成都天盛壹中心整體運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃提案-4doc

1、擺脫商業(yè)的通區(qū)，回避傳統(tǒng)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式的死穴 進(jìn)入后商業(yè)時(shí)代的開(kāi)始，一個(gè)全新的商業(yè)運(yùn)行模式 商業(yè)，一個(gè)商管的時(shí)代！天盛-壹中心整體運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃案2007 年 9 月從傳統(tǒng)的商業(yè)銷(xiāo)售模式來(lái)看，是通過(guò)項(xiàng)目的的地段，或產(chǎn)品本身，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終銷(xiāo)售，投資者開(kāi)始投資完，出租，但是隨著商 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的日益加劇，同質(zhì)化問(wèn)題就隨之產(chǎn)生了，出租難，空置高，投資與回報(bào)難以保障，而此時(shí)的投資商鋪的命運(yùn)，就進(jìn)入 靠天吃飯的狀況，無(wú)人打理的狀態(tài)。商業(yè)的原始規(guī)劃，從此開(kāi)始進(jìn)入自由發(fā)展的階段，很可能會(huì)出現(xiàn)，原來(lái)的規(guī)劃的時(shí)尚百貨， 到后期會(huì)出租給賣(mài)花圈的，因此，這樣的商業(yè)，只能進(jìn)入滯銷(xiāo)的狀態(tài)。作為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，不僅銷(xiāo)售的是

2、一種產(chǎn)品，更重要的是如何營(yíng)建一種持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)環(huán)境，而這種有產(chǎn)品加管理的理 財(cái)模式，才是市場(chǎng)所需要的。因此，如何營(yíng)建穩(wěn)定的商業(yè)環(huán)境，將成為商業(yè)的核心，又物管替換商管的功能已經(jīng)結(jié)束，而商管來(lái) 承接物管是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。有商管機(jī)構(gòu)整體規(guī)劃商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展，研究一套適合該項(xiàng)目的商管體系，進(jìn)行商業(yè)廣場(chǎng)后期核心商業(yè)圈的培育，由專(zhuān)業(yè)的商管機(jī)構(gòu)為業(yè)主打理，在商鋪永遠(yuǎn)不缺租，讓業(yè)態(tài)永遠(yuǎn)保持整體商業(yè)廣場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，只有這樣的帶有附加價(jià)值的商鋪，才是市場(chǎng)所需要的商鋪。斯寶特認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)是后商業(yè)時(shí)代的開(kāi)始，是商管的時(shí)代。讓投資者，進(jìn)入商管的體系，進(jìn)入投資保障的體系。因此，對(duì)于 貴公司的

3、商住一體的項(xiàng)目，應(yīng)該從全新的市場(chǎng)發(fā)展理論的角度，進(jìn)行立體式的執(zhí)行整合。方能保證項(xiàng)目落成后，真實(shí)客觀的生存 發(fā)展方向你好，天盛壹中心 ！目錄市場(chǎng)背景戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略思路戰(zhàn)略高度戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略管理市場(chǎng)背景項(xiàng)目成長(zhǎng)的環(huán)境一一政府的關(guān)注度（成都市人民政府服務(wù)中心）區(qū)域文化特征一一文殊院歷史文化街區(qū)對(duì)外開(kāi)放區(qū)域產(chǎn)品特征一一具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)，更具備服務(wù)集中性，包括經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂(lè)、文化以及行政等多方面的服務(wù)，是成都市核心城區(qū)最為活躍的版圖區(qū)域消費(fèi)特征一一與成都的寫(xiě)字樓集群相鄰，成為成都最大的以白領(lǐng)階層為主導(dǎo)的區(qū)域特征區(qū)域的發(fā)展方向一一構(gòu)建四大板塊（騾馬市中央商務(wù)區(qū)為龍頭、草市街為樞紐、府河南

