營(yíng)銷策劃方案編制指引

1、營(yíng)銷策劃方案編制指引（試行）1目的標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)及地域公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案的編制內(nèi)容，明確編制要求以指導(dǎo)編制，并為項(xiàng)目進(jìn)展實(shí)施打算的編制提供依據(jù)。2適用范圍本規(guī)定適用于集團(tuán)直屬項(xiàng)目及地域公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案的編制。3職責(zé)3.1 集團(tuán)品牌營(yíng)銷部負(fù)責(zé)集團(tuán)新拓展項(xiàng)目（成立地域公司前D及集團(tuán)直屬項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案的編制。3.2 地域公司營(yíng)銷治理部負(fù)責(zé)本公司開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案的編制。3.3 集團(tuán)計(jì)劃設(shè)計(jì)部、本錢治理部或地域公司建筑設(shè)計(jì)部、造價(jià)合同部為編制營(yíng)銷策劃方案的配合部門，別離負(fù)責(zé)提供資源和本錢數(shù)據(jù)。4內(nèi)容前言-編制說(shuō)明編制依據(jù)概述：項(xiàng)目產(chǎn)品定位、客戶定位內(nèi)容概述及營(yíng)銷策劃方案任務(wù)書編制進(jìn)

2、程概述營(yíng)銷策劃方案討論會(huì)（2次以上）召開時(shí)刻、與會(huì)人員、討論結(jié)果概述營(yíng)銷策劃與產(chǎn)品策劃的論證進(jìn)程概述營(yíng)銷策劃方案內(nèi)部論證概述（時(shí)刻、與會(huì)部門、結(jié)論）正文：項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目資源整體描述（從產(chǎn)品本身分析）（1）項(xiàng)目地理位置、行政區(qū)劃歸屬、四至。（2）項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積、總建筑面積及面積散布、總戶數(shù)、車位量、車位率、容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高等。(3)項(xiàng)目產(chǎn)品類型及配比：要緊針對(duì)住宅項(xiàng)目，說(shuō)明各產(chǎn)品類型組成及各產(chǎn)品類型面積占住宅總建筑面積的比例。(4)物業(yè)戶型面積散布及配比。項(xiàng)目資源好壞勢(shì)分析(從市場(chǎng)角度分析)(1)項(xiàng)目計(jì)劃布局特點(diǎn)及好壞勢(shì)分析：依照項(xiàng)目總平圖及各組團(tuán)、樓幢的排

3、歹h散布，對(duì)項(xiàng)目資源從環(huán)境、景觀、采光方面進(jìn)行好壞勢(shì)分析。(2)項(xiàng)目配套好壞勢(shì)分析：依照項(xiàng)目周邊配套和自身配套的情形，對(duì)項(xiàng)目配套對(duì)照競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行好壞勢(shì)分析。(3)項(xiàng)目產(chǎn)品供給與市場(chǎng)需求匹配度好壞勢(shì)分析：從各產(chǎn)品類型供給量、面積配比與客戶需求的匹配度進(jìn)行分析。(4)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)好壞勢(shì)分析：要緊針對(duì)戶型設(shè)計(jì)、新工藝、新材料應(yīng)用等與競(jìng)爭(zhēng)樓盤好壞勢(shì)分析項(xiàng)目資源好壞勢(shì)提煉：通過(guò)以上分項(xiàng)分析，對(duì)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)、核心抗點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)提煉。對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)改良方法的建議市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目銷售期內(nèi)房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)、政策分析。項(xiàng)目銷售期內(nèi)區(qū)域整體供給、需求情形及價(jià)錢走勢(shì)分析。要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手供給情形及競(jìng)爭(zhēng)分析。(按樓盤調(diào)研指引執(zhí)行)

