怎樣認定買賣合同有效說課講解

1、怎樣認定買賣合同有效篇一：二手房買賣合同是否有效如何認定 免費法律咨詢就上法幫 二手房買賣合同是否有效如何認定 根據(jù)我國稅法及相關的行政法規(guī)，未滿 5 年的房產 上市交易要全額征收營業(yè)稅。因此，二手房買賣在一定條件下是需要繳交稅款的。對 于買賣雙方來說，二手房買賣所需要交的稅種和數(shù)額是不一 樣。首先，買方需要繳納契稅、印花稅、工本費。其次，賣方取得的收入需要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育 費附加、地方教育附加、個人所得稅和印花稅。任何合同是 不是有效，需要從兩個方面考慮：第一，是不是符合法律的 規(guī)定 ;第二，是不是符合當事人的特殊約定。 根據(jù)目前的法律規(guī)定，二手房買賣的一般流程是：當事 人協(xié)商并簽訂

2、合同后，買方支付價款，賣方交付房屋，辦理 房屋過戶登記。因此，二手房買賣合同公證不是法律規(guī)定的 必須辦理的程序。但是，如果當事人在二手房買賣合同中約定，只有辦理 二手房合同公證后合同才生效的，那么沒有公證的二手房買 賣合同就是無效的。本文來源：法幫（）篇二：買賣合同中欺詐如何認定 買賣合同中欺詐如何認定？ 房屋多次買賣未變更登記，如何認定所有權？ 案情介紹： 原告：楊某，魏某，被告：劉某，鄭某。雙方簽定了 商 品房買賣合同 ，合同標的的房屋總面積平方米，其中 39% 糧店所有， 03 年 6 月拍賣給彭某， （未辦理過戶手續(xù)） ；61% 李某所有， 03 年 4 月以萬賣給李某（未辦過戶手續(xù)）

3、 ，10 年 元月李某以 80 萬賣給本案被告（未辦理過戶手續(xù)） ，10 年 5 月被告以 96 萬賣給原告，并簽定合同，協(xié)議中標明了標的 的產權證號、面積以及其他見房產證字樣；約定了合同標的 的價款、付款方式、房屋辦理過戶時被告的協(xié)助義務以及違 約金 50 萬。多次交易中，賣方均未通知共有人，房屋共有 人均未主張優(yōu)先購買權。后原告不能辦理過戶手續(xù)，以房屋 非被告所有、被告欺詐至原告重大誤解為由要求依法撤銷原 告與被告簽訂的商品房買賣合同 ，并依法責令二被告負 連帶責任返還已收取二原告購房款 85 萬元，并賠償原告經 濟損失。被告辯稱，被告在簽定合同之前已將房產證復印件 交付原告，從房產證上可

4、以看出房屋系共有關系，原告審查 后才與被告簽訂合同，故被告不存在欺詐。庭審中，原、被 告均認為該房市場價格約為 15 至 20 萬元。分歧意見：在審理過程中存在兩種意見：一種意見認為，被告提供 的房產證復印件模糊，不能準確辨認房屋是否是共同共有， 原告斥 96 萬巨資買價值只有 15 至 20 萬的房屋，而且只是 房屋的 61%，于情于理，都超出了一個正常人的判斷，可認 定為原告重大誤解，認為他所買房屋系原告一個人所有。故 本案是可撤銷合同，應支持原告訴訟請求。第二種意見認為，被告提供的房產證復印見雖然比較模 糊，但是還是可以看出共有人欄是有人名的，可以判斷出房 屋系共有的。原告斥巨資買房，應

