營改增問題解答48問

1、【營改增】明確營改增實務(wù)中的48個問題。2016-06-01 財稅學(xué)習(xí)青海國寧稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司全面推開營改增政策問題解答一（建筑服務(wù)部分）一、建筑工程老項目的確定（一）新增建筑服務(wù)老項目。工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務(wù)工程項目，經(jīng)住建部門批準(zhǔn)在原建筑工程項目基礎(chǔ)上進(jìn)行新增建設(shè)（如擴(kuò)大建筑面積等），新增合同對應(yīng)項目可參照原建筑工程項目按照老項目選擇簡易計稅方法。（二）部分開發(fā)項目。由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工的，按照實質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4

2、月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。（三）提供建筑服務(wù)新老項目的劃分。以總包合同為準(zhǔn)，如果總包合同屬于老項目，分包合同也應(yīng)視為老項目。（四）4月30日之前簽訂了建筑工程承包合同，合同上注明的開工時間在4月30日之前，但5月1日后招投標(biāo)的項目也可以按照老項目選擇簡易計稅方法。二、企業(yè)提供建筑服務(wù)，同時提供建筑中所需要的建材（如鋼架構(gòu)等），按照建筑服務(wù)繳納增值稅。三、提供建筑服務(wù)的一般納稅人可以按不同項目分別選擇一般計稅方法或簡易計稅方法采取總分包方式提供建筑服務(wù)的，應(yīng)該根據(jù)總分包合同分別獨立確定計稅方法?？偤贤线x擇適用簡易計稅方法的條件，但分包合同不符合的，分包合

3、同不得選擇適用簡易計稅方法。四、關(guān)于建筑服務(wù)未開始前收到的備料款等預(yù)收款征稅問題營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，建筑企業(yè)收到的備料款等預(yù)收款，應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)期申報繳納增值稅。五、建筑服務(wù)已在營改增前完成，但在營改增后收取工程款的征稅問題營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?！币虼?，提供建筑服務(wù)實際收款日期在營改增之后的，應(yīng)當(dāng)在收款當(dāng)期申報繳納增值稅。六、關(guān)于甲供材料是否計入建筑

4、服務(wù)銷售額問題營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第三十七條規(guī)定：“銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外?！奔坠┎牧喜粚儆诩{稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，因此不計入建筑服務(wù)銷售額。七、關(guān)于銷售建筑材料同時提供建筑服務(wù)征稅問題銷售建筑材料（例如鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)）同時提供建筑服務(wù)的，按照混合銷售原則計算繳納增值稅。八、房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后不能抵扣進(jìn)項稅額的特殊增值稅專用發(fā)票供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具具體銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單的情形不能抵扣進(jìn)項稅金。國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂<增值稅

5、專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知(國稅發(fā)2006156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單。九、園林綠化工程營改增后的增值稅問題園林綠化工程營改增后簽訂的合同，苗木屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗木，憑園林公司開具的發(fā)票可以抵扣進(jìn)項稅款。十、跨旗縣市區(qū)的建設(shè)（施工）標(biāo)段征管問題在建的鐵路、公路、電網(wǎng)、電纜、水庫、管道、內(nèi)河航道、港口碼頭、電站等工程建設(shè)項目在我省行政區(qū)劃內(nèi)跨縣市區(qū)的建設(shè)（施工）標(biāo)段，由建設(shè)（施工）標(biāo)段所經(jīng)過的縣市區(qū)分別負(fù)責(zé)征收管理。十一、每個建筑項

6、目是否都要購買一套稅控設(shè)備問題對于省內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，以公司為納稅主體，由公司統(tǒng)一開具增值稅發(fā)票，所以建筑工程項目部不需要開具發(fā)票，不必購買安裝稅控設(shè)備。十二、企業(yè)將自產(chǎn)的瀝青用于本企業(yè)承包的建筑項目，那么建筑施工所耗用的瀝青，是否繳納增值稅問題企業(yè)將自產(chǎn)的貨物用于增值稅的應(yīng)稅項目，移送時不需要繳納增值稅。全面推開營改增政策問題解答二（不動產(chǎn)部分）一、不動產(chǎn)老項目的確定（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)老項目納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項目。（二）自建不動產(chǎn)老項目納稅人取得的第一個建筑工程施工許可證或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。1、建筑

