2011年東莞市常平房地產(chǎn)市場深度研究報告

1、1第一部分第一部分 東莞市經(jīng)濟環(huán)境分析東莞市經(jīng)濟環(huán)境分析深圳、東莞、惠州三市都地處珠江口的東岸，是珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要確定的珠三角一體化的重點區(qū)域。深莞惠三市總面積高達1.56萬平方公里，常住人口將近2000萬人，2008年GDP總量高達12797億元，占廣東省GDP總量的35.8。 按規(guī)劃按規(guī)劃2012年東莞輕軌即將開通，屆時東莞聯(lián)通深圳、惠州，一小年東莞輕軌即將開通，屆時東莞聯(lián)通深圳、惠州，一小時聯(lián)通珠三角重點城市。時聯(lián)通珠三角重點城市。毛紡織業(yè)服裝業(yè)電子信息鞋業(yè)、家具業(yè)鞋業(yè)、電子、五金業(yè)塑膠業(yè)家具業(yè)造紙、印刷業(yè)模具、家電、電子、玩具、家具業(yè)家電業(yè)、電子業(yè)、計算機、電子、光學(xué)儀器

2、、電子、計算機計算機計算機模具玩具業(yè)造紙業(yè)鞋業(yè)電子五金電子印刷電子五金食品電子業(yè)塑膠業(yè)世界工廠世界工廠-東莞東莞經(jīng)濟增長三駕馬車經(jīng)濟增長三駕馬車從歷年三駕馬車走勢看，東莞經(jīng)濟屬于投資拉動增長類型億元 三駕馬車歷年趨勢東莞將加大投資拉動力度,計劃未來五年帶動全社會固定資產(chǎn)投資7300億元,其中今年市財政投資350億元,帶動全社會投資1100億元左右高位增長態(tài)勢將延續(xù)，消費和進出口保持旺盛從增長率看，去除08年受金融危機影響，投資增長率相對來說波動較為平穩(wěn)，因此，投資型仍然是東莞未來主導(dǎo)的經(jīng)濟增長方式消費增長率則逐年下降，而進出口增長率則波動較為明顯三駕馬車歷年增長率數(shù)據(jù)來源：東莞市統(tǒng)計局全市生產(chǎn)

3、總值2010年全市完成生產(chǎn)總值4246.25億元，比上年增長10.3%去年全年主要宏觀經(jīng)濟指標向好，經(jīng)濟總量持續(xù)增加，增長較快全市GDP歷年走勢東莞以工業(yè)基礎(chǔ)為支柱產(chǎn)業(yè)，東莞以工業(yè)基礎(chǔ)為支柱產(chǎn)業(yè)，GDPGDP持續(xù)走高。城市經(jīng)濟基礎(chǔ)好持續(xù)走高。城市經(jīng)濟基礎(chǔ)好人均可支配收入明顯增長2010年東莞城市居民人均可支配收入36350元，比上年增長10.0%從歷年增長情況看，東莞城市居民的人均可支配收入均保持了明顯的增長 人均可支配收入歷年走勢東莞人都真的很有錢，而且舍得花錢東莞人都真的很有錢，而且舍得花錢人均GDP歷年走勢人均GDP66344萬元，同比增長14.6%預(yù)計三年內(nèi)東莞人均GDP達到八萬元房地

4、產(chǎn)開發(fā)投資298.99億元2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資298.99億元，增長7.7%，近2年增長較為緩慢全市商品房銷售面積511.25萬平方米，下降14.8%；銷售金額373.77億元，增長5.9% 東莞實體經(jīng)濟根基穩(wěn)固，城市發(fā)展前景樂觀，東莞的房地產(chǎn)發(fā)東莞實體經(jīng)濟根基穩(wěn)固，城市發(fā)展前景樂觀，東莞的房地產(chǎn)發(fā)展也是值得期待的。展也是值得期待的。 東莞實施經(jīng)濟國際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟。二十年來，東莞的經(jīng)濟以平均的增長率蓬勃發(fā)展，是中國綜合經(jīng)濟實力30強城市之一，居，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)之一。東莞市有六項經(jīng)濟指標增幅居全國，形成了以，以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，。 2008年

