房屋驗(yàn)收全流程介紹

1、購房者收房驗(yàn)收全流程介紹一、購房者收到交房通知單后的收房步驟： 1.在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走；B、住宅使用說明書-可帶走；C、竣工驗(yàn)收備案表；D、面積實(shí)測表；E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)) -可帶走；F、核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，并且要了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開發(fā)商侵占以雙方簽定合同為準(zhǔn)。2.會(huì)同物業(yè)一起去一起看房?？赐昴切┵Y料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了（提示:暫且先

2、不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，總之是涉及到錢和簽字的都不急著給和簽，此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你給錢和簽字來交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。;購房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等（具體驗(yàn)收方法見下房屋驗(yàn)收細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門）； 3.購房者就驗(yàn)收中存在的問題提

3、出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字；新房驗(yàn)收的最終結(jié)果包括：（1）、房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。（1 U1 , a: W. A* $ 2）、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗(yàn)房交接表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。（$ i; M0 t- U: j+ l& V5 d' r3）、發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并

4、簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過30天）。 （4 C1 J  m! J8 r1 f% q8 f4）、對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。% T6 . H# u# u+ q/ X! 特別提示：, Y5 + : M2 P) l/ u& P  k1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。# ( Q! t+ X5 D5 H, A,

5、 F1 u2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。7 q4 h! k- p1 E3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要用書面文件，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4 & p( v1 H+ 4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。$ ?2 , U# 4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單； 5. 查驗(yàn)收房，交費(fèi)：購房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，檢查完整改工作，如果沒問題的話，那就交錢去；換正規(guī)"xxx"

6、及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。6、簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗(yàn)完房后，開發(fā)商一般要求業(yè)主房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單填寫住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書等協(xié)議書，同時(shí)領(lǐng)取住戶手冊、服務(wù)指南等各種入住手冊及各種贈(zèng)送物品，商品房交付完成。附：房屋驗(yàn)收細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門：收房需要帶的工具：3 F4 C( i# A" B2 J1)1只塑料洗臉盆-用于驗(yàn)收下水管道- i& O1 6 D, M) O3 2)1只小榔頭-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓- H: o; H% h0 b* d3)1只塞尺-用于測裂縫的寬度1 U$ X: b' V(

7、A4)1只5米卷尺-用于測量房子的凈高* O$ I6 m, f: q5 s7 y5)1只萬用表-用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通5 l3 U& d9 F9 D6 Y6)1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)3 p: O% n, W/ i$ q7)1只水筆-用于簽字% V. j( P5 h9 W7 H8)1把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9 p! l. R6 7 X7 v4 R9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于時(shí)間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。" Y0 i2 u; m4 H  I8 3 D/ p- m正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或

8、下午2：30去?？傮w驗(yàn)房的內(nèi)容：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。1、墻、頂、地飾面工程驗(yàn)收最主要應(yīng)驗(yàn)空鼓，因?yàn)樗鼘⒅苯佑绊懞笃谘b修時(shí)的費(fèi)用，有問題應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會(huì)影響地磚松動(dòng)而斷裂，木地板會(huì)造成松動(dòng)后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時(shí)處理為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。2、門窗工程的驗(yàn)收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復(fù)原表面質(zhì)量。玻璃的劃傷應(yīng)在每平米0.1寬10厘米長3條以內(nèi)為合格，還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水

9、跡。3、電氣部分主要是驗(yàn)電源部分，弱電這時(shí)沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。4、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負(fù)責(zé)最初的實(shí)驗(yàn)，并交業(yè)主會(huì)使用后，業(yè)主自己在操作。5、衛(wèi)生間的閉水在驗(yàn)房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前24小時(shí)放水，以便在驗(yàn)房時(shí)直接檢查，當(dāng)然也可由裝修時(shí)的施工隊(duì)進(jìn)場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。細(xì)節(jié)驗(yàn)收內(nèi)容：門窗 ：1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密

10、封膠條是否完整牢固。2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。墻體及地面 ：1檢查墻體平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。2、仔細(xì)檢查地面平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。屋頂：1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，

11、與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8

12、內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？廚廁 ：1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。2放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。5距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？8大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看

13、看水壓，二來試試排水速度。9、驗(yàn)收廁衛(wèi)的防水效果（其中，墻面防水應(yīng)1.8米高）。10排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？11自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。12、出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？13、自來水水質(zhì)怎么樣？14檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理15.驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下

14、水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施：1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，道路是否暢通？2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？綠化效果是否符合要求？3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？景觀效果是否符合要求？4、小區(qū)的配套設(shè)施是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？5、小區(qū)的業(yè)主會(huì)所、業(yè)主委員會(huì)辦公室及物業(yè)管理房是否按照國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定修建？（根據(jù)國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房小區(qū)內(nèi)按照商品房總面積的一定比例修建業(yè)主會(huì)所或業(yè)主活動(dòng)中心、業(yè)主委員會(huì)辦公室以及物業(yè)管理服務(wù)中心等的用房。）6、小區(qū)的煤氣表、電表、水表應(yīng)該三表到戶。特別注意電表是不是一戶一表分時(shí)計(jì)度方式！7、

