房地產(chǎn)相關(guān)稅法知識

1、問題標(biāo)題：我看到您的答復(fù)是不可稅前扣除，我還有點(diǎn)疑問：根據(jù)新的中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例（國務(wù)院令第512號）第九條的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。但本條同時(shí)規(guī)定：“本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外”。中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例（國務(wù)院令第512號）第三十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。因此，稅金是否屬于當(dāng)期的費(fèi)用，應(yīng)該以納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)

2、間為依據(jù)判斷，即：當(dāng)期納稅義務(wù)發(fā)生，則屬于發(fā)生期費(fèi)用；納稅義務(wù)尚未發(fā)生，則不屬于當(dāng)期費(fèi)用（如預(yù)繳稅款）。2008年之前執(zhí)行的中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部令第52號）第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2009年1月1日實(shí)施的中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部令第52號）第二十五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。那可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)

3、售收入繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期的稅金及附加，可以作為當(dāng)期利潤總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。 另外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。從該預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整也可以看出：預(yù)售收入在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，沒有扣除營業(yè)稅金及附加，也說明在企業(yè)繳納

4、的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)予以稅前扣除。 請?jiān)俳忉屜拢x謝！問題類型：問題回復(fù)：您好。針對您的問題，現(xiàn)回答如下：在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)按商品房預(yù)售收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加能否扣除呢？對此問題，目前主流的觀念認(rèn)為是可以扣除的，其理由主要有三點(diǎn)：其一，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第一條明確規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)

5、稅成本后再行調(diào)整?！焙茱@然，按照此條款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按照預(yù)售收入和預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算當(dāng)期毛利額，必須扣除“相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加”之后，才計(jì)入應(yīng)納稅所得額。而此處的“相關(guān)”也應(yīng)當(dāng)理解為與商品房預(yù)售收入相關(guān)。如此，與商品房預(yù)售收入相關(guān)的營業(yè)稅金及附加是可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)進(jìn)行稅前扣除的。其二，中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！?第三十

6、一條又進(jìn)一步規(guī)定，允許在企業(yè)所得稅前扣除的稅金，“是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加?！睂⑦@兩條款結(jié)合起來進(jìn)行分析，可以得到這樣的結(jié)論：在企業(yè)所得稅上，除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加能不能在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除主要的看其是不屬于的當(dāng)期的稅金，舉凡按照相關(guān)的稅法規(guī)定屬于的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)繳納的稅金與附加即便未實(shí)際繳納也應(yīng)當(dāng)在當(dāng)期進(jìn)行扣除，相反只要不屬于當(dāng)期的稅金，即便在當(dāng)期繳納了，也不能進(jìn)行稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房預(yù)售收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加等恰恰屬于當(dāng)期應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，因?yàn)橹腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條

7、明確規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！逼淙?，國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。”根據(jù)此規(guī)定，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最終開發(fā)商品完工時(shí)需要調(diào)整的僅僅是實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之

8、間的差額，也就是說，其中并不包括營業(yè)稅金及附加的納稅調(diào)整。既然預(yù)售商品房時(shí)繳納的營業(yè)稅金及附加不需要進(jìn)行納稅調(diào)整，那么也就可以推定：按商品房預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加是可以在其繳納的當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。應(yīng)該說，上述主張從正反兩個(gè)方面說明了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按預(yù)售商品房收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以稅前扣除的理由，具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?。可能正是此原因，因而包括中國稅網(wǎng)在內(nèi)的很多權(quán)威財(cái)稅網(wǎng)站都主張這一觀點(diǎn)。但是，這種主流的觀點(diǎn)真的就合理、合法了嗎？我個(gè)人認(rèn)為，并非如此。首先，從合理性與合法性上進(jìn)行分析，上述主張的第一點(diǎn)理由是難以成立的。我們認(rèn)為這一理由是不能成立的理由有兩個(gè)：其一，新企業(yè)所得