5、該謹慎，且合同簽定與付 款之間相隔三天， 原告完全可以到房產部門查詢。 可以推知， 原告應是知道房屋是共有房屋，被告未欺詐，原告不存在重 大誤解。故本案合同系有效合同，應駁回原告訴訟請求。評析 現(xiàn)如今存在大量的為了避稅，買房不變更登記，致房屋 經多次買賣房產證上仍然是初始的所有人，如何看待此類合 同？如何認定房屋所有權？本案中的房屋是按份共有， 其中 39%糧店所有， 61%李某 所有。按份共有人有權按份額處分共有房屋。 民法通則 第 78 條第 3 款規(guī)定：“按份共有財產的每個共有人有權要求 將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同 等條件下，有優(yōu)先購買的權利。 ”如果房屋共有人

6、未通知其 他共有人而將其份額出售給第三人，其他共有人又愿意以同 等條件購買的，那么，與第三人的買賣行為，一般應認定無 效。本案中， 61%份額轉手至被告， 糧店的份額轉手于彭某。 在幾次交易中，均未通知共有人，而共有人也都未主張優(yōu)先 購買權，且均未變更登記，買賣合同有效，未變更登記是物 權行為，并不影響債權行為的效力，只是未變更登記的不能 對抗善意第三人。故房屋的所有人應該為彭某與被告共有， 被告有權處分其所有的份額，但共有人彭某有優(yōu)先購買權。 本案應該將房屋共有人彭某追加為第三人參加訴訟，如 第彭某主張優(yōu)先購買權，且同意以相同價格購買房屋，主張 合同無效時，人民法院應當予以支持。如彭某不主張

7、優(yōu)先購 買權，本案關鍵是認定被告是否欺詐，原告是否重大誤解。 被告在簽定合同錢，已將房產證復印件給原告審查，原告在 審查后才與被告簽定合同。雖然復印件比較模糊，但可以看 出共有人欄上是有名字的，可以推斷出此房屋是共有的，故 原告以被告欺詐至原告重大誤解為由要求撤銷合同是不成 立的。篇三：買賣合同解釋 最高人民法院關于審理買賣合同糾紛 案件適用法律問題的解釋 買賣合同的成立及效力 第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收 貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的，人民法院 應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證 據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。對賬確認函、債權確認書等函件

8、、憑證沒有記載債權人 名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的， 人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第二條 當事人簽訂認購書、 訂購書、預訂書、意向書、 備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同， 一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同 違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)?，人民?院應予支持。第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所 有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權 不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合 同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。第四條

9、人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合 同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規(guī)定。 標的物交付和所有權轉移第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品， 當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的 規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒 絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。 買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法 院應予支持。買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意 或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標的物單

10、 證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、 保修單、 普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產品合格證、質量保證書、質 量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明 書、使用說明書、裝箱單等。第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證 明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當 提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑 證，買受人以普通發(fā)票證明已經履行付款義務的，人民法院 應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在 買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的， 應當按照以下情形分別處理

11、：（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣 人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合 同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民 法院應予支持。第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動 產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人 均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有 權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續(xù)的 買受人請求出賣

12、人履行交付標的物等合同義務的，人民法院 應予支持；（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續(xù)， 依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和 辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持;（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買 受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的 物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。標的物風險負擔第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī) 定的“標的物需要運輸?shù)摹?，是指標的物由出賣人負責辦理 托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情 形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十 五條的規(guī)定處理。第十

13、二條出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人 指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買 受人負擔，但當事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮?在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未 告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風 險的，人民法院應予支持。第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類 物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別 的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、 滅失的風險的，人民法院應予支持。標的物檢驗第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受 人簽收的送貨單、確認單等

14、載明標的物數(shù)量、 型號、規(guī)格的， 人民法院應當根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受 人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻 的除外。第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的 物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人 之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據(jù)合同法第 六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為 標的物的檢驗標準。第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第 二款規(guī)定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性 質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數(shù)量、 性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注 意義務

15、、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具 體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實信用原則進 行判斷。合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的 合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷 或者延長的規(guī)定。第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和 交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民 法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間， 并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕 疵提出異議的合理期間。約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規(guī) 規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證