4、岸房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)、文殊院及周邊旅游服務(wù)為核心帶，形成以文化信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，融合休閑娛樂(lè)等為一體的商業(yè)文化中心）戰(zhàn)略目標(biāo)品牌塑造方面資金回收方面 市場(chǎng)發(fā)展運(yùn)行方面社會(huì)效益方面戰(zhàn)略構(gòu)思我們的方向方向支撐點(diǎn)實(shí)力演變戰(zhàn)略高度,采用插位理論,在整體區(qū)域市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行整體的發(fā)展戰(zhàn)略是定位理論，而這樣的競(jìng)爭(zhēng)的后果就是死拼。因此，我方在高度定位上 運(yùn)營(yíng)藍(lán)海戰(zhàn)略，避開(kāi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)建零度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在這里，我方的打造方向是北有一一天盛壹中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)業(yè)態(tài)成長(zhǎng)方向南有威斯頓聯(lián)邦大廈 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一一大氣，品格 市場(chǎng)業(yè)態(tài)一一現(xiàn)代、時(shí)尚 成長(zhǎng)方向一一專(zhuān)業(yè)管理戰(zhàn)略方向營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)路線(xiàn)設(shè)計(jì)：走國(guó)際化，時(shí)尚化，高端化的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)路線(xiàn)。戰(zhàn)略

5、文化路線(xiàn)設(shè)計(jì)：戰(zhàn)略基調(diào)設(shè)計(jì)：國(guó)際化，時(shí)尚化，重金屬，專(zhuān)業(yè)化的特征戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：國(guó)際時(shí)尚品牌服飾，時(shí)尚百貨一一英邦百貨戰(zhàn)略組織整合專(zhuān)業(yè)商管機(jī)構(gòu)+專(zhuān)業(yè)時(shí)尚百貨+專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理+專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理戰(zhàn)略力量規(guī)劃傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃：大盛壹中心拉力（營(yíng)銷(xiāo)力）資金回收體結(jié)果： 1,開(kāi)發(fā)商變房東2,開(kāi)房商變商家，市場(chǎng)落成的預(yù)期效果與實(shí)際效果懸殊3,資金回流開(kāi)始斷層后商業(yè)時(shí)代的營(yíng)銷(xiāo)力學(xué)規(guī)劃：推力（業(yè)態(tài)品牌力）大盛壹中心資金回收體拉力（營(yíng)銷(xiāo)力）推力（專(zhuān)業(yè)商管機(jī)構(gòu)）結(jié)果：1,降低了一定的營(yíng)銷(xiāo)周期2,資金回流穩(wěn)定3,市場(chǎng)落成的預(yù)期效果與實(shí)際效果吻合，可以建立良好的品牌開(kāi)發(fā)忠誠(chéng)度與美譽(yù)度戰(zhàn)略實(shí)施周期劃分我方根據(jù)項(xiàng)目應(yīng)該具有的特征及區(qū)

6、域市場(chǎng)特征，我方將戰(zhàn)略規(guī)劃做以下：劃分階段第一階段第二階段第三階段內(nèi)容戰(zhàn)略形象階段（資源展放階段）綜合營(yíng)銷(xiāo)爆破階段（資金密集匯流期）管理營(yíng)銷(xiāo)階段（資金清理階段）特征整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期，都是三位一體合力整合的過(guò)程整體組織關(guān)系建設(shè)三，戰(zhàn)略實(shí)施方向在今天，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)發(fā)展成為一種專(zhuān)業(yè)服務(wù)力量的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)過(guò)時(shí)。也就是說(shuō)，什么 都可以經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。因此，具有核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，與專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)搭理的管理機(jī)構(gòu)根據(jù)階段性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化調(diào)整不同的業(yè) 態(tài)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的變化，從而讓商家發(fā)展起來(lái)，讓投資者輕松賺錢(qián)，建立和維護(hù)自身商業(yè)廣場(chǎng)的品牌價(jià)值，才是我方商

7、業(yè)尋 求的解決之道。商業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)方向通過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目的整體認(rèn)識(shí)，我方對(duì)本項(xiàng)目的塑造方向，立足于成都的整體商業(yè)環(huán)境，及后期的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，對(duì)本項(xiàng)目作 出了整體目標(biāo)規(guī)劃的同時(shí)基于以下幾個(gè)原則：核心競(jìng)爭(zhēng)力：成都北門(mén)，正處在一個(gè)新興開(kāi)發(fā)的蓬勃階段，為了讓我方項(xiàng)目在后期的成長(zhǎng)環(huán)境中，達(dá)到一個(gè)日趨繁榮的局面，必 須在戰(zhàn)略推廣還是品牌管理上，應(yīng)立足于將本項(xiàng)目打造成“城北核心時(shí)尚商業(yè)版塊中心”版塊唯一性：為了有限的防止商業(yè)中心的可復(fù)制性，及后期的競(jìng)爭(zhēng)壓力，在項(xiàng)目啟動(dòng)前期，應(yīng)該創(chuàng)建打造具有第一品牌路線(xiàn)的商業(yè)文化中心。也即后續(xù)方案中，在成都率先推出也即后續(xù)方案中，在成都率先推出! ”的核心戰(zhàn)略路線(xiàn)業(yè)態(tài)可塑性根據(jù)

