房地產(chǎn)投資分析報(bào)告案例

1、房地產(chǎn)投資分析報(bào)告.總論一工程的根本情況1 工程概況工程位于石家莊市時(shí)光街東，工農(nóng)路南，工程地塊呈狹長(zhǎng)的F型，南北最長(zhǎng)距離約1075米，東西最長(zhǎng)距離約 470米，總面積4.71公頃，綠化率為3505%， 地面條件較為平整。2 工程的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1：工程單位數(shù)量工程單位數(shù)量占地面積 :公頃4.71居住人數(shù)人2896總建筑面積平方米136670平均每戶建筑面積平方米140.5居住面積平方米101750平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米17760人均居住用地平方米35居住戶數(shù)戶724車庫(kù)面積平方米103003工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2：功能所占面積怦合計(jì)m2總計(jì)m2地上面積共建面積9120117730

2、136670商鋪14900住宅93710地下面積車庫(kù)1030018940設(shè)備面積8640總投資20000萬(wàn)元不含帶款利息其中自有資金：4000萬(wàn)元高層住宅開(kāi)發(fā)本錢：1643元/平方米；超高層住宅開(kāi)發(fā)本錢：1777元/平方米稅后利潤(rùn)：4332.87萬(wàn)元全部投資利率：32.6% :全部有資金內(nèi)部收益率30.6%總投資利潤(rùn)率：161.7% ;自有資金內(nèi)部收益率：128.5%二. 工程的組織與實(shí)施1、工程工程方案說(shuō)明工程總工期為一年零四個(gè)月2006年1月1日至2007年5月1日當(dāng)完成地 下工程后開(kāi)展預(yù)售工作2006.5.1 丨總工程進(jìn)度分為四個(gè)周期，每個(gè)周期四個(gè)月。2工程實(shí)施進(jìn)度方案見(jiàn)附表三. 工程投

3、資估算與投資籌措方案一開(kāi)發(fā)本錢1. 土地本錢按照國(guó)土資源部2002年出臺(tái)的11號(hào)令和有關(guān)規(guī)定， 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)工程用 地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式獲得。本工程土地使用權(quán)是通過(guò)拍賣方式 取得。土地以50萬(wàn)元/公頃取得，共4.71公頃，總價(jià)合計(jì)235.5萬(wàn)元。2 .建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)工程建筑面積m單價(jià)元/m總價(jià)萬(wàn)兀1高層68020.079506461.912超高層33729.310843656.263商鋪1490010841615.16合計(jì)11736.53建安工程費(fèi)合計(jì)11736.53萬(wàn)元3前期工程費(fèi)序號(hào)工程計(jì)算依據(jù)金額萬(wàn)兀1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安本錢x 3%352.12可行性研究費(fèi)建安本錢X 1.5%17

4、6.053水文地質(zhì)勘察費(fèi)建安本錢X 0.5%58.684通水通電通路費(fèi)建安本錢X 2.5%293.415場(chǎng)地平整53元/公頃250.26合計(jì)1130.444根底設(shè)施配套費(fèi)參見(jiàn)附表 3附表3根底設(shè)施配套費(fèi)序號(hào)工程計(jì)算依據(jù)金額萬(wàn)兀1道路工程42.13萬(wàn)元/公頃X 4.71公頃198.432綠化工程5.4萬(wàn)兀/公頃X 4.71公頃X 33.5%8.523供水工程15萬(wàn)元/公頃X 4.71公頃70.564供電工程65萬(wàn)元/公頃X 4.71公頃306.155其它建安本錢X 2%234.736合計(jì)929.875公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用參見(jiàn)附表4附表4公共配套設(shè)施經(jīng)社給用估算表序號(hào)工程建設(shè)費(fèi)用萬(wàn)元1辦公面積2物

5、業(yè)面積3車庫(kù)面積282 元加 X 20020 m2=564.56 萬(wàn)元7合計(jì)564.566不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44X 5%=498.047開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)參見(jiàn)附表 5附表5開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)序號(hào)工程計(jì)算依據(jù)金額萬(wàn)元1配套設(shè)施建設(shè)稅費(fèi)建安本錢X 6%704.192投資方向調(diào)節(jié)稅建安本錢X 5 %586.833工程質(zhì)量與施工平安監(jiān)督費(fèi)建安本錢X 4 %469.464供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)0.3噸/人X 2896人X 600元/噸52.135供電用電負(fù)荷費(fèi)724 戶 X 4KVA/戶 X 480 元/KVA1396其它稅費(fèi)建安本錢X 2 %234.737合