16、期間為準。第十九條 買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買 受人已經支付價款、確認欠款數(shù)額、使用標的物等為由，主 張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約 定的除外。第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合 理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數(shù)量或者質 量不符合約定的，人民法院不予支持。出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻 悔的，人民法院不予支持。違約責任第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金， 出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物 的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民 法院不予支持。第二十二條 買受人在檢驗期間、

17、質量保證期間、合理 期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況 緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣 人負擔因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應予支持。第二十三條 標的物質量不符合約定，買受人依照合同 法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支 持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的， 人民法院應予支持。第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響 當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應 當隨之變更。買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出

18、賣人接受價 款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民 法院不予支持。篇四：如何認定農村房屋買賣合同效力 如何認定農村房屋買賣合同效力 房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售 房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款 支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛、延期辦證的糾紛、懲 罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除 與房屋按揭關系的沖突與協(xié)調、有關包銷的糾紛等。那么， 如何認定農村房屋買賣合同效力？下面，法律直通車小編將 為您介紹相關法律知識。認定合同無效，應當以合同法規(guī)定為依據(jù)。 合同法 第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的 合同無效。

19、一）國務院辦公廳 1999 年發(fā)布的關于加強土地轉 讓管理嚴禁土地炒賣的通知 ，不是行政法規(guī)，不能作為認 定合同無效的依據(jù)。（二）把土地管理法 第 62、63 條結合起來分析， 土 地管理法的立法本意是，禁止農村集體土地使用權單獨轉 讓，但在農村房屋所有權發(fā)生流轉的情況下，其項下的宅基 地使用權轉讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請宅基地而 已。（三）所有權的占有、使用、收益、處分四項權能中， 最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農 村房屋的處分權予以限制，則很難稱之謂對其房屋享有所有 權了。（四）繼承法規(guī)定農村房屋可以繼承，意味著農村 房屋項下的宅基地也可以繼承。說明現(xiàn)行法律并不

20、否定農村 宅基地使用權隨房屋所有權的轉讓而轉讓。農村宅基地使用 權隨房一體的可繼承性，決定了其權利享受主體的可變性。 如果說農村宅基地使用權在原始取得階段是與集體經濟組 織成員權利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實的變化， 其權利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變 動的。說明農村宅基地使用權享受主體限于本村集體經濟組 織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農村宅基地使用權時對享受 主體的限制。（五）農村房屋轉讓后，新的房屋所有權人同時成為宅 基地使用權的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面 積的農村宅基地使用權享受主體發(fā)生了變動。在權利屬性上， 沒有動搖農村土地的集體所有性質。綜上所述，

21、根據(jù)法無明 文不為禁的原則，農村房屋買賣合同有效。專業(yè)人士表示，處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要 是城市房地產管理法、土地管理法 、合同法、物權法、城市房地 產開發(fā)經營管理條例 、最高人民法院關于審理商品房買 賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等相關規(guī)定。如 果您還想了解更多的法律知識，您可以上法律直通車，這里 有專業(yè)律師為您提供免費咨詢。/fcls/fcmm/nongminfang/XX/0331/ 篇五：簽訂買賣合同時如何有效約定管轄法院 簽訂買賣合同時如何有效約定管轄法院？張國華企業(yè)對外簽訂買賣合同，經常涉及“約定管轄” 。十 一屆全國人大常委會第二十八次會議通過的關于修改民事 訴訟

22、法的決定 ，對“約定管轄”進一步作出明確規(guī)定。我 們應注重理解和運用，適當約定較為便利、合適的法院打官 司，以節(jié)省訴訟成本，達到訴訟目的?！凹s定管轄”須符合法定規(guī)則。筆者在多年的法制服務 活動中， 發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)想方設法、 費盡口舌爭取到管轄條款， 卻因約定欠妥而得不到法院認可，到頭來空忙一場，還因管 轄異議，被人為拖延訴訟，貽誤時機，實在可惜。請看以下案例： 案例一：某不銹鋼制品公司與山東的某貿易公司簽訂供 銷合同一份，約定不銹鋼制品公司向貿易公司供應不銹鋼緊 固件。 為保障貨款回籠， 不銹鋼制品公司提議寫出約定： “如 發(fā)生糾紛， 由不違約方所在地的人民法院解決。 ”合同簽訂、 送出 30

