房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)——內(nèi)部收益率、利潤率、基準收益率等的比較

1、房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)1 .最低期望收益率當資本投入銀行時，該筆資金（P）的將來值（F）等于到期的本金與存款期獲得的時間價值（積累的利息）之和，即。其中，n為投入時間，為利息率。當資本投入開發(fā)項目時，該筆資金（P）的將來值等于回收期的資本金加上資本投入之時至將來某時期間應獲得的時間價值（累計投資收益）之和，計算同上式。其中，為投資資本最低期望收益率。利息率和最低期望投資收益率都屬于單位時間資本的增值（利息或凈收益）與投入資本的比率。但是兩者在性質(zhì)上和數(shù)值上有很大差別。當投資者將資本投入銀行時，投資者無須參與資本運營與管理，通常也基本上是無風險地取得回報一利息，當投資者將資本投入開發(fā)項目時，投資者則必須

2、參與項目的經(jīng)營與管理，進行項目決策活動等，即投資者須在項目中花費精力并付出知識，還要承擔一定的風險，從而取得回報一收益.因此，只有在項目的預計收益能夠大于存款利息時，投資者才愿意把資本投向項目。最低期望收益率=借貸利息率+管理報酬率+風險報酬率。2 .基準收益率也稱基準收益率、基準投資收益率、最低可接受收益率，是企業(yè)、行業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點所確定的可接受的投資方最低標準的收益水平。是投資決策者對項目資金時間價值的估值?；鶞适找媛实拇_定既受到客觀條件的限制，又有投資者的主觀愿望。影響因素：（1）資金成本：資金來源主要有借貸資金和自有資金二種。借貸資金要支付利息；自有資金要滿足基準收益。因此資金

3、費用是項目借貸資金的利息和項目自有資金基準收益的總和，其大小取決于資金來源的構成及其利率的高低。1）資金來源是借貸時，基準收益率必須高于貸款的利率。如果投資者能實現(xiàn)基準收益率，則說明投資者除了歸還貸款利息外，還有盈余，是成功的?；鶞适找媛矢哂谫J款利率是負債經(jīng)營的先決條件。2）投資來源是自有資金時，其基準收益率由企業(yè)自行決定，一般取同行業(yè)的基準收益率。這是該行業(yè)的最低期望收益率。如果不投資于本項目，投資者可以投資于其他項目，而得到起碼的收益。3）如果資金來源是兼有貸款和自有資金時，則按照兩者所占資金的比例及其利率求取加權平均值，即綜合利率作為基準收益率。資金費用率是借貸資金利息和項目自有資金最低

4、期望盈利的綜合費用率。因此，基準收益率資金費用率乂昔貸利率。（2）機會成本：投資的機會成本是指投資者把有限的資金不用于該項目而用于其他投資項目所創(chuàng)造的收益。投資者總是希望得到最佳的投資機會，從而使有限的資金取得最佳經(jīng)濟效益。因此，項目的基準收益率必然要大于它的機會成本，而投資的機會成本必然高于資金費用，否則，日常的投資活動就無法進行了。因此，基準收益率投資的機會成本資金費用率。（3）投資風險：進行項目投資，投資決策在前，實際建設和生產(chǎn)經(jīng)營在后。在未來項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營的整個項目壽命期內(nèi)，內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境可能會發(fā)生難以預料的變化，從而使項目的收入和支出與原先預期的有所不同。不利的變化會給投資決策帶來

5、風險，為了補償可能發(fā)生的風險損失，投資者要考慮一個適當?shù)娘L險貼補率，只有滿足了風險貼補，才愿意進行投資。（4）通貨膨脹：在預期未來存在著通貨膨脹的情況下，如果項目的支出和收入是按預期的各年時價計算的，項目資金的收益率中包含有通貨膨脹率。為了使被選項目的收益率不低于實際期望水平，就應在實際最低期望收益率水平上，加上通貨膨脹率的影響。基準收益率的計算公式在按時價計算項目支出和收入的情況下，基準收益率的計算公式可歸納如下:=（1+）（1+）（1+）-1式中，為基準收益率；為年資金費用率與機會成本之高者；為年風險貼補率；為年通貨膨脹率。在、都為小數(shù)的情況下，上述公式可簡化為：在按不變價格計算項目支出和

6、收入的情況下，不用考慮通貨膨脹率，則：=（1+）（1+）-1由上可知，基準收益率是由多種因素決定的，是隨上述諸因素的變化而變化的，基準收益率的確定具有一定的難度。但基準收益率的大小則是采用凈現(xiàn)值法的關鍵，它決定了項目的取舍。因此，作為投資者來講應慎重確定基準收益率的大小基準收益率是由投資者根據(jù)某項投資項目的實際情況，在具體分析運算前事先加以確定，表達了單位投入資本平均每年（時間周期）應該（不是“實際可以”）從項目中獲得的凈收益（增值收益），該指標不隨具體投資方案的不同而變化。3 .內(nèi)部收益率（IRR）是當方案凈現(xiàn)值（NPV）為零時的折現(xiàn)率，可理解為單位投入資本在某一具體投資方案（即現(xiàn)金流量一定

