津商品住宅各區(qū)域新增供應(yīng)面積占比情況數(shù)據(jù)來源：CRIC表3.3-1：2013年3月商品住宅新盤項目一覽表項目名稱隸屬區(qū)域板塊環(huán)線分布物業(yè)類型開盤

43、價格（元/平方米）（元/）開盤時間純新盤曠世新城北辰宜興阜中外環(huán)高層9237.04 2013-3-30數(shù)據(jù)來源：CRIC表3.3-2：2013年3月商品住宅新推案項目一覽表項目名稱隸屬區(qū)域板塊環(huán)線分布物業(yè)類型推案面積（m2）銷售報價（元/平方米）中央公園津南雙港外環(huán)外高層124169000-10000碧桂園津南天嘉湖外環(huán)外高層200006300-6800嶼東城河?xùn)|衛(wèi)國道中外環(huán)小高層，洋房，高層864013000-16000新興中山八號河北中山路內(nèi)中環(huán)高層7778.9716000華城領(lǐng)秀三期紅橋芥園道內(nèi)中環(huán)高層、小高層41504.4416000億城堂庭二期紅橋丁字沽中外環(huán)高層17046.9415

44、500國耀上河城二期北辰雙街外環(huán)外高層123808300天房錦園東麗華明外環(huán)外聯(lián)排564010500保利玫瑰灣東麗金鐘公路中外環(huán)多層780014000-15000漢拿香邑國際東麗程林莊中外環(huán)小高層962010800天房翠海紅山東麗程林莊中外環(huán)小高層797011000藍湖郡武清城區(qū)外外環(huán)外多層13506300紫韻楓尚武清下朱莊外環(huán)外小高層108005580泰悅豪庭河西掛甲寺內(nèi)中環(huán)高層1344025000華廈津典三期河西梅江中外環(huán)高層1738522000融科貽錦臺塘沽上北生態(tài)區(qū)外環(huán)外小高層517312500遠洋璽塘塘沽胡家園外環(huán)外高層180008600南益名仕華庭塘沽新河外環(huán)外多層、高層30001

45、3000融科瀚棠開發(fā)區(qū)泰達外環(huán)外多層、小高層520016000摩卡假日西青張家窩外環(huán)外高層、小高層14600.767500天房美域三期西青李七莊中外環(huán)高層4397.713000-14000宏城御溪園二期西青李七莊外環(huán)外高層、小高層14259.968800起瀾灣半島西青中北鎮(zhèn)外環(huán)外高層、洋房18894.0211000融僑觀邸南開廣開內(nèi)中環(huán)高層、洋房9341.5425500數(shù)據(jù)來源：CRIC3.4成交分析n 2013年3月，成交量為121.75萬平方米，環(huán)比上漲164.70%，同比增長64.22%，成交套數(shù)為12091套，環(huán)比上漲166.03%，同比上漲68.99%。本月大量項目趕在國五條細則出臺

46、前進行加推。開發(fā)商加大促銷力度，以吸引經(jīng)過春節(jié)期間壓抑的剛需客戶。大范圍的促銷行為是商品住宅市場量漲價跌的主因。n 圖3.4-1：天津商品住宅市場成交情況2012.3-2013.3天津商品住宅市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，本月商品住宅成交量呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。商品住宅成交面積段排名第一依舊是80（含）-100平方米面積段，本月成交量為55.30萬平方米，占總成交量45.42%，較上月翻倍增長； 100（含）-120平方米和120（含）平方米-140平方米面積段成交量分別為16.78和16.23萬平方米，占總成交的27%；80-140平方米面積段的成交量，幾乎占據(jù)了整體成交的75

47、%，足以見得剛需及改善型客戶需求越來越高。圖3.4-2：天津商品住宅市場各面積段成交量情況2013年3月天津商品住宅市場各面積段成交量分布圖2013年3月天津商品住宅市場各面積段成交面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，本月各戶型成交均有成倍增長，天津商品住宅市場二室已經(jīng)占有了絕對的主力地位，本月二室成交6892套，占到總成交的174.04%；三室產(chǎn)品成交量上漲165.73%，成交2652套，占比為總成交的21.93%；本月別墅產(chǎn)品總成交套數(shù)286套，環(huán)比上漲180.39%。兩室仍與三室產(chǎn)品占據(jù)市場絕對主力。圖3.4-3：天津商品住宅市場各戶型成交量情況2013年3月天津市商品住宅