6、計(jì)2303.78開(kāi)發(fā)本錢開(kāi)發(fā)本錢為以上 7項(xiàng)之和，共計(jì)17868.09萬(wàn)元二開(kāi)發(fā)費(fèi)用參見(jiàn)附表 6附表6開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總表序號(hào)工程計(jì)算依據(jù)金額萬(wàn)元1管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)本錢X 3%535.022銷售費(fèi)用2.1+2.2+2.31412.732.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入X 2%565.712.2銷售代理費(fèi)銷售收入X 2%565.712.3銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入X 1%282.63貸款利息:詳見(jiàn)“貸款還本付息表另計(jì)4合計(jì)1947.75三投資本錢費(fèi)用估算匯總參見(jiàn)附表7附表7投本錢費(fèi)用估算匯總表本錢工程總額萬(wàn) 元開(kāi)發(fā)本錢元/ m2高層超高層一土地本錢235.5234234二建安工程費(fèi)11736.519501084三前期

7、工程費(fèi)1130.44338433.84四根底設(shè)施配套費(fèi)929.8790.3690.36五公建配套費(fèi)564.56101.52101.52六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)498.044545七開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2303.79090八開(kāi)發(fā)費(fèi)用1947.7598.2898.28九投資總額合計(jì)19815.5916431777四 資金籌措與投入方案及貸款利息本工程開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金；二是銀行貸款；三是預(yù)售用于投資的局部。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；首期貸款4080萬(wàn)元全部用于第一期投入，缺乏局部由銷收入扣除銷售稅金和投資利息后補(bǔ)足。本工程開(kāi)發(fā)總投資共計(jì) 20000萬(wàn)元，按照規(guī)定，自有資金投入不得

8、少于總投資的20%,由此可以計(jì)算出，需要自有資金4000萬(wàn)元，需要貸款合計(jì)4264.41萬(wàn)元，預(yù)售房地產(chǎn)收入用于投資合計(jì)11920萬(wàn)元。本工程資金籌措及投資方案情況見(jiàn)附表8附表8資金方案與資金籌措表序號(hào)工程合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341投資總額2000060005720508032001.1建設(shè)投資19815.595924.525643.125047.9532001.2貸款利息184.4175.4876.8832.052資金籌措2000060005720508032002.1自有資金4000192012008802.2借款含利息4264.414264.414117.742.3銷售收入在投入11920

9、4520420032002貸款本金歸還與利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可以運(yùn)用的資金，用于投資及還本付息。具體還本 付息方案見(jiàn)附表9附表9 i=1.85%貸款還本付息估算表序號(hào)工程合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341期初借款累計(jì)4155.481732.362本期借款408040803本期應(yīng)計(jì)利息184.4175.4876.8832.054本期底本息歸還4264.4125001764.415期末借款累計(jì)4155.481732.361764.416歸還借款本息來(lái)源4264.4125001764.416.1投資回收4264.4125001764.41四工程銷售收入及利潤(rùn)的估算一 住宅銷售單價(jià)的估算根據(jù)

10、本錢估算及市場(chǎng)分析的結(jié)果，經(jīng)濟(jì)適用房高層售價(jià)2500元/怦，超高層售價(jià)2750元/血2車位售價(jià)初定為 5萬(wàn)/個(gè)。二銷售總收入的估算根據(jù)上述估算的住宅、車庫(kù)單價(jià)，估算出銷售總收入見(jiàn)附表10附表10銷售總收入估算表銷售方案期間收款情況時(shí)期銷售比例銷售數(shù)量第一期第二期第三期第四期第一期住宅50%車位50%第二期住宅50%車位50%50875 m2200個(gè)13140.37 萬(wàn)1000 萬(wàn)第三期住宅50%車位50%30525 m120個(gè)7884.22 萬(wàn)600萬(wàn)第四期住宅50%車位50%20350 m81個(gè)5256.15 萬(wàn)405萬(wàn)合計(jì)28285.74 萬(wàn)元三工程利潤(rùn)估算本工程土地增值稅估算情況見(jiàn)附表1

11、1。工程可運(yùn)用資金估算見(jiàn)附表12。工程稅后利潤(rùn)的估算見(jiàn)附表13,即稅后利潤(rùn)總額為 14747萬(wàn)元。附表11土地增值稅計(jì)算表序號(hào)工程金額萬(wàn)兀備注1扣除工程金額24944.931.1 + 1.2+1.3+1.41.1開(kāi)發(fā)本錢17868.09見(jiàn)“開(kāi)發(fā)本錢構(gòu)成表1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用1947.5銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1.3銷售稅金及附加1555.72銷售收入X 6.43 %1.4加扣20 %3573.621.1 X 20%2銷售收入28285.743增值額3340.812 - 14增殖率13.4%5增值稅率< 20%6增值稅免交附表12工程可運(yùn)用資金估算表序號(hào)工程合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341銷售收入2

