2007大慶商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1、大慶市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2007年8月30日城市簡述：大慶市于1979年建市，目前有5區(qū)4縣，主要區(qū)是薩爾圖區(qū)和讓胡路區(qū)。大慶是一個(gè)奇怪的城市，除了有豐富資源，還有奇怪的組織架構(gòu)一一市政府、石油管理局和石油公司，據(jù)了解該三個(gè)實(shí)體是誰都不服誰的，原因狠簡單，政府認(rèn)為我是政府（可以說政府是最窮的），管局認(rèn)為他是最原始的管理者（直屬國務(wù)院和中油），油公司是最富有的。一、大慶市概括城巾市區(qū)人口城巾人口GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額人均可支配收入財(cái)政收入高校數(shù)量在校生數(shù)量大慶125萬（270萬）1620億元252億元14791元60億元4所5.4萬人增長率6.66%10.5%16.3%8.3%24.2%大慶市是

2、一個(gè)典型的資源型產(chǎn)業(yè)城市，以石油天然氣化工依托宏偉、興化、藍(lán)星等專業(yè)園區(qū)，培育壯大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化學(xué)肥料等產(chǎn)業(yè)集群。同時(shí)兼顧農(nóng)產(chǎn)品加工、機(jī)械制造、紡織皮革業(yè)、電子信息業(yè)等產(chǎn)業(yè)。由于石油是不可再生資源，大慶油田經(jīng)過半個(gè)世紀(jì)的粗放型開采，石油資源已經(jīng)逐漸減少。市政府也在積極尋找新的發(fā)展空間，逐步把大慶轉(zhuǎn)變成商貿(mào)型城市，因此政府也加大對(duì)外招商引資力度。二、大慶市商圈分析商圈簡介：大慶市的行政區(qū)劃非常像臺(tái)州市的城市格局，但是商業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)格局沒有臺(tái)州那么鮮明。大慶市商業(yè)的核心區(qū)域有二一一薩爾圖區(qū)和讓胡路區(qū)，其中薩爾圖區(qū)有兩個(gè)商圈會(huì)戰(zhàn)商圈和新村商圈，而讓胡路區(qū)的商業(yè)核心區(qū)域就是大慶商廈商

3、圈；從會(huì)戰(zhàn)商圈到新村商圈10公里，從會(huì)戰(zhàn)商圈到讓胡路大慶商廈商圈15公里，因此會(huì)戰(zhàn)商圈是溝通其余兩大東西商圈的中轉(zhuǎn)站。1、薩爾圖區(qū)的會(huì)戰(zhàn)商圈會(huì)戰(zhàn)商圈是大慶市最傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)域，其中會(huì)戰(zhàn)大街是其核心商業(yè)街區(qū)，目前在經(jīng)營的商場有大慶百貨大樓，是大慶市銷售額最高的商場，年銷售額據(jù)說有11億，主要針對(duì)待的消費(fèi)人群是中低檔群體，而且有專車接送，大慶市民習(xí)慣于在此消費(fèi)；其余的商場有東方服飾廣場、德威電腦城、冠群家具廣場、正大鞋城、力佳廣場一一永豐號(hào)商場、各手機(jī)通訊專賣店以及大慶小商品集散地。由于該區(qū)有大慶火車站和客運(yùn)站，而且大慶市政府為了體現(xiàn)會(huì)戰(zhàn)大街的商業(yè)地位而大力發(fā)展商貿(mào)業(yè),，計(jì)劃于.6月.20日開始

4、？對(duì)會(huì)戰(zhàn)大街.（目,前會(huì)戰(zhàn)大街愚由北向南單行.線，經(jīng)改造以后是單向4車道，大慶市市政府希望打造大慶的“王府井”）以及邊上的街區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，總投資額在1.2億元，于2007年9月份完工。由于2007年大慶要申請(qǐng)全國衛(wèi)生城市，目前政府從上到下全力應(yīng)付創(chuàng)衛(wèi)工作。優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)商圈，消費(fèi)者的聚集地；大慶火車總站和汽車總站，交通便利，下面縣市都往此聚散。劣勢(shì)：商圈較小，經(jīng)營的品類檔次相對(duì)低；由于是富有石油區(qū)域，地上開發(fā)空間非常小，未來的發(fā)展空間也很小，只能在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造升級(jí)。2、薩爾圖區(qū)的新村商圈新村商圈是薩爾圖區(qū)另外商業(yè)核心區(qū)域，已經(jīng)發(fā)展了19年，主要的街區(qū)經(jīng)四街和緯六街，目前在經(jīng)營的商場有：毅