5、東莞GDP總產(chǎn)值達3703 億元，居，由中國社科院編制的中國城市競爭力報告No.1藍皮書中，。 東莞宏觀經(jīng)濟分析東莞宏觀經(jīng)濟分析 東莞經(jīng)濟實力強悍，08年金融風(fēng)暴后，國內(nèi)生產(chǎn)總值仍排名全國18（全國城市130個）國內(nèi)品牌大發(fā)展商：國內(nèi)品牌大發(fā)展商：萬科，金地等（行業(yè)里的領(lǐng)頭羊，其中萬科在東莞就開發(fā)9個項目之多，產(chǎn)品創(chuàng)新超前。）本地認知度非常高的：本地認知度非常高的：中信、光大、宏遠、新世紀（盤踞當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)超過13年以上，土地儲備充足，各界關(guān)系良好，深得當(dāng)?shù)刭I家認同。）“深系深系”其它實力開發(fā)商：其它實力開發(fā)商：深國投、深圳建設(shè)、金眾、長城等（深圳開發(fā)商開發(fā)理念較為先進，在東莞開發(fā)的項目均為

6、高端產(chǎn)品）東莞房地產(chǎn)市場競爭激烈程度僅亞于深圳、廣州東莞房地產(chǎn)市場競爭激烈程度僅亞于深圳、廣州東莞房地產(chǎn)態(tài)勢東莞房地產(chǎn)態(tài)勢東莞房地產(chǎn)坐地虎東莞房地產(chǎn)坐地虎-東莞東莞“四大家族四大家族”中信中信-中信凱旋城、中信陽光澳園、中信森林湖中信森林湖、中信陽光假日、中心東泰花園、中心新天地等光大光大-景湖灣畔風(fēng)墅連城風(fēng)墅連城、景湖春天、景湖春曉、錦繡山河錦繡山河、地王廣場、景湖花園、藍郡、天驕峰景等宏遠宏遠-江南第一城江南第一城 、江南雅筑、江南世家新世紀新世紀-長盛廣場、清華居清華居、新世紀豪園、碧水藍天、第一居、江畔灣、明上居等東莞房地產(chǎn)態(tài)勢東莞房地產(chǎn)態(tài)勢東莞房地產(chǎn)過江龍東莞房地產(chǎn)過江龍-“-“深系

7、深系”發(fā)展商發(fā)展商萬科萬科-運河?xùn)|1號、金域華府、翡麗山、城市高爾夫花園、四季花城、松山湖1號、萬科城、金域藍灣、棠樾共9個金地金地-金地格林上院 、金地博登湖2期 長城長城-松山湖松山湖 長城世家長城世家金眾金眾-金域中央金域中央深業(yè)地產(chǎn)深業(yè)地產(chǎn)-御泉山御泉山由于東莞樓價相對于深圳、廣州要低得多，兩地緊挨東莞，加之隨著東莞經(jīng)濟的高速發(fā)展和東莞城市建設(shè)的完善，。2007年1月，深圳人在東莞的置業(yè)成交率所占比例為：南城3%、東城5%，靠近深圳的常平鎮(zhèn)成交率更是高達15%。5個月后，深圳人在東莞南城區(qū)的置業(yè)成交率已達到15%，在東城區(qū)的置業(yè)成交率達到20%，在寮步鎮(zhèn)的置業(yè)成交率則直接從1%躥升至3

