某地第一季度房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告

1、2005年合肥第一季度房產(chǎn)動(dòng)態(tài)報(bào)告一.國土資源部監(jiān)測報(bào)告綜述國土資源部4月25日發(fā)布2005年第一季度城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告顯示，今年一季度全國主要城市地價(jià)總體水平為每平方米 1212元，與去年第四季度末相比增長 1.21 %，與去年同期相比增幅下降 0.18個(gè)百 分點(diǎn)。根據(jù)報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，今年一季度商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)水平分別為每平方米2006元、1184元和482元，與2004年第四季度末相比均有增長，與去年同期相比增幅有所下降。為加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格，國務(wù)院有關(guān)部門開始岀臺土地、金融、財(cái)稅等一系列政策措 施，國家宏觀調(diào)控政策將在穩(wěn)定地價(jià)方面發(fā)揮有效的作用?？傮w來看，隨著土地市

2、場整頓措施到位，土地供 應(yīng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整以及土地市場信息的進(jìn)一步公開，預(yù)計(jì)本年度城市地價(jià)水平不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢。二 .2005年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況合肥市月度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行報(bào)告顯示，一季度，該市實(shí)現(xiàn)GDP132.5億元，同比增長14.5%，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)增長，三次產(chǎn)業(yè)增幅均在兩位數(shù)以上。一季度，該市固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成60.65億元，同比增長19.7%，從投資項(xiàng)目來看，基建、技改、其他投資持平，房地產(chǎn)投資強(qiáng)勢增長。從投資主體看。非國有投資高增長；國 有單位投資25.17億元，同比下降17%，而非國有投資額，達(dá)到 35.47億元，同比增長78.5%，占城鎮(zhèn)以上固 定資產(chǎn)投

3、資的比重為 58.5%，成為推動(dòng)投資持續(xù)增長的主要力量。一季度利用外資2.39億元，同比大增 4.6倍。一季度，該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2705元。增長6.7%，人均消費(fèi)性支出1999元，增長9.1%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入877元，增長15%。到三月末，合肥市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到481.28億元，比年初增長2.2%，由于居民生活水平的提高，消費(fèi)領(lǐng)域拓寬，消費(fèi)檔次不斷提升，住房銷售紅火，轎車悄悄進(jìn)入尋常百 姓家。一季度我市住宅銷售面積為78.47萬平方米，同比增長一倍多，住宅銷售額達(dá)到20.49億元，同比增長2倍多。三.合肥市一季度房產(chǎn)動(dòng)態(tài)綜述今年一季度，合肥市商品房均價(jià)達(dá)2992.52元/平

4、方米，直逼3000元大關(guān)，較去年末每平方米上漲約201元。去年12月份，合肥市商品房均價(jià)為2791.38元/平方米。根據(jù)主管部門對合肥市城區(qū)新房發(fā)證情況統(tǒng)計(jì)，今年1月份商品房均價(jià)漲至 2884元/平方米，2月份約2940元/平方米，至3月份合肥市商品房均價(jià)達(dá)到2992.52元/平方米。今年3月份，省城預(yù)售合同備案建筑面積47.13萬平方米，成交總金額15.49億元，其中住宅37.73萬平方米，成交額 11.29億元；非住宅9.04萬平方米，成交額 4.2億元，平均單價(jià) 4644.55元/平方米。可以看岀，房地產(chǎn)投資仍在保持增長，相對于去年全年27%的驚人漲幅，今年前三月省城房價(jià)上漲趨勢明顯放緩

5、。宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮越來越明顯。三一季度房產(chǎn)具體情況分析（一）一季度開工及新開樓盤情況1. 蜀山區(qū)廣利花園南區(qū)多層3.12對外公開放號綠城桂花園 多層、景觀小高層3.19推出景觀保留房新華學(xué)府春天多層、小高層、高層、別墅3.26日盛大開盤御景山莊別墅3.30盛大開盤金色池塘花園洋房4.9花園洋房對外預(yù)約頤和花園瀾苑小高層4.16公開發(fā)售百協(xié)大溪地5.7開盤第一季度中蜀山區(qū)的房地產(chǎn)市場頗為活躍，三月底的多個(gè)樓盤推出后期或余房，其中還有像百協(xié)大溪 地這樣的新盤高調(diào)入市。其中百協(xié)大溪地給區(qū)域帶來的沖擊最大，其首批推岀的多層產(chǎn)品的面積適中，也 是作為新盤開拓市場、聚累人氣之需。同時(shí)黃山花園、維也納森林

