樓盤二期價(jià)格研究報(bào)告

1、碧華庭二期價(jià)格研究報(bào)告調(diào)查范圍：針對周邊8個(gè)競爭盤：§中南海暉園 §珠江半島花園 §名雅花園 §沙面新城 §白天鵝花園 §黃岐第一城 §穗景樓 §嘉怡花園和2個(gè)參考盤：§四季花城 §雍景豪園樓盤分布：（見下圖）一、 市場調(diào)查情況分析1、 樓盤規(guī)模普遍不大。新推的樓盤多集中在小高層 而碧華庭二期正好迎合了這個(gè)發(fā)展趨勢。項(xiàng)目名稱中南海暉園珠江半島花園名雅花園沙面新城白天鵝花園黃岐第一城穗景樓嘉怡花園占地面積 （萬）128.52516106.60.54l 黃岐本地的樓盤以中小規(guī)模為主，一般不超過20萬

2、；l 黃岐早期樓盤以多層為主，隨著各樓盤自身可開發(fā)用地的逐漸稀小，小高層已逐漸成為主流；而在開發(fā)用地依然充裕的其他地段，仍是多層與小高層并舉的局面。(見下表)項(xiàng)目名稱中南海暉園珠江半島花園名雅花園沙面新城白天鵝花園黃岐第一城穗景樓嘉怡花園項(xiàng)目規(guī)模25棟帶電梯小高層組成小高層單位10棟帶電梯小高層早期以多層為主，近期開始開發(fā)小高層以8層住宅為主61棟78層住宅20座多層46幢8層不帶電梯洋樓2、 在戶型構(gòu)成方面，以三房為主。三房戶型單位是當(dāng)前市場主流，可見當(dāng)?shù)貥潜P仍是以居住自用為主。項(xiàng)目名稱中南海暉園珠江半島花園名雅花園沙面新城白天鵝花園黃岐第一城穗景樓主力戶型三房占72三房三房占46三房二房三

3、房三房占453、 在小區(qū)景觀特色方面，普遍以“水”為主題做文章，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，多是室內(nèi)人工湖，面積小，總體特色不明顯，只有擁有真山真水的四季花城才是真正做出特色并得到消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。4、 樓盤帶裝修已逐漸盛行，除少數(shù)樓盤外，大多數(shù)樓盤已帶有裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在400500元，以精巧實(shí)用型裝修為主，可見帶裝修確是本地房地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢。5、 以中檔物業(yè)為主，具有一定素質(zhì)的樓盤均價(jià)普遍在25003500元范圍內(nèi)。項(xiàng)目名稱中南海暉園珠江半島花園名雅花園沙面新城白天鵝花園黃岐第一城穗景樓嘉怡花園均價(jià)300028003300280025002800170018006、 客戶來源主要集中在南海、廣州兩地

4、。l 高端市場 別墅，以南海本地買家居多；l 中端市場方面，即有廣州買家，也有本地買家；l 低端市場則主要以當(dāng)?shù)氐耐鈦泶蚬と藛T為主。二、 項(xiàng)目市場價(jià)格定位運(yùn)用市場比較法進(jìn)行項(xiàng)目售價(jià)測算：1、 參加估算的對象選擇項(xiàng)目周邊的主要競爭對手參加本次售價(jià)測算，共選擇了8個(gè)具較強(qiáng)可比性的項(xiàng)目，分別是：中南海暉園、珠江半島花園、名雅花園、沙面新城、白天鵝花園、黃岐第一城、穗景樓、嘉怡花園。其中一些項(xiàng)目望江部分與不望江部分均價(jià)相差較大，根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，選擇其不望江部分進(jìn)行評估。2、 價(jià)格評估項(xiàng)目名稱碧華庭中南海暉園珠江半島花園名雅花園沙面新城白天鵝花園黃岐第一城穗景樓嘉怡花園售價(jià)300028003300

5、28002500280017001800裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯帶裝帶裝帶裝帶裝帶裝毛坯毛坯裝修評分100100105105105103103100100景觀評分1001021041041041041039698交通評分10010510210010210210210098地段形象評分1001041061051061061069896污噪評分1001021041051041041049898規(guī)劃評分10010410410610410410295102外配評分1001021001001001001009898間隔評分1001041041041001001009596品牌評分1001061041041021