8、0%。在有些個別項目中，深圳人的購買比例已占到八成左右。東莞房地產(chǎn)態(tài)勢東莞房地產(chǎn)態(tài)勢土地市場分析土地新增供應(yīng)分析(以下數(shù)據(jù)來源：東莞市國土局) 2011年3月份東莞全市新增土地10宗，總供應(yīng)面積約48.48萬，相比2011年2月新增土地有所下跌。 其中商服4宗商住用地，4宗科研用地，2宗工業(yè)用地。 本月公布的4宗商服地塊總面積6.82萬，同比2010年上漲了149.39%。 由土地供應(yīng)的明細可以看出本月商服用地的供應(yīng)的同比于上月5宗商服的供應(yīng)跌幅為20.00%。土地市場分析2011年3月份土地供應(yīng)明細三月土地已商住地塊為主，缺少住宅用地供應(yīng)。總體供應(yīng)特征 2011年3月東莞全市商品房新增供應(yīng)面

9、積78.13萬，環(huán)比上漲1111.49%。 3月份新增商品房供應(yīng)總體情況：2011年3月份商品房新增供應(yīng)面積為78.13萬平米，環(huán)比上月上漲1111.49%，同比上漲162.72%。其中住宅新增供應(yīng)面積為68.35萬平米，共5733套。新增供應(yīng)住宅套均面積為119，環(huán)比上月上漲1.00%。三月新增樓盤相對于上月有較大的漲幅，同樣相比于2010的三月新增數(shù)量也明顯的增加，漲幅達到162.72%?？梢钥闯鰱|莞的供應(yīng)在不斷的增長?？傮w供應(yīng)特征2009-2011年新增供應(yīng)月度走勢圖三月的商品房的新增供應(yīng)量大幅上漲，相比于2011年的2月本月的商品房新增供應(yīng)面積漲幅環(huán)比上漲1111.49%，其中住宅供應(yīng)

10、面積68.35萬平方米，非住宅供應(yīng)9.78萬平方米。總體供應(yīng)特征3月份新增供應(yīng)前十排名南城居首，全市共有31個樓盤有供應(yīng) 2011年3月份全市共有31個樓盤項目有新增供應(yīng)，南城本月新增供應(yīng)面積18.02萬，居各鎮(zhèn)區(qū)新增之首，共1774套。 主要新增的樓盤世紀城國際公館香榭里、萬科翡麗山、新世紀頤龍灣、中信御園、萬科麓湖花園等等。 本月東莞33鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)中有16個鎮(zhèn)區(qū)都有新貨入市。本月新入市的高端樓盤居多?？傮w供應(yīng)特征3月份新增商品房供應(yīng)物業(yè)類型情況： 從以上統(tǒng)計圖表可以看出，中等面積戶型投放還是相當(dāng)活躍，60-150之間的住宅供應(yīng)仍是占大半份額，180以上高端住宅的新增本月供應(yīng)相對上月有所上漲，本

11、月新增的樓盤別墅量相對于上月有所增加。 新增的物業(yè)類型性相比上月也有所增加。3月份普通住宅新增供應(yīng)面積區(qū)間分布情況：總體供應(yīng)特征3月份住宅新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)情況(按面積計算)：二、三房單位供應(yīng)量大，大戶型單位相對較少商品房成交分析東莞全市3月商品房成交總體情況，商品房成交5250套，面積共計50.80萬。2011年3月東莞市商品房總成交面積為50.80萬，成交套數(shù)5250套，成交面積環(huán)比上月份上漲114.97%，同比去年上漲37.11%。其中，住宅成交面積約為47.31萬，成交套數(shù)4347套,成交面積環(huán)比上漲119.36%，同比去年上漲46.53%。非住宅成交面積為3.49萬，成交套數(shù)為903套