12、8285.74一13140.378484.225661.152銷售稅金及附加1555.72一777.72466.63314.22.1營(yíng)業(yè)稅1414.29一707.02424.21283.062.2教育專項(xiàng)基金56.57一28.2816.9711.322.3教育費(fèi)附加99一49.4929.6921.82.4城市維護(hù)建設(shè)稅42.43一21.2112.739.342.5防洪工程維護(hù)費(fèi)50.91一25.4515.2710.192.6印花稅及交易管理費(fèi)155.85一77.7746.6631.423土地增值稅一一一一4可運(yùn)用資金1- 2- 326727.14一12362.658017.594346.95附

13、表13稅后利潤(rùn)測(cè)算序號(hào)6工程合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341銷售收入28285.7413140.378484.225661.152總本錢費(fèi)用200007720708052003營(yíng)業(yè)稅1818.77707.02424.21283.064教育專項(xiàng)基金56.5728.2816.9711.325教育費(fèi)附加9949.4929.6921.86:城市維護(hù)建設(shè)稅42.4321.2112.739.347P防洪工程維護(hù)費(fèi)50.9125.4515.2710.198印花稅及交易管理費(fèi)155.8577.7746.6631.429土地增值稅10利潤(rùn)總額6466.971691.142858.682097.1411所得稅2134.1

14、558.08943.36692.0612稅后利潤(rùn)4332.871200.061915.321405.08五財(cái)務(wù)分析一財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率由工程的全部投資現(xiàn)金流量表附表14和自有資金現(xiàn)金流量表附表15,工程損益表，計(jì)算如下行業(yè)基準(zhǔn)收益率取 10%附表14全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量序號(hào)工程合計(jì)經(jīng)營(yíng)建設(shè)期12341銷售流入28285.7413140.378484.225661.151.1銷售收入28285.7413140.378484.225661.152現(xiàn)金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建設(shè)投資2000060005720508032002.2銷售稅金及附加1818.

15、77909.23545.54364.012.3土地增值稅2.4所得稅2134.1558.08943.36692.063凈現(xiàn)金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折現(xiàn)現(xiàn)金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可得到評(píng)價(jià)指標(biāo)：全部資金稅后內(nèi)部收益率 FIRR=30.6 %全部資金稅后凈現(xiàn)值NPV=2429.35萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期：3-1+卜46.94|/1915.32=2.02452.0245 X 4=8.1月動(dòng)態(tài)投資回收期：3-1+卜46.09|/1812.83=2.0252.025 X 4=8.1月附

16、表15自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)工程合計(jì)經(jīng)營(yíng)建設(shè)期12341銷售流入28285.741.1銷售收入28285.742現(xiàn)金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有資金4000192012008802.2銷售收入在投入119204520420032002.3:銷售稅金及附加1818.77909.23545.54364.012.4土地增值稅2.5所得稅2134.1558.08943.36692.062.6:貸款本息歸還4264.4125001764.413P凈現(xiàn)金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折現(xiàn)現(xiàn)金流量2654.17-18

17、85.133407.28118.151013.87自有資金現(xiàn)金流量表評(píng)價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=128.5 %凈現(xiàn)值：NPV=2654.17靜態(tài)投資回收期：2-1+卜1885.13|/3407.28=1.561.56 X 4=6.2月動(dòng)態(tài)投資回收期：2-1+|-1920|/4011.14=1.781.78 X 4=7.12月附表16損益表序號(hào)6工程合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341銷售收入28285.7413140.378484.225661.152總本錢費(fèi)用200005720508032003銷售稅金及附加1818.77909.23545.54364.014土地增值稅5利潤(rùn)總額6466.971

18、691.142858.682097.146所得稅2134.1558.08943.36692.067稅后利潤(rùn)4332.871200.061915.321405.088盈余公積金433.29120.01191.53140.519可分配利潤(rùn)3899.581080.051723.791264.51評(píng)價(jià)指標(biāo)1 :全部投資的投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額/總投資X 100% =6466.97/20000=32 %2 :全部投資的利稅率 =利稅總額/總投資X 100 % = 1555.72+2134.1/20000 X 100%=18%3:自有資金投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額/自有資金=6466.97/4000=161.

19、7%4 :稅后利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/自有資金=4332.87/40000=108.3%二工程財(cái)務(wù)分析匯總附表17財(cái)務(wù)分析匯總表計(jì)算 根底動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV動(dòng)態(tài)投資回 收期投資利潤(rùn) 率靜態(tài)投資回 收期全部 投資30.6%2429.35萬(wàn)元8.1月32%8.1月自有 資金128.5%2654.17萬(wàn)元6.2月161.7%7.12月六不確定性分析本工程的不確定性因素主要有：建設(shè)本錢、銷售價(jià)格、建設(shè)周期、貸款利率。這些因素 可能受到當(dāng)?shù)卣摺?經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本工程經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一 盈虧平衡分析假設(shè)本工程總投資不變， 而且銷售投資回收進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，當(dāng)銷售率為54%時(shí)，全部投資利潤(rùn)為零