國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在的問(wèn)題調(diào)研

1、2015 2016 學(xué)年第二學(xué)期南昌航空大學(xué)科技學(xué)院毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論實(shí)踐教學(xué)作業(yè)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在的問(wèn)題調(diào)研姓名：班級(jí)：1483032指導(dǎo)教師：王錦明調(diào)研時(shí)間：2016 年 7 月調(diào)研地點(diǎn)：上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在的問(wèn)題調(diào)研此次調(diào)查由我在 2016 年 7 月份在上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)通過(guò)網(wǎng)上上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局以及周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目披露的相關(guān)資料進(jìn)行查閱分析，為了解我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在問(wèn)題， 現(xiàn)將此次實(shí)踐活動(dòng)的有關(guān)情況報(bào)告如 下?；厩闆r我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，從 1998 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改 革

2、，加快住房建設(shè)的通知起，才真正進(jìn)入了房地產(chǎn)商品化時(shí)代。從 1998 年到現(xiàn) 在僅有11 年時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育很不成熟。我國(guó)正處于城市化、工業(yè)化高速發(fā) 展的時(shí)期，城市化、工業(yè)化必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、不成熟，因而出現(xiàn)了大量問(wèn)題，引發(fā)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。政策回顧我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的重要宏觀調(diào)控分別發(fā)生在 1993 年、1998 年、2003 年、2005 年、2008 年、2010 年。代表性調(diào)控政策包括國(guó)十六條、國(guó)八條、國(guó)六條、（新）國(guó)十條、23 號(hào)文件、18 號(hào)文件等。1993-1996 年：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)

3、行宏觀調(diào)控現(xiàn)狀：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高 速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，尤其是海南、 廣西北海等地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán) 重過(guò)熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。對(duì)策：1993 年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)，提 出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的 16 條政策措施（通稱國(guó) 16 條”；）1994 年系列 出臺(tái)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定、城市房地產(chǎn)管理法和住宅擔(dān)保 貸款管理試行辦法頒布。效果：隨著各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來(lái)

4、，商品房和商品住宅的價(jià)格 迅速回落。經(jīng)過(guò) 3 年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在 1996 年成功實(shí)現(xiàn) 軟著陸”。問(wèn)題：此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。國(guó) 16 條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開(kāi)發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置 土地18834 公頃，積壓資金 800 億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá) 300 億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200 億元，爛尾樓面積超過(guò)了三亞，被稱為中國(guó)的 泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯?傷，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。1998-2002 年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改現(xiàn)狀：1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)

5、后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn) 通貨緊縮”，房地產(chǎn) 市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。對(duì)策：為刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需，1998 年 7 月，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步深 化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知（簡(jiǎn)稱“2 號(hào)”文件），明確提出 促使 住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”， 并拉開(kāi)了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。效果：隨著各項(xiàng)政策措施貫徹落實(shí)，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推 動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。問(wèn)題：這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混 亂等問(wèn)題。為打擊 囤地”倒地現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓 國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，全國(guó)范圍內(nèi) 商業(yè)、旅

6、游、娛樂(lè)和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓 ”意味著持續(xù)多年的 協(xié)議出讓” 在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問(wèn)題埋下了隱患。2003-2005 年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：從 2003 年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱跡象。 由于 2003 年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)方式取得，導(dǎo)致土地價(jià)格 和房?jī)r(jià)大幅上漲。而從 98 年開(kāi)始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的中國(guó)銀行 （2.83,0.00,0.00%）金融體系帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：2003 年 6 月

7、，中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù) 管理的通知（簡(jiǎn)稱 121 號(hào)文件），調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策。規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi) 高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比 例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后， 中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施。8 月出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（簡(jiǎn)稱 18 號(hào)文件），首次明確指出 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措 施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。效果：1

8、8 號(hào)文件確立的 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”是對(duì) 1998 年 23 號(hào)文件所確 立的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的升級(jí)，也標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式開(kāi)始。2005-2007 年：調(diào)控以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要訴求現(xiàn)狀：2005 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減 慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒(méi)有改變，以深圳、北京為代表的全國(guó)眾多 城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)策：為了抑制投資過(guò)熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，中央政府 打出調(diào)控 組合拳” 一005 年 3 月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房 價(jià)格的通知，提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱國(guó)八條”，）建立政府負(fù)責(zé)制