8、項(xiàng)目所處的地理位置，我方認(rèn)為：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)中，可以根據(jù)不同的市場(chǎng)價(jià)值功能由專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調(diào)整。一方面來(lái)保證投資者的投資利益，另一方面來(lái)強(qiáng)化整體商業(yè)環(huán)境，從而為長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)能力奠定基礎(chǔ)第一卷：項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案壹、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式體系在成都創(chuàng)建首個(gè)托管式商鋪！- 托管式商鋪推向市場(chǎng)并要獲得成功。分析顯示，顧客接受并購(gòu)買(mǎi)會(huì)因?yàn)橐韵滤拇罄碛桑? ）認(rèn)可物業(yè)本身的價(jià)值；2）了解、認(rèn)可托管式投資的方式與操作者；3）對(duì)主力店?duì)I運(yùn)商有信心，認(rèn)可其對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的影響力和帶動(dòng)性；4）認(rèn)為投資金額不高，有利可圖。一般的商鋪銷(xiāo)售模式，賣(mài)的只是物業(yè)價(jià)值，托管式商鋪多出了三個(gè)賣(mài)點(diǎn)

9、，這也是托管式商鋪差異化優(yōu)勢(shì)所在。不過(guò)托管式商鋪的成功，萬(wàn)變不離其中，都離不了這四個(gè)基本點(diǎn)。這四個(gè)點(diǎn)相輔相成，形成綜合優(yōu)勢(shì)支持銷(xiāo)售，但在不同的項(xiàng)目，每個(gè)點(diǎn)的側(cè)重情況有所不同。由此得出以下結(jié)論：項(xiàng)目 托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面：1 ）挖掘提升物業(yè)價(jià)值；2 ）用有力的商業(yè)概念、主力店品牌效應(yīng)，來(lái)真正增加客戶(hù)對(duì)廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的信心。這個(gè)商業(yè)概念和地段相合，對(duì)物業(yè)價(jià)值能起到點(diǎn)睛的功效；3）傳播投資模式理念，化不利為有利，釋放投資熱情；4）為客戶(hù)推出托管模式的優(yōu)勢(shì)一一安全，穩(wěn)定。為確保上述四個(gè)方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是產(chǎn)權(quán) ，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權(quán)益的保障。如

10、果沒(méi)有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。項(xiàng)目托管式商鋪將會(huì)是傳統(tǒng)商鋪的全新升級(jí)版本，因?yàn)槠澉攘υ谟冢?短時(shí)間的實(shí)行經(jīng)營(yíng)權(quán)托管。將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力靈活機(jī)動(dòng)的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。有穩(wěn)定的品牌實(shí)力商家做強(qiáng)有力支撐，委托有經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)豐富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)公司和營(yíng)運(yùn)商、各品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)。 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式示意-低門(mén)檻、高收益。 即買(mǎi)即返租金回報(bào)，是投資人產(chǎn)權(quán)投資的主要原動(dòng)力。觀點(diǎn)：一個(gè)可信的投資方向和投資載體，才能吸引投資者及消費(fèi)者C委托管理租賃方商鋪?zhàn)赓U商業(yè)管理公司可代交月供商鋪?zhàn)赓U商鋪買(mǎi)賣(mài)按揭

11、銀行五大關(guān)系方在托管式商鋪運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角色。貳、項(xiàng)目品牌推廣定位體系曾今,在成者B,在草市街，成就了一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物的風(fēng)景線(xiàn)，今天，在草市街,因?yàn)?，天盛壹中心的雄?讓時(shí)尚，與國(guó)際的結(jié)合更完美.讓風(fēng)華依舊的昔日歲月，再度重演.天盛壹中心，一個(gè)時(shí)尚的天堂.!塑造項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)袖的：再現(xiàn)草市街時(shí)尚國(guó)際的風(fēng)采！打造成都時(shí)尚購(gòu)物天堂.天盛壹中心！核心內(nèi)容：1, “草市街”概念的提出，具有兩方面綜合意義，一方面,草市街，代表了五年前成都時(shí)尚購(gòu)物的文化底蘊(yùn)，能夠從 市場(chǎng)的更深層次，挖掘35二歲以上人的記憶，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有時(shí)尚業(yè)態(tài)的重現(xiàn)，具有一定的品牌記憶點(diǎn).另一方面，因?yàn)?草市街，原有高品