12、，成交面積環(huán)比上漲69.14%，同比下跌26.73%。總的來說，三月東莞樓市的成交量相對二月大幅上漲，住宅的成交量相比上月以及去年的三月漲幅相對較大。東莞市房地產(chǎn)市場總結(jié)東莞市房地產(chǎn)市場總結(jié)n 大型發(fā)展商扎堆市區(qū)（南城區(qū)、東城區(qū)等），小型發(fā)展商深耕鎮(zhèn)區(qū)，今年大型知名發(fā)展商逐漸向鎮(zhèn)區(qū)滲透；n 東莞本地房地產(chǎn)發(fā)展受外來發(fā)展商影響，已經(jīng)向廣州、深圳等一線城市靠攏；n 成交價格上漲，產(chǎn)品向高端產(chǎn)品過渡，低端產(chǎn)品成交量逐漸減少；常平鎮(zhèn)位于東莞東部，地處廣深經(jīng)濟走廊中段。全鎮(zhèn)面積108平方公里，下轄33個村（社區(qū)），戶籍人口7.1萬，總?cè)丝?0余萬。2009年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值151.69億元，同比增長5.09

13、%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值256.36億元；出口總額29.46億美元；社會消費品零售總額53.77億元，增長13.88%；固定資產(chǎn)投資總額29.12億元，增長10.82%；各項稅收總額18.14億元，增長6.51%；可支配財政收入8.91億元，增長1.15%；金融機構(gòu)各項存款余額201.55億元，增長14.85%。因經(jīng)濟實力名列京九沿線縣（市）前茅，常平素有“京九第一鎮(zhèn)”之譽。 常平全國唯一設(shè)有兩個大型客運站（東莞站、東莞東站）和一個國家一類鐵路口岸的鎮(zhèn) n鐵路：常平作為東莞鐵路紐核心 ，廣深鐵路、京九線，一小時融入珠三角同城圈。n輕軌：R3線讓莞深惠一軌連城。n高速：福田（30分鐘）：梅觀高速莞

14、深高速虎崗高速常平站出口；n南山（40分鐘）：福龍路龍大高速虎崗高速常平站出口。 常平始終堅持以制造業(yè)為本，打基礎(chǔ)，辦實業(yè)，形成了較為完善的工業(yè)體系，打下了較為扎實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。截止2009年底，全鎮(zhèn)共有制造業(yè)企業(yè)近5000家，其中外資企業(yè)近700家，私營個體企業(yè)4300多家。毛織、玩具、塑料制品、金屬制造業(yè)是常平的傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)。 n制造業(yè)催生大量有經(jīng)濟實力的企業(yè)主，企業(yè)高管n酒店業(yè)為產(chǎn)品帶來大量香港、深圳、廣州娛樂客戶到東莞消費置業(yè)過百家大中型酒店，約5000家私營企業(yè)支撐起常平的經(jīng)濟。常平城區(qū)景觀掃描常平城區(qū)景觀掃描常平城區(qū)景觀掃描常平城區(qū)景觀掃描常平鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2001-2020)概要 【

15、社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略】預(yù)測2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為8216億元、16525億元和42861億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右；規(guī)劃常平鎮(zhèn)以傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，形成現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。 【城市性質(zhì)與規(guī)?！?規(guī)劃確定常平鎮(zhèn)的城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐，客流、物流中心，東莞市東部經(jīng)濟、文化中心，華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”?？疾祉椖?，元江元村考察項目，元江元村空間結(jié)構(gòu) 規(guī)劃常平鎮(zhèn)采取組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，五個城市組團既相互聯(lián)系又相互對立，功能各異。 舊城組團為商業(yè)中心及綜合功能區(qū)，新城組團為行政中心及生活

16、區(qū)，東站組團為綜合功能區(qū)，站北組團為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，物流園區(qū)，河西組團為工業(yè)區(qū)及綜合生活區(qū)。考察項目，元江元村道路系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路、博深高速公路、?；⒏咚俟?、莞樟公路、東深公路、,莞惠輕軌鐵路等構(gòu)成常平的對外交通體系。 城市道路系統(tǒng)由快速干道，主干道，次干道，主要支路四級道路構(gòu)成，另外還要根據(jù)需要布置立交橋，停車場，長途汽車站，公交站等交通設(shè)施?？疾祉椖?，元江元村考察項目，元江元村城鎮(zhèn)規(guī)劃 常平鎮(zhèn)作為東莞東部的經(jīng)濟,文化中心,被確定為東莞 “一中心兩支點”市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)中的支點城市.同時,以常平為中心的東部發(fā)展軸和城鎮(zhèn)密集帶與以東莞城區(qū)為中心的中心發(fā)展軸和高科技產(chǎn)