6、花園（尾盤）也正在接受預(yù)約和即將銷售，由于其區(qū)域適宜人居，整個(gè)區(qū)域樓盤的檔次較高，整個(gè)區(qū)域均價(jià)已經(jīng)接近3500元。同時(shí)還有高新區(qū)的高檔景觀和別墅樓盤，3.30開盤的御景山莊，加上尾盤銷售的徽商都市庭院、和莊、蜀山名筑。五一房展會(huì)上首次高 調(diào)露相的華潤置地在合肥的第一個(gè)項(xiàng)目一一“瀾溪鎮(zhèn)”，位于合肥市東南部蜀山腳下，總占地面積約15萬平方米，建筑面積約20萬平方米。項(xiàng)目秉承獨(dú)特的法式風(fēng)情，產(chǎn)品類型以戶戶帶花園的花園洋房和景觀電梯公 寓為主。隨著百協(xié)大溪地和華潤瀾溪鎮(zhèn)兩個(gè)大盤的面世，加上原有的綠城桂花園以及綠城百合公寓、 安高城市新天地的逐步亮相，整個(gè)西區(qū)肯定會(huì)再次成為合肥樓市關(guān)注的重點(diǎn)。2.包河區(qū)

7、一環(huán)親家商務(wù)公寓、寫字樓新都會(huì)環(huán)球廣場商鋪2.25北樓破土動(dòng)工3.20盛大開盤濱水華城小高層3.24對外發(fā)售包河區(qū)一季度的新開樓盤數(shù)量不多，多為正在銷售樓盤的后續(xù)銷售。萬振逍遙苑的三期高層、世紀(jì)陽光推 出的“紫陽苑”等，新開的濱水華城也僅為一棟高層，春暉田逸苑、徽商望湖苑的規(guī)模都不大，新推戶型面 積偏大多在110- 140就，均價(jià)在3500元/就，其中高檔住宅集中在馬鞍山路兩側(cè)、太湖路和一環(huán)路沿線。隨 著新鴻意集團(tuán)的“國貿(mào)公寓”項(xiàng)目和元一集團(tuán)的“柏莊”項(xiàng)目、金大地公司投資的“金地國際城”等項(xiàng)目 的入市，整個(gè)區(qū)域的樓盤供應(yīng)將逐步加大，市場將更加活躍，銷售壓力也會(huì)隨之增加，競爭也將趨于白熱化。3瑤

8、海區(qū)柏景軒多層、小高層3.5對外公開選房龍崗靜安新城一期B組團(tuán)多層3.5盛大開盤東苑雅居多層3.12盛大開盤東湖山莊多層3.24盛大開盤中翔盛景名苑小高層、高層4.3接待中心啟動(dòng)康城水云間一期B組團(tuán)多層4.6預(yù)約，4.23開盤中環(huán)國際廣場商務(wù)公寓、寫字樓4.6盛大開盤城市驛站精裝改造小公寓4.16閃亮登場晨陽世紀(jì)城多層4.16盛大開盤光大國際廣場改造公寓寫字樓4.21盛大開工月亮灣親水家園一期B組團(tuán)多層4.23正式對外預(yù)約認(rèn)購江晨園小高層4.26公開認(rèn)購海洲景色家園多層4.28產(chǎn)品發(fā)布會(huì)豪世優(yōu)庭小高層4.28開盤合肥東區(qū)的房產(chǎn)緊隨政府“東進(jìn)”發(fā)展的號召，發(fā)展勢頭越來越迅猛。瑤海區(qū)在原有已成熟的