12、質(zhì)，高品位時(shí)尚購(gòu)物的社會(huì)地位，為現(xiàn)有項(xiàng)目社會(huì)地位的再次塑造具有一定的提升作用，從戰(zhàn)略高度的角度，來(lái)講，屬于高端品格特征。2,從消費(fèi)經(jīng)濟(jì)來(lái)看，是以青春派，時(shí)尚派，旅游派經(jīng)濟(jì)文化為基礎(chǔ) ，晝、夜商業(yè)形態(tài)為主體，集特色餐飲、量販?zhǔn)?歌城、漂亮百貨，休閑文化風(fēng)情長(zhǎng)廊為主題。與城北商圈固有經(jīng)濟(jì)形態(tài)乃至成都市生活文化形成補(bǔ)充和互動(dòng)的 食物鏈關(guān)系。提供一站式服務(wù)，可以發(fā)展成為時(shí)尚經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)。營(yíng)銷(xiāo)理念作用力表現(xiàn)：旅游派經(jīng)濟(jì)消費(fèi)據(jù)點(diǎn)（以旅游經(jīng)濟(jì)為特征）社區(qū)經(jīng)濟(jì)（以白天為主要營(yíng)業(yè)【草市街】文化生活方式時(shí)尚派經(jīng)濟(jì)（夜生活為主體）理念的特點(diǎn)：1. 在城北倡導(dǎo)一種全新的生活方式， “全情工作，快樂(lè)生活”2. 適合休

13、閑派經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)心理3. 打造成都式休閑時(shí)尚生活前沿基地本案營(yíng)銷(xiāo)理念面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在今天的商業(yè)地產(chǎn)之中，多數(shù)項(xiàng)目個(gè)案推廣核心除了地段還是地段。什么黃金地段、鉆石地段等等，永遠(yuǎn)只是停留在事物的表面，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度挖掘。地段固然重要，但沒(méi)有效的將地段價(jià)值和區(qū)域文化結(jié)合起來(lái)，除了地產(chǎn)還是地產(chǎn)、除了商業(yè)還是商業(yè)，千篇一律沒(méi)有形成特色經(jīng)濟(jì)。在西部旅游開(kāi)發(fā)的歷史背景下，無(wú)法有效地與旅游經(jīng)濟(jì)結(jié)合形成地方特色。營(yíng)銷(xiāo)核心理念對(duì)本案整體銷(xiāo)售的作用力表現(xiàn)：首先，我們從兩個(gè)不同的層面分析：第一層面：購(gòu)買(mǎi)群體，它是第一主體（投資者和經(jīng)營(yíng)者）在商業(yè)地產(chǎn)乃至純居住概念的地產(chǎn)中，越來(lái)越多投資群體的出現(xiàn)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)

14、者不一定是經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)者不一定是購(gòu)買(mǎi)者。購(gòu)買(mǎi)者和經(jīng)營(yíng)者分離的現(xiàn)象，所以我們首先要考慮本案能給投資者帶來(lái)什么利益，經(jīng)營(yíng)者用來(lái)做什么？什么才能抓住他們的投資欲望？據(jù)調(diào)查和研究，投資者購(gòu)買(mǎi)誘因：第一購(gòu)買(mǎi)誘因：地段的價(jià)值或魅力；第二購(gòu)買(mǎi)誘因：這個(gè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)什么；第三購(gòu)買(mǎi)誘因：投資回報(bào)速度和區(qū)域的發(fā)展前景及增值潛力。我們提出“草市街時(shí)尚”經(jīng)濟(jì)文化特區(qū)的目的在于：1. 給投資者一個(gè)實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買(mǎi)理由投資草市街時(shí)尚產(chǎn)業(yè)；2. 給消費(fèi)者一個(gè)明確的服務(wù)經(jīng)營(yíng)草市街時(shí)尚產(chǎn)業(yè)；3. 給市場(chǎng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)時(shí)尚生活方式生活在“草市街時(shí)尚經(jīng)濟(jì)文化”的環(huán)境中。通俗的講，讓投資者對(duì)本案的營(yíng)業(yè)特色立刻產(chǎn)生濃厚的興趣，滿(mǎn)足和挑戰(zhàn)他們