5、騰商都購物中心、沃爾瑪超市、東風(fēng)百貨大樓、國美電器、大商集團(tuán)一一新東風(fēng)購物廣場、香榭麗購物中心（中低檔服飾廣場）以及哈爾濱中央商廈，該區(qū)域的商業(yè)氛圍非常濃厚。距此大約有1公里緯二路的新瑪特購物廣場是大慶目前最高檔的百貨商場。優(yōu)勢(shì)：市政府和薩爾圖區(qū)各單位所在地，各銀行支行的集中地；市政府重點(diǎn)打造商貿(mào)區(qū)域，商圈已經(jīng)比較成熟，新瑪特購物廣場和沃爾瑪超市的入住也可以說明這點(diǎn)問題；住宅聚集區(qū)和大學(xué)聚集區(qū)（哈爾濱醫(yī)科大學(xué)、大慶石油學(xué)院和八一農(nóng)墾大學(xué)），大批的住宅項(xiàng)目隨處可見，而且樓盤面積也很大，消費(fèi)力是可見一斑了；還有大慶薩爾圖機(jī)場的建設(shè)，距離新村也很近，預(yù)計(jì)2008年8月份交付使用；劣勢(shì)：要是說新村商圈

6、的劣勢(shì)，只能說交通相對(duì)弱（主要是指沒有火車站點(diǎn)），外地縣市的一般居民不會(huì)到其消費(fèi)。3、讓胡路區(qū)的大慶商廈商圈大慶商廈商圈是區(qū)域商圈，目前的在此經(jīng)營的商場有：昆侖家電、大慶商廈以及大慶油田商貿(mào)中心。由于商圈之間的距離比較元，因此像大慶商廈商圈的消費(fèi)大部分局限于讓胡路區(qū)的居民，輻射范圍相對(duì)狹小。優(yōu)勢(shì)：石油管理局和石油公司的所在地，這兩個(gè)單位的職工據(jù)說有20萬，相對(duì)大慶市來說是比較富裕的一族，一般的員工56萬/年薪。劣勢(shì)：暫無4、IT商圈大慶市的IT商圈其實(shí)就是會(huì)戰(zhàn)大街的會(huì)戰(zhàn)樓商圈，主要以德威電腦城為核心，其余區(qū)塊的電腦城都是小打小鬧一一九天電腦城、昆侖家電，沒有形成很好的氣候。三、大慶市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)

7、研商業(yè)地產(chǎn)簡述：由于大慶特殊的產(chǎn)業(yè)背景造就其商業(yè)的分布格局，大慶的商業(yè)地產(chǎn)的大量開發(fā)是從2000年開始，大型的商業(yè)項(xiàng)目拔地而起，新瑪特購物中心、香榭麗購物中心、毅騰商都購物中心、東風(fēng)百貨大樓、新東風(fēng)購物廣場、力佳廣場等在近幾年陸續(xù)開發(fā)營業(yè)，極大的豐富的居民的消費(fèi)場所，同時(shí)也加劇的商業(yè)市場的競爭。自從大連的大商集團(tuán)2001年進(jìn)入大慶市場，整體收購了大慶市的商業(yè)龍頭一一百大集團(tuán)，成為大慶市商業(yè)巨無霸，商業(yè)競爭同時(shí)給百姓帶來了眾多的實(shí)惠。1、由于大慶市的特殊的產(chǎn)業(yè)背景，土地的開發(fā)有其特殊性：石油的特殊生長的地質(zhì)條件，使得大慶的土地開發(fā)原則是“地下服從地上”，特別是石油區(qū)域（會(huì)戰(zhàn)商圈，是大慶市目前的富

