長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及商圈演變研究

1、長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及商圈演變研究目錄一、 長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向 長(zhǎng)沙商業(yè)在中部的地位從邊緣到中部的商業(yè)與物流中心 長(zhǎng)沙商業(yè)未來(lái)扮演角色研究物流中心和商業(yè)文化傳播中心 提升長(zhǎng)沙商業(yè)在全國(guó)的影響湘風(fēng)吹遍神州二、 長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn) 根據(jù)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃的變化調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。 輕軌規(guī)劃與深化長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃結(jié)合三、 五一商圈的未來(lái)發(fā)展及戰(zhàn)略研究 五一商圈建設(shè)需要改變?cè)隽磕Ｊ剑ㄗh采用減法策略 借鑒紐約商圈演變經(jīng)驗(yàn) 優(yōu)化五一商圈業(yè)態(tài)四、 高橋大市場(chǎng)與長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè)研究六、紅星商圈的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略一、

2、 長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向a) 長(zhǎng)沙商業(yè)在中部的地位b) 長(zhǎng)沙商業(yè)未來(lái)扮演角色研究c)  提升長(zhǎng)沙商業(yè)在全國(guó)的影響 圖1長(zhǎng)沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系圖長(zhǎng)沙居華中腹地，扼南北要沖，承東啟西，貫通南北，區(qū)位獨(dú)特優(yōu)越，交通便捷，便于東引西進(jìn)、雙向開(kāi)拓，是中部和泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)重合的區(qū)際中心交點(diǎn)，長(zhǎng)沙區(qū)域性中心城市的框架凸現(xiàn)。國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，長(zhǎng)沙必將在區(qū)域間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源要素流動(dòng)、市場(chǎng)對(duì)接等方面發(fā)揮更重要的橋梁和紐帶作用，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更顯突出：1）長(zhǎng)沙在地理位置上處于大三角區(qū)域中心和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中腰，在滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；

3、而且更是連接滬港渝三地的交通樞紐，渝長(zhǎng)高速公路已納入重慶“十一五”規(guī)劃“三環(huán)十縱”一條連接中部、對(duì)接長(zhǎng)三角、珠三角的重要通道，將使長(zhǎng)沙處于重慶、上海兩個(gè)中心城市8小時(shí)物流圈的交匯點(diǎn)；武廣高速鐵路又將使長(zhǎng)沙融入武漢、廣州兩個(gè)中心城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈中；受滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈的交互影響，長(zhǎng)沙將有效降低物流成本，極大地提升城市資本競(jìng)爭(zhēng)力。在商業(yè)方面，長(zhǎng)沙受到香港、深圳和廣州的輻射，由于湖南很多人員參與深圳早期建設(shè)，并且深圳大量企業(yè)在長(zhǎng)沙投資，深圳商業(yè)和消費(fèi)習(xí)慣對(duì)長(zhǎng)沙乃至湖南影響較大。其次，上海商業(yè)對(duì)長(zhǎng)沙也有較大影響。2）長(zhǎng)沙靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐沿海、沿江開(kāi)發(fā)地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地和西部

4、開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)城市，是湖南省內(nèi)、西南鄰省及粵港地區(qū)的資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地之一，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的重要樞紐作用；伴隨著融入泛珠江三角區(qū)域合作，長(zhǎng)沙在接受港澳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的梯度轉(zhuǎn)移方面具有突出的優(yōu)勢(shì)。3）長(zhǎng)沙是長(zhǎng)株潭一體化的核心和主體，在長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展中起著主導(dǎo)的作用，隨著長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程的加快，其作為現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)能量將得到更大的釋放，將成為長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極。長(zhǎng)沙在湖南商業(yè)中應(yīng)該扮演中高檔品牌消費(fèi)中心和商業(yè)文化傳播中心的角色，中高檔品牌消費(fèi)建議聚集五一商圈和紅星商圈，由于紅星商圈發(fā)展空間較大，又處于和株洲和湘潭

5、等距離交通節(jié)點(diǎn)中間，發(fā)展以五星級(jí)酒店和不同主題文化購(gòu)物中心為主，彌補(bǔ)五一商圈的不足。4）長(zhǎng)沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及地區(qū)間產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展必將帶動(dòng)長(zhǎng)沙商業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體漸次升級(jí)，隨著城市間交通發(fā)展的拓展關(guān)聯(lián)，城市市政設(shè)施及基礎(chǔ)投資的不斷增加，城市商業(yè)必將獲得極大的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)資源的合理配置應(yīng)該考慮不同城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和城市地位，做好分工和協(xié)同。長(zhǎng)沙和株洲之間在批發(fā)業(yè)方面要重點(diǎn)發(fā)揮株洲產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)沙消費(fèi)優(yōu)勢(shì)，建議以服飾批發(fā)市場(chǎng)為主的業(yè)態(tài)在株洲重點(diǎn)發(fā)展，長(zhǎng)沙可以作為設(shè)計(jì)和展示中心，生產(chǎn)和交易中心放在株洲。高檔品牌零售中心放在長(zhǎng)沙，避免株洲和湘潭建設(shè)高檔購(gòu)物中心造成的浪費(fèi)。提升湖南商業(yè)在全國(guó)影響力的戰(zhàn)略舉措如同拉斯

