房地產(chǎn)中介的誠(chéng)信缺失及其原因

1、房地產(chǎn)中介的誠(chéng)信缺失及其原因楊麗（西南交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 管理科學(xué)與工程 四川）摘要：房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)交易中具有溝通、服務(wù)和橋梁的職能?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)中介存在提供虛假信息、不依法收取中介費(fèi)等不誠(chéng)信行為，這是信息不對(duì)稱及制度不完備下房地產(chǎn)中介的理性選擇。本文對(duì)房地產(chǎn)中介誠(chéng)信缺失的原因進(jìn)行了分析并提出解決對(duì)策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；信息不對(duì)稱；誠(chéng)信缺失 中介組織是市場(chǎng)行為下信息不對(duì)稱的必然結(jié)果。中介服務(wù)不僅能將孤立的、信息不靈暢的買賣雙方聯(lián)系起來，促進(jìn)交易達(dá)成，減少信息非對(duì)稱的影響，而且能夠及時(shí)披露信息，使交易中有機(jī)會(huì)主義的一方受到約束，促進(jìn)交易行為規(guī)范化，保證市場(chǎng)秩序穩(wěn)定，建立良好的市場(chǎng)秩序

2、，各地中介服務(wù)將本地零散的市場(chǎng)聯(lián)系起來，通過中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系進(jìn)一步串聯(lián)成更大區(qū)域的市場(chǎng)?？梢姡粋€(gè)強(qiáng)大成熟的中介體系對(duì)改變買賣雙方“信息非對(duì)稱”的狀況有重要的作用1。市場(chǎng)中介組織是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，溝通、協(xié)調(diào)和調(diào)整市場(chǎng)主體之間、市場(chǎng)主體與各類市場(chǎng)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使市場(chǎng)體系的功能得到整合，是一種以向客戶提供中間代理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，它本身并不能直接提供相應(yīng)的服務(wù)和物品，但是它能夠替消費(fèi)者尋找并安排這些服務(wù)和物品，供消費(fèi)者選擇。與一般企業(yè)的不同之處在于其經(jīng)營(yíng)的是特殊的商品信息。本文討論的是提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易，促使房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售活動(dòng)。房地產(chǎn)中介提供的是房地

3、產(chǎn)租售信息。一、 信息非對(duì)稱下產(chǎn)生市場(chǎng)中介組織在市場(chǎng)運(yùn)行過程中生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間的信息往往是不完整和不對(duì)稱的，這樣會(huì)影響資源的最優(yōu)配置和市場(chǎng)運(yùn)行效率的提高。消費(fèi)者是非專業(yè)的購(gòu)買者，不可能對(duì)所消費(fèi)的產(chǎn)品知識(shí)都掌握。人的認(rèn)知能力是有限的，消費(fèi)者的時(shí)間、精力以及對(duì)事物的認(rèn)識(shí)都是有限的，即使獲得了某一產(chǎn)品的全面信息，對(duì)信息的甄別和認(rèn)識(shí)也使得處于信息劣勢(shì)。在與消費(fèi)者的交易中，為了促使交易的達(dá)成，賣方會(huì)隱藏或提供一些虛假信息。信息搜尋成本的限制。在消費(fèi)品市場(chǎng)上，同一類產(chǎn)品有眾多的品牌和規(guī)格，而且在質(zhì)量、性能、外觀以及價(jià)格等方面存在較大差異，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)和搜集這些信息，進(jìn)而加以評(píng)價(jià)和選擇，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和

4、精力12，這就形成了信息搜尋成本。只要在收益一定的情況下，如果信息劣勢(shì)方自主進(jìn)行信息收集或分析的費(fèi)用高于支付給中介的酬金或手續(xù)費(fèi)，他們就愿意向中介購(gòu)買相應(yīng)的信息或服務(wù)；同時(shí)，只要信息劣勢(shì)方支付給中介的酬金或手續(xù)費(fèi)高于中介進(jìn)行信息收集或分析的成本時(shí)，中介就有利可圖。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)中介的特點(diǎn)1、以房地產(chǎn)信息作為經(jīng)營(yíng)的商品信息對(duì)于所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是必需的，作為追求利潤(rùn)最大化的廠商自然會(huì)投資于信息資源的開發(fā)和管理。對(duì)于進(jìn)行交易的個(gè)人來說，信息同樣在其生活的機(jī)遇、福利方面具有決定作用。商品生產(chǎn)、消費(fèi)等信息一旦被有目的地收集、整理、調(diào)查積累后，就可以轉(zhuǎn)化為有一定價(jià)格的商品。市場(chǎng)中介正是有目的地收集、積累和