17、業(yè)帶,以虎門為中心的西部發(fā)展軸和城鎮(zhèn)密集帶一起構(gòu)成了東莞市域發(fā)展的三條主要軸線.考察項目，元江元村考察項目，元江元村n常平鎮(zhèn)定位為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐，客流、物流中心；n酒店、制造業(yè)仍然是經(jīng)濟發(fā)展支撐點；n常平被確定為東莞 “一中心兩支點”市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)中的支點城市，是東莞的重點發(fā)展城鎮(zhèn)；政府規(guī)劃利好，城市規(guī)劃發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展有足夠的支持政府規(guī)劃利好，城市規(guī)劃發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展有足夠的支持 處于東莞城市重點發(fā)展區(qū)域，受重點扶植發(fā)展 地處深莞惠一體化的中心區(qū)位，大量外區(qū)企業(yè)、客戶到常平消費做生意，催生大量的購房需求 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，有足夠的消費力支持房地產(chǎn)發(fā)展考察項目，元江元村項目至常虎

18、高速10分鐘車程?；⒏咚倏疾祉椖?，元江元村5分鐘直達城區(qū)10分鐘直達?；⒏咚賜 對本地客戶來說，n 從地塊開始，n 距離火車站緊5分鐘，地塊周邊主要以工廠和農(nóng)村為主，缺少生活配套和商業(yè)配套。地塊平整，沒有水體、大面積樹林和障礙物，改造難度小地塊西面為村屋、廠房和一條污染嚴重的河南部為玫瑰花園，環(huán)境尚可地塊東面為廠房和村屋地塊北面全為廠房優(yōu)勢：n交通通達性強劣勢：n周邊廠房包圍n臭水溝污染嚴重，氣味十分難聞n缺少自然景觀資源n片區(qū)主要以工業(yè)和高新科技業(yè)為主機會：n片區(qū)內(nèi)有大量企業(yè)，存在大量購房需求n常平貨量供應(yīng)少，北部片區(qū)基本沒產(chǎn)品供應(yīng)威脅：n周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，客戶開始向大朗、等周邊城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)

19、移n常平房地產(chǎn)市場已接近飽和狀態(tài)地塊特征總結(jié)地塊特征總結(jié)卓越蔚藍海岸霞暉花園天御萬科琥珀郡譽景名居?xùn)|田花園華建半島新行政中心新行政中心新行政中心是東莞新行政中心是東莞最新的房地產(chǎn)發(fā)展最新的房地產(chǎn)發(fā)展方向，很多大型發(fā)方向，很多大型發(fā)展已經(jīng)在周邊拿地展已經(jīng)在周邊拿地n占地面積：66萬n建筑面積：44萬n產(chǎn)品類型：聯(lián)排 獨棟 雙拼 洋房n產(chǎn)品面積：409-416n銷售價格：6期別墅預(yù)計2萬/未開盤，五期獨棟18000元/，洋房：7000元/n銷售信息：洋房400套貨量，推出三個月后售罄，6期37棟獨立和聯(lián)排8月推出萬科城琥珀郡華健半島豪庭n占地面積：6.6萬n建筑面積：13萬n產(chǎn)品類型：洋房n產(chǎn)品面

20、積：現(xiàn)只有四房：152-180n銷售價格：4800元/毛坯，獨棟別墅12000元/n銷售信息： 2010年5月2期開盤，共200套，目前剩下30套天御n占地面積：3萬n建筑面積：10萬n產(chǎn)品類型：洋房產(chǎn)品面積：兩房：86-99/四房：198n銷售價格：8500元/，帶2000精裝銷售信息：銷售信息：5 5號樓號樓2010.112010.11月推出月推出,2,2號樓號樓2011.032011.03月推出，月推出，一共一共224224套已售出套已售出160160套套譽景名居n占地面積：8.9萬n建筑面積：15萬n產(chǎn)品類型：別墅n產(chǎn)品面積：170-210疊加別墅，330-370聯(lián)排別墅n銷售價格：