8、有區(qū)，因此會(huì)戰(zhàn)商圈的發(fā)展一直受到地下石油的影響），地產(chǎn)的開發(fā)是很受限制的，但是由于歷史傳統(tǒng)因素（特別是大慶火車站和客運(yùn)站），該商圈再大慶的地位還是非常牢固的；新村商圈的石油量很少，因此可以大量開發(fā)，未來也是市政府重點(diǎn)打造的核心區(qū)域；2、大慶市政府介許帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪分割銷售。大慶市最早講行的產(chǎn)權(quán)式商鋪是1998年金田商場，是分割銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，而且銷售價(jià)格據(jù)了解還是相當(dāng)高。但是正真的帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售是2004年進(jìn)行銷售的富臣家居，開發(fā)商提供5年返租，每年7%前三年一次性返還，4-5年逐年返租模式，而且還保證回購；還有新村商圈新瑪特購物中心邊上的聚豪國際名店廣場和力佳廣場；3、目前再開

9、發(fā)的大型商業(yè)項(xiàng)目很少，商業(yè)的價(jià)值還未完全挖掘：由于大慶市經(jīng)過前兩三年的開發(fā)，大型的商業(yè)項(xiàng)目基本已經(jīng)收兵，也已經(jīng)開業(yè)基本維持經(jīng)營。目前開發(fā)都是住宅項(xiàng)目，基本以沿街商鋪為主，商鋪的價(jià)格是還很低，即使是商業(yè)核心區(qū)域目前可以調(diào)研到的沿街商鋪的價(jià)格也只有1500020000元/平米，中等地段的只有10000元/平米左右，一般只有60007000元/平米不等；4、帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的詆租模式：提供5年每年7%的返租回報(bào)，大部分都是前3年一次性返還，其余年份按年返還，但是正真得到實(shí)施的卻不多，其中聚豪國際名店國際廣場就是賣了一年多，到目前為止還是沒有結(jié)果，同時(shí)也停止銷售；由于分割的面積小,5、投資者分析：帶租

10、約產(chǎn)權(quán)式商鋪當(dāng)時(shí)在大慶算是是新生的投資模式,總額總從5萬開始，比較受投資者歡迎，投資者很多絕大部分是大慶市本地，很多是石油公司的職工和小老板等等。項(xiàng)目名稱地址商業(yè)面積價(jià)格返租情況備注聚彖國際名店廣場新瑪特西側(cè)3力TF米1F:1.2萬2F:0.9萬3F:0.65萬4F:0.5萬提供5年每年7%固定回報(bào)，前3年一次性返還，以后逐年返還目前已經(jīng)停止銷售，而且沒有明確的開業(yè)時(shí)間。銷售率80%富臣家居世紀(jì)大道（靠近會(huì)戰(zhàn)西街）2力TF米1F:1.2萬2F:0.8萬3F:0.6萬提供5年每年7%固定回報(bào)，A年一次性返還，以后逐年返還經(jīng)營家居，目前經(jīng)營還算穩(wěn)定。力寶商都萬鋒路5力TF米1-2F:3300提供三

11、年返祖，A年100元/平米.年，平均匯報(bào)在3%;第23年保底是100元/平米.年，多余的租金收入平均分配給小業(yè)主。并承諾5年后原價(jià)回購商場是聯(lián)體銷售，可包租也可以不包租，目前銷售率40%,并不是很好。香榭麗購物中心緯七路6力TF米1F:1.3萬2F:0.8萬2003年一期產(chǎn)權(quán)分割銷售，沒有提供返租，95%銷售完畢目前經(jīng)營服裝，已經(jīng)比較成熟和穩(wěn)定。但是地下一直沒動(dòng)巨鷹國際新村世紀(jì)大道5000平米8000元銀億楊廣場讓胡路西十線15萬1-2F:6000元總建筑面積200力平米，寧波開發(fā)商毅騰商都沿街商鋪經(jīng)六街原東風(fēng)中學(xué)舊址15.5萬（毅騰總經(jīng)營面積）0.841萬/平米*大型MALL于2006年竣工

