2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)考試試題

1、2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為。A：1B：3C：5D：7E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是年。A：309B：348C：383D：392E:借款合同3、某房地產(chǎn)的土地面積為500nl2,±也價(jià)格為2000元/褶；建筑面積為1000m2,成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為250

2、0元/褶，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低元/褶。A：200B：300C：700D：1000E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A：相對(duì)較高的收益水平B：易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C:能抵消通貨膨脹的影響D：提高投資者的資信等級(jí)E:借款合同5、地租即為土地的。A:凈價(jià)值B:利潤(rùn)C(jī):凈收益D:價(jià)格E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)。A：2003年11月4日B：2005年10月17日C：2006年10月13日D：2004年8月20日E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估

3、價(jià)格7、商品房預(yù)售條件中，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。A：5B：10C：15D：25E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列說(shuō)法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是_。A.房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路B.土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路C.具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路D.建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路9、某縣擬建一大型體育館，現(xiàn)根據(jù)該體育館暖衛(wèi)工程施工圖編制的預(yù)算價(jià)格為預(yù)算價(jià)格。A:建設(shè)項(xiàng)目B:單位工程C:分部工程D:分項(xiàng)工程E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人_。A應(yīng)重新辦理租賃登

4、記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效B.可以收回房屋出租給其他人C.可以要求增加租金D.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同11、關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是_。A.投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消12、某臨街深度30.48m（即100ft）,臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft）,臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為萬(wàn)元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

5、13、全民所有制的土地被稱(chēng)為國(guó)家所有土地，其_由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。A使用權(quán)B.征收權(quán)C.購(gòu)買(mǎi)權(quán)D.所有權(quán)14、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為_(kāi)。A. 1067元/m2B. 1070元/m2C. 1084元/m2D. 1141元/m215、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由_制定并修改。A業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主

6、委員會(huì)C.政府物業(yè)管理部門(mén)D.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同16、 中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法規(guī)定：要求商業(yè)銀行流動(dòng)性資產(chǎn)余額與流動(dòng)性負(fù)債余額的比例不得低于。A：8B：10C：25D：75E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、 ”三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是（）中的一種。A單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法18、教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的。A：1B：3C：5D：7E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，正確的是_。A成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率C.成本利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

7、D成本利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率20、不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交一般以為標(biāo)志。A:拍賣(mài)標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移B:拍賣(mài)標(biāo)的物實(shí)際使用的轉(zhuǎn)移C:拍賣(mài)標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移D:拍賣(mài)標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的出租E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司擬通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式取得某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為此委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機(jī)構(gòu)）提供包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目融資、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢(xún)報(bào)告。雙方協(xié)定，開(kāi)發(fā)公司在簽訂委托協(xié)議的同時(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)支付部分款項(xiàng)，余款在估價(jià)機(jī)構(gòu)完成和提交咨詢(xún)報(bào)告后支付。該估價(jià)機(jī)構(gòu)在開(kāi)始市場(chǎng)分析之前，需仔細(xì)了解該項(xiàng)目各項(xiàng)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，下

8、列屬于用地控制指標(biāo)的是。A:綠地率B:人口容量C:用地性質(zhì)D:建筑密度E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，無(wú)償取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。A:市、縣人民政府B:市、縣人民政府土地管理部門(mén)C:市、縣人民政府建設(shè)管理部門(mén)D:市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、 隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的形式越來(lái)越得到普遍應(yīng)用。A：長(zhǎng)期投資、實(shí)物投資和直接投資B：長(zhǎng)期投資、間接投資和實(shí)物投資C:

9、短期投資、實(shí)物投資和金融投資D:短期投資、間接投資和金融投資E:借款合同24、二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有。A:公司上市、企業(yè)清算B:司法鑒定、城市房屋拆遷C:企業(yè)清算、城市房屋拆遷D:司法鑒定、公司上市E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、我國(guó)已初步形成_的住房金融體系。A商業(yè)性B.政策性C.商業(yè)性為主、政策性為輔D.商業(yè)性和政策性并存二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列可不計(jì)算面積的有_。A有頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)B.利用地下室設(shè)置的消防水池C.建設(shè)物內(nèi)操作