21、9000元/n銷售信息： 08年底開盤，一期售罄，目前在售二期，三期洋房待定，二期約70%售完西班牙式風(fēng)格，銷售情況緩慢，以本地公務(wù)員、私企業(yè)主和深圳客戶為目標客戶東田麗園n占地面積：825萬n建筑面積：40萬n產(chǎn)品類型：洋房、別墅（別墅已售完）n產(chǎn)品面積：120-170洋房n銷售價格： 6500元/帶簡裝2011年8月開最后一期，一棟約150套洋房（120-170），目前在認籌階段，認籌數(shù)量約300個。競爭對手分析項目項目規(guī)模規(guī)模類型類型戶型戶型價格價格消費人群消費人群成交成交萬科城琥珀郡占地：66萬建筑：44萬聯(lián)排 獨棟 雙拼 洋房409-416預(yù)計2萬/未開盤，五期獨棟18000元/洋房

22、：7000元/別墅常平本地私企老板，公務(wù)員洋房400套貨量，推出三個月后售罄，6期37棟即將推出霞暉花園占地：3.3萬建筑：7.5萬公寓三房：115兩房：88-90一房：305600元/，帶600簡裝深圳自住消費客戶主體，部分香港客3日約成交150套，一房單位熱銷，目前推出三期單位共361套華健半島豪庭占地：6.6萬建筑：13萬洋房住宅四房：152-1804800元/毛坯，獨棟別墅12000元/別墅為常平本地客戶，洋房深圳客戶自住為主2010年5月2期開盤，目前剩下30套，共200套天御占地：3萬建筑：10萬洋房住宅兩房：86-99四房：1988500元/，帶2000精裝本地常平客戶為主5號樓

23、2010.11月2號樓2011.03月推出224套已售出160套東田麗園占地：25萬建筑：40萬多層 小高層 高層120-170三、四房7000元/，帶簡裝本地常平客戶為主8月開最后一期，一棟約150套，開盤當(dāng)天基本售罄譽景名居占地：8.9萬建筑：15萬疊加，聯(lián)排170-210疊加別墅，330-370聯(lián)排別墅9000元/深圳投資客戶，本地公務(wù)員和私人企業(yè)老板08開盤，一期售罄，目前在售二期，三期洋房待定，二期約70%售完卓越蔚藍海岸占地：22萬建筑：58萬別墅 洋房、公寓、商業(yè)雙拼：382-417，洋房：兩房：87-93，三房：115-125聯(lián)排：18000元/雙拼：20000元/洋房：650

24、0-7000元/本地常平客戶為主洋房一棟300單位，一個月售罄。110120三房、140150四房最受客戶歡迎，反映常平產(chǎn)品特色少，入戶花園、超大陽臺等特色戶型少。（香港客戶在2007-2008年時較多，近兩年以逐步減少）。常平購房客戶特征分析常平購房客戶特征分析什么人在常平購房？什么人在常平購房？，廣州客戶較少，廣州客戶較少開始逐漸進入從產(chǎn)品更新?lián)Q代開始逐漸進入從產(chǎn)品更新?lián)Q代的時間的時間n工作和生意是促進深圳、香港工作和生意是促進深圳、香港等客戶置業(yè)東莞的主要原因。等客戶置業(yè)東莞的主要原因。n東莞較低的房價也吸引一批外東莞較低的房價也吸引一批外地投資客戶，進莞置業(yè)地投資客戶，進莞置業(yè)常平購房客戶構(gòu)成常平購房客戶構(gòu)成本地、深圳、臺灣、香港等高端客戶政府公務(wù)員、各村的村長、政府公務(wù)員、各村的村長、書記書記本地、深圳、香港看中東莞升本地、深圳、香港看中東莞升值潛力的投資