15、凡竣工的工程，必須做到“五通一平”即煤氣、供水、供電、污水、道路，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建 其他1、照明、動(dòng)力開關(guān)應(yīng)分開，而且開關(guān)、插座等必須牢固，并符合國家標(biāo)準(zhǔn)；2、電話、電視的線路設(shè)置是否合理，是否虛設(shè)、牢固。3、供水管的材質(zhì)是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。4陽臺(tái)是否有裂縫，防護(hù)欄是否牢固、安全。5室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。6.各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；

16、7.各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求.在驗(yàn)收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時(shí)向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。 二、商品房交付中的注意事項(xiàng) 1、購房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時(shí)也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗(yàn)收備案表原件需仔細(xì)，竣工驗(yàn)收備案表是目前收樓方最重要的文件。2.購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽字和交錢，尤其是不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因

17、為根據(jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。  3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)（所以接房時(shí)一定要按約前去）。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。&

18、#160; 4.商品房交付過程中，購房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。交房驗(yàn)收時(shí)，留心這些陷井！提醒一：各種收房資料要看齊開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時(shí)，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：1.竣工驗(yàn)收備案表 最重要. - Y" w5 Y* 7 h5 h4 p/ a" |房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到

19、建設(shè)行政主管部門竣工備案。8 R8 7 f. V7 k5 W2 u3 _竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。 4 D2 s+ S& H% ! t7 2.住宅質(zhì)量保證書( 8 t, A- 9 X6 U% 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。 -

20、W1 x& o9 G/ w, d5 l3.住宅使用說明書5 - _" R1 K% P; i. M8 T  z住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。! h" J: m/ C4 l, x- t 4.建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書) M# g6 K; W$ C$ C0 p 5.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證' Q# z! I! Z9 o0 U( n  P 6. 實(shí)測面積登記表5 v& Z% I6 Z' F: I% X; |特別提示：7 J

21、% S0 t/ ) ; E6 k8 v1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。3 o) S# ?& ( I3 ) K2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3時(shí)，購房人有權(quán)退房。" T* G1 8 n2 K4 Q# v關(guān)于分?jǐn)偯娣e% n/ g3 I+ B5 x) K6 S3 x公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：  a. V0 K: c$ x5 ; I0 _  s% M1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?/p>

22、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。1 A/ x' Y8 X! c+ v' l0 Y3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。, h0 c6 J8 P9 v, F( s分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：7 _5 f, h1 C3 O) A5 F9

23、F, W- J& u1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；' 2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。' P3 m"lu  j* 不應(yīng)入的公用建筑空間：! M5 v# b3 Q; " h- C1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功

24、能的獨(dú)立使用空間。, N% E1 v& 0 Q, Z2、售房單位自營、自用的房屋。2 s/ ?# ( f# w. q5 C6 M3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。' U; W+ q/ C9 o, Y" 4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。! i6 M- Z- Gc8 V6 特別提示：7 g, T  B, N. h1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。# c  m+ b& E, U8 & p4 R" 2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售

25、商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。- E; 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。  |& x& / . z7 P# n/ 3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。+ r特別提示：# V) p$ b) 2 A9 & " n$ 1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一

26、步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。" e7 y, z9 _2 t& v: C2.建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。$ G5 M, v# b7 v# s; J3.對于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。! Qb) 4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人

27、拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。$ J2 f& u4 Y  m: V5 y( U& E5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。0 0 Z  Q% / a9 x6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。6如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管。提醒二：和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房不少業(yè)主在合同上約定了收房期限，不按期限收房，部分開發(fā)商利用這一條款催促業(yè)主收房，

28、然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個(gè)時(shí)候，業(yè)主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。（所以說通知收房一定要去，到底收不收成哪有是另外一回事，這樣就符合合同要求啦?。┨嵝眩阂欢ê烷_發(fā)商共同驗(yàn)收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾

29、款后，再領(lǐng)鑰匙，辦簽署鑰匙憑條。提醒三：簽收房文件時(shí)“留一手”一些小區(qū)交房時(shí)，開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后是收房手續(xù)?！比绠?dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗(yàn)房”“暫未發(fā)現(xiàn)”等字樣，萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。提醒四：仔細(xì)查看備案表不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的竣工驗(yàn)收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，而一些開

30、發(fā)商卻用一張備案表來應(yīng)付所有的項(xiàng)目。提醒：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡單地看有沒有竣工驗(yàn)收備案表，而是要仔細(xì)查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。如：收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi)。提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi)和簽字一些小區(qū)的物業(yè)公司在業(yè)主收房時(shí)，會(huì)要求業(yè)主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。提醒：業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費(fèi)和簽字。  三、商品房交付中的法律問題  商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)

31、的責(zé)任等問題。  1.商品房“交付使用”。  怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。  2.商品房逾期交付的責(zé)任  開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購