9、，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。效果：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā) 結(jié)構(gòu)得到一定改善。 但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒(méi)立即顯現(xiàn)出來(lái)，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上 漲的現(xiàn)象。至 V 2007 年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣 州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。問(wèn)題：自 2003 年調(diào)控以來(lái)，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府 將更多的人的住房問(wèn)題扔給了市場(chǎng)。 從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng) 房?jī)r(jià)上漲。2008-2010 年：調(diào)控反復(fù)，GDP 是調(diào)控指標(biāo)現(xiàn)狀：2009 年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”， 到年中的“放量 大漲”，再到年

10、底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變 為亢奮，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。對(duì)策：2010 年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4 月 27 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。效果：由于各級(jí)部門(mén)的落實(shí)問(wèn)題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜實(shí)況，國(guó)十條的威力未 能完全釋放。問(wèn)題：雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說(shuō)“房?jī)r(jià)第四季度會(huì)下降”，但由于前 幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，購(gòu)房者對(duì)此次房地產(chǎn)調(diào)控信心不足， 以至于在房地 產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 4 個(gè)多月的觀望僵持后又現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)迷局仍在變化之中。?

11、上海宅地拍出88億總價(jià)地王2016 年 7 月 27 日上午，浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū) G-10 地塊被公開(kāi) 拍賣(mài)。此地塊面積為 140252.5 平方米，起拍樓板價(jià)約 8560 元/平方米，起始總 價(jià) 22.8 億。該地塊以 88 億元的最終成交價(jià)格被金地集團(tuán)購(gòu)入， 成為目前為止上 海土拍的總價(jià)地王。樓板價(jià) 33023 元/平方米，溢價(jià)率 286%經(jīng)計(jì)算，剔除公共 設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià) 41572 元/平方米。若從地價(jià)水 平來(lái)看，祝橋未來(lái)房?jī)r(jià)將攀升至 6 萬(wàn)元/平方米水平。值得注意的是，覬覦這塊“肥肉”的房企逾 34 家，現(xiàn)場(chǎng)參與舉牌報(bào)價(jià)的開(kāi) 發(fā)商達(dá) 23 家，包括

12、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、金地、仁恒、建發(fā)、葛洲壩、大名城、 招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴、平安、新城、卓越、綠都、融信、合景泰富、 正榮、中駿、旭輝、保集+弘久集團(tuán)。從參戰(zhàn)的規(guī)模和陣容來(lái)看，祝橋宅地的高 溢價(jià)成交，也在意料之中。祝橋板塊新建商品住宅相對(duì)偏少，鏈家研究院上海監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2016 年， 板塊內(nèi)僅有 2 個(gè)商品住宅項(xiàng)目在售，為東方鴻璟園和朗詩(shī)綠色公寓，成交價(jià)均分 別為25655 元/平方米和 15519 元/平方米。而區(qū)域內(nèi)的動(dòng)遷項(xiàng)目非常多，有?？?苑、祝安苑、祝和苑和千匯苑等等。今年區(qū)域內(nèi)的二手房就出現(xiàn)了大幅度漲價(jià)的 情況，如原來(lái)千匯苑一套 53 平方米的二手房源，年初總價(jià)僅 82

13、萬(wàn)-90 萬(wàn)元，現(xiàn) 在已經(jīng)上漲到 160萬(wàn)元左右，翻了一番。主要體會(huì)這段時(shí)間在研究房地產(chǎn)政策調(diào)控問(wèn)題的過(guò)程中，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀有了更深入的了解，也弄明白了各個(gè)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的不同影響， 因?yàn)?這次上海拍出的地王正好在我住的附近所以通過(guò)此次研究我更加清楚為何會(huì)出 現(xiàn)這種高價(jià)的樓盤(pán)。祝橋這塊地為何拍出這個(gè)價(jià)？今年年初，浦東提出未來(lái)的祝橋?qū)⒈唤ㄔO(shè)為航空城，除了依托大飛機(jī)項(xiàng)目、浦東機(jī)場(chǎng)外，還依托滬通鐵路的發(fā)展，在浦東規(guī)劃 建設(shè)上海鐵路東站。預(yù)計(jì)未來(lái)的 10 到 15 年內(nèi)，祝橋有望形成產(chǎn)值 1000 億元人 民幣以上的民用航空產(chǎn)業(yè)集群，屆時(shí)成為亞洲最大的都市型航空城。首先，祝橋宅地項(xiàng)目

