房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的思考

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的思考摘要：伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平的不斷提升，極大的帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，就要不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本文先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題進(jìn)行探討，并進(jìn)一步研究改善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作質(zhì)量的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理；認(rèn)識(shí)與思考一、引言通過加大經(jīng)營(yíng)管理力度，可以提升企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說亦是如此。但是，就目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作來說，依然存在著很多問題，這些問題嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要積極尋求相關(guān)問題的解決對(duì)策，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與

2、社會(huì)效益。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作中不同部門的職權(quán)劃分對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主要包含三大部門：工程部門、財(cái)務(wù)部門以及銷售部門。首先，對(duì)于工程部門而言，其主要代表開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的管理工作。管理過程中，主要進(jìn)行物料的采購(gòu)、庫(kù)存管理，同時(shí)還需要做好施工協(xié)調(diào)以及施工質(zhì)量、施工進(jìn)度的控制。同時(shí)，工程部門還需要進(jìn)行合同的管理，對(duì)于細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等環(huán)節(jié)也要進(jìn)行合理的控制。其次，對(duì)于財(cái)務(wù)部門來說，其主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理工作。這一過程中，財(cái)務(wù)部門要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行掌握，并且要針對(duì)經(jīng)營(yíng)成果定期的制作各類報(bào)表。另外，對(duì)于銷售部門而言，主要負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（樓房）的銷售。銷售工作中，

3、銷售部門要制定合理的促銷方式、銷售價(jià)格，同時(shí)還要建立相應(yīng)的銷售渠道。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問題（一）項(xiàng)目方案存在相應(yīng)的問題一方面，在進(jìn)行項(xiàng)目方案的制定時(shí)沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)研工作?，F(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項(xiàng)目之后，將工作的重點(diǎn)放在了如何快速的獲得經(jīng)濟(jì)效益方面。因而，有的開發(fā)商在沒有充分做好市場(chǎng)調(diào)查工作的前提下，就盲目的確定出相應(yīng)的開發(fā)方案。這樣一來，不僅會(huì)導(dǎo)致開發(fā)的產(chǎn)品特色不明顯，同時(shí)項(xiàng)目也缺少吸引力。另一方面，在進(jìn)行方案決策時(shí)，存在著一定的失誤與問題，這主要是前期市場(chǎng)調(diào)研不充分所導(dǎo)致。如果項(xiàng)目決策出現(xiàn)問題，將大大增加企業(yè)經(jīng)驗(yàn)管理的風(fēng)險(xiǎn)。另外，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)營(yíng)重

4、點(diǎn)放在了企業(yè)效益的提升上，對(duì)于品牌意識(shí)的樹立沒有引起重視。（二）施工設(shè)計(jì)存在相應(yīng)的問題目前，很少有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重圖紙的設(shè)計(jì)，并且在這一階段做的工作很少。一些開發(fā)商認(rèn)為圖紙的設(shè)計(jì)工作與他們無關(guān)，而是設(shè)計(jì)人員的工作與責(zé)任。由于對(duì)設(shè)計(jì)階段的工作沒有引起足夠的重視，導(dǎo)致了工程實(shí)施階段的成本與質(zhì)量很難得到控制。另外，由于受到建設(shè)周期的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總是想盡快的拿到圖紙進(jìn)行相應(yīng)項(xiàng)目的施工。這一過程中，由于受到時(shí)間的限制，造成設(shè)計(jì)圖紙經(jīng)常存在功能與使用方面的問題。施工過程中一旦發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更問題。這樣一來，不僅提升了投資的成本，同時(shí)也會(huì)對(duì)施工進(jìn)度與施工質(zhì)量造成影響。（三）合

5、同管理方面存在的問題一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏相應(yīng)的法制意識(shí)與法制觀念，這一問題主要體現(xiàn)在合同的管理上。在進(jìn)行合同的簽訂工作時(shí)，由于合同雙方大多是在友好的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商簽訂的，這一過程中對(duì)于一些細(xì)節(jié)性問題沒有解釋清楚。一旦合同存在內(nèi)容方面的不完善，或者是雙方對(duì)于合同中的條款有不同的理解，那么就會(huì)造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛問題。另一方面，還有一些開發(fā)項(xiàng)目的合同簽訂環(huán)節(jié)較為簡(jiǎn)單，但是在進(jìn)行合同的執(zhí)行過程中，合作雙方不能嚴(yán)格按照合同中的相關(guān)內(nèi)容去執(zhí)行，并且項(xiàng)目建設(shè)過程中經(jīng)常存在著隨意更改合同的問題。這不僅會(huì)影響到工程的索賠問題，同時(shí)也會(huì)提升建設(shè)成本，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極為不利。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管

6、理的認(rèn)識(shí)與思考（一）做好項(xiàng)目成本的控制通過做好經(jīng)營(yíng)管理過程中的成本控制工作，可以有效的提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因而，開發(fā)商要做好項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制工作，一方面，開發(fā)企業(yè)要具備整體觀、系統(tǒng)觀、大局觀，并且要對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制與監(jiān)督。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)工作時(shí)，盡可能的選擇那些有著良好信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位，同時(shí)還要確保建筑工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足居民目前的使用、居住要求。另一方面，要做好項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制與監(jiān)管。這一過程中，要最大限度的降低一些不必要的開支，提升造價(jià)控制的質(zhì)量與效果。（二）注重前期的市場(chǎng)調(diào)研首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)擬建項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并且按照市場(chǎng)的不

7、同需求進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)國(guó)家以及相關(guān)地區(qū)的法規(guī)、政策進(jìn)行了解，掌握當(dāng)?shù)卣畬?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向。如果項(xiàng)目建設(shè)過程中能夠得到當(dāng)?shù)卣耐χС?，那么?xiàng)目開展起來將會(huì)十分順利。另外，企業(yè)要對(duì)自身的發(fā)展情況以及企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行分析，在進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查的前提下，對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目的消費(fèi)群眾進(jìn)行了解，充分尊重消費(fèi)群體對(duì)于居住環(huán)境、設(shè)施等方面的需求，同時(shí)要將這些要求展現(xiàn)在工程項(xiàng)目中。此外，企業(yè)還要對(duì)周圍開發(fā)的樓盤進(jìn)行分析，通過提升設(shè)計(jì)、管理、銷售工作的質(zhì)量，來提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（三）做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理與合同管理一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解，同時(shí)還要制定出具體

8、的、可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃，這樣一來可以充分發(fā)揮開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)單位的監(jiān)督作用，進(jìn)而確保項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量。另一方面，企業(yè)要做好合同的管理。首先，企業(yè)要對(duì)國(guó)家政策、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及相關(guān)的建筑材料、設(shè)備等方面進(jìn)行了解。其次，在合同的制定工作時(shí)，要注重合同的優(yōu)化與管理，提升合同的完整性和合法性，這可以為相關(guān)經(jīng)濟(jì)糾紛的處理提供依據(jù)。（四）加強(qiáng)品牌建設(shè)隨著居民生活水平的不斷提升，人們更加注重品牌的影響力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要注重自身品牌的建設(shè)，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的策劃與宣傳工作，這一過程中要注重媒體廣告的真實(shí)性。另一方面，要注重自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，積極打造像萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等強(qiáng)勢(shì)品牌。五、結(jié)束語(yǔ)隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好日常的經(jīng)營(yíng)管理工作，不斷完善