9、新站區(qū)格局下，開始向多層次、復(fù)合發(fā)展。A. 北二環(huán)的憑借瑤海與生態(tài)兩大公園的環(huán)境優(yōu)勢，東湖山莊、康城水云間、西湖花園等一批樓盤發(fā)展迅猛B. 同時(shí)和平廣場區(qū)域良好的位置、交通、環(huán)境、優(yōu)勢迅速成為區(qū)域最有活力的地區(qū)之一，吸引了寶業(yè)城市 綠苑、中翔盛景名都等的開發(fā)，還有像金月灣、君柳河畔等新項(xiàng)目的跟進(jìn)。C. 龍崗的區(qū)域發(fā)展也被許多人看好。華順九獅水案、龍崗靜安新城、海洲景色家園、月亮灣親水家園一批高質(zhì)量的中檔樓盤承燎原之勢，與市區(qū)的交通的便捷和較低的價(jià)格吸引了區(qū)域內(nèi)的眾多人群。D. 在物業(yè)形態(tài)中，產(chǎn)品逐步的多元化、差異化，多層的主體地位雖未動(dòng)搖，但小高層、高層產(chǎn)品比例不斷提 高，也給多層帶來了一定的

10、沖擊。區(qū)域內(nèi)人群對小高層、高層產(chǎn)品的接受程度也逐漸增加。寶業(yè)即將推岀的 小高層、中翔景觀高層等，都為區(qū)域整體樓盤檔次的提升起到推動(dòng)作用。E. 瑤海區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)的價(jià)格形成了一定的梯度差，2200元/就一3800元/就的各個(gè)價(jià)值區(qū)間都有分布，其樓盤的面積范圍也多在 80就一150就之間，中小面積戶型的比例相對比其他區(qū)域高，對于廣大工薪階層具有很 強(qiáng)的吸引力，但整體環(huán)境較差，市政綜合配套薄弱，在短時(shí)間內(nèi)難以克服。隨著瑤海區(qū)政府已經(jīng)著手道路改建、拓寬、貫通工程的實(shí)施，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施的完備，東區(qū)的樓盤檔次和品位會(huì)逐漸提高，其市場前景也是最大的。4廬陽區(qū)世紀(jì)家園小高層4.11三期臻品對外推出元一濱水城

11、小高層、高層4.16認(rèn)籌4.23開盤鼎好家花園尾房、商鋪4.23公開選房認(rèn)購上城國際丁香苑二、三組團(tuán)多層4.9預(yù)約放號廬陽區(qū)的樓盤多為04年面世，新開樓盤不多。上城國際和元一濱水城的小高層為一期或二期的后續(xù)組團(tuán)， 世紀(jì)名城則為余房銷售的樓盤。廬陽區(qū)作為商業(yè)經(jīng)濟(jì)較活躍城區(qū)，原有郵電的柏景灣、三孝口CBD、市中心的花樣年華等高檔樓盤售價(jià)與合肥其他各區(qū)相比也是偏高的，價(jià)格區(qū)間在3800元/就一6000元/就。但隨著政府“西緩北抑”、“南進(jìn)東拓”規(guī)劃的逐步實(shí)施，其帶來的影響也開始逐漸顯現(xiàn)。同時(shí)由于老城區(qū)發(fā)展空間已經(jīng)狹小、拆遷施工成本的增加使得開發(fā)利潤下降，因此更多的開發(fā)企業(yè)將目光描向一環(huán)和二環(huán)兩 側(cè)的

12、北邊地帶。即將面世的荷塘月色、阿奎利亞等都將給北邊市場帶來更大的刺激，市場的活躍程度將隨之 增加。5政務(wù)新區(qū)宋都西湖花園國際花都 水岸名都 碧湖藍(lán)庭振業(yè)山水名城小高層2.26破土動(dòng)工小高層、高層、景觀洋房3.16售樓中心啟動(dòng)三期天香苑小高層、高層4.16盛大開盤小高層預(yù)約登記中小高層、高層4.9放號政務(wù)區(qū)的主體建設(shè)逐漸形成，房產(chǎn)的價(jià)格也在隨著市政建設(shè)、居住環(huán)境、配套設(shè)施不斷的完善開始逐步上升，均價(jià)區(qū)間從最初的 2200元/就上升到現(xiàn)在的3900元/就左右，像綠地國際花都這樣的樓盤中的個(gè)別單 元都已經(jīng)突破4000元大關(guān)。區(qū)域內(nèi)樓盤整體銷售情況較好，為合肥市比較熱點(diǎn)的區(qū)域之一，戶型上也多以三 房為