14、體量大，未來(lái)將給房企提供充足的“彈藥”。G-10 地塊 出讓面積 140252.50 平方米（約 210 畝），建筑面積近 22.65 萬(wàn)平方米。據(jù)悉， 這是上海近三年以來(lái)推出的罕見(jiàn)大宗宅地。實(shí)際上，申城自2014 年以來(lái)出讓的地塊中，僅有 4 宗地塊面積超過(guò) 200 畝。首先，祝橋宅地項(xiàng)目體量大，未來(lái)將給 房企提供充足的“彈藥”。G-10 地塊出讓面積 140252.50 平方米（約 210 畝）， 建筑面積近 22.65 萬(wàn)平方米。據(jù)悉，這是上海近三年以來(lái)推出的罕見(jiàn)大宗宅地。 實(shí)際上，申城自 2014 年以來(lái)出讓的地塊中，僅有 4 宗地塊面積超過(guò) 200 畝。而從地塊本身來(lái)講，處于祝橋鎮(zhèn)核

15、心位置。周邊有多個(gè)住宅小區(qū)，學(xué)校等教 育設(shè)施較為齊全。距離地塊南側(cè)約 500 米有祝橋的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目“新世界歡 樂(lè)城”，目前已在招商中。地塊西側(cè)也規(guī)劃有大型商業(yè)綜合體。 今后商業(yè)配套將 更加完善，因此整體生活氛圍有望進(jìn)一步提升。并且這幅土地出讓面積超過(guò)14萬(wàn)平方米，對(duì)房企來(lái)講是很好的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也可以有很好的施展空間。不過(guò)這幅地塊限制性條件也多， 比如近期土地出讓上的“標(biāo)配”， 5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面積、60%的中小套型配比。此外還要求保障房也實(shí)現(xiàn) 100%全裝修，之前土地拍賣(mài)中很少看到保障房也要全部實(shí)現(xiàn)裝修的要求。而開(kāi)工和竣工時(shí)間都有明確規(guī)定，壓縮“曬地”的可能性。這

16、些限制性條件都加大了開(kāi) 發(fā)成本和開(kāi)發(fā)難度。而從區(qū)域位置上來(lái)說(shuō)，祝橋沒(méi)有軌道交通支持。從全局來(lái)看，目前一線城市土地資源日益緊張，而開(kāi)發(fā)商則處于資金相對(duì)寬 裕的歷史時(shí)期，上海的房?jī)r(jià)還沒(méi)有真正進(jìn)入過(guò)下降期， 因此房企總體的拿地態(tài)度 是積極的。但是，這并不意味著若干年后郊區(qū)的房?jī)r(jià)就會(huì)“一飛沖天”，還是要從屆時(shí)的實(shí)際出發(fā)。雖然區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)“高大上”，但粘性略顯不足，對(duì)人口的吸引力可能還不如 低端加工業(yè)那么有效和直接，所以需求還需要時(shí)間培養(yǎng)。而軌道交通的匱乏也很 難從外部導(dǎo)入人口。因此從這個(gè)價(jià)格來(lái)看，房企獲利空間被大幅壓縮。金地這幾 年擴(kuò)張速度偏慢，拿地節(jié)奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了 3 幅地，一線城市 只有 1 幅。在其他房企快速發(fā)展同時(shí)，自己有被擠出優(yōu)秀梯隊(duì)的危險(xiǎn)。 所以這次 拿地上勢(shì)在必得的氣勢(shì)，這個(gè)價(jià)格略顯激進(jìn)，將對(duì)今后的產(chǎn)品打造上