23、多萬元貨后，貿易公司遲遲不付款。為此，不銹鋼 制品公司向本市法院起訴。但訴狀送達被告時，貿易公司卻 提出管轄權異議。法院經審查認為，在審理前無法判定誰才 是合同約定的“不違約方” 。裁定將案件移送到被告即山東 貿易公司所在地法院處理。案例二：趙某經朋友介紹認識了在上海辦公司的沈某， 兩人一見如故。當趙某拿出以往格式合同打算給對方簽字時， 沈某仔細看過提出補充條款： “如發(fā)生爭議，應協(xié)商解決； 協(xié)商不成，則交由乙方（指沈某公司）所在地法院裁定” 。 趙某為了公平，要求把條款改為“交由甲方（指甲方工廠） 或乙方所在地法院管轄” ，終于達成協(xié)議。簽約后，趙某按 時送貨到對方公司，可左等右要就是追不到

24、貨款，則一紙訴 狀送給本市人民法院。立案庭法官看后告訴他，由于約定的 管轄條款無效，須到對方所在地法院起訴。案例三：原告某金屬材料有限公司與南通某貿易有限公 司簽訂鋼材買賣合同，雙方約定：如發(fā)生爭議協(xié)商不成，則向 xx 市中級人民法院提起訴訟。因該案標的額不超過 95 萬 元，屬基層法院管轄范圍，承辦法官查明事實后，將該案 依法移送。那么，究竟應如何有效地約定管轄法院呢？歸納起來， 應把握“五個只能和不能”及“兩個不得” 。一是只能約定一審法院，不能約定二審法院。根據(jù)我國 法律規(guī)定，一審法院確定后，二審法院則按照級別管轄的規(guī) 定當然確定。一審判決、裁定后當事人上訴的，只能上訴至 一審法院的上級

25、法院，而不得向其他法院上訴。二是只能約定有聯(lián)系的法院，不能約定無聯(lián)系的法院。 根據(jù)我國新民事訴訟法第 34 條規(guī)定，合同或者其他財產權 益糾紛的當事人可以選擇的管轄法院，包括被告住所地、合 同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭 議有實際聯(lián)系的地點的人民法院管轄，超出該范圍任意選擇 的，不具有法律效力。三是只能約定一個法院，不能約定多個法院。所選擇的 管轄法院必須確定、唯一。按最高人民法院關于適用民事 訴訟法若干問題的意見第 24 條規(guī)定，雙方當事人選擇兩 個以上人民法院管轄的，選擇管轄的協(xié)議無效。案例二中的 管轄法院條款之所以無效，是因為趙某約定的法院既有原告 所在地又有被告所

26、在地，不符合明確、唯一的要求。再例如 在合同中約定由“甲方住所地法院和乙方住所地法院管轄” 也應認定是約定了兩個以上法院管轄，該約定無效。四是只能明確約定，不能模糊約定。當事人選擇管轄法 院必須是明確的。如有的公司約定“在甲方所在地按照合同 法處理”。其本意是在甲方所在地法院訴訟，但是“按照合 同法處理”的方式有多種。對方提出管轄異議后，法院認定 異議有效，則裁定移送管轄。其實，該公司完全可以約定發(fā) 生爭議“向甲方所在地人民法院起訴。 ”五是只能以書面約定為準，不能以口頭約定為憑。約定 管轄法院是要式行為，我國民事訴訟法規(guī)定，協(xié)議管轄必須 以書面形式，可以是合同中的協(xié)議管轄條款，也可以是在訴