7、工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；2、建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。（三）出租不動產(chǎn)的老項目關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題，可以選擇簡易計稅方法。納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額” 。此問題的實質(zhì)是對不動產(chǎn)租賃中“取得”

8、概念進(jìn)行解釋。國家稅務(wù)總局公告2016年第16號允許選擇簡易計稅方法的基本出發(fā)點，是基于取得“老不動產(chǎn)”缺少進(jìn)項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進(jìn)項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡易計稅方法。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問題營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定第二條第（十一）款第2項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所

9、在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。”可見，對于房地產(chǎn)企業(yè)老項目適用一般計稅的預(yù)征問題，政策是明確的。但是目前總局文件未對適用一般計稅方法的新項目，以及適用簡易計稅方法的老項目的跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問題做出規(guī)定，本著同類問題同樣處理的原則，也應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目征收方式備案問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目應(yīng)當(dāng)以建設(shè)工程施工許可證為標(biāo)準(zhǔn)劃分增值稅項目，分項目分別選擇適用簡易計稅和一般計稅方法，并在營改增后的第一個申報期內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。具體備案表見附件的房地產(chǎn)老項目備案登記表。四、

10、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報問題營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由青海省地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，在總局沒有具體規(guī)定之前，暫允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱房號并標(biāo)明“預(yù)收款（預(yù)收 %）”字樣，數(shù)量單價可不填

11、寫，備注欄中須詳細(xì)注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址、房款全款等相關(guān)信息。待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅發(fā)票開具問題（一）銷售房地產(chǎn)開具發(fā)票總體要求銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。（二）已繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票需要補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)已申報繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票需要補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票的，可以自行開具，不能自行開具的，可向主管國稅機(jī)關(guān)申請

12、代開增值稅普通發(fā)票。不能自行開具增值稅發(fā)票的納稅人是指月銷售額3萬元（按季納稅9萬元）以下的小規(guī)模納稅人。補(bǔ)開的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx，未開具發(fā)票補(bǔ)開”字樣。納稅申報時，補(bǔ)開的增值稅發(fā)票不體現(xiàn)在增值稅納稅申報表中。試點納稅人到主管國稅機(jī)關(guān)補(bǔ)開發(fā)票時，需提供以下資料：稅務(wù)登記證副本及復(fù)印件（居民身份證原件及復(fù)印件）、稅收完稅憑證和地稅機(jī)關(guān)開具的納稅人已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票證明等資料。資料審核無誤后，按要求向納稅人開具增值稅普通發(fā)票。同時，將開具的增值稅普通發(fā)票、稅收完稅憑證和已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票證明一起歸檔。納稅人自行補(bǔ)開的，應(yīng)將上述資料留存?zhèn)洳?。（三）?/p>

13、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用差額征稅的增值稅發(fā)票開具問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除受讓土地時各政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。但可以按照取得的全部價款和價外費用全額開具增值稅發(fā)票。六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的項目，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)以項目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項目需要單獨備案，符合老項目標(biāo)準(zhǔn)的，可以選擇適用簡易征收。按5%征收率繳納增值

14、稅。除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。例如：一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個老項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。七、征收范圍界定問題（一）納稅人以無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！睜I業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！币圆粍赢a(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。（二）車輛停放服務(wù)屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃范

15、圍。車輛停放服務(wù)老項目，是指取得不動產(chǎn)所在地物價管理部門批復(fù)的停車場收費許可證或房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執(zhí)注明時間為2016年4月30日前的項目。（三）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題。營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在商品房買賣合同中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售?！百I一贈一”贈送部分視同銷售，按“平進(jìn)平出”計算繳納增

16、值稅銷項稅額。（四）地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用問題。合同法規(guī)定，租賃合同超過20年無效。對永久租賃，按財稅201636號文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)處理，適用11%增值稅稅率。（五）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者屬于免稅范圍。如企業(yè)之間直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，按財稅201636號文件規(guī)定征收增值稅。（六）隨房贈送物業(yè)管理費如何確認(rèn)銷售額。買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。（七）沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及開具發(fā)票。沒收的定金和違約金，如果最后交易成交，則需繳納增值稅，如果交易沒有成交，則不需要繳納增值稅。（八

