唐山湖濱城商業(yè)部分調(diào)研報(bào)告匯總(九洲遠(yuǎn)景)

1、唐山湖濱城商業(yè)局部調(diào)研報(bào)告匯總九洲遠(yuǎn)景、我工程在南湖生態(tài)城的位置、唐山市場(chǎng)概況唐山市戶籍人口 734萬(wàn)，市區(qū)人口 307萬(wàn)截至2022年數(shù)據(jù)。2022年GDP總量愈4500億元，人均GDP將近60000元，經(jīng)濟(jì)總量排名河北省第一。2022年人均可支配收入19556元，人均消費(fèi)支出13522元。2022年唐山恩格爾系數(shù)為唐山現(xiàn)有規(guī)模商業(yè)萬(wàn)卅，預(yù)計(jì) 2022年將達(dá)萬(wàn)卅。目前僅有遠(yuǎn)洋城一家為全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，其他均為傳統(tǒng)單一百貨。商業(yè)開(kāi)展處于由傳統(tǒng)百 貨向SHOPPING MALL 站式消費(fèi)的過(guò)渡跨越式開(kāi)展及商業(yè)體量集中爆發(fā)階段。三、報(bào)告中兩套方案的業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例1、兩套方案業(yè)態(tài)構(gòu)成方案一：超級(jí)購(gòu)物中

2、心地塊主題業(yè)態(tài)行業(yè)樓層面積就預(yù)測(cè)租金元/天/就收益預(yù)估萬(wàn)元品牌舉例A-11時(shí)尚生活館購(gòu)物百貨1F-4F1,402百盛大綜超B1-1F2800153大潤(rùn)發(fā)家居家電耐用2F-4F2585國(guó)美餐飲西式快餐1F30082KFC西式快餐1F4007102必勝客合計(jì)1.82,324購(gòu)物快速時(shí)尚1F-2F7469ZARA服裝服飾1F-2F40010146Esprit服裝服飾2F4008117ONLY服裝服飾2F100829Me&city服裝服飾2F140841Lee cooper服裝服飾2F120835江南布衣服裝服飾1F100933Nine West珠寶1F-2F30002219每克拉美珠寶1F2

3、001288周大福珠寶1F40012175萊維卡爾化裝品1F4008117絲芙蘭3C數(shù)碼1F300777apple食品雜貨1F4007102屈臣氏兒童用品3F50082衣戀、小阿迪、小耐克兒童用品3F100518麗嬰房?jī)和闷?F60511孩之寶文化用品2F11406250運(yùn)動(dòng)100文化用品1F5008146耐克工廠店文化用品1F5008146阿迪文化用品2F15036KAPPA餐飲休閑餐飲1F300666星巴克休閑餐飲2F500591一茶一坐休閑餐飲1F10062285 C休閑餐飲1F100622哈根達(dá)斯正餐2F696114麻辣誘惑快餐1F30071呷哺呷哺快餐2F260657味千拉面快餐1

4、F-2F40095麥當(dāng)勞文化娛樂(lè)兒童娛樂(lè)3F1000273紅黃藍(lán)兒童娛樂(lè)3F3600210探奇樂(lè)園影視娛樂(lè)4F338CGV合計(jì)4.13,495餐飲正餐3F2260全聚德正餐2F171沸騰魚(yú)鄉(xiāng)正餐1F2500502眉州東坡正餐1F500100西北莜面村正餐2F3000197海底撈正餐1F944190鹿港小鎮(zhèn)文化娛樂(lè)文化娛樂(lè)4F250天上人間效勞效勞1F3509115工商銀行效勞1F300999招商銀行合計(jì)3.41,884休閑生活館時(shí)尚晶位館地下購(gòu)物食品雜貨B1200001,095大潤(rùn)發(fā)體育用品B14000263迪卡儂效勞效勞B170012307自控商鋪文化娛樂(lè)美容/spaB15125美容美發(fā)B1

5、300555合計(jì)2.01,844總計(jì)2.69,547方案二：區(qū)域購(gòu)物中心地塊主題業(yè)態(tài)行業(yè)樓層面積就預(yù)測(cè)租金元/天/就收益預(yù)估萬(wàn)元品牌舉例A-11休閑生活館購(gòu)物快速時(shí)尚1F6402ZARA根底時(shí)尚1F5009164Esprit服裝服飾2F5008146ONLY2F120835Me&city3F14033Lee cooper珠寶2F3000175每克拉美1F2001288周大?；b品1F4007102絲芙蘭3C數(shù)碼1F300777apple家電賣(mài)場(chǎng)1F-4F526國(guó)美大綜超仆2800153大潤(rùn)發(fā)食品雜貨1F4007102屈臣氏兒童用品3F50082衣戀、小阿 迪、小耐克兒童用品3F1005