27、訟前達成的選擇管轄的協(xié)議。如果合同中未約定管轄法院， 僅口頭達成協(xié)議，即使對方予以認可，在沒有簽訂書面約定 管轄協(xié)議的情況下，該口頭約定仍不能采用?！皟蓚€不得”，即約定管轄不得違反民事訴訟法對級別 管轄和專屬管轄的規(guī)定。法院對于級別管轄是有硬性規(guī)定的。 某案件按性質或者標的額應當由基層人民法院管轄的，如果 選擇由中級或者高級人民法院管轄，這種約定就無效。案例 三就屬這種情況。我們應按其訴訟標的額選擇相應的人 民法院管轄。至于專屬管轄，是指法律強制規(guī)定某類案件只 能由特定法院管轄，其它法院無權管轄，也不允許當事人協(xié) 議變更管轄。與其他法定管轄相比，專屬管轄具有優(yōu)先性、 排他性與強制性。如因不動產

28、、港口作業(yè)、繼承遺產發(fā)生的 糾紛，都屬于專屬管轄的范圍，還有涉外專屬管轄案件，都 不得通過約定管轄而更改。當然，依法約定管轄法院，避免約定無效，這僅是基本 前提。要使管轄約定既利于自己維護合法權益，又能使對方 接受，還有不少策略、技巧有待探討掌握。篇六：買賣合同司法解釋最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問 題的解釋為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和國 民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國物 權法、中華人民共和國民事訴訟法等法律的規(guī)定，結合 審判實踐，制定本解釋。一、買賣合同的成立及效力第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收 貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買

29、賣合同關系的，人民法院 應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證 據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人 名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的， 人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、 備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同， 一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同 違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹?院應予支持。第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所 有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所

30、有權或者處分權致使標的物所有權 不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合 同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規(guī)定。二、標的物交付和所有權轉移第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品， 當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的 規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權 利憑證即為交付。第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒 絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。 買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法 院應予支持。買受人

31、主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標的物單 證以外的有關單證和資料” ，主要應當包括保險單、 保修單、 普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產品合格證、質量保證書、質 量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明 書、使用說明書、裝箱單等。第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證 明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當 提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑 證，買受人以普通發(fā)票證明已經履行付款義務的，人民法院 應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除

32、外。第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在 買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的， 應當按照以下情形分別處理：（ 一 ） 先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移 的，人民法院應予支持；（ 二 ） 均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人 履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（ 三 ） 均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同 的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法 院應予支持。第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動 產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人 均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（ 一

33、） 先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有 權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；（ 二 ） 均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續(xù)的買 受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應 予支持；（ 三 ） 均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續(xù)，依 法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦 理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；（ 四 ） 出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受 人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物 所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。三、標的物風險負擔第十一條 合同法第一百四十一條第二款第 （ 一）項規(guī)

34、定 的“標的物需要運輸?shù)摹?，是指標的物由出賣人負責辦理托 運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。 標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條 的規(guī)定處理。第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人 指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買 受人負擔，但當事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮?在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未 告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風 險的，人民法院應予支持。第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類 物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可

35、識別 的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔 標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。四、標的物檢驗第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受 人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、 型號、規(guī)格的， 人民法院應當根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受 人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻 的除外。第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的 物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人 之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據(jù)合同法第 六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為 標的物的檢驗標準。第十七條 人民法院具體認定合

36、同法第一百五十八條第 二款規(guī)定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性 質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數(shù)量、 性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注 意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具 體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實信用原則進 行判斷。合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最 長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、 中斷或者延長的規(guī)定。第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和 交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民 法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間， 并根據(jù)本解釋第十七條

37、第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕 疵提出異議的合理期間。約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規(guī) 規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、 行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間為準。第十九條 買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買 受人已經支付價款、確認欠款數(shù)額、使用標的物等為由，主 張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約 定的除外。第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合 理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數(shù)量或者質 量不符合約定的，人民法院不予支持。出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻 悔的，人民法院不予支持。五、違約責任第二