12、，目前經(jīng)營人氣不足，一層沿街商鋪空置50%義耕步行街角商鋪緯七路500平米30萬/年不售原經(jīng)營美容美發(fā)昆侖家電一層商鋪西賓路與繁榮街交匯30-50平米6-8萬/年不售經(jīng)營手機(jī)通訊設(shè)備只租不售陽光住苑商鋪?zhàn)尯肺髻e路135-165W1F+2F:0.8萬/新盤已銷售80%使用率50%華圣歐洲城（沿街商鋪）讓胡路西賓路200平米1F+2F:7萬/年2000年時(shí)0.7萬/¥>沿街部分全部營業(yè)無出租義耕小區(qū)沿街商鋪緯七路180平米1F+2F:1.6萬/租:10-13萬/年位于香榭麗對(duì)面義耕東側(cè)沿街商鋪經(jīng)三街50平米2.8-3萬/年1.5萬/平米經(jīng)營狀況一般義耕后身商鋪40平米40平米售2

13、4萬租：1.3萬/年經(jīng)營狀況不佳，出兌出租居多香榭麗商鋪緯七路20平米（主通道）1F:8-13萬/年經(jīng)營一般租金過高15平米（非主通道）2F:4.5萬/年對(duì)外出租，現(xiàn)空置15平米（主通道）2F:7.5萬/年轉(zhuǎn)租，現(xiàn)經(jīng)營中，狀況30-40平米（與主2F:3萬/年經(jīng)營狀況一般通道相隔幾個(gè)過道）三、家電和手機(jī)市場的分布根據(jù)對(duì)家電和手機(jī)市場的初步調(diào)研，了解了大慶市區(qū)的家電和手機(jī)的分布：1、會(huì)戰(zhàn)商圈：家電：國美電器（）和大商家電手機(jī)：沿會(huì)戰(zhàn)大街的門面房，手機(jī)分布非常密集，大大銷售五六十戶以及德威電腦城一層的二手手機(jī)市場，生意非?；鸨?。2、新村商圈：家電：國美電器（東風(fēng)百貨，5600平米）、家電商場（新東

14、風(fēng)購物廣場，4000平米）和大商家電（新瑪特購物廣場）手機(jī)：龍宮商城和各街邊鋪3、讓胡路商圈：家電：據(jù)調(diào)研昆侖家電在大慶市總共有3家連鎖店，分別為讓胡路區(qū)的龍南總店（12000平米）、會(huì)戰(zhàn)大街店（7000平米）、新村店（3500平米），由于昆侖集團(tuán)是油公司的第三產(chǎn)業(yè)公司，昆侖家電又是昆侖集團(tuán)的子公司，油公司的職工一般的家電消費(fèi)都在昆侖家電消費(fèi)；大慶商廈的家電。手機(jī)：分布各街鋪，沒有特別集中大慶市三大商圈手機(jī)、家電市場調(diào)研表格所在商圈賣場名稱賣場位置物業(yè)租金物業(yè)面積周邊環(huán)境薩爾圖區(qū)會(huì)戰(zhàn)商圈國美電器會(huì)戰(zhàn)大街4500平米薩爾圖會(huì)戰(zhàn)東街昆侖家電會(huì)戰(zhàn)大街5號(hào)7000平米空置物業(yè)冠群豕居廣場為邊詔基業(yè)全尊

15、店旁200平方米大拓手機(jī)頭場會(huì)戰(zhàn)街區(qū)100萬/年225平方米華澳通訊會(huì)戰(zhàn)街區(qū)與大拓相鄰20萬/年20平方米售k宮業(yè)大廳會(huì)戰(zhàn)街區(qū)10萬/年30平方米南江通訊會(huì)戰(zhàn)大街天拓手機(jī)賣場旁10萬/年40平方米大拓手機(jī)配件柜臺(tái)會(huì)戰(zhàn)大街大拓手機(jī)頭場內(nèi)3000元/月（親戚）8平方米新百大（白墻）四樓家電手機(jī)賣場會(huì)戰(zhàn)大街西街1、電腦及配件占220平方米2、手機(jī)占375平方米（天扭丈場）3、一層手機(jī)冏場90平方米東風(fēng)新村商圈新東風(fēng)購物廣場緯七路新4000平米家電、手機(jī)、電腦耗材、數(shù)碼東風(fēng)百貨國美電器（東風(fēng)百貨一層）5500平方米左右新村商圈毅騰購物中心一聯(lián)通手機(jī)營業(yè)廳200平方米新村商圈新瑪特購物中心1、手機(jī)店20