6、18麗嬰房?jī)和闷?F80515孩之寶體育用品2F16906370運(yùn)動(dòng)1001F5007128耐克工廠店1F5007128阿迪2F150633KAPPA餐飲咖啡廳/茶坊1F105星巴克主題餐廳2F500591一茶一坐西式餐吧1F12062685 C休閑餐飲1F120626哈根達(dá)斯家庭餐4F7005128麻辣誘惑中式快餐2F30071呷哺呷哺休閑餐飲2F300666味千拉面西式快餐1F40095麥當(dāng)勞1F4007102KFC1F5007128必勝客文化娛樂(lè)兒童娛樂(lè)3F100066紅黃藍(lán)兒童娛樂(lè)3F3000164探奇樂(lè)園影視娛樂(lè)4F6000372CGV合計(jì)3.34218A-15食尚品位館餐飲商務(wù)餐

7、飲3F2260全聚德家庭餐飲2F4152沸騰魚(yú)鄉(xiāng)正餐1F2500502眉州東坡正餐1F500591西北莜面村正餐2F3000197海底撈正餐1F9445172鹿港小鎮(zhèn)文化娛樂(lè)文化娛樂(lè)4F2228天上人間效勞效勞1F3509115工商銀行1F300999招商銀行合計(jì)3.21816地下購(gòu)物食品雜貨B114000767大潤(rùn)發(fā)文化用品B13000175迪卡儂效勞自控商鋪B11238自控商鋪合計(jì)1.6979總計(jì)2.87013注：本方案A-14地塊為酒店業(yè)態(tài)，在本表中沒(méi)有涉及。2、兩套方案業(yè)態(tài)比例15%14%超級(jí)購(gòu)物中心方案各業(yè)態(tài)比例購(gòu)物 二餐飲 一文化娛樂(lè) 1配套效勞57%區(qū)域中心方案 各業(yè)態(tài)比例廠購(gòu)物

8、餐飲-文化娛樂(lè) 1配套效勞四、租金收益建議方案一：超級(jí)購(gòu)物中心年數(shù)年份年租金遞增年平均收益萬(wàn)元備注9,547年根本租金1202240%3,819為根本租金的 40%2202290%8,592為根本租金的 90%32022108%10,310為根本租金的108%42022108%1112,02662022110%13,22872021110%14,55182022120%17,46292023120%20,954102024120%25,145112025108%27,156122026108%29,329132027108%31,675142028108%34,209

9、152029108%36,946總計(jì)296,53715年收益總和方案二：區(qū)域購(gòu)物中心年數(shù)年份年租金遞增年平均收益萬(wàn)元備注7,013年根底租金1202240%2,805為根底租金的 40%2202295%6,663為根底租金的 90%32022105%7,364為根底租金的108%42022108%7,95352022108%8,58962022110%9,44872021108%10,20482022120%12,24592023120%14,694102024120%17,633112025108%19,043122026108%20,567132027108%22,212142028108

10、%23,989152029108%25,908總計(jì)209,31615年收益總和注：未包含酒店收益五、開(kāi)業(yè)時(shí)間建議一不考慮分期開(kāi)業(yè)情況下:在本項(xiàng)冃方案確定并結(jié)合此前各模塊分析后，建議本項(xiàng)冃的開(kāi)業(yè)時(shí) 間在2022年8月至2022年12月之間早 TJ-5.3帥IPS14X119019»19X19S1S1E.0031IHP_匸恒收益比照?qǐng)D示B 1 Ja>戌肋期1E29C-.C6190.6TQ98.4BHH121flC4. 325730.7M545. 5-OSdDB. S-r.asD. 16a. is乳ISI.-ia_3. 0招商策略建議:根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析，本工程自2022年開(kāi)業(yè)后將經(jīng)歷

11、四個(gè)開(kāi)展階段后步入穩(wěn)定增長(zhǎng)期項(xiàng)口開(kāi)展囚個(gè)階段2022-2025*頂目經(jīng)歷成長(zhǎng).期后，i 幵始步入為定遞增收:培育期° 2022-2D1B ；讖靈期：2022*主力店次主力店簽 約合同期冬在5年以至力店.択主力唇蛙 修期氐影* RJ商前前稚戶未能全 部入駐.入駐橈80% 即可祗為成功開(kāi)業(yè)一"租僉遞堆受覘項(xiàng)日前期幵立吾要對(duì)1 租戶進(jìn)行奉芻調(diào)螫: 審申整體收益:宙湖居住客群導(dǎo)入衙I !耒完成：復(fù)111客群認(rèn)知階段|r南囪專薛尋入莘豐宅 戒，舌11市消寅g群 劉工程己具穹駁高認(rèn) 同度&業(yè)裔主力店*反主 力店合帥己有陶綾到 期，租金新丙洽洗憑 市場(chǎng)*區(qū)城:開(kāi)展有利T遞增至件兇