38、十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金， 出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物 的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民 法院不予支持。第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理 期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況 緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣 人負擔因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應予支持。第二十三條 標的物質量不符合約定，買受人依照合同 法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支 持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按 交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。價款已經支付，買受人主張

39、返還減價后多出部分價款的， 人民法院應予支持。第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響 當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應 當隨之變更。買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價 款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民 法院不予支持。買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等 未涉及逾期付款責任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張 欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應 予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利 息數(shù)額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容 的除外。買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計

40、 算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的， 人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率 為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務， 致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人 民法院應當根據(jù)合同法第九十四條第 （ 四）項的規(guī)定，予以支 持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼 續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金 過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一 十四條第二款的規(guī)定處理。第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張 支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或

41、者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違 約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是 否需要主張調整違約金進行釋明。一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為 應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約 造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法 院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約 造成的損失。第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失， 對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的 主張，依據(jù)合同法第一百一三條、第一百一九條、本解 釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。第三十條

42、買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對 方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償 額的，人民法院應予支持。第三十一條 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利 益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法 院應予支持。第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的 瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人 標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任 的，人民法院不予支持。第三十三條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物 質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的，人民法院 不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的 基本效用顯著降低的除外。六、

43、所有權保留第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四 條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產的，人民法院 不予支持。第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權 轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣 人主張取回標的物的，人民法院應予支持：（ 一 ） 未按約定支付價款的；（ 二 ） 未按約定完成特定條件的；（ 三 ） 將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。 取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損 失的，人民法院應予支持。第三十六條 買受人已經支付標 的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的， 人民法院不予支持。在本解釋第三十五條第一款第 （

44、三） 項情形下，第三人依 據(jù)物權法第一百零六條的規(guī)定已經善意取得標的物所有權 或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支 持。第三十七條 出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定 的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的 事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另 行出賣標的物。篇七：法碩 （非法學 ）考研案例分析：農村房屋買賣合同 的效力如何認定法碩（非法學）考研案例分析：農村房屋買賣合同的效 力如何認定凱程考研整理如下，供同學們參考，如果有考研報考 的問題，可以咨詢凱程老師 qq： 法碩案例分析：農村房屋 買賣合同的效力如何

45、認定， 以下是參考分析， 旨在為備考 XX 年法碩的考生提供答題思路。案情 被告肖某系城口縣龍?zhí)镟l(xiāng)衛(wèi)星村村民，因當年被納入城 口縣高山移民戶安置，被告肖某于 XX 年 3 月 3 日與原告曹 某之女桂某簽訂一份農房買賣協(xié)議 ，被告肖某以 10700 元的價格購買原告曹某位于城口縣葛城街道東方紅一村的 房屋一棟，原告之女桂某收取購房款 10700 元并交付房屋。 該協(xié)議由被告肖某與曹某之女簽字，原告曹某雖未在該協(xié)議 上簽字，但事實認可該協(xié)議的內容系曹某之女代表曹某與被 告肖某簽訂。XX年，因涉訴房屋被納入拆遷范圍被征用。城 口縣人民政府與肖某簽訂 農房拆遷補償安置協(xié)議書 及農 房拆遷自建安置補助

46、協(xié)議書 ，約定由縣政府補償肖某安置 費元，另有 4000 元的提前拆遷獎勵，共計約 23 萬元，另有120 平米對等安置房。隨后，曹某向法院起訴，認為與肖某 簽訂的房屋買賣協(xié)議違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，要求確認該 房屋買賣協(xié)議無效。 爭議該案農村房屋能否買賣，對此問題存在兩種意見： 第一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權 的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農 村房屋不能買賣，應認定該合同為無效合同。第二種意見認為，我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村 宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、 法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相 關政策也無禁止向

