房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利息支出的核算(2)

1、開發(fā)貸款利息支出的核算（ 一 ） 開發(fā)貸款利息的計(jì)算貸款利息是銀行將款項(xiàng)借給企業(yè)，按規(guī)定向企業(yè)收取的利息。貸款利息的高低取決于利率、本金和計(jì)息期限。1 利率日利率一般按本金的萬分?jǐn)?shù)表示。年利率、月利率、日利率的換算公式為：年息=月息X 12 日息X 360 月息=年息+ 12 =日息X 30日息=年息+360=月息+ 303 計(jì)息日和計(jì)息時(shí)期按照規(guī)定，企業(yè)的銀行存款賬戶、短期借款一般都是按季計(jì)算利息，計(jì)息為每季度末月的20 日，如 3 月 20 日、 6 月 20 日、 9 月 20 日、 12 月 20 日。短期借款也有按月計(jì)息的，計(jì)息日為每月的20 日。長期借款通常也是按季計(jì)息，計(jì)息日為每

2、季度末月的20 日?！纠? 3】假設(shè)貸款發(fā)放日為2009年1 月 1 日，貸款本金為5億元，到期日為2009年12月31日，月利率6. 255%,年利率7. 47%,計(jì)算利息如下：（1） 按季計(jì)算利息2009 年 1 月 1 日至 3 月 21 日 X 6. 225%X 79 - 30= 8196250（元）2009 年 3月 21 日至 6 月 21 日 X 6. 225%X 92-30= 9545000（元）2099 年 6月 21 日至 9 月 21 日 X 6.225%X 92 -30= 9545000（元）2009 年 9月 21 日至 12 月 21 日 X 6.225 %X 91

3、 - 30= 9441250（元）2039 年 12月 21 日至 12 月 31 日 X 6.225%0X 10- 30= 1037500（元）（2） 按照年利率計(jì)算利息+ 360X 364 X開發(fā)貸款的貸款利息只能先在一個(gè)科目中歸集，然后再按照一定的分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)?，并?jì)入不同的成本對(duì)象。貸款利息的分?jǐn)偡椒ㄓ幸韵聝煞N：直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法： 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。以七這兩種方法是稅法規(guī)定的方法，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)貸款利息的分?jǐn)偡椒]有明確。 有些房地產(chǎn)企業(yè)按照建筑面積法

4、進(jìn)行分?jǐn)?，即按期?nèi)各成本對(duì)象的建筑面積與期內(nèi)總建筑面積比例分?jǐn)?。從?shí)質(zhì)上分析，按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偸遣缓侠淼摹?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)貸款，不同成本對(duì)象占用的貸款資金比例是分?jǐn)偫⒌幕A(chǔ)，而占用貸款資金量的多少與成本對(duì)象投資額的大小是直接相關(guān)的，雖然建筑面積是影響投資額的因素， 但不同開發(fā)產(chǎn)品的建造標(biāo)準(zhǔn)有可能存在較大差異，所以建筑面積與投資額之間的相關(guān)性不是很高。而直接成本和預(yù)算造價(jià)是最接近投資額的因素，因此，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)偸亲詈侠淼姆謹(jǐn)偡椒ā７康禺a(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)存在以下幾種情況：成本對(duì)象的竣工時(shí)間一致。成本對(duì)象的竣工時(shí)間不一致。1. 竣工時(shí)間相同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦?duì)象的竣

5、工時(shí)間相同，也就是我們所說的期內(nèi)開發(fā)的成本對(duì)象。在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，可以在利息發(fā)生時(shí)直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)人各成本對(duì)象。計(jì)算公式如下：也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時(shí)再將其一次性分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對(duì)象。計(jì)算公式如下2竣工時(shí)間不同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦?duì)象的竣工時(shí)間不相同，也就是我們所說的分期開發(fā)的成本對(duì)象。在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，可以在利息發(fā)生時(shí)直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對(duì)象。計(jì)算公式如下：也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時(shí)再將其分?jǐn)偛⒂?jì)入已竣工成本對(duì)象。計(jì)算公式如下：【例 4 5】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007 年 12 月 20 日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款

6、5 億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，貸款年利率為5，每季度支付利息為625 萬元。開發(fā)產(chǎn)品分為兩個(gè)成本對(duì)象，分別為普通住宅和高檔住宅，建筑面積分別為10 萬平方米。 普通住宅預(yù)算造價(jià)為4億元， 高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6 億元。 普通住宅竣工時(shí)間為2008 年 12 月 19 日，普通住宅竣工時(shí)高檔住宅形象進(jìn)度為50。高檔住宅竣工時(shí)間為2009 年 6 月 19 日。 中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：(1) 每季計(jì)提應(yīng)付利息時(shí)。借：生產(chǎn)成本待分?jǐn)偝杀?6250000貸：應(yīng)付利息6250000(2) 支付季度貸款利息時(shí)。借：應(yīng)付利息6250000貸：銀行存款6250000(3) 普通住宅竣工時(shí)利息的