5、分析信息的生產(chǎn)者，信息正是其經(jīng)營(yíng)的商品。3房地產(chǎn)中介通過有計(jì)劃的收集、整理房地產(chǎn)信息，可以快、準(zhǔn)、全地傳播信息，從而有效降低房地產(chǎn)交易成本，提高交易效率。 2、以人力資本為主要的資源投入市場(chǎng)中介組織與一般廠商不同。一般廠商投入的主要是資本、技術(shù)和人力，而中介組織投入的主要是人力資本。相對(duì)來說，市場(chǎng)中介組織投入資金數(shù)量一般都較少，只有極少數(shù)的市場(chǎng)中介組織才需要投入大量的資金。房地產(chǎn)中介業(yè)是人力資源占優(yōu)先地位的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介組織經(jīng)營(yíng)的是信息這類特殊商品，主要由具備信息處理能力的人員來進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)，無需太多的資金就可以開展業(yè)務(wù)。三、 房地產(chǎn)中介的誠(chéng)信缺失現(xiàn)象房地產(chǎn)中介提供虛假信息，欺騙交易方的

6、情況是房地產(chǎn)中介面臨最大的也是最多的一個(gè)問題。房地產(chǎn)中介本來是為了解決買賣雙方信息不對(duì)稱而出現(xiàn)的，但結(jié)果卻產(chǎn)生了更多的信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)中介在現(xiàn)實(shí)中開展業(yè)務(wù)時(shí)存在誠(chéng)信缺失的情況。1、發(fā)布虛假信息、進(jìn)行虛假宣傳在利益的驅(qū)動(dòng)下，提供虛假信息如果能為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介帶來額外的收益，同時(shí)沒有一個(gè)有效執(zhí)行的制度來懲罰房地產(chǎn)市場(chǎng)中介承擔(dān)生產(chǎn)虛假信息的行為，即收益和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱時(shí)，市場(chǎng)中介組織就有生產(chǎn)虛假信息的動(dòng)機(jī)。不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布大量虛假優(yōu)質(zhì)房源信息來吸引消費(fèi)者；沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況一一核實(shí)，甚至隱瞞重大關(guān)鍵信息；有的中介為了達(dá)成交易，提供不實(shí)承諾給消費(fèi)者。2、不依法收取服務(wù)費(fèi)，騙取或克扣定金原國(guó)家計(jì)委

7、、建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，明確規(guī)定“買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%2.5%計(jì)收；有些中介收取的費(fèi)用比例高于此規(guī)定，還另外收取所謂的看房費(fèi)。有些中介人員在收取買方定金后，買方聯(lián)系不到中介人員，給買方造成損失；有些中介以可以跟賣方協(xié)調(diào)降價(jià)為由收取買方所謂的意向金，最后價(jià)格沒降下來，意向金也不退還。3、“低吸高拋”賺取差價(jià)房地產(chǎn)中介公司經(jīng)常利用買賣雙方信息不對(duì)稱，故意壓低賣價(jià)，抬高買價(jià)，從中賺取差價(jià)。在一個(gè)案例中，一位業(yè)主與廈門一家中介對(duì)簿公堂。中介要以260萬元的價(jià)格幫高小姐賣掉父親留下的一處房產(chǎn)，但事后業(yè)主了解到，這一房產(chǎn)價(jià)值400萬元。打官司后她才發(fā)現(xiàn)，中介可能串通人

8、偽裝買家企圖掙取上百萬的差價(jià)。一些房地產(chǎn)中介公司或從業(yè)人員在實(shí)際房產(chǎn)交易過程中因?yàn)楸├T惑和僥幸心理，憑借掌控雙方信息優(yōu)勢(shì)，利用居間代理特殊身份，通過多種手段隱瞞交易雙方真實(shí)出價(jià)或要價(jià)，伺機(jī)賺取差額，牟取暴利。這類現(xiàn)象是非常普遍的。四、 房地產(chǎn)中介誠(chéng)信缺失的原因分析1、 什么會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)中介誠(chéng)信缺失假設(shè)：(1) 房地產(chǎn)中介是理性經(jīng)濟(jì)人，追求自身利益最大化；(2) 房地產(chǎn)中介組織不誠(chéng)信情況下提供的信息量為x。假設(shè)不誠(chéng)信情況下單位信息所能帶來的收益不變，設(shè)為常數(shù)a，不誠(chéng)信情況下的收益即為，ax(a>0，x>0)提供的信息量越多，收益就越大；(3)由于房地產(chǎn)中介的客戶對(duì)其沒有直接約束力，