4、項(xiàng)目上市節(jié)拍銷售周期：分住宅、商業(yè)用房、車位制定項(xiàng)目從開盤至清盤的整體銷售周期打算。銷售節(jié)拍預(yù)估：制定項(xiàng)目銷售周期內(nèi)的各時(shí)期上市節(jié)拍打算項(xiàng)目銷售價(jià)錢及銷售額估算項(xiàng)目整體價(jià)錢定位(1)基于以上對(duì)項(xiàng)目俏售期內(nèi)宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、項(xiàng)目好壞勢(shì)方面的分析及項(xiàng)目本錢估算對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)錢定位進(jìn)行描述。(2)要緊內(nèi)容為項(xiàng)目以何種價(jià)錢策略入市，價(jià)錢進(jìn)展走勢(shì)及在區(qū)域中的價(jià)錢地位項(xiàng)目起價(jià)：項(xiàng)目開盤時(shí)各產(chǎn)品類型均價(jià)項(xiàng)目尾盤價(jià)：項(xiàng)目銷售最后時(shí)期各產(chǎn)品類型均價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)錢年增加率：項(xiàng)目銷售期內(nèi)銷售價(jià)錢指數(shù)漲幅額度分?jǐn)偟侥甑钠骄黾禹?xiàng)目?jī)r(jià)錢走勢(shì)圖（要求分產(chǎn)品類型說(shuō)明：）XXXX項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖一多層,1一小局層高層項(xiàng)目銷

5、售額估算階段名稱上市時(shí)間段產(chǎn)品類型分布套數(shù)開發(fā)量（m2/個(gè)）預(yù)計(jì)上市時(shí)點(diǎn)預(yù)估銷售均價(jià)入市銷售額預(yù)估（元）開盤認(rèn)購(gòu)期0OO住Gi卜宅iill商鋪車位項(xiàng)目總計(jì)項(xiàng)目資金流估算：依照項(xiàng)目銷售周期，按年度進(jìn)行回款額估算。類別年份年份年份項(xiàng)目累計(jì)回款額回款率回款額累計(jì)回歙率回款額累計(jì)回款率回款額項(xiàng)目回款率住宅商鋪車位合計(jì)項(xiàng)目結(jié)算估算：依照項(xiàng)目交付時(shí)刻打算，對(duì)項(xiàng)目及住宅、商鋪、車位各可售物業(yè)的回款結(jié)算時(shí)點(diǎn)及總回款額進(jìn)行估算。項(xiàng)目利潤(rùn)率預(yù)估：依照項(xiàng)目估算本錢及估算箱售額，測(cè)算項(xiàng)目所得稅后銷售利潤(rùn)率。項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名或案名取意原那么項(xiàng)目LOGO或LOGO設(shè)計(jì)原那么項(xiàng)目營(yíng)銷推行策略對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷推行采納的要緊策略進(jìn)行描述項(xiàng)目推行節(jié)拍(1)依照項(xiàng)目上市節(jié)拍制定推行節(jié)拍。(2)對(duì)各時(shí)期推行節(jié)拍從推行時(shí)刻、推行目的、推行主題、推行手腕四方面進(jìn)行說(shuō)明。賣場(chǎng)、示范組團(tuán)、樣板房計(jì)劃對(duì)銷售賣場(chǎng)數(shù)量、選址、面積、功能、啟歷時(shí)刻進(jìn)行計(jì)劃。對(duì)示范組團(tuán)位置、標(biāo)準(zhǔn)、啟歷時(shí)刻進(jìn)行計(jì)劃對(duì)樣板房位置、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、啟歷時(shí)刻進(jìn)行計(jì)劃。營(yíng)銷費(fèi)用估算對(duì)項(xiàng)目總的營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行估算，并說(shuō)明與銷售額占比。營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)計(jì)劃對(duì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的組織機(jī)構(gòu)、職位設(shè)置進(jìn)行計(jì)劃。對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷人員數(shù)量進(jìn)行計(jì)劃。5附件項(xiàng)目客戶研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目客戶積存情形及客戶需求特點(diǎn)進(jìn)行分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售現(xiàn)狀及以后與項(xiàng)目銷售競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)進(jìn)行分