7、分?jǐn)偂?008年 12月 19日，普通住宅竣工時(shí)已歸集的資本化利息為2500萬元；普通住宅預(yù)算造價(jià)為4 億元， 高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6 億元， 2008 年 12 月 19日高檔住宅形象進(jìn)度為50借：生產(chǎn)成本 貸：生產(chǎn)成本三、專門借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算與管理輔助費(fèi)用是指為了取得借款而發(fā)生的必要費(fèi)用，包括借款手續(xù)費(fèi)、傭金等。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)情況，房地產(chǎn)企業(yè)因借入開發(fā)貸款而發(fā)生的輔助費(fèi)用，與貸款利息的處理方式一致：從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。( 一 ) 輔助費(fèi)用的組

8、成輔助費(fèi)用由借款手續(xù)費(fèi)、傭金、項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)、土地評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、財(cái) 務(wù)顧問費(fèi)等組成。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中只是規(guī)定輔助費(fèi)用包括借款手續(xù)費(fèi)和傭金，并沒有指明具體的費(fèi)用項(xiàng)目。如果從取得借款而發(fā)生費(fèi)用的角度考慮，中介機(jī)構(gòu)收取的借款手續(xù)費(fèi)和傭金，銀行收取的項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)和財(cái)務(wù)顧問費(fèi)，政府土地管理部門收取的土地評(píng)估費(fèi)和抵押登記費(fèi)，都應(yīng)屬于借款的輔助費(fèi)用。1 借款手續(xù)費(fèi)旁地產(chǎn)企業(yè)通過中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款，按照企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的約定，應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付一定額度的借款手續(xù)費(fèi)，作專中介機(jī)構(gòu)的報(bào)酬。借款手續(xù)費(fèi)應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。2借款傭金房地產(chǎn)企業(yè)通過中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款

9、，按照企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的約定，應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付按借款額度一定比例計(jì)算的借款傭金，作為中介機(jī)構(gòu)的報(bào)酬。借款傭金應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。3項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)一般實(shí)行總行、分行二級(jí)評(píng)估體系。所有項(xiàng)目上報(bào)銀行總行（ 房地產(chǎn)信貸部） 進(jìn)行準(zhǔn)入審批，經(jīng)準(zhǔn)人審批同意后，方可進(jìn)入調(diào)查評(píng)估程序。銀行貸款方案評(píng)估一般由銀行委托旁地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所來具體實(shí)施。銀行貸款方案評(píng)估費(fèi)一般由貸款企業(yè)承擔(dān)，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。4 土地評(píng)估費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)貸款銀行要求采取抵押、質(zhì)押擔(dān)保方式。采取抵押擔(dān)保方式的，優(yōu)先以本項(xiàng)目的土地及在建工程設(shè)定抵押，抵押率最高不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的7

10、0。房地產(chǎn)企業(yè)在貸款審批通過前，應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估。而土地評(píng)估費(fèi)一般由貸款企業(yè)承擔(dān)，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。5 抵押登記費(fèi)銀行與借款人簽訂房地產(chǎn)借款合同和房地產(chǎn)抵押合同。企業(yè)憑以上合同，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和銀行貸款擔(dān)保管理等有關(guān)規(guī)定，辦理土地抵押登記手續(xù)后，銀行才能發(fā)放貸款。土地抵押登記費(fèi)一般由貸款企業(yè)承擔(dān)，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助 費(fèi)用。6 財(cái)務(wù)顧問費(fèi)財(cái)務(wù)顧問費(fèi)是指銀行為了審核企業(yè)的還款能力和貸款資格所收取的費(fèi)用。這是為了控制銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)向企業(yè)收取的費(fèi)用。銀監(jiān)會(huì)對(duì)于財(cái)務(wù)顧問費(fèi)沒有統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各家銀行也不一樣。而財(cái)務(wù)顧問費(fèi)應(yīng)由貸款企業(yè)承擔(dān)，作為房地產(chǎn)企

11、業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。( 二 ) 輔助費(fèi)用的核算從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的輔助費(fèi)用，借記“生產(chǎn)成本”、“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”等科目。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的輔助費(fèi)用，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”等科目。【例4 6】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年 1 月 20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，1 月 30 日中聯(lián)公司支付借款輔助費(fèi)用共計(jì)50 萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：生產(chǎn)成本500000貸：銀行存款500000( 三 ) 輔助費(fèi)用的分?jǐn)傒o助費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄅc貸款利息的分?jǐn)偡椒ɑ鞠嗤?。但在?shí)際操作中，根據(jù)輔助費(fèi)用的特點(diǎn)，其分?jǐn)偺幚矸椒ㄒ泊嬖谝欢ǖ奶厥庑浴?1) 對(duì)于金額較大的輔助費(fèi)用，如借款手續(xù)費(fèi)、傭金及財(cái)務(wù)顧問