15、的投資欲望。營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)袖草市街時(shí)尚概念經(jīng)濟(jì)文化特區(qū)，明確項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色，滿(mǎn)足投資者、經(jīng)營(yíng)者、終端消費(fèi)者三方利益需求，可以成為本案的營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)袖，引導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目存在的意義和價(jià)值。叁、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略,整體產(chǎn)品定位1 、 產(chǎn)品定位：商業(yè)功能2 、 形象定位：在成都，以純粹的意大利人文背景、風(fēng)情建筑、休閑理念、時(shí)尚氣質(zhì)打造與成都傳統(tǒng)商業(yè)廣場(chǎng)完全不同的休閑購(gòu)物場(chǎng)所3 、 功能特征 ：除店鋪設(shè)置外，應(yīng)多考慮設(shè)置休閑、散步、休憩的人性化空間。醇厚優(yōu)雅的異域沙龍文化與商業(yè)消費(fèi)功能相結(jié)合，開(kāi)敞式廣場(chǎng)與休閑式步道相結(jié)合，露天商業(yè)與室內(nèi)商業(yè)相結(jié)合，生活需求類(lèi)商業(yè)與個(gè)性化商業(yè)相結(jié)合，兼容品牌超市、時(shí)尚精品、風(fēng)情酒吧、中西美食等

16、多種生活配套的繁華業(yè)態(tài)，承載精品酒店、購(gòu)物休閑、餐飲美食、文化體味等多重功能特征4 、 市場(chǎng)定位：具有100 萬(wàn)以上資產(chǎn)的客戶(hù)群5 、 價(jià)值定位：投資回報(bào)快、穩(wěn)、安全6 、 文字訴求上：創(chuàng)造性，簡(jiǎn)潔性，同時(shí)能夠代表產(chǎn)品本身的定位功能7 、 整體風(fēng)格上：積極穩(wěn)健性突出理性推出8、推廣節(jié)奏上：快節(jié)奏9、媒體組合上：多媒體、多形式、多渠道10、 戰(zhàn)略形式上：立體式集中推廣策略11、廣告表現(xiàn)形態(tài)上：多形式，突出創(chuàng)意，但必須注意保持產(chǎn)品記憶功能二、推廣實(shí)施策略1 .五點(diǎn)一線(xiàn)整合攻擊手法營(yíng)銷(xiāo)策略五點(diǎn)：|（1）現(xiàn)場(chǎng)包裝 （2）賣(mài)場(chǎng)包裝（3）媒介推廣 （4）賣(mài)場(chǎng)推廣 （5）拜訪(fǎng)推廣一線(xiàn)：|事件營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)線(xiàn)五點(diǎn)一線(xiàn)

17、整合攻擊手法：提倡與招商目標(biāo)客戶(hù)的更多實(shí)效性與時(shí)效性溝通，講究“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)” ，以階段性重點(diǎn)招商活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（事件營(yíng)銷(xiāo)）為引爆點(diǎn)。在全案的銷(xiāo)售控制中，圍繞階段性的事件營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)線(xiàn)配合五大傳播推廣重點(diǎn)形成本案的銷(xiāo)售浪潮。五點(diǎn)一線(xiàn)形成對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的立體合圍，在整個(gè)銷(xiāo)售流程中做到顛覆推廣、精確打擊。2、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)渠道策略項(xiàng)目 總體營(yíng)銷(xiāo)渠道以現(xiàn)場(chǎng)為主，多點(diǎn)突破：加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售招商部的主力陣營(yíng)地位。適時(shí)開(kāi)辟項(xiàng)目區(qū)域第二賣(mài)場(chǎng)（可行性待確定）投資者組織化：將已有住房投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系。針對(duì)有興趣的投資人，采取“一加一”、“客帶 客”的外圍銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)模式。3 、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略1