6、維加斯在美國(guó)和全球的影響力 長(zhǎng)沙應(yīng)該成為中國(guó)的娛樂(lè)中心和商業(yè)中心拉斯維加斯是一片沙漠，依靠娛樂(lè)業(yè)發(fā)展起來(lái)商業(yè)，拉斯維加斯成為全球最具活力的旅游城市。創(chuàng)新成為拉斯維加斯眾多酒店和購(gòu)物中心的靈魂，旅游成為拉斯維加斯的經(jīng)濟(jì)支柱。以湖南品牌戰(zhàn)略提升湖南在全球的競(jìng)爭(zhēng)力 ）品牌建設(shè)需要數(shù)十年的時(shí)間，湖南在品牌成長(zhǎng)的制度建設(shè)方面可以走在全國(guó)的前列,根據(jù)國(guó)際著名品牌的成長(zhǎng)規(guī)律，為品牌成長(zhǎng)創(chuàng)造寬松環(huán)境。）以韓國(guó)作為湖南省競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 在全球樹(shù)立湖南形象 韓國(guó)以韓國(guó)文化輸出作為突破口，以韓國(guó)三星等眾多品牌同步傳播，韓國(guó)的面積和湖南差不多，湖南應(yīng)該以韓國(guó)作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，韓國(guó)的人均收入已經(jīng)大道萬(wàn)美元，湖

7、南目前和韓國(guó)有十倍的差距。在解放前，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不如湖南，湖南以文化教育見(jiàn)長(zhǎng)，早期以去法國(guó)勤工儉學(xué)以及日本留學(xué)群體為代表，湖南人才輩出，湖南具有騰飛的人才基礎(chǔ)和歷史傳統(tǒng)。由于制度和機(jī)制的僵化，湖南長(zhǎng)期以來(lái)缺乏國(guó)際接軌的大環(huán)境；由于政府官員考評(píng)和升遷機(jī)制的不合理，湖南政界視野受到國(guó)內(nèi)政治環(huán)境的局限，缺乏與發(fā)展國(guó)家和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的理想，湖南人才的創(chuàng)業(yè)激情沒(méi)有在世界經(jīng)濟(jì)大潮中充分發(fā)揮。韓國(guó)從年代開(kāi)始迅猛發(fā)展經(jīng)濟(jì)，得到美國(guó)等大力支持，利用沿海優(yōu)勢(shì)，成為亞洲四小龍。湖南省作為中國(guó)中部核心區(qū)域形象應(yīng)該在全球傳播，長(zhǎng)沙作為湖南文化傳播的中心 湖南高級(jí)商業(yè)人才成長(zhǎng)需要的國(guó)際化環(huán)境從國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)的環(huán)境來(lái)講，

8、湖南不如深圳寬松的發(fā)展高科技的環(huán)境和移民文化表現(xiàn)的進(jìn)取心；從亞洲創(chuàng)業(yè)環(huán)境來(lái)比較，湖南不如韓國(guó)擁有眾多國(guó)際品牌；與美國(guó)旅游城市對(duì)比，湖南缺乏美國(guó)拉斯維加斯的創(chuàng)新精神和影響力；與美國(guó)硅谷為代表的舊金山灣區(qū)相比，湖南缺乏良好的金融環(huán)境和高科技成長(zhǎng)的范圍。惟楚有才，于斯為盛，這句岳麓書院對(duì)聯(lián)描述的是湖南歷史上人才培養(yǎng)盛況，今日之湖南需要在世界有影響的企業(yè)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和文化專家以及學(xué)術(shù)大師。要?jiǎng)?chuàng)造寬松的國(guó)際化環(huán)境需要如下戰(zhàn)略舉措：） 教育湖南省民眾樹(shù)立在海外形象 ，采取合法渠道移民，制止非法移民，讓湖南人的簽證保持較高通過(guò)率；通過(guò)湖南省人大和政協(xié)的工作，與各國(guó)議會(huì)廣泛交流爭(zhēng)取部分國(guó)家和地區(qū)對(duì)湖