12、槻出 項(xiàng)忖成熟后，其七？?jī)?關(guān)箱離可更加有利于二假設(shè)考慮分體入市，那么有如下建議：1 超級(jí)購(gòu)物中心方案建議 A-11 > A-15于2022年入市，A-14于2022年入市：T曉定工irii i-iiL1.4注釋IED直年底H家庭和蠻飲聚衆(zhòng)性行業(yè)為驅(qū)動(dòng)的百討仁A-15M塊可考慮-先期入市加W年瞳肴庭湖£通體系月廳卜界的聯(lián)通、花博土的舉行，建說(shuō)本刁冃AT4地塊入市L!sowj 9r 7t 門(mén)2a ai2.31XH3DL12C埠m?msmsnn3QS沁時(shí)間入市分析圖示5C8.9TfWfc-u由廚直丙:I干谿M二HP 申 V -I- |> ->1- Ei- rIK a-H

13、-I 4 中 2、區(qū)域購(gòu)物中心方案建議 A-11、A-15集中入市：1 ! |11IIIE政析阡戒訐入六、停車(chē)位建議建議不少于2000個(gè)停車(chē)位停車(chē)位與商業(yè)建筑面積比為：1個(gè)：50 m2五、九洲方案與 PINHOLE方案及天津公司方案比照樓層九洲方案1 超級(jí)購(gòu)物中心九洲方案2 區(qū)域購(gòu)物中心pinhole 方案 1pinhole 方案 2天津公司方案1天津公司方案 2A-11時(shí)尚生活館休閑生活館生活相關(guān)、娛樂(lè)教育娛樂(lè)、教育家居購(gòu)物休閑娛樂(lè)城4F家電 賣(mài)場(chǎng)百貨家電賣(mài)場(chǎng)正餐影視娛樂(lè)影城美食廣場(chǎng)影城電子娛樂(lè) 中心建材超市/家居賣(mài)場(chǎng)影城KTV3F兒童 娛樂(lè)兒童 用品個(gè)人 時(shí)尚健身房 /會(huì)所兒童 教育/ 才

14、藝才能 養(yǎng)成 中心學(xué)前教 育中心速食健身會(huì)所美食廣場(chǎng)家電賣(mài)場(chǎng)大綜超健身會(huì)所游戲中心2F運(yùn)動(dòng) 品牌快餐個(gè)人 時(shí)尚書(shū)屋服飾 配件個(gè)性 趣味 商品兒童主題店兒童 才藝才能 養(yǎng)成 中心學(xué)前教育 中心書(shū)屋速食美食 廣場(chǎng)兒童體 驗(yàn)中心語(yǔ)言、 藝體培 訓(xùn)學(xué)校圖書(shū) 城1F大綜 超快餐百貨超帀 大賣(mài) 場(chǎng)家電 賣(mài)場(chǎng)餐飲個(gè)人 時(shí)尚運(yùn)動(dòng) 品牌零售/服飾飾品 配件趣味 雜貨生活 雜貨速 食咖啡趣味 雜貨個(gè)性 商品兒童專門(mén) 店速食咖啡大綜 超快餐快餐早教中 心B1F大綜超大綜超兒童體驗(yàn)館KTV餐廳A-14休閑生活館酒店酒店&餐飲、商業(yè)生活相關(guān)文娛康體家居中心6F酒店客房41間5F酒店客房44間4F影視娛樂(lè)CGV酒

15、店客房45間大型家居裝飾KTV游戲中心大綜超3F兒童用品兒童娛樂(lè)酒店客房48間飾品 配件雜貨輕食咖啡健身會(huì)所兒童職業(yè)體 驗(yàn)中心2F運(yùn)動(dòng) 品牌個(gè)人 時(shí)尚餐飲 休閑酒店酒店主題 店精致 雜貨當(dāng)?shù)?名產(chǎn)咖啡零售/服飾少兒語(yǔ)言、藝 體培訓(xùn)中心圖書(shū)城特力屋1F、快餐屈臣氏咖啡早教中心 金寶貝麗家 寶貝圖書(shū) 城輕餐水吧、 烘焙店服飾、配飾B1F迪卡儂超市A-15食尚品味館食尚品味館餐飲餐飲餐飲休閑餐飲及辦公配套4FKTVKTV情景式餐飲復(fù)式大型餐飲商務(wù)酒樓SPA美食 廣場(chǎng)商務(wù)餐廳SPA3F商務(wù)餐飲商務(wù)餐飲特色料 理主題特色餐飲咖啡簡(jiǎn)餐大型餐廳主題餐廳咖啡主題餐廳西式 正餐主題餐廳西餐正 餐茶樓2F休閑餐飲家