18、 ）價(jià)格體系（暫略）2 ） 最終價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和市場(chǎng)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)、樓層差價(jià)、邊間差價(jià)、面積差價(jià)、視野差價(jià)及口彩差異等因素來(lái)決定銷(xiāo)售價(jià)格，以獲取利潤(rùn)、回籠投資資金為定價(jià)目標(biāo)，完成整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。一、 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間段劃分及策略1 、 項(xiàng)目形象的樹(shù)立蓄勢(shì)期（項(xiàng)目前期推廣內(nèi)容，本案略）2 、項(xiàng)目形象的拓展開(kāi)盤(pán)期（項(xiàng)目前期推廣內(nèi)容，本案略）3 、項(xiàng)目形象的確立強(qiáng)銷(xiāo)期（項(xiàng)目前階段推廣內(nèi)容，本案略）4 、 項(xiàng)目形象的完善 持銷(xiāo)期（現(xiàn)階段）廣告以現(xiàn)場(chǎng)、戶(hù)外、直投為主（另案細(xì)化）二、廣告策略（概要）結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和推廣的特性、影響力和傳播優(yōu)勢(shì)，制定廣告可行的媒體投放策略，以

19、達(dá)到財(cái)進(jìn)其用的目的流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費(fèi)、引爆購(gòu)買(mǎi)三、全程核心推廣策略采用 IMC （整合營(yíng)銷(xiāo)傳播）的手法，將實(shí)際銷(xiāo)售與廣告、MD 、公關(guān)等緊密結(jié)合，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性傳播的主要力量放在對(duì)投資、 盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)1 、廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱?bào)道化、新聞化、情節(jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以成都主流媒體及現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外廣告位、戶(hù)外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品、銷(xiāo)售招商現(xiàn)場(chǎng)展示廣告為主。 報(bào)道及討論形式的電視軟體廣告； 懸念式、大型形象牌的長(zhǎng)期戶(hù)外廣告； 圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）； 服務(wù)式、咨詢(xún)式

20、的動(dòng)態(tài)、促銷(xiāo)和展示廣告；針對(duì)項(xiàng)目綜合廣告效果的評(píng)估，建立完善的監(jiān)控措施，隨時(shí)使策劃與銷(xiāo)售的互動(dòng)，調(diào)整、修正各項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃。2、持銷(xiāo)期廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn)A、廣告時(shí)間段劃分(1)期限：(暫略)(2)推廣策略：本階段DM單和戶(hù)外形象廣告、外賣(mài)場(chǎng)形象包裝、 TV四頭并進(jìn)，以DM和戶(hù)外作為傳播重點(diǎn)3、項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃模擬編號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別項(xiàng)目明晰時(shí)段/版式成本控制A戶(hù)外大型形象廣告在樹(shù)立12塊大型戶(hù)外形象廣告牌BTV1 ,成都，草巾街時(shí)尚時(shí)代來(lái)了！詳見(jiàn)媒體計(jì)劃2、托管式廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式3、托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道-采訪(fǎng)專(zhuān)業(yè)管理公司篇1C項(xiàng)目形象包裝1、根據(jù)街區(qū)特征進(jìn)行特色形象包裝。2、售樓招商處裝飾布置四、整體

21、推廣計(jì)劃（略）第二卷：整體商業(yè)規(guī)劃管理體系整體業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)“草市街時(shí)尚”項(xiàng)目定位建議根據(jù)本項(xiàng)目所處的特殊位置以及周邊消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)“名店坊”、“休閑館”特此提出將本項(xiàng)目中的“草市街時(shí)尚”區(qū)域分為兩個(gè)部分:A ”草市街時(shí)尚-名店坊”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位1)區(qū)位：1-7,2 2部分地塊2) 主題定位：草市街時(shí)尚名店坊3) 功能定位：為周邊的消費(fèi)群體提供特色的、知名的商品，以滿(mǎn)足大眾的購(gòu)物消費(fèi)需求4) 客戶(hù)群定位：知名品牌以及特色商品的經(jīng)銷(xiāo)商、投資者5) 消費(fèi)群定位：周邊的居民、公務(wù)員以及來(lái)政府相關(guān)部門(mén)辦事的外來(lái)消費(fèi)者6) 檔次定位：銷(xiāo)售的商品檔次定位為國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名品牌或地方特色產(chǎn)品7) 服務(wù)定位