9、稅法施行后，國稅發(fā)200631號文已經(jīng)不再有效，因?yàn)閲叶悇?wù)總局關(guān)于做好2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知（國稅函200955號）第三條明確規(guī)定：“對新稅法實(shí)施以前財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的企業(yè)所得稅有關(guān)的政策性文件，應(yīng)以新稅法以及新稅法實(shí)施后發(fā)布的相關(guān)規(guī)章、規(guī)范性文件為準(zhǔn)?！倍缕髽I(yè)所得稅法施行后，國稅發(fā)200631號文已經(jīng)被國稅發(fā)200931號文所取代。其二，即便按照國稅發(fā)200631號文的規(guī)定，我們也得不出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加可以稅前扣除的結(jié)論。國稅發(fā)200631號文第一條只是規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)

10、產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整?！钡瞧渲械摹跋嚓P(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加”未必一定包括了按照預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加，理由是“相關(guān)”可以理解為企業(yè)所得稅法所規(guī)定相關(guān)性要求。而且更為重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按預(yù)售收入所繳納的營業(yè)稅金及附加等在會計(jì)上并不反映為“營業(yè)稅金及附加”而通常反映為“待攤稅金”。其次，依據(jù)現(xiàn)行的企業(yè)所得稅法的規(guī)定，上述主張中的第二條理由也不能成立。不錯(cuò)，按照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十一條的規(guī)定，允許在計(jì)算企業(yè)所

11、得稅前扣除的稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。但是我們不要忽視一個(gè)重要的前提，即企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十一條是以企業(yè)所得稅法第八條即“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”的規(guī)定為前提的。也就是說，允許稅前扣除的稅金，不僅需要實(shí)際發(fā)生，而且還必須與企業(yè)取得收入有關(guān)。其中的實(shí)際發(fā)生，不應(yīng)當(dāng)理解為實(shí)際繳納，而應(yīng)當(dāng)理解為權(quán)責(zé)發(fā)生制上所說的“發(fā)生”，也就是應(yīng)當(dāng)與企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條所規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制要求是不一致的，即按照相關(guān)的稅法規(guī)定屬于的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)繳納的稅金與附加即便未實(shí)際繳納也應(yīng)

12、當(dāng)在當(dāng)期進(jìn)行扣除，相反只要不屬于當(dāng)期的稅金，即便在當(dāng)期繳納了，也不能進(jìn)行稅前扣除。而所謂“有關(guān)”，按照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十七條的規(guī)定，應(yīng)與取得收入直接相關(guān)。如此，我們也就有了下列結(jié)論：企業(yè)所得稅法上允許稅前扣除的稅金不僅必須符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而且還必須與取得的收入直接相關(guān)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅金及附加并沒有可與之對應(yīng)的收入。第三，僅僅依據(jù)國稅發(fā)200931號文的規(guī)定就可以推翻上述主張的第三個(gè)理由。確實(shí)，按照國稅發(fā)200931號）第九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最終開發(fā)商品完工時(shí)需要調(diào)整的僅僅是實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，其中并未提到營業(yè)稅金及附加

13、的納稅調(diào)整。但是，請注意，第九條的規(guī)定是“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。”其中強(qiáng)調(diào)“企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額?！比魏我粋€(gè)略懂財(cái)務(wù)與稅收的人都知道，營業(yè)稅金及附加恰恰屬于計(jì)稅成本的范疇。既然計(jì)稅成本中包含了營業(yè)稅金及附加，也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最終開發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)，也需要對其中的營業(yè)稅金及附加進(jìn)行納稅調(diào)整。所以，那種所謂的“不包括營業(yè)稅金及附加的納稅調(diào)整”并據(jù)此推定“按商品房預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加是可以在其繳納的當(dāng)