7、）下，在一定測算期內(nèi)，平均每年實際可從項目中獲得的凈收益（增值收益）。某個投資項目的內(nèi)部收益率隨考慮的資本投入類型的不同（自有資本、全投資）及收入環(huán)節(jié)（稅前、稅后）等的不同（直接導致凈現(xiàn)金流量不同），表現(xiàn)為一組指標，即某個投資項目的內(nèi)部收益率不是一個，而是一組。內(nèi)部收益率是由投資者根據(jù)某項投資的具體方案經(jīng)測算得出的，隨投資方案的變化而不同，反映某項目具體投資的實際投資收益水平。內(nèi)部收益率并未考慮現(xiàn)行的利率水平，完全取決于現(xiàn)金流內(nèi)部的情況，沒有考慮外部的金融環(huán)境?？梢哉J為是一家理想銀行（存貸款利率相同，沒有服務費用或是交易費用，對于任何規(guī)模的資本，其利率均相同的銀行）應用的，使給定現(xiàn)金流現(xiàn)值為零

8、的利率。4 .貼現(xiàn)率即折現(xiàn)率，是指將未來支付改變?yōu)楝F(xiàn)值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據(jù)向銀行要求兌現(xiàn)，銀行將利息先行扣除所使用的利率。貼現(xiàn)率的高低，主要根據(jù)金融市場利率來決定。貼現(xiàn)率與利率的關系：貼現(xiàn)率是以利率為基礎的。利率（即利息率）是經(jīng)濟學、借貸和租賃等融資實務和企業(yè)財經(jīng)管理中的一個重要杠桿調(diào)節(jié)工具和專業(yè)名字。因此，利率有長短期存款利率和長短期貸款利率等。即利率水平或高低會因主體不同和期限不同而不同。利率往往由主體機關為他方確定或借貸雙方商定。例如，國家根據(jù)國民經(jīng)濟狀況確定利率政策水平或基準利率浮動幅度，銀行根據(jù)該幅度確定借貸和存款的具體水平（數(shù)字），企業(yè)和或個人之間借貸由借出方或

9、雙方商定利率高低多少等。貼現(xiàn)率通常用于財經(jīng)預測，企業(yè)財經(jīng)管理和特定融資實務中的測算用字。例如，用適當?shù)馁N現(xiàn)率來預測經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)財務成長測算、投資預測與回報測算、資產(chǎn)評估與企業(yè)價值評估等等。貼現(xiàn)率的確定均以相關年金期限和貼現(xiàn)率用途目的等情況以利率為基準調(diào)節(jié)相關因素（系數(shù)）而得，一般由行為單方自行估計確定。因此，貼現(xiàn)率可以大于、等于或小于利率。一般貼現(xiàn)率小于市場利率，目的是為了防止銀行利用兩者之差進行牟利。貼現(xiàn)率與實際利率的換算公式：貼現(xiàn)率=利率/（1+利率M寸期）5 .還原利率所謂還原利率就是把不動產(chǎn)純收益還原成不動產(chǎn)價格的一個比率。益為A,還原利率為r,（假定各年不變），有收益的年限（測算期

10、）為如果項目未來每年的純收n,則該項目未來的收益價還原利率的選擇要考慮到預期通貨膨脹率，房產(chǎn)類別、地段、建筑年代因素的影響。一般地，在預期通貨膨脹較高或凈收益的風險較大時，選擇較低的還原利率。還原利率的構成要素主要有：（1）真實報酬率，即投資者追求的真正收益率。（2）通貨膨脹的補償，指房產(chǎn)投資者在通貨膨脹期間隙得到真實報酬之外相同購買力的資金，以抵補通貨膨脹的損失。（3）風除補償，投資者愿意承擔風險投資于房產(chǎn)是為了獲得高收益、收益可能性等多種可選擇較高的還原利率；反之,還要收回具有與投資,所以投資項目風險越大，風險補償也應越高，還原利率也就越大。投資回收補償,是指投資資本本身應得的報酬。格P-

11、在房產(chǎn)交易中，往往采取加權平均的辦法選取還原利率其方法是采用最大抵押利率和產(chǎn)權投資的報酬率，結合二者在財產(chǎn)總值中所占份額進行加權計算，從而測算出還原利率。其基本公式為還原利率=產(chǎn)權投資報酬率X產(chǎn)權投資比例+年金現(xiàn)值系數(shù)X抵押籌款比例還原利率與最低期望投資收益率在性質(zhì)上屬同一范疇，但還原利率并不就是某項投資（資本為收益價格P）的期望收益率。還原利率是一個獨特的指標。確定還原利率應當以某種資產(chǎn)收益率為基礎綜合考慮不動產(chǎn)（項目）的風險性、管理難易程度、流通性、增值性以及要求的角度（轉(zhuǎn)讓者或投資者）等因素來進行。6 .利潤率剩余價值利潤率是剩余價值與全部預付資本的比率，即：利潤率=-X100%資本投資額利潤率反映企業(yè)一定時期利潤水平的相對指標。利潤率指標既可考核企業(yè)利潤計劃的完成情況，又可比較各企業(yè)之間和不同時期的經(jīng)營管理水平，提高經(jīng)濟效益。利潤率是經(jīng)常變動的，決定和影響利潤率的主要因素有：（1）剩余價值率：在其他條件相同的情況下，剩余價值率高，利潤率就高；反之，剩余價值率低,利潤率也低。因此，凡是能夠提高剩余價值率的方法，都會相應地提高利潤率。（2）資本有機構成：資本有機構成高，利潤率低；資本有機構成低，利潤率高。（3）資本周轉(zhuǎn)速度：資本周轉(zhuǎn)速度加快，提高年剩余價值率，從而提高年利潤率。資本的年利潤率與資本周轉(zhuǎn)速度成同方向變化。（4）不變資本的節(jié)?。涸谑Ｓ鄡r值率、剩余價值量一定