47、本集體經濟組織外的農村居民出售房屋 的規(guī)定。因此，應依法認定為有效合同。 評析筆者同意第二種意見，理由如下：第一、本案的爭議焦點是作為集體經濟組織成員的原告 與非為本集體經濟組織成員之間簽訂的農村房屋買賣協(xié)議 是否有效，即該協(xié)議是否具有中華人民共和國合同法第 五十二條第（ 五 ） 項所規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情 形在審判實踐中，處理農村房屋買賣合同的效力問題，有效 或無效兩種觀點均有司法判例的支持。宅基地屬于農民集體 所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營管理，宅基地使 用權是本集體經濟組織成員享有的權利，其主體只能是農村 集體經濟組織內的成員。由于房屋是建筑在土地上的，為土 地

48、的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權是集體經濟 組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，農村村民 轉讓宅基地使用權有一定限制。但是法律法規(guī)只是規(guī)定了禁 止農村宅基地使用權轉讓，并未否定農村房屋買賣合同的效 力。第二、對于農村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國 雖無法律、 法規(guī)的相關禁止性規(guī)定， 但國務院辦公廳在 1999 年關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知中明確規(guī) 定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民 在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證 ;XX 年 11 月，國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見 又進一步規(guī)定嚴禁城鎮(zhèn)居

49、民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn) 居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這些雖 然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條民 事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策 的規(guī)定， 可見規(guī)定嚴禁城鎮(zhèn)居民購買農村房屋。 但在本案中， 原告并不是城鎮(zhèn)居民，而是宅基地所在集體經濟組織之外的 農村居民。并未在行政法規(guī)規(guī)定的禁止性規(guī)定之列，況且我 國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經 濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規(guī)及國家相關政策并 無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因 此，就不應、在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識 去用禁止農村宅基地使用

50、權轉讓的規(guī)定來否定農村房屋買 賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。只 要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效 合同。同時，被告肖某符合當?shù)氐胤秸仓酶呱揭泼竦恼?策。第三、應堅持在法律規(guī)定的前提下盡力尊重當事人之間 的意思自治、維護誠實信用。近年來，房屋出賣方在違規(guī)出 賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤?無效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將 嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實 信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失。 因此，在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影 響，尤其出賣人因土地升值或拆遷

51、、補償所獲利益，以及買 受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋 買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而 惡意主張合同無效的情形，應確認房屋買賣合同有效。審理 應當要以有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為為指導， 起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。 凱程法碩優(yōu)勢：凱程法碩輔導經驗豐富，每年都有大量學員考取北大、 清華、人大、中國政法、貿大、中財、北師大、中央民族大 學、社科院、北京青年政治學院等院校，在凱程官方站有他 們的經驗談視頻，同學們可以查看，相信他們的經驗對每位 同學都有很大的幫助。 對法碩參考書、 就業(yè)、擇校、

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53、著名高校，引發(fā)業(yè)界強烈關注。凱程考研成立于 XX 年， 國內首家全日制集訓機構考研，一直致力于高端全日制輔導， 由李海洋教授、張鑫教授、盧營教授、王洋教授、索玉柱教 授等一批高級考研教研隊伍組成，為學員全程高質量授課、 答疑、測試、督導、報考指導、方法指導、聯(lián)系導師、復試等全方位的考研服務。篇八：買賣合同糾紛司法解釋最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問 題的解釋最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律 問題的解釋已于 XX 年 3 月 31 日由最高人民法院審判委員 會第1545次會議通過，現(xiàn)予公布，自XX年7月1日起施行。二O二年五月十日法釋 XX8 號最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律 問題的解釋（XX 年 3 月 31 日最高人民法院審判委員會第 1545 次 會議通過）為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和 國民法通則 、中華人民共和國合同法 、中華人民共和國 物權法、中華人民共和國民事訴訟法等法律的規(guī)定，結 合審判實踐，制