48、市場成交戶型套數(shù)結(jié)構(gòu)圖2013年3月天津市商品住宅市場成交戶型套數(shù)占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC n 13年3月商品住宅環(huán)城四區(qū)成交面積由13.30萬平米，上升至47.81萬平米，環(huán)比增長達到258.03%。遠郊區(qū)縣成交成交面積為33.96萬平米，環(huán)比上漲198.02%。市內(nèi)六區(qū)成交面積為21.76萬平米，環(huán)比增長91.60%。濱海新區(qū)上升幅度最小，環(huán)比上升86.88%，成交面積為9.76萬平米。n 圖3.4-4：天津商品住宅市場各大區(qū)成交量情況2013年3月天津各大區(qū)商品住宅成交分布圖2013年3月天津各大區(qū)商品住宅成交面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3月，西青區(qū)成交15.27萬平米，

49、成為本月成交最多的區(qū)域，占成交總量12.54%，其中宏城御溪園成交達到1.88萬平米，領(lǐng)跑西青區(qū)。武清區(qū)以15.12萬平米成交位居成交第二位，區(qū)域內(nèi)保利海棠灣、經(jīng)緯城市綠洲武清、盛世天下、天驕里項目成交均過萬。本月津南區(qū)、東麗區(qū)、北辰區(qū)等交量均有提升。圖3.4-4：天津商品住宅市場各區(qū)域成交量情況2013年3月天津各區(qū)域商品住宅成交分布圖2013年3月天津各區(qū)域商品住宅成交面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC n 2013年3， 6000（含）-8000元/平方米、8000（含）-12000元/平方米價格段，分別成交38.37萬平米和38.43萬平米。量面積段占成交總量63%，量面積段為主力面積段。1

50、4000元以上/平方米價格段產(chǎn)品成交23.44萬平米，占整體成交19.26%。圖3.4-5：天津商品住宅市場各價格段成交量情況2013年3天津各價格段商品住宅成交分布圖2013年3天津各價格段商品住宅成交面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC 3.5 價格分析n 2013年3月，商品住宅價格回歸正常均值，成交均價為9963元/平方米，環(huán)比下降3.54%，同比下降0.97%，較上月下降400元/平方米。n 2013年3月，商品住宅各價格段產(chǎn)品均有不同程度上漲，12000(含)-14000元/平方米以上產(chǎn)品價格上漲2.41%，均價為12420元/平方米，領(lǐng)漲個面積段；14000（含）元/平方米以上產(chǎn)品價格上

51、升2.25%，均價為18848元/平方米。6000（含）元/平方米以下的低價格段產(chǎn)品，成交均價為4796元/平方米，環(huán)比上漲1.17%； 8000(含)-12000元/平方米以上產(chǎn)品價格上漲2.13%，均價為9075元/平方米。n 2013年3月，區(qū)域成交價格略有起伏，市內(nèi)六區(qū)中和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)均達兩萬大關(guān)，成交均價分別為22351元/平方米，21853元/平方米和21276元/平方米，其中南開區(qū)漲幅達4.75%。環(huán)城四區(qū)，整體均價有所下滑，西青區(qū)下降4.85%，均價為10010元/平方米。東麗區(qū)環(huán)比上漲4.98%，均價為9808元/平方米,接近萬元。塘沽區(qū)除大港區(qū)成交均價持平，其余各區(qū)

52、均有2%的環(huán)比上漲。遠郊區(qū)縣中，寧和縣和靜?？h環(huán)比上漲3.5%左右。其他區(qū)縣基本持平。n 2013年3月， 60平方米以下環(huán)比下降12.02%，單價為19001元/平方米。140（含）-160平方米面積段產(chǎn)品環(huán)比上漲6.67%，成交均價為12253元/平米，領(lǐng)漲個面積段。圖3.5-1：天津商品住宅價格走勢情況2012.3-2013.3天津住宅、商品住宅市場月度成均價走勢圖2013年3月天津商品住宅市場各價格段成交均價及變化情況2013年3月天津各區(qū)域商品住宅成交均價情況2013年3月天津商品住宅市場各面積段成交均價情況數(shù)據(jù)來源：CRIC 3.6 項目解析n 2013年3月份商品住宅成新增供應(yīng)量為48.25萬平方米，環(huán)比上漲4.79%，同比下降40.64%；成交量121.75萬平方米，環(huán)比上漲164.70%，同比增長64.22%。本月大量項目趕在國五條細則出臺前進行加推。開發(fā)商們在上市產(chǎn)品中針對剛需的要求進行產(chǎn)品調(diào)整，以吸引經(jīng)過春節(jié)期間壓抑的剛需客戶。商品住宅成交中，有超過四成為80-90平米剛需用房。大范圍的促銷行為是商品住宅市場量漲價跌的主因。3月份商品住宅市場有超過75%以上在售項目推出了不同形式、不同力度的促銷活動。n 具體分析項目成交，保利玫瑰灣3月10日推出洋房，以全款優(yōu)惠5.5%，按揭優(yōu)惠3.5%的優(yōu)惠力度，成交面