17、）人防工程出售或者出租的問題。納稅人將人防工程建成商鋪、車庫，對外一次性出租若干年經(jīng)營權(quán)的，屬于提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)。納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對外出售或者出租的，可選擇簡易計稅方法計稅。八、關(guān)于扣除土地出讓金及進(jìn)項抵扣問題（一）關(guān)于適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否允許扣除土地價款問題。適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不允許扣除土地價款。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的

18、一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。（三）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。例如：2016年8月，某適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得不含稅銷售收入1000萬元，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅30萬元，當(dāng)月該公司留抵稅額50萬元。此時，該公司應(yīng)當(dāng)繳納預(yù)繳增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續(xù)留抵，而不允許以留抵稅額抵減預(yù)繳稅額。在納稅申報上，當(dāng)月有留抵稅

19、額時，增值稅納稅申報表主表第24行“應(yīng)納稅額合計”為0，第28行“分次預(yù)繳稅額”也為0，可見不能相互抵減。在會計處理上，預(yù)繳的增值稅一般在“應(yīng)交稅費未繳增值稅”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應(yīng)交稅費應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項稅額）”專欄記載。兩者屬于不同的會計科目，不能相互抵減。（四）房地產(chǎn)兼有新老項目無法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項稅如何計算。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)

20、規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項稅額如何抵扣，這些設(shè)施如果最后拆除已經(jīng)抵扣的進(jìn)項稅是否要轉(zhuǎn)出問題。 售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。（六）房地產(chǎn)企業(yè)有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進(jìn)行抵扣。簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項目分別使用一般計稅方法和簡易計稅方法的，需對進(jìn)項稅進(jìn)行劃分。（七）房地產(chǎn)營改增后不能抵

21、扣進(jìn)項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票問題。如供應(yīng)商開具發(fā)票注明為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有開具具體銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單的情形，不能抵扣進(jìn)項稅額。國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知(國稅發(fā)2006156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單，并加蓋發(fā)票專用章。（八）房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本，可供銷售建筑面積如何確定問題。房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進(jìn)行核算的，這一操作模式與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售

22、自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計算扣除。（九）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間問題。營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天”。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，

23、以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。交付時間，以商品房買賣合同上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。（十）4月30日前，已經(jīng)發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù)，不得于5月1日以后開具增值稅專用發(fā)票。（十一）2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額可以一次性全額抵扣。本解答自2016年5月1日起執(zhí)行。附件：房地產(chǎn)老項目備案登記表            金額單位

24、：元備案登記編號所屬行業(yè)老項目類型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房產(chǎn)  非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自建房產(chǎn)非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售購入的房產(chǎn)其他_需提供資料建筑工程施工許可證  開工合同  產(chǎn)證  契稅完稅證明其他_申請企業(yè)名稱納稅人識別號項目名稱（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)填寫）項目地址建筑工程施工許可證號開工日期計劃開發(fā)面積計劃開發(fā)面積已完成建筑面積未完成建筑面積已出售建筑面積未出售建筑面積已完稅建筑面積未完稅建筑面積已開具營業(yè)稅發(fā)票建筑面積已交營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票建筑面積備注鄭重聲明：本表所填報內(nèi)容及所附證明材料真實、完整。經(jīng)辦人（簽章）：法定代表人（簽章）：申請日期：

25、0;  年   月   日 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（受理章）受理日期：  年    月   日填表說明：1本表由經(jīng)營符合財稅201636號文有關(guān)規(guī)定的可以適用簡易計稅方法的老項目的企業(yè)填寫。2備案登記編號：由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理時填寫，具體編寫規(guī)則為“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)編碼+年份+七位數(shù)字編號”；3、老項目類型：由申請人根據(jù)所申請的符合條件的老項目進(jìn)行勾選；4需提供資料：由申請人根據(jù)所申請的符合條件的老項目需提交的資料進(jìn)行勾選；5合同履行期限（年月）：填寫合同履行的有效起止期限；6審核意見：填