6、001009898物管評分1001021021021001001009695樓盤形象評分1001041041041021021029596合計(jì)110011351139113911291125112210691075修正率0.9690.9660.9660.9740.9780.9801.0291.023修正價(jià)格253829072704318727282444274517491842待估房產(chǎn)與比較房產(chǎn)之間的修正率：待估房產(chǎn)得分?jǐn)?shù)比較房產(chǎn)得分?jǐn)?shù)則有：與中南海暉園的修正率1100/11350.969與珠江半島花園的修正率1100/11390.966與名雅花園的修正率1100/11390.966與沙面新城

7、的修正率1100/11290.974與白天鵝花園的修正率1100/11250.978與黃岐第一城的修正率1100/11220.980與穗景樓的修正率1100/10691.029與嘉怡花園的修正率1100/10751.023將比較房產(chǎn)的成交價(jià)格修正為待估房產(chǎn)價(jià)格：與中南海暉園：3000×0.9692907與珠江半島花園：2800×0.9662704與名雅花園：3300×0.9663187 與沙面新城：2800×0.9742728 與白天鵝花園：2500×0.9782444 與黃岐第一城：2800×0.9802745與穗景樓：1700&#

8、215;1.0291749與嘉怡花園：1700×1.0231842最后得出待估房產(chǎn)均價(jià)為：2907+2704+3187+22728+2444+2745+1749+1842 8 2538元根據(jù)以上評估，建議本項(xiàng)目的平均售價(jià)水平應(yīng)當(dāng)在：25002600元注：本價(jià)格為毛坯價(jià)格 公司印章管理制度一、目的 公司印章是公司對內(nèi)對外行使權(quán)力的標(biāo)志，也是公司名稱的法律體現(xiàn)， 因此，必須對印章進(jìn)行規(guī)范化、合理化的嚴(yán)格管理，以保證公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的正常運(yùn)作，由公司指定專人負(fù)責(zé)管理。二、印章的種類1、 公章，是按照政府規(guī)定，由主管部門批準(zhǔn)刻制的代表公司權(quán)力的印章。2、 專用章，為方便工作專門刻制的用于某種特定

9、用途的印章，如：合同專用章、財(cái)務(wù)專用章、業(yè)務(wù)專用章、倉庫簽收章等。 3、手章(簽名章)，是以公司法人代表名字刻制的用于公務(wù)的印章。三、印章的管理規(guī)定1、 印章指定專人負(fù)責(zé)保管和使用，保管印章的地方(桌、柜等)要牢固加鎖，印章使用后要及時(shí)收存。2、 財(cái)務(wù)專用章由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保管，向銀行備案的印章，應(yīng)由財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、總經(jīng)辦分別保管。 3、印章要注意保養(yǎng)，防止碰撞，還要及時(shí)清洗，以保持印跡清晰。4、一般情況下不得將印章攜出公司外使用，如確實(shí)因工作所需，則應(yīng)由印章管理員攜帶印章到場蓋章或監(jiān)印。 5、印章管理人員離職或調(diào)任時(shí)，須履行印章交接手續(xù)。四、公章刻制印章需本公司法人代表批準(zhǔn)，并由印章管理專責(zé)人負(fù)責(zé)辦理刻制并啟用并交由專人進(jìn)行保管。 五、印章的使用1、 使用任何的印章，需由相應(yīng)負(fù)責(zé)人審核簽字。為方便工 作，總經(jīng)理可授權(quán)印章管理專責(zé)人審核一般性事務(wù)用印。2、 用印前印章管理人員須認(rèn)真審核，明確了解用印的內(nèi)容和目的，確 認(rèn)符合用印的手續(xù)后，在用印登記簿上逐項(xiàng)登記，方可蓋章。 3、對需要留存的材料，蓋印后應(yīng)留存一份立卷歸檔。 4、不得在空白憑證、便箋上蓋章。 5、上報(bào)有關(guān)部門的文件資料，未經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理審簽，不得蓋章。 6、以公司名義行文，未經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)，不得蓋章。 7、按照合同會(huì)簽制度的規(guī)定，所有合同和協(xié)議在會(huì)簽手續(xù)齊全后方可蓋章。 8、各印章管理人員如出差，