一套完整地某房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案設計

1、實用標準文案一套完整的某房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案第一部分稅收籌劃的含義在市場經(jīng)濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風險，有利于節(jié)約稅收成本稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵稅收籌劃。注冊稅務師管理暫行辦法明確規(guī)定，“稅收籌劃是注冊稅務師的業(yè)務內(nèi)容

2、之一”，從規(guī)章的層面肯定了稅收籌劃存在的必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發(fā)展，稅收籌劃將進一步提升法律級次，更加有法可依。房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從企業(yè)經(jīng)營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃國家稅務法規(guī)是稅務部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進行稅務籌劃，首精彩文檔I實用標準文案先應立足于國家稅務法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費中,土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地

3、較大，可以節(jié)省較多稅金支出。土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免1、納稅人建造普通標準征土地增值稅的優(yōu)惠政策：住宅出售，增值額未超過扣除項目金額。20%、因2國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務3、房地產(chǎn)入股免稅。機關審核，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營4、合作建的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，5、建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)的，暫

4、免征土地增值稅。（一）“臨界點”惠政策，我們分別策劃以下方案：房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得籌劃方案：一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”?！芭R界點”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額精彩文檔I=r實用標準文案（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20%,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%,應就其全部增值額按規(guī)定20的增值額”就是“臨界點”?；舅悸罚焊鶕?jù)土地增值稅的稅率特點及有

5、關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額?？刂圃鲋殿~，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售,

6、20%,免予征收土地增如果增值額沒有超過扣除項目金額的值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額精彩文檔實用標準文案和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳例如：土地增值稅，則可以減輕稅負。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為1億元、5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額豪華住宅銷售額為8000萬

7、元，豪華住宅為為1.1億元，其中普通住宅為30001、不分開核算應繳納土地增值稅：萬元。增值率：(1500010000)+11000義100%=36%適用稅率：30%應納稅：(1500011000)X30%=12002、分開核算應繳納土地增值稅：普通住萬元增值率：(100008000)+8000X100%=25%宅應納稅：(100008000)X30%=600適用稅率：30%3000）+增值率：（50003000萬元;豪華住宅X100%應納稅：（5000=67%適用稅率：40%二者合計：6003000）X40%-3000義5%=650萬元萬元+650萬元=1250萬元如上所述，分開核算比不分5

8、0萬元。原因在于普通標準住宅的增值開核算多支出稅金率為25%，已經(jīng)超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，從而實現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設施等）的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后精彩文檔I-I實用標準文案來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。3、進進一步籌劃一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：（1）增加可扣除項目金額假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在2

9、0%，那么可扣除項目金額從（10000y）+yX100%=20%等式中可計算出，y=8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。（2）降低房屋價格降低房屋銷售價格導致

10、銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%,則銷售收入從（X8000+8000X100%=20%中可求出，X精彩文檔.實用標準文案=9600萬元。此時該企業(yè)應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元，比第一種方法少節(jié)省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）（二）土地入股合作

11、建房籌劃合作建房營業(yè)稅的籌劃方案：是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項目的合作建房。我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關鍵是在合同簽訂過

12、程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股，根據(jù)財稅字（1995）48號和國家稅務總局營業(yè)稅稅目注釋第九條精彩文檔實用標準文案第二款“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅；在第二種分配方式下,向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。在實際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時間條件的限制，可變通為

13、收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來實現(xiàn)。（三）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案：假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產(chǎn)的公允價面值為1000萬元，B公司凈資產(chǎn)賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產(chǎn)），合并前有尚未彌補的虧損700萬元（未超過稅法規(guī)定的5年彌補期限）。企業(yè)合并過程中的非股權(quán)20%，預計合并后A公司每年應納稅所得額約為100萬元。根據(jù)國稅發(fā)2000119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：方案一：免稅合并。因為本例中非股權(quán)支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后

14、的A公司繼續(xù)用以后年度實現(xiàn)的與B公司凈資產(chǎn)相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎確定。方案二：應稅合并。當非投權(quán)支付比例低于20%時，國稅發(fā)2000119號文件規(guī)定為“可選擇”免稅精彩文檔I-r實用標準文案合并，因此A公司和B公司有權(quán)選擇應稅合并。B公司可視為按公允價值轉(zhuǎn)讓，處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關資產(chǎn)，計稅時可以按經(jīng)評估確認的價值確定成本。方案比較：1、方案一中B公司不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。方案二中B公司須確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅600萬元500-

15、(-100)，但確認的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補以前年度虧損(600V700),不需要負擔企業(yè)所得稅；2、方案一中B公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的A公司進行彌補，但BA公司凈資產(chǎn)公允價值公司凈資產(chǎn)的公允價值僅占合并后的37.5%600+(1000+600)X100%，合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元(100X37.5%),考慮稅前彌補虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到A公司彌補；B公司原3、方案一中A公司接受B公司的有關資產(chǎn)只能按帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關資產(chǎn)可按評估價值提

16、取折舊在稅前扣除。由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負擔企業(yè)所得稅。方案一的優(yōu)勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元，方案二在60萬元，可優(yōu)勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊精彩文檔I實用標準文案見，方案二顯然優(yōu)于方案一。在企業(yè)收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(chǎn)（房地產(chǎn)）進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。選擇應稅合并,從而在稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費用。（四）將例如：某房地產(chǎn)開房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案：發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。

17、工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20?000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本70?000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140?000萬元。應當繳納營業(yè)稅：140,000X5%=7000（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000X（1%+3%）=280（萬元）。該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20?000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本70，000萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用合計為：（20，000

18、+70，000）義5%+5000=9500（萬元）。房地產(chǎn)加計扣除費用為：（20,000+70,000）X20%=18?000（萬元）。允許扣除項目合計為：20?000+70?000+9500+18?000+7000+280=124?780（萬元）。增值額為：140?000-124?780=15?220（萬元）。增值率為：精彩文檔實用標準文案15?220+124?780X100%=12.19%，應當繳納土地增值稅：15?220X30%=4566（萬元）。該企業(yè)140，000-（20，000+70，000）-9500-7000+280+4566）=28?654。應當繳納企業(yè)所得稅：28?654X

19、15%=429；該企業(yè)的稅后利潤為：28?654-4298=24?356（萬元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設該五星級酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。酒店建成以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。假設該酒店的各項建設成本不變，為了與酒店開發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價款15?000萬元。根據(jù)財政部

20、國家稅務（財稅2002191總局關于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營業(yè)稅。根據(jù)財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進精彩文檔I.實用標準文案行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。該房地

21、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企建造該酒店的總成本為：20?000+70?000+4500+5000=99500（萬元）。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為：125?000-99，500=26?000（萬元）。應當繳納企業(yè)所得稅：26?000X15%=3900（萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：26?000-3900=22?100（萬元）。多獲得稅后利潤：22?100+24?356=46?456（萬元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負擔：15?000+46?456=61?456（萬元）。（五）以契約方式如果一個約定甲方應得的前期工作補償和合作

22、利益:中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續(xù)，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利潤。我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可以看，在每個環(huán)節(jié)當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前精彩文檔實用標準文案期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業(yè)項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發(fā)成本，這樣可以增加開發(fā)成本，可在稅前扣除。注意幾下方面：1、前期補償方式費用歸屬，合作雙2、支付甲方的補方合作利益的分配方式如何約定；償。第三部分房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃（一）外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點的是所得稅優(yōu)惠政策。本文把