9、只能在發(fā)現(xiàn)上當(dāng)后向主管部門檢舉，由主管部門加以懲處。假設(shè)處罰力度與中介在不誠(chéng)信行為下提供的信息量相關(guān)，對(duì)每單位信息的處罰為b(b>0)，處罰總量為bx，提供的信息越多，處罰力度越大。(4)假設(shè)房地產(chǎn)中介因?yàn)椴徽\(chéng)信行為被處罰的概率為P。3房地產(chǎn)中介不誠(chéng)信行為下的期望收益為：E(x)=(1-P)ax-pbx，a>0，b>0，x>0如果P<a/(a+b)，則E(X)>0，房地產(chǎn)中介將會(huì)選擇不講誠(chéng)信。如果P>a/(a+b)，則E(x)<0，房地產(chǎn)中介則會(huì)選擇講誠(chéng)信。如果P越大，b越大，a越小，則房地產(chǎn)中介組織被查獲的可能性越大，受到的處罰越大，不誠(chéng)信的可

10、能性也就越小。若不誠(chéng)信行為的單位收益越小，房地產(chǎn)中介不誠(chéng)信的可能性也越小。 假設(shè)b、a一定的情況下，討論P(yáng)。P是房地產(chǎn)中介被處罰的概率，表示房地產(chǎn)中介在有不誠(chéng)信行為時(shí)被發(fā)現(xiàn)和檢舉后受到主管部門懲罰的概率。假設(shè)：(1)t是房地產(chǎn)中介不誠(chéng)信行為持續(xù)的時(shí)間；(2)h是市場(chǎng)上的信息透明度，也就是信息流動(dòng)和反饋渠道暢通狀況；(3)w是消費(fèi)者的認(rèn)知狀況；(4) k是主管部門對(duì)待不誠(chéng)信行為態(tài)度的嚴(yán)厲程度。則概率P大小可以表示為：P=f(t，h，w，k)，其中P與t，h，w，k都成正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)中介不誠(chéng)信行為持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，其行為越容易被發(fā)覺和揭發(fā)；如果信息透明度較好，受害者的認(rèn)知度較高，了解信息越快，也

11、就越容易發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介的不誠(chéng)信行為和進(jìn)行投訴。最后還取決于主管部門的態(tài)度和法規(guī)完善的程度，管理越嚴(yán)格、法規(guī)越完備，則房地產(chǎn)中介被懲處的可能性也就越大。2、現(xiàn)實(shí)原因在現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)中介不誠(chéng)信行為帶來的實(shí)際收益大而成本低，并且被查處的概率也非常低。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)中介不誠(chéng)信行為在現(xiàn)實(shí)中屢見不鮮。在現(xiàn)實(shí)中導(dǎo)致房地產(chǎn)中介誠(chéng)信缺失的原因有：信息不透明，消費(fèi)者認(rèn)知不足。由于缺乏暢通的信息渠道，買賣雙方無法或沒有精力對(duì)比多家中介所提供的信息商品，也沒有有效的渠道來了解相關(guān)信息，消費(fèi)者缺乏足夠的知識(shí)儲(chǔ)備，在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)者甚至不知道自己已經(jīng)上當(dāng)受騙，當(dāng)然也就無法揭穿房地產(chǎn)中介的行為和進(jìn)行投訴。這樣，模

12、型中的h和w數(shù)值相對(duì)較小。房地產(chǎn)中介準(zhǔn)入門檻低。注冊(cè)資金很低，一間房，少量中介人員，張貼部分周邊房源信息即可開展業(yè)務(wù)的中介隨處可見。如果是合伙出資最低是3萬元，如果一人出資最低是10萬元，個(gè)體工商戶沒有限制，一般是1萬元就可開辦房地產(chǎn)中介。我國(guó)房地產(chǎn)中介還處于培育的幼稚期，準(zhǔn)入門檻低、投入少，沉沒成本低，因此，房地產(chǎn)中介即使因提供虛假信息而被發(fā)現(xiàn)，但由于投入很少，極容易抽身離開，丟失名譽(yù)或卷款逃跑的成本都很小，退出的門檻也很低，這使得房地產(chǎn)中介的存續(xù)時(shí)間非常隨意，即使被勒令停業(yè)，損失也非常小。房地產(chǎn)中介可以自己決定組織存在的時(shí)間長(zhǎng)短。管理、監(jiān)督和懲罰缺位。其一，從國(guó)家到地方都沒有制定出系統(tǒng)的房