22、：熱情、耐心、細(xì)心地為消費(fèi)者服務(wù)，堅(jiān)持“消費(fèi)者是上帝”的服務(wù)原則8) 目標(biāo)定位：打造城東第一個(gè)高檔商品銷(xiāo)售區(qū)B “草市街時(shí)尚 休閑館”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位9) 區(qū)位： 1 7,2-2 部分地塊10) 主題定位：草市街時(shí)尚休閑館(維也納風(fēng)情街)11) 功能定位：集“快餐、休閑、美體”為一體的休閑娛樂(lè)區(qū)12) 客戶(hù)群定位：經(jīng)營(yíng)者、投資者13) 消費(fèi)群定位：城北城區(qū)的時(shí)尚女士、常住居民、公務(wù)員，廣場(chǎng)上的休閑人群14) 檔次定位：中低檔消費(fèi)、高檔享受15) 服務(wù)定位：堅(jiān)守“消費(fèi)者是上帝”的服務(wù)原則，樹(shù)立四星級(jí)設(shè)施，五星級(jí)服務(wù)的公眾形象16) 目標(biāo)定位：打造城北“第一休閑區(qū)”的區(qū)域品牌景觀設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)規(guī)劃 名店坊

23、經(jīng)營(yíng)行業(yè)：地方特色商品、國(guó)內(nèi)品牌商品、國(guó)際品牌商品、精美禮品等景觀設(shè)計(jì)：協(xié)調(diào)燈飾及其他店面裝飾、戶(hù)外廣告等，以達(dá)到和諧、美觀的整體形象要求休閑館經(jīng)營(yíng)行業(yè)：健身、美體、護(hù)膚、美容、茶坊、品牌餐飲等 景觀設(shè)計(jì)：將戶(hù)外廣告與店面裝飾、建筑相結(jié)合，以和諧、美觀為目的貳、 項(xiàng)目整體招商策略體系1 ，招商手段實(shí)施在整體策略上，實(shí)施： 以大壓小，以免租期保租金！的策略，進(jìn)行整體招商以大商家壓小商家，以免租期來(lái)保證高的單位租金的策略，來(lái)推動(dòng)營(yíng)項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售利益！1）招商在整個(gè)市場(chǎng)推廣活動(dòng)中的作用是一種策略，是使項(xiàng)目和商管公司取信于公眾的造勢(shì)手段。而轉(zhuǎn)入正式經(jīng)營(yíng)時(shí)，商家 將消除開(kāi)發(fā)商的返租壓力2）在推廣過(guò)程前期

24、招商只作登記，建立檔案，而不簽協(xié)議，使其處在候選的地位，故意造成一種高高在上的態(tài)勢(shì)3）招商采取以外打內(nèi)，以大壓小的有限政策；先通過(guò)外來(lái)的勢(shì)力震撼當(dāng)?shù)厣碳遥蛊洚a(chǎn)生想入場(chǎng)，但有沒(méi)有機(jī)會(huì)，處于 被動(dòng)狀態(tài)，便于談判。時(shí)機(jī)成熟時(shí)可以迅速迫起就范，甚至可以逼迫個(gè)別的商家轉(zhuǎn)租為購(gòu)4）招商的步調(diào)要配合市場(chǎng)推廣的節(jié)奏，起到輔助銷(xiāo)售的作用5）在銷(xiāo)售完成之前，對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況沒(méi)有把握，就不讓商家入場(chǎng)，否則一旦經(jīng)營(yíng)狀況不好必然影響銷(xiāo)售2,項(xiàng)目招商租金價(jià)格（略）叁、項(xiàng)目商管實(shí)施方案營(yíng)管理戰(zhàn)略實(shí)施方向戰(zhàn)略一：實(shí)行“化零為整”的戰(zhàn)略思想，實(shí)現(xiàn)大社區(qū)，大商業(yè)，大品牌的核心目標(biāo)!具體實(shí)施為:a) 街店聯(lián)盟在本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式上，建議

25、采取“街店聯(lián)盟”的方式進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)。該經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)營(yíng)理念是：總體規(guī)劃、商家錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)管理、集合推廣，整合特色街店，保障總體品質(zhì)，充分發(fā)揮各式商業(yè)業(yè)態(tài)的力量，張弛有度。b) 創(chuàng)造良好營(yíng)商環(huán)境無(wú)論是租是售，都需要預(yù)先規(guī)劃好經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴(yán)格界定，堅(jiān)持統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的原則，以形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營(yíng)者和投資者打造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。為了營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，建議在招商或銷(xiāo)售前期，通過(guò)各種方式向政府相關(guān)部門(mén)最大程度的爭(zhēng)取稅費(fèi)的減免政策。c) 設(shè)立商業(yè)服務(wù)中心，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理為了樹(shù)立本項(xiàng)目的品牌形象，建議開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售之初，組建商業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，設(shè)立商業(yè)服務(wù)中心，為本項(xiàng)目提