14、期進(jìn)行稅前扣除?！笔墙⒃趯τ?jì)稅成本的無知基礎(chǔ)上的，是不正確的，是根本不能成立的。第四，現(xiàn)行的國稅發(fā)200931號文以及已經(jīng)作廢了的國稅發(fā)200631號文，規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照其預(yù)售收入和預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅的根本目的在于確保財(cái)政收入的及時(shí)與足額入庫。這也可以看作是國稅發(fā)200931號文以及國稅發(fā)200631號文的立法意圖。那么，如果允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)扣除商品房預(yù)售收入部分的營業(yè)稅、城建稅與教育費(fèi)附加又會出現(xiàn)什么結(jié)果呢？按照國稅發(fā)200931號文第八條的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）

15、開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5。（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。請注意第（三）項(xiàng)與第（四）項(xiàng)。假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的位于其他地區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)稅所得率為5.5%，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的應(yīng)稅所得率為4.5%，那么，意味著納稅人只需就商品房預(yù)售收入按照5.5%或者4.5%繳納企業(yè)所得稅。然而，眾所周知，銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)附加為2%按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一地

16、方教育附加政策有關(guān)問題的通知（財(cái)綜201098號）的規(guī)定，2010年起，地方教育費(fèi)附加統(tǒng)一調(diào)整為2%，那么，商品房預(yù)售收入所承擔(dān)營業(yè)稅金及附加的總征收率為6%5%×（17%3%2%）。如此，問題也就出現(xiàn)了：納稅人按照商品房預(yù)售收入的5.5%或者4.5%繳納企業(yè)所得稅計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，但是卻同時(shí)允許納稅人抵扣商品房預(yù)售收入6%左右的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加的問題，進(jìn)一步講，就是說國家需要向納稅人退還0.5%1.5%的稅款。如此，對商品房預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅還有什么意義呢？所以，從國家組織稅收收入以及國稅發(fā)200931號文以及國稅發(fā)200631號文的立法意圖考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)

17、算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，顯然不能扣除商品房預(yù)售收入所繳納的營業(yè)稅金及附加。第五，國稅發(fā)200931號文第十二條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！睂τ诖藯l款，可以有兩種理解：其一，可以理解為企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等四項(xiàng)成本費(fèi)用在當(dāng)期進(jìn)行扣除；其二，可以理解為企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品的營業(yè)稅金及附加、已銷開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅等四項(xiàng)成本費(fèi)用在當(dāng)期按照規(guī)定扣除。兩者的差別在于：前一種理解不強(qiáng)調(diào)營業(yè)稅金及附加、土地增值稅與已銷開發(fā)產(chǎn)品對應(yīng)，而后者則強(qiáng)調(diào)營業(yè)稅金及附加、

18、土地增值稅必須與已銷開發(fā)產(chǎn)品的對應(yīng)。那么，兩種理解中哪一種理解更為恰當(dāng)呢？如果是前一種理解，那么納稅人按照主稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的預(yù)征率預(yù)繳納的土地增值稅就可以稅前扣除了，這顯然不符合企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條所規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，因此，第一種理解是不恰當(dāng)?shù)摹Ｗ匀?，只能作第二種理解，也就是說，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除的營業(yè)稅金及附加和土地增值稅必須是已銷產(chǎn)品所應(yīng)承擔(dān)的。據(jù)此也就可以斷定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房預(yù)售收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加都不屬于已銷產(chǎn)品的，因而不能在稅前扣除。因而，綜合上述的分析，我們只能得出一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房預(yù)售收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅、城建稅以及教

19、育費(fèi)附加不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。問題標(biāo)題：土地增值稅清算后再銷售房屋如何繳納土地增值稅(有商鋪、住宅、別墅)？問題類型：問題回復(fù)：您好。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）規(guī)定：“在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積”因而，您應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型的房產(chǎn)，根據(jù)上述政策的規(guī)定進(jìn)行處理。問題標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)能否放棄普通住宅免稅