13、地產(chǎn)中介管理法，市場(chǎng)活動(dòng)和行業(yè)管理缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的法律依據(jù)。我國(guó)建設(shè)部、工商局以及房地產(chǎn)管理局三個(gè)部門都對(duì)房地產(chǎn)中介有管理權(quán)，權(quán)限交錯(cuò)，造成三個(gè)部門各自制定的規(guī)章、內(nèi)部條文規(guī)定不一致問題的產(chǎn)生。4在城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定中規(guī)定“直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)責(zé)任者給予處罰”，未明確具體的處理機(jī)構(gòu)，而消費(fèi)者在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中屬于相對(duì)弱勢(shì)一方，即使消費(fèi)者想通過相關(guān)部門來解決糾紛，最終也可能會(huì)因?yàn)橥对V無門和維權(quán)成本過高而放棄。這更助長(zhǎng)了房地產(chǎn)中介的違約行為。其二，面對(duì)數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和糾紛，政府難以完全直接監(jiān)管，面面俱到。行業(yè)的自律性監(jiān)管也同樣存在諸多問題。其三，對(duì)房地產(chǎn)中

14、介進(jìn)行懲罰的力度小。根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定對(duì)一些違規(guī)、違約行為只處罰萬元以上萬元以下的罰款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其收益，致使中介無所忌憚。可見，模型中的b和k數(shù)值都比較小。房地產(chǎn)中介不誠(chéng)信行為受到處罰的可能性即概率P極小(受t，h，W，k影響)，但收益a極高，而且即使受到處罰，其成本b也大大低于其收益，因此，缺乏行業(yè)自律與誠(chéng)信約束的房地產(chǎn)中介的誠(chéng)信缺失就極其自然了。五、 解決對(duì)策強(qiáng)化監(jiān)管，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。明確政府監(jiān)管職責(zé)，政府有關(guān)部門要按照各自的職能分工，切實(shí)承擔(dān)起對(duì)系統(tǒng)行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)中介的管理和監(jiān)督職責(zé)，要明確中介機(jī)構(gòu)、中介人員和買賣雙方之間的糾紛具體由哪個(gè)部門解決。工商行政管理部門要通過市場(chǎng)巡查

15、、年檢督查、價(jià)格管理與監(jiān)督，公開舉報(bào)電話等多種途徑，對(duì)消費(fèi)者反映的問題要及時(shí)調(diào)查解決，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)弄虛作假的行為要追究責(zé)任，依法懲處。監(jiān)察和其他行政執(zhí)法部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，及時(shí)查處違紀(jì)違法行為，取締無照經(jīng)營(yíng)。建立信用平臺(tái)和中介組織的誠(chéng)信檔案，建立起監(jiān)管部門的信息溝通制度，逐步實(shí)現(xiàn)監(jiān)管信息的互聯(lián)互通，開展執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員誠(chéng)信檔案的建設(shè)工作，要把誠(chéng)信檔案與行業(yè)的監(jiān)管和資格管理結(jié)合起來，將誠(chéng)檔案記錄作為業(yè)務(wù)考核和資格管理的重要依據(jù)。建立執(zhí)業(yè)者失信、處罰披露制度和黑名單制度，對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)過程中出現(xiàn)的違紀(jì)違法問題及時(shí)向社會(huì)披露，屢教不改或者性質(zhì)特別嚴(yán)重的列入黑名單。這樣，

16、當(dāng)一個(gè)企業(yè)或個(gè)人一直誠(chéng)實(shí)守信，良好的信譽(yù)就會(huì)建立起來，他的市場(chǎng)前景就會(huì)越來越大；反過來，當(dāng)一個(gè)企業(yè)或個(gè)人在以前的交易中出現(xiàn)過失信現(xiàn)象，愿意與他交往的其他市場(chǎng)主體就會(huì)越來越少，他的市場(chǎng)前景就會(huì)縮小，甚至不得不退出市場(chǎng)。一些地方已建立了市場(chǎng)中介組織信用信息網(wǎng)，上面對(duì)一些房地產(chǎn)中介的違規(guī)行為進(jìn)行了曝光、對(duì)中介的處罰結(jié)果在網(wǎng)上進(jìn)行了公示并開通了網(wǎng)上投訴等功能。在行業(yè)準(zhǔn)入制度上，建立統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)資格審批制度，對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)的中介業(yè)務(wù)從業(yè)人員，實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的資格審核或考核辦法，并推行執(zhí)業(yè)公示制，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介人員的道德建設(shè)。 參考文獻(xiàn)：1田華偉.基于信息非對(duì)稱的消費(fèi)者行為研究J. 安徽理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2

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