9、南居民免簽證。） 鼓勵(lì)湖南人大批到海外留學(xué)，結(jié)合湖南產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，有計(jì)劃派遣人才到美國(guó)、日本、歐洲和俄羅斯留學(xué)。） 重用留學(xué)人才，為留學(xué)人才在湖南創(chuàng)業(yè)提供良好的金融和政策支持；鼓勵(lì)華僑來(lái)湖南興辦高科技企業(yè)和依托湖南資源建立能夠創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)品牌的無(wú)污染企業(yè)。） 與湖南籍貫的海外企業(yè)家合作，由政府牽頭將全球性企業(yè)家財(cái)富論壇放在長(zhǎng)沙，將湖南形象傳播到世界知名CEO的心中。 二、 長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn) 圖 長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖三、 根據(jù)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃和輕軌變化深化長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃a) 長(zhǎng)沙城市規(guī)劃特點(diǎn) 圖長(zhǎng)株潭空間示意圖圖：

10、長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃圖b) 長(zhǎng)沙輕軌地鐵及高速鐵路建設(shè) 圖 1號(hào)線（開(kāi)福區(qū)彩霞路天心區(qū)黑石鋪路） 2009至2014年，建成1號(hào)線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長(zhǎng)29.13公里，設(shè)站20座。軌道交通號(hào)線不僅是長(zhǎng)沙市內(nèi)交通系統(tǒng)的骨干線路，同時(shí)也是長(zhǎng)株潭城際交通的重要組成部分。它能與城際軌道交通順暢銜接，兩個(gè)軌道系統(tǒng)共同為長(zhǎng)株潭三市市民提供快捷、舒適的現(xiàn)代化交通方式，有效縮短三市間的時(shí)空距離，促進(jìn)長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展。2020年前建成黃興車輛段與綜合基地翻身垸車輛段和九峰停車場(chǎng)。 圖7 武廣高速鐵路線路圖 圖8 長(zhǎng)沙新火車站鳥(niǎo)瞰圖長(zhǎng)沙不僅軌道交通即將上馬,而且武廣高速鐵

11、路經(jīng)過(guò)長(zhǎng)沙,高速鐵路長(zhǎng)沙站點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始興建,今后軌道交通與新火車站無(wú)縫銜接。新長(zhǎng)沙火車站建成后對(duì)長(zhǎng)沙批發(fā)與零售行業(yè)都將產(chǎn)生影響,在長(zhǎng)沙新火車站周邊將興建新型城市綜合體和高附加值的批發(fā)市場(chǎng),甚至可能建設(shè)長(zhǎng)沙CBD。四、 五一商圈的未來(lái)發(fā)展及戰(zhàn)略研究五一商圈的定位是市級(jí)商圈  建議合理配合公共空間 圖7 五一商圈地圖2006年至2007年五一商圈推出與即將推出市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)，商業(yè)體量達(dá)21.7萬(wàn)平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭(zhēng)之地；沿著五一大道和黃興路交叉路口平和堂坐鎮(zhèn)核心位置,新世界百貨在五一大道緊鄰。黃興路北段王府井駐扎在核心位置,黃興路步行街成為長(zhǎng)

12、沙最興旺的步行街、解放西路成為酒吧休閑街區(qū)和時(shí)尚店鋪聚集區(qū)。百幸鞋業(yè)、班尼路等專業(yè)賣場(chǎng)加強(qiáng)了黃興路的吸引力。圖8黃興路商業(yè)街 圖9 黃興路上的休閑品牌旗艦店解放西路與黃興路以及蔡鄂路圍合區(qū)域,建筑過(guò)于密集,停車位和綠地休閑公共空間缺乏。商圈好比生態(tài)圈，商業(yè)物業(yè)好比是植物，當(dāng)植物毫無(wú)控制增加種群數(shù)量時(shí)候，超過(guò)臨界值，生態(tài)圈將呈現(xiàn)衰敗。交通擁擠，缺乏公共休閑空間，缺乏綠地和停車場(chǎng)，建議五一商圈在規(guī)劃上加以控制，不要過(guò)分增加商業(yè)物業(yè)面積，而是要注重做減法，騰出部分拆遷的空間作為綠地休閑和停車。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,政府要積極鼓勵(lì)企業(yè)利用地下空間,建議今后五一商圈地下空間進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,合理利用停車和顧