10、平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)D.單層建筑物內(nèi)分隔單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛的幕布、布景天橋、挑臺(tái)E.設(shè)計(jì)不利用，或作為技術(shù)層，或?qū)痈咝∮?.2m的深基礎(chǔ)架空層、吊腳架空層2、要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力的房地產(chǎn)特性是房地產(chǎn)的_。A適應(yīng)性B.相互影響性C.位置固定性D.各異性3、流通貨幣需要量取決于三個(gè)因素。A:已銷(xiāo)售的商品數(shù)量B:待銷(xiāo)售的商品數(shù)量C:單位商品價(jià)格D:貨幣流通次數(shù)E:貨幣流通時(shí)間4、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2010年15月的目標(biāo)是計(jì)劃促成20套住房成交，實(shí)際促成了40套住房成交，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人計(jì)劃完成相對(duì)指標(biāo)是。A：50B：100C：150D：200

11、E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是（）。A市場(chǎng)需求容量調(diào)查B.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查C.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查D.消費(fèi)者調(diào)查6、下列屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的是。A:經(jīng)濟(jì)環(huán)境B:市場(chǎng)供給量調(diào)查C：市場(chǎng)需求容量調(diào)查D：消費(fèi)者行為調(diào)查E:競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查7、編制城市規(guī)劃一般分為兩個(gè)階段。A:總體規(guī)劃B:控制性詳細(xì)規(guī)劃C:修建性詳細(xì)規(guī)劃D:分區(qū)規(guī)劃E:詳細(xì)規(guī)劃8、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是。A:社會(huì)因素B:區(qū)位因素C:經(jīng)濟(jì)因素D:權(quán)益因素E:實(shí)物因素9、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于。A:未來(lái)凈收益的大小B:獲得凈收益的可靠性C:獲得凈收益期限的長(zhǎng)短D:獲得

12、凈收益預(yù)期E:估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值10、下列有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的表述中，不正確的有。（2006年試題）A:隨著研究目的改變，統(tǒng)計(jì)總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化B:反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計(jì)術(shù)語(yǔ)稱(chēng)為指標(biāo)C:調(diào)查對(duì)象就是被調(diào)查和訪(fǎng)問(wèn)的具體單位D:調(diào)查單位與報(bào)告單位可以一致也可以不一致E：相對(duì)指標(biāo)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個(gè)有聯(lián)系的指標(biāo)之比11、投資的特性包括（）。A投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)B.投資具有時(shí)間性C.投資的目的在于得到收益D.投資具有穩(wěn)定性E.投資具有固定性12、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于A自然折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊1

13、3、征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸_所有。A縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織D.土地使用者14、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)的_。A.供求關(guān)系B.競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境C.目標(biāo)市場(chǎng)D.可支付的價(jià)格水平E.收入費(fèi)用15、進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（2008年試題）A:債務(wù)融資成本分析B:資金占用費(fèi)分析C:資本金與債務(wù)資金的比例分析D：擔(dān)保費(fèi)分析E:借款合同16、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了_。A項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比17、幾何平均數(shù)

14、是指。A：分布數(shù)列中n個(gè)標(biāo)志值的連乘積的n次方根B:分布數(shù)列中幾個(gè)標(biāo)志值的連相加的n次方根C:分布數(shù)列中幾個(gè)標(biāo)志值的連相減的n次方根D:分布數(shù)列中n個(gè)標(biāo)志值的連開(kāi)方的n次方根E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分，下列有關(guān)說(shuō)法不正確的是_。A投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬B.等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系為：A=Pi+Pi/(1+n-1),其中Pi就是投資者投入資本P后所獲得的投資回收，而P-i/(1+n-1)就是投資者的投資回報(bào)，是投資者提取折舊的一個(gè)方法，即償債基金法C.投資回報(bào)和投資回收對(duì)投

15、資者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率D就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)19、成本法中的利息計(jì)算，包括_的利息。A土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本B. 土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用C. 土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤(rùn)D.借貸資金E.自有資金20、目前在我國(guó)停止住房實(shí)物分配后，職工購(gòu)房資金來(lái)源主要包括等。A:養(yǎng)老保險(xiǎn)B:職工工資C:住房公積金D:個(gè)人住房貸款E：由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼21、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。A潛在毛租金收B.有效毛收C.凈運(yùn)營(yíng)收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量22、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定