13、主，總價(jià)多數(shù)在30 40萬之間，隨著政務(wù)大樓的完工入住，各種設(shè)施的逐漸完善，區(qū)域的熱度仍有可能 提升，恒潤花園、丹青花園、頤園世家的二期、文景新城主要集中于懷寧南路和圣泉南路平行線兩側(cè)，隨著 水岸名都、國建香榭水都、宋都西湖花苑等樓盤的即將入世，親水洋房、景觀公寓等高檔物業(yè)的比例將 逐步增加，“三縱兩橫”（三縱：圣泉路、懷寧路、潛山路；兩橫：習(xí)友路、祈門路）道路交通體系的逐步完 工，政務(wù)新區(qū)的重要交通軸的形成也將極大方便整個(gè)區(qū)域居住人群的進(jìn)岀，同時(shí)“城市雙中心”規(guī)劃發(fā)展將 更加帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場的后續(xù)跟進(jìn)。6經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)截止2005年4月27日，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)樓盤 29個(gè)，其中新盤共9個(gè)：上

14、海城市、九溪江南苑、碧湖藍(lán)庭、瑞格時(shí)代廣場、學(xué)林雅苑、金典名筑、南郡明珠、錦繡城市之光、天門湖錦城，總推量約107.85萬譏新盤中共有5個(gè)位于大學(xué)城板塊，另外 4個(gè)位于合安路東側(cè)板塊。新盤中學(xué)林雅苑、錦繡城市之光已經(jīng)開盤， 碧湖藍(lán)庭已經(jīng)開始放號（仍在認(rèn)籌中）。除學(xué)林雅苑一期推岀是多層，其余以小高層和商業(yè)為主。位于國際會(huì) 展中心北側(cè)的上海城市推岀了高層公寓（售樓部正在裝修），另外翰林雅苑推岀3棟景觀高層（起價(jià)達(dá)到 3100元/ m2），淺水灣新推岀12套親水洋房，其余樓盤仍處于尾盤銷售中，變化不大。（二）一季度二手房市場情況1一季度二手房價(jià)格分析2005年一季度均價(jià)同比增長 25%，達(dá)到2787

15、元/平方米，比2004年一季度的2090元/平方米上漲697元。 數(shù)據(jù)顯示，2005年一季度房價(jià)的平均漲幅由去年同期的127元/平方米下降到80元/平方米。合肥二手房價(jià)格漲幅呈現(xiàn)岀穩(wěn)中微降的走勢，說明政府自去年開始對經(jīng)濟(jì)過熱行業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)所實(shí)施的宏觀調(diào)控政策開始初顯成效，兩次加息和政府平抑房價(jià)的決心終于在市場上發(fā)揮了作用，這預(yù)示著 二手房市場在平抑合肥整體房價(jià)中的作用將越來越大。2. 季度二手房戶型分析在戶型方面，18萬至20萬之間兩居室的二手房最受歡迎，占到一季度二手房成交量的54.1%，三居室占23.4%，而一居室有所下降，僅占 20.2%。分析：一居室交易比重的下降與整體市場因素

16、有關(guān)。一方面，相對于兩居室及三居室，一居室在市場上的房源供給量相對不足，而一居室在租賃市場上的紅火也 使得部分業(yè)主不愿岀售手中房屋。另一方面，對于主要以自住為目的的二手房購買群體來說，雖然一居室總價(jià)較低，但對應(yīng)的小面積也使 得居住環(huán)境及居住舒適度較低。因此，只要自身的經(jīng)濟(jì)條件允許，大多數(shù)的購房者仍把兩居或三居作為置業(yè)的首選。在面積上，50-100平方米的比例最高，占 62.9%。3. 季度二手房特點(diǎn)綜述縱觀今年首季度合肥二手房成交情況，二手房市場呈現(xiàn)岀了如下一些特點(diǎn)：首先，由于房貸利率上調(diào)，促使更多的二手商品房投放市場其次，新登記的房源中2000年以后的次新房數(shù)量明顯上升，而且大部分分布在二環(huán)