26、供統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的服務(wù)。d) 統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一推廣，打造整體商業(yè)品牌路線(xiàn)，創(chuàng)建后續(xù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，競(jìng)爭(zhēng)性。通過(guò)對(duì)這里入住經(jīng)營(yíng)品牌的宣傳及管理，創(chuàng)建整體商業(yè)廣場(chǎng)的品牌價(jià)值，也就是說(shuō)，在這里經(jīng)營(yíng)的所有商家，都應(yīng)該具有“草市街時(shí)尚”品牌的價(jià)值功能，而不是其他。保證整體商業(yè)廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力，維護(hù)后期弱勢(shì)品牌的成長(zhǎng)基礎(chǔ)，從而可以保證整體商業(yè)街區(qū)租金的穩(wěn)定性，及后期商家的整體利益，防止商家分解品牌的可能。1, 商業(yè)服務(wù)中心工作開(kāi)展基本要求i. 業(yè)態(tài)多元化在街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位之時(shí)，應(yīng)根據(jù)前面各個(gè)街區(qū)的整體定位特色，進(jìn)行液態(tài)組合及裝修色系組合。如避免過(guò)窄、過(guò)泛、過(guò)死、過(guò)活四大誤區(qū)。ii. 設(shè)計(jì)融入文化

27、街區(qū)內(nèi)的建筑小品設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)、室外裝飾、街區(qū)公共區(qū)域的燈光等均需要充分考慮如何把 “草市街時(shí)尚 “文化的休閑，青春，多彩的文化以及該區(qū)域的行業(yè)文化，自然文化與建筑巧妙的融合，以達(dá)到最佳效果。iii. 環(huán)境休閑化街區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)之時(shí)，要充分體現(xiàn)休閑氛圍，如多設(shè)計(jì)一些座椅、適當(dāng)?shù)牡袼艿龋屓嗽谫?gòu)物或休閑過(guò)程中感覺(jué)到輕松。iv. 發(fā)展持續(xù)化商業(yè)街區(qū)的建設(shè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)觀點(diǎn)和可持續(xù)發(fā)展的觀念，從設(shè)計(jì)到施工以及裝修，要能夠經(jīng)歷數(shù)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)，并且設(shè)計(jì)要留有余地，以便以后改造、領(lǐng)導(dǎo)城東消費(fèi)新潮流。v. 服務(wù)個(gè)性化街區(qū)的服務(wù)，在大眾化的基礎(chǔ)上，應(yīng)該更加體現(xiàn)個(gè)性化，通過(guò)提供個(gè)性化的服務(wù)，增加服務(wù)的附加價(jià)值

28、，提升項(xiàng)目商業(yè)口岸的市場(chǎng)價(jià)值。vi. 管理精細(xì)化在資源配置、環(huán)境保護(hù)、店鋪經(jīng)營(yíng)制度建設(shè)等方面可以通過(guò)行業(yè)或商會(huì)協(xié)會(huì)共同制定或統(tǒng)一規(guī)劃。在店鋪的經(jīng)營(yíng)管理上，加強(qiáng)管理人員和服務(wù)人員的培訓(xùn)，在嚴(yán)格“規(guī)范”服務(wù)的基礎(chǔ)上，提倡用“心”服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，贏得消費(fèi)者的信賴(lài)和滿(mǎn)意。杜絕商業(yè)欺詐、短斤缺兩等不良和違規(guī)行為。注:第三卷：英邦不動(dòng)產(chǎn)管理組織圖商場(chǎng)服務(wù)部資源部招商部企劃部財(cái)務(wù)部以上各崗位人數(shù)為平均總面積為 5000平方米商場(chǎng)所需正式員工人數(shù)，根據(jù)商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的規(guī)模大小來(lái)調(diào)整所需的人員配置。商場(chǎng)管理物業(yè)管理英邦不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)處部門(mén)工作職能說(shuō)明商場(chǎng)服務(wù)部招商部資源推廣部企劃部財(cái)務(wù)部商管租金費(fèi)用管理；巡檢管理；柜位管理；商家檔殺管理；門(mén)禁管理；物價(jià)管理；行銷(xiāo)企劃活動(dòng)與賣(mài)場(chǎng)調(diào)查的配合；工商、消防稽核；政府職能部門(mén)公關(guān)；商家與顧客的服務(wù)工作；緊急與異常狀況管理；LAY OUT規(guī)劃與執(zhí)行的參與LA