13、客休閑。圖10 五一商圈的大型商業(yè)物業(yè)百聯(lián)東方購(gòu)物中心百聯(lián)東方購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后,五一商圈名牌商品大量增加,但是沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果,說(shuō)明五一商圈在發(fā)展中高檔商業(yè)物業(yè)時(shí)候收到環(huán)境影響。 注重業(yè)態(tài)優(yōu)化  注重發(fā)展品牌旗艦店 鼓勵(lì)中國(guó)名牌的展示五一商圈的商場(chǎng)的定位差異化不夠舉例平和堂和新世界百貨   五一商圈內(nèi)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不強(qiáng)，差異化不夠，缺乏個(gè)性，存在惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。借鑒紐約商業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，下面以紐約第五大道和第七大道為例介紹紐約商圈的業(yè)態(tài)互補(bǔ)： 圖11 紐約第五大道百貨  圖12 紐約第七大道梅西百貨圖13 紐約GOODM

14、AN百貨第五大道百貨和GOODMAN百貨都是高級(jí)商場(chǎng)，周邊分布眾多頂級(jí)品牌專賣店；第七大道分布梅西百貨等中檔百貨，大家錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)擁有不同消費(fèi)群體，整個(gè)紐約商業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)。建議黃行路步行街等重點(diǎn)考慮中國(guó)自主品牌的經(jīng)營(yíng)，突出特色。五一商圈管理部門為民族品牌服飾、珠寶、鞋類旗艦店經(jīng)營(yíng)提供便利，為中國(guó)品牌宣傳提供輿論支持，五一商圈要成為中國(guó)各類服飾、鞋類自主品牌的展示中心。五、 長(zhǎng)沙城南紅星商圈及其演變紅星商圈 圖4 城南片區(qū)的區(qū)位新南城新中心長(zhǎng)沙區(qū)域發(fā)展調(diào)查研究報(bào)告建議，整個(gè)新城可按行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會(huì)展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大

15、區(qū)進(jìn)行布局。 圖5：長(zhǎng)沙市新南城規(guī)劃布局紅星商圈周邊5公里半徑住宅區(qū)建設(shè)速度快，建設(shè)面積大道萬(wàn)平方米以上，具有商圈發(fā)展所需要的人口支撐。知名品牌樓盤有奧林匹克花園、橘郡等，還有鑫天芙蓉、香墅美地、申奧美域、橙子498街區(qū)等，正在建設(shè)中的樓盤50余處。紅星商圈集商務(wù)、購(gòu)物中心、會(huì)展、休閑、餐飲娛樂(lè)于一體，基本形成了以市場(chǎng)為平臺(tái)、聯(lián)結(jié)產(chǎn)地和銷地、結(jié)構(gòu)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)鏈，同時(shí)借助農(nóng)博中心，紅星商圈正產(chǎn)生出強(qiáng)大的“溢出效應(yīng)”，其商貿(mào)流通中心的地位日益顯現(xiàn)。 圖6 拉斯維加斯城市主題景觀面對(duì)五一商圈的霸主地位，新興的商圈內(nèi)大型商業(yè)如何能夠取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引有效穩(wěn)定的人流？紅星商

16、圈要突出自己的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)好奧林匹克購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體、花卉市場(chǎng)原址購(gòu)物中心, 華盛世紀(jì)新城購(gòu)物中心及綜合體,引進(jìn)大型折扣百貨與奧特萊斯在內(nèi)的新型業(yè)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，充分發(fā)揮城南富裕人口穩(wěn)步增加，停車便利的有利條件，通過(guò)良好規(guī)劃和主題酒店和商業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)，向中高檔商圈發(fā)展，減輕五一商圈的交通壓力 。建議由湖南湘天地產(chǎn)、金信地產(chǎn)、華盛集團(tuán)等企業(yè)支持,雨花區(qū)政府牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)以湘府路為軸心的片區(qū)商業(yè)規(guī)劃,按照市場(chǎng)機(jī)制規(guī)劃各具特色的商業(yè)形態(tài),形成區(qū)別于五一商圈的新型零售業(yè)態(tài)。以融程國(guó)際大酒店為例，開(kāi)發(fā)商就要求步步高對(duì)項(xiàng)目立面進(jìn)行完善，提升形象，否則五星級(jí)酒店與低檔超市形象不夠匹配。建議以紅星村牽頭，紅星實(shí)業(yè)公司具體實(shí)施，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)群體進(jìn)行良好規(guī)劃，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行改造和升級(jí)，改變單一的批發(fā)業(yè)態(tài)發(fā)展思路，根據(jù)周邊高檔住宅區(qū)不斷出現(xiàn)的客觀情況，在省政府機(jī)關(guān)周邊公共設(shè)施增加的有利因素影響下，抓住時(shí)機(jī)出臺(tái)紅星商圈升級(jí)戰(zhàn)略，加快商圈