16、0平方米2、數(shù)碼200平方米3、家電4087平方米新村商圈新支點(diǎn)凌志手機(jī)毅騰購物中心底層商鋪1100/天（含所啟費(fèi)用）毅騰購物中心一層商鋪龍宮一樓門巾龍宮一樓商鋪手機(jī)維修配件銷售45萬/年25-30平方米龍'呂向場讓胡路商圈昆侖家電底層商鋪（手機(jī)）讓胡路與西賓路交匯68萬/年30-50平方米讓胡路商圈昆侖家電3c賣場共三層（手機(jī)、家電、電腦）讓胡路與西賓路交匯12000平方米讓胡路商圈四、大慶市選址分析和目標(biāo)物業(yè)分析除了力佳廣場（基本放棄）、香榭麗購物中心還得繼續(xù)論證和洽談條件、東安項(xiàng)目還在深入中。這幾天對(duì)大慶的摸底調(diào)研，在讓胡路又發(fā)現(xiàn)新的物業(yè)一一會(huì)展中心（位于昆侖家電西側(cè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)隸

17、屬大慶物資集團(tuán)1-2層面積大約5000平米，目前用于會(huì)展用途，是否有合作的可能性還得繼續(xù)了解）和地塊（位于昆侖家電南側(cè)，位置評(píng)估中等，地塊隸屬油公司下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司，詳細(xì)的想法還得深入）。五、結(jié)論根據(jù)兩天天對(duì)大慶市的摸底調(diào)研，得下如下數(shù)據(jù)：1、大慶市市區(qū)的住宅價(jià)格從20004000元/平米不等，而且商品房的品質(zhì)從直覺來看，都是相當(dāng)不錯(cuò)，大的樓盤達(dá)到200萬平米，大慶市目前住宅的銷售整體情況不是非常理想，大慶市的湖泊比較多，開發(fā)商也多以這個(gè)為主題來提供產(chǎn)品的附加值；2、 大慶目前的寫字樓不是很發(fā)達(dá)，價(jià)格在2700元左右，而且在開發(fā)建設(shè)的不是很多。3、 資產(chǎn)店選址評(píng)估原則（3CMALL形式介入

18、）目標(biāo)物業(yè)：東安改造項(xiàng)目根據(jù)市場調(diào)研，得出如下參考數(shù)據(jù)：由于項(xiàng)目處于新村商圈非常好的位置，但是根據(jù)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的初步判斷經(jīng)營賣場的難度有點(diǎn)大，到底如何運(yùn)作還得慎重考慮。建議在收購價(jià)格如下：毛坯：55006500元/平米，極限承受6800元/平米該收購價(jià)格適合各個(gè)商圈物業(yè)收購。建議購買的樓層為12層，比較符合大慶市消費(fèi)者的購物習(xí)慣，大慶市不像東北其他城市居民不是很習(xí)慣地下消費(fèi)。要是考慮地下一層20000平米，地下的價(jià)值可定還要下放，建議在30004000元/平米（與住宅價(jià)格持平）；返租模式：提供510年平均每年78回報(bào)，可以考慮前13年一次性返還，以后以季度或者半年返還給投資者；銷售價(jià)格：根據(jù)周邊商

19、業(yè)物業(yè)的調(diào)研，義耕小區(qū)的底商的價(jià)格比原來買的時(shí)候價(jià)格還要低1000元，主要原因還是小區(qū)的步行街商業(yè)始終沒有做出來，使得商鋪的商業(yè)價(jià)值沒升反降：負(fù)一層：7000元/平米1F：13000元/平米，沿街可以買到20000元/平米；2F：10000元/平米；（一二層定價(jià)有些保守）根據(jù)東安項(xiàng)目的初步規(guī)劃數(shù)據(jù)，商業(yè)規(guī)劃地下一層20000平米，地上兩層18000平米，單層面積9000平米，共計(jì)可收購的面積38000平米。備注：由于目前還沒看到經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的報(bào)告，電腦賣場到底可以做多少面積，不清楚，無法做初步的資產(chǎn)測算。（蘇寧電器還沒進(jìn)大慶，已經(jīng)進(jìn)齊齊哈爾市，預(yù)計(jì)頤高和蘇寧的合作機(jī)會(huì)還是很大的）情感語錄1 .愛情合適就好，不要委屈將就，只要隨意，彼此之間不要