26、寫“同意備案”或者“不同意備案”；7本表一式兩份，一份作為備案結(jié)果回復(fù)納稅人，一份主管稅務(wù)機(jī)關(guān)留存。全面推開營改增政策問題解答三（生活服務(wù)業(yè)部分）一、代扣代繳個人所得稅的手續(xù)費返還納稅問題根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)，代扣代繳個人所得稅的手續(xù)費返還應(yīng)按照“商務(wù)輔助服務(wù)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。二、餐飲行業(yè)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品能否核定扣除進(jìn)項稅額國家稅務(wù)總局關(guān)于明確營改增試點若干征管問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第26號）中明確規(guī)定：餐飲行業(yè)增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，可以使用國稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，按照現(xiàn)行規(guī)定計算抵扣進(jìn)項稅額。允許使用農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票計算抵扣進(jìn)項稅額只限于收購農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自

27、產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品。三、酒店餐飲外賣和現(xiàn)場消費的政策適用問題國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則（財政部國家稅務(wù)總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自國家稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法若干條款處理意見的通知（國稅函2010139號）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認(rèn)定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，是指

28、非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為。原增值稅政策規(guī)定餐飲外賣和現(xiàn)場消費分別按應(yīng)稅貨物和應(yīng)稅服務(wù)分別核算銷售額，分別繳納增值稅。此次營改增后依然按此原則處理，按各自適用稅率或征收率分別繳納增值稅。全面營改增后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效，因此餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應(yīng)適用17%的稅率。四、賓館(酒店)提供住宿服務(wù)的同時向客戶免費提供餐飲服務(wù)，對提供餐飲服務(wù)是否按視同銷售處理賓館(酒店)提供住宿服務(wù)的同時向客戶免費提供餐飲服務(wù)，以實際收到的價款繳納增值稅，向客戶免費提供餐飲服務(wù)不做視同銷售處理。五、賓館(酒店)在樓層售貨或

29、房間內(nèi)的單獨收費物品如何征稅賓館(酒店)在樓層售貨或在客房中銷售方便面等貨物，應(yīng)分別核算銷售額，按適用稅率繳納增值稅。六、提供住宿服務(wù)的納稅人，征收增值稅是否要求具有合法經(jīng)營資質(zhì)應(yīng)該按照納稅人實際經(jīng)營行為確定，不以其是否取得相應(yīng)的資質(zhì)為準(zhǔn)。七、營改增試點納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，適用免稅、減稅的能放棄免稅、減稅嗎按照財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）的規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用免稅、減稅規(guī)定的，可以放棄免稅、減稅，并按照有關(guān)規(guī)定繳納增值稅。放棄免稅、減稅后，36個月內(nèi)不得再申請免稅、減稅。八、無運輸工具承運業(yè)務(wù)按何稅目繳納增值稅銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、

30、不動產(chǎn)注釋中明確，無運輸工具承運業(yè)務(wù)，按照交通運輸服務(wù)繳納增值稅。無運輸工具承運業(yè)務(wù)，是指經(jīng)營者以承運人身份與托運人簽訂運輸服務(wù)合同，收取運費并承擔(dān)承運人責(zé)任，然后委托實際承運人完成運輸服務(wù)的經(jīng)營活動。九、不得抵扣的固定資產(chǎn)發(fā)生用途改變用于允許抵扣進(jìn)項稅額的應(yīng)稅項目，如何抵扣進(jìn)項稅額營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第二十七條第（一）項規(guī)定：不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額的應(yīng)稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進(jìn)項稅額：可以抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率上述可以抵扣的進(jìn)項稅

31、額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。十、不征收增值稅項目具體范圍根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）規(guī)定，下列項目不征收增值稅：（一）根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)，屬于用于公益事業(yè)的服務(wù)。（二）存款利息。（三）被保險人獲得的保險賠付。（四）房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。（五）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞 動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。增值稅一般納稅人發(fā)生不

32、征收增值稅項目，其對應(yīng)的進(jìn)項稅額不做轉(zhuǎn)出處理。十一、關(guān)于混合銷售界定的問題一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：（一）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標(biāo)志。（二）從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。十二、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目財稅201636號文件規(guī)定，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產(chǎn)租稅，按11%征收增值稅。車輛廣告按17%征收增值稅。十三、關(guān)于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題物業(yè)公司代收水

33、電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅。2、如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。十四、關(guān)于

34、企業(yè)涉及多項經(jīng)營業(yè)務(wù)情況，稅率如何確定納稅人涉及多項經(jīng)營業(yè)務(wù)的，需要區(qū)分兼營或者是混合銷售。兼營是發(fā)生兩項應(yīng)稅行為，混合銷售是發(fā)生一項應(yīng)稅行為。納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。十五、差額征稅如何進(jìn)行會計處理1.一般納稅人按照一般計稅方法的差額征稅會計處理財政部關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試