17、附近，這一比例在二次加 息后升至28%第三，中心城區(qū)成交量持續(xù)走高，郊區(qū)成交量迎頭趕上。第四，房源的增加，意味著購房者選擇空間加大，處于一個(gè)較為有利的時(shí)機(jī)。預(yù)計(jì)今年二季度二手房的成交量將會(huì)在一季度的基礎(chǔ)上略有上漲，全年二手房成交量較之往年會(huì)有大幅提升，成交價(jià)格也將會(huì)穩(wěn)中有升。四.2005年土地供應(yīng)情況注:下表為合肥市土地儲備交易中心備檔的主要儲備地塊，開發(fā)企業(yè)2005年通過掛牌、拍賣、招標(biāo)方式獲得的土地都將從下表中產(chǎn)生。序號位置面積用途擬供應(yīng)方式1馬鞍山路800商、住招標(biāo)、拍賣、掛牌2包河大道600商、住招標(biāo)、拍賣、掛牌約3黃山公園4000商業(yè)、住宅、辦公土地儲備約4望湖城1000商、住拍賣5

18、森林公園約800商業(yè)、住宅、娛樂拍賣6亳州路儲備地塊594住宅拍賣7金寨南路儲備地塊77住宅招標(biāo)、拍賣、掛牌8望江西路儲備地塊249住宅拍賣9長江東路儲備地塊228住宅捆綁式盤活、招標(biāo)、拍賣、掛牌10長江西路儲備地塊65住宅捆綁式盤活、招標(biāo)、拍賣、掛牌11大通路儲備地塊50住宅捆綁式盤活、拍賣、12金寨南路儲備地塊134住宅捆綁式盤活、拍賣、13長江東路儲備地100商住拍賣14當(dāng)涂路儲備地塊25住宅拍賣15長江東路儲備地塊58住宅拍賣16張洼路儲備地塊180綜合拍賣、掛牌17土山路儲備地塊50住宅拍賣18長江東路儲備地塊60住宅拍賣19環(huán)湖東路以西儲備地塊350住宅招標(biāo)20機(jī)場東路800住宅招

19、標(biāo)、拍賣、掛牌21政務(wù)區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)、經(jīng)開區(qū)2000商業(yè)、住宅招標(biāo)、拍賣、掛牌合計(jì)12220蜀山區(qū)共1399畝，蜀山區(qū)儲備地塊多集中于森林公園、望江西路和環(huán)湖東路以西的。包河區(qū)共7411畝，包河區(qū)儲備地塊主要集中在馬鞍山路、包河大道、黃山公園、望湖城區(qū)域。瑤海區(qū)共751畝，瑤海區(qū)儲備地塊主要集中于長江東路、大通路與當(dāng)涂路區(qū)域。廬陽區(qū)共594畝，主要位于亳州路木材交易市場區(qū)域。政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站綜合試驗(yàn)區(qū)共2000畝通過上表我們不難發(fā)現(xiàn)，2005年各個(gè)區(qū)域土地儲備、推向市場供應(yīng)量存在著較大的差別，包河區(qū)的推量最大、廬陽區(qū)的推量最小，“西緩、北抑”開始顯現(xiàn)，“南進(jìn)、東拓

20、”正在實(shí)施。隨著2005年城市建成區(qū)210平方公里，市區(qū)總?cè)丝?200萬，2010年城市建成區(qū)280平方公里，市區(qū)總?cè)丝?300萬規(guī)劃的逐步實(shí)施，城市 區(qū)域版圖的不斷擴(kuò)大，市政建設(shè)的不斷完善，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)速度的加快，會(huì)直接拉動(dòng)和刺激整個(gè)城市的房產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展。五. 一季度樓盤廣告發(fā)布情況2005年1月份共有85個(gè)項(xiàng)目在合肥各類報(bào)刊上發(fā)布了共349則廣告，其中廣告發(fā)布前三名的樓盤為上城國際（17次）、翡翠花園（13次）、國際花都（10次）。2月份共有52個(gè)項(xiàng)目在各類報(bào)紙中發(fā)布了127則廣告，前三位為上城國際（13次）、國際花都（10次）、名人御苑（7次）。3月份共有90個(gè)項(xiàng)目在各類報(bào)刊中發(fā)布 了 340則廣告，前三位為新華學(xué)府春天（15次）、古井瑞景（13次）、御景山莊（12次）。一季度總計(jì)在各類報(bào)刊中近百個(gè)項(xiàng)目刊登了816則廣告，其中合肥晚報(bào)的刊登量最大，將近占區(qū)了整個(gè)市場份額的4 5成。在廣告發(fā)布的區(qū)域上，一月份廣告發(fā)布區(qū)域最多的為瑤海區(qū)，二月份則為瑤海區(qū)與蜀山區(qū)，三月份為蜀山區(qū)、