20、權(quán)，選擇與非普通住宅合并計(jì)算增值額？問題類型：土地增值稅問題回復(fù)：您好。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（ 國稅發(fā)200991號）等的規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)將其不同土地增值稅項(xiàng)目分開核算，未分開核算的，相關(guān)項(xiàng)目不得享受稅收優(yōu)惠。如果納稅人愿意放棄稅收優(yōu)惠，那么不分開核算也是允許的，但是此時(shí)應(yīng)當(dāng)從高計(jì)算土地增值稅，即所有的項(xiàng)目都按照非普通住宅項(xiàng)目計(jì)算繳納土地增值稅。歡迎您再次咨詢。問題標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自有資金開發(fā)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許計(jì)算扣除利息費(fèi)用嗎？問題類型：土地增值稅問題回復(fù)：您好。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地

21、增值稅清算有關(guān)問題的通知（ 國稅函2010220號）規(guī)定：“（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級

22、人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 ”因而，按照上述的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自有資金開發(fā)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息支出也按照上述的規(guī)定進(jìn)行扣除。問題標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金有沒有扣除限額？問題類型：企業(yè)所得稅問題回復(fù)：您好。財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅200929號）對企業(yè)發(fā)生的手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策

23、作了如下規(guī)定：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除。1.保險(xiǎn)企業(yè)：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的15%（含本數(shù)，下同）計(jì)算限額；人身保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的10%計(jì)算限額。2.其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣

24、除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。三、企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等費(fèi)用。四、企業(yè)已計(jì)入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。五、企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。六、企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。因而，您單位應(yīng)當(dāng)按照上述的規(guī)定處理。問題標(biāo)題：房地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品（住宅、別墅、商鋪）轉(zhuǎn)作企業(yè)自用固定資產(chǎn)需交哪些稅？問題類型：個(gè)人所得稅問題回復(fù)：您好。綜合現(xiàn)行

25、的稅收法律規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將期開發(fā)的商品自用時(shí)主要涉及到營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)，稅率為5%）、城建稅（稅率為7%或者5%、1%，視地區(qū)確定）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育費(fèi)附加（1%）；土地增值稅（視情況確定稅率）、印花稅（萬分之五的稅率）等。題標(biāo)題：請問1、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款繳納的營業(yè)稅稅前可以扣除嗎？2、開發(fā)過程中借入貸款，向銀行支付的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)可否直接進(jìn)費(fèi)用，還是一定要資本化。問題類型：企業(yè)所得稅問題回復(fù)：您好。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（ 國稅發(fā)200931號）第十二條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增

26、值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！弊⒁?，其中強(qiáng)調(diào)了“已銷”因而，如果僅是預(yù)售，那么由于不屬于正式的銷售，因而預(yù)繳的稅款不可扣除。至于因借款而發(fā)生的顧問費(fèi)等應(yīng)當(dāng)視具體情況確定，如果屬于固定資產(chǎn)等的借款，那么相關(guān)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為資本化處理，如果屬于流動資金借款，那么相關(guān)的借款顧問費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，視具體情況或者資本化或費(fèi)用化。問題標(biāo)題：我這里有一家房地產(chǎn)企業(yè)2005年通過掛牌得到一塊毛地，對該地上民房及建筑物進(jìn)行拆遷改造，由于拆遷進(jìn)度緩慢，公司邊拆邊建，2005年2007年公司按實(shí)際拆遷面積繳納了土地使用稅，2008年公司根據(jù)財(cái)稅（2006）186號文件將未開發(fā)的土地面積一并繳納了土地使用稅，請問公司還要

27、補(bǔ)交2005年2007年未拆遷土地的土地使用稅嗎？問題類型：城鎮(zhèn)土地使用稅問題回復(fù)： 土地使用稅暫行條例的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（1988國稅地字第015號）規(guī)定，土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的由代管人或?qū)嶋H使用人納稅。土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅，土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號）第二條關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 國家稅