35、點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定的通知（財會201213號）規(guī)定：企業(yè)接受應(yīng)稅服務(wù)時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”科目，按實際支付或應(yīng)付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目，按實際支付或應(yīng)付的金額，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。2.一般納稅人按照簡易計稅方法的差額征稅會計處理企業(yè)接受應(yīng)稅服務(wù)時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“應(yīng)交稅費未交增值稅”科目，按實際支付或應(yīng)付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目，按實際支付或應(yīng)付的金額，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。特別提醒：因一般納稅人按

36、照簡易計稅方法差額納稅，簡易計稅方法的應(yīng)納稅額對應(yīng)的科目是“應(yīng)交稅費未交增值稅”，其抵減的銷項稅額不能抵減一般計稅方法的銷項稅額，所以沒有按照財會201213號規(guī)定的，在“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅”增設(shè)“營改增抵減的銷項稅額”科目下核算，在“應(yīng)交稅費未交增值稅”科目下核算“按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的應(yīng)交增值稅”?！纠浚海?）確認(rèn)收入時會計處理借：銀行存款            1,000,000.00貸：營業(yè)收入      &#

37、160;    952,380.95應(yīng)交稅費未交增值稅47,619.05（2）支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金會計處理借：應(yīng)交稅費未交增值稅38,095.24營業(yè)成本          761,904.76貸：銀行存款          800,000.003.小規(guī)模納稅人差額征稅會計處理財政部關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定的通知（財會2012

38、13號）規(guī)定：企業(yè)接受應(yīng)稅服務(wù)時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的應(yīng)交增值稅，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅”科目，按實際支付或應(yīng)付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目，按實際支付或應(yīng)付的金額，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。對于期末一次性進(jìn)行賬務(wù)處理的企業(yè)，期末，按規(guī)定當(dāng)期允許扣減銷售額而減少的應(yīng)交增值稅，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目?！纠浚喝绻∫?guī)模提供勞務(wù)派遣服務(wù)選擇差額征稅，含稅銷售額80,000.00元，支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用6萬元時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的應(yīng)交增值稅60,000.00/（1

39、+5%）×5%=2,857.14元，則：（1）確認(rèn)收入時會計處理借：銀行存款                    80,000.00貸：營業(yè)收入                76,190.48應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅   3,809

40、.52（2）支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金會計處理借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅        2,857.14主營業(yè)務(wù)成本                 57,142.86貸：銀行存款             

41、60;   60,000.00十六、單位在地稅享受差額征收營業(yè)稅政策，允許扣除項目金額尚有未扣除完的金額如何處理根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件2的規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。十七、企業(yè)發(fā)生應(yīng)稅行為，在營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)如何申請退還根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局

42、關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件2規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。全面推開營改增政策問題解答四（金融服務(wù)部分）一、關(guān)于保險公司投保車輛維修費進(jìn)項稅額抵扣問題被保險人投保車輛發(fā)生交通事故，由保險公司指定維修廠修理的，保險公司可以憑取得的增值稅專用發(fā)票申報抵扣進(jìn)項稅額；但對按照中國保險監(jiān)督管理委員會保險小額理賠服務(wù)指引（試行）直接向被保險人賠付現(xiàn)金的，要嚴(yán)格控管，原則上不得申報抵扣進(jìn)項稅額。二、關(guān)于保險公司開展的聯(lián)保、共保、再保業(yè)務(wù)處理問題保險公司開展的聯(lián)保、共保、再保業(yè)務(wù)，分別計算提供保險服務(wù)的收入和支出，主承保方統(tǒng)一向客戶開具發(fā)票并結(jié)算保費，之后再由各承保方開具發(fā)票給主承保方結(jié)算自身份額保費。三、關(guān)于保險公司代扣個人所得稅、車船稅手續(xù)費收入征收增值稅問題保險公司代扣個人所得稅、車船稅手續(xù)費收入，按經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征收增值稅。四、保險代理業(yè)務(wù)，屬于保險服務(wù)還是屬于經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)屬于經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)。五、營改增后企業(yè)買賣股