物業(yè)管理公司新建物業(yè)接管驗(yàn)收前期物業(yè)管理

1、民安物刈MIANPROPERTY新建物業(yè)接管驗(yàn)收（前期物業(yè)管理）河南民安物業(yè)管理有限公司2007年8月第一章物業(yè)接管驗(yàn)收的基本條件第二章物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的材料第三章物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任第四章物業(yè)接管驗(yàn)收程序第五章新建房屋接管驗(yàn)收第六章物業(yè)接管驗(yàn)收中需注意的問題第七章工程完善和工程遺留問題處理竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提交的資料系統(tǒng)圖接管應(yīng)移交的產(chǎn)權(quán)與技術(shù)資料系統(tǒng)圖第一章物業(yè)接管驗(yàn)收的基本條件1 .建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格(1)全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設(shè)計(jì)規(guī)定應(yīng)與主體工程同步交驗(yàn)的配套項(xiàng)目(不得漏項(xiàng)、甩項(xiàng))。住宅小區(qū)內(nèi)分期建設(shè)的工

2、程項(xiàng)目，可以分階段組織驗(yàn)收、交接，但公用項(xiàng)目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。(2)竣工驗(yàn)收合格，是由建設(shè)單位會(huì)同施工單位及有關(guān)專業(yè)部門，按照國(guó)家建筑施工驗(yàn)收規(guī)范及其他專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，由驗(yàn)收部門對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行檢查、考核、鑒定，取得數(shù)據(jù)材料、憑證，證明符合標(biāo)準(zhǔn)，工程合格，呈報(bào)批準(zhǔn)通過。2 .供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用即要求供水、供電、供氣等設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，做到電通、水通、氣通、路通(高級(jí)住宅還要求電話線路進(jìn)戶，電視信號(hào)到位，安全技防聯(lián)網(wǎng)等)并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實(shí)；綠化面積達(dá)標(biāo)；房屋配套齊全；設(shè)備功能完備，滿足業(yè)主生活必需的要求。3

3、.房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)即要求建設(shè)單位在房屋竣工驗(yàn)收前，應(yīng)同當(dāng)?shù)毓哺刹块T聯(lián)系，確認(rèn)幢、戶編號(hào)，提前申領(lǐng)門牌，安裝到位。以免業(yè)戶入住后，無法申報(bào)戶口、入托入學(xué)、就業(yè)安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號(hào)不清，給產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易帶來后遺癥第二章物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的材料在物業(yè)接管驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理單位歸檔保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理、維護(hù)保養(yǎng)的需要。1 .產(chǎn)權(quán)資料（1）什么是產(chǎn)權(quán)資料。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)管理部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；市房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要依據(jù)

4、；也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租賃、交易、抵押的必要依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)共有設(shè)施、共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。（2）接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2）用地批準(zhǔn)文件；3）建筑執(zhí)照；4）拆遷安置資料；5）房地產(chǎn)平面圖。2 .技術(shù)資料（1）技術(shù)資料是房屋接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)管理單位在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)：1）房屋結(jié)構(gòu)、管線布置是否按設(shè)計(jì)要求施工；2）工程質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);3）建房用的各類材料是否符合設(shè)

5、計(jì)要求；4）房屋各項(xiàng)附屬設(shè)施的數(shù)量、性能、規(guī)格、型號(hào)及安裝是否符合技術(shù)文件的要求。（2）接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提供的技術(shù)資料主要有：1）竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2）地質(zhì)勘查報(bào)告；3）工程合同及開、竣工報(bào)告；4）工程預(yù)決算；5）圖紙會(huì)審紀(jì)錄；6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8）沉降觀察記錄；9）竣工驗(yàn)收證明書；10） 鋼筋、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11） 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；12） 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；13） 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；14） 供水、供暖的試壓報(bào)告；1

6、5） 園林綠化的圖紙和清樣；16） 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單;17） 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。上述技術(shù)資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料?？⒐D是全面、真實(shí)地反映各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術(shù)文件(圖紙、資料)。它是工程接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋保養(yǎng)、維修、改建、擴(kuò)建的重要依據(jù)。繪制、整理竣工圖時(shí)，在保證完整、準(zhǔn)確的原則基礎(chǔ)上，可根據(jù)不同情況，區(qū)別處理：凡嚴(yán)格按施工圖施工，對(duì)原設(shè)計(jì)未作任何變動(dòng)的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”記；凡在施工中對(duì)原設(shè)計(jì)作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不

7、必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標(biāo)明修改部分(需附上設(shè)計(jì)變更通知和施工說明)，再加蓋“竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。第三章物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任在接管驗(yàn)收的整個(gè)過程中交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(ZBP3001-90)的有關(guān)規(guī)定，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，協(xié)調(diào)配合，加快接管驗(yàn)收進(jìn)度。1 .接管驗(yàn)收的程序和時(shí)限(1)建設(shè)單位在完成竣工驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)，并同時(shí)提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料；(2)物業(yè)管理單位在接到驗(yàn)收

8、申請(qǐng)和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后，應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進(jìn)行審查，對(duì)資料清楚、符合要求、具備接管驗(yàn)收條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)收；(3)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、設(shè)備和附著物，按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)物業(yè)質(zhì)量并做好書面紀(jì)錄，并由雙方主辦人員會(huì)簽；(4)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，物業(yè)管理部門應(yīng)在七天內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證和接管文件；(5)驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，雙方協(xié)調(diào)處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再中請(qǐng)復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)通過，再辦合格憑證和接管文件；(6)新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位或開發(fā)商應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)辦理入戶手續(xù)和租賃手續(xù)，逾期不辦者，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。2 .交房方的責(zé)

9、任(1)接管前，建設(shè)單位必須狠抓工程質(zhì)量，落實(shí)公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；(2)在接管驗(yàn)收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙立商定的期限內(nèi)加以解決，待符合接管驗(yàn)收要求后，再組織復(fù)驗(yàn)；(3)在接管驗(yàn)收后，負(fù)責(zé)規(guī)定期限的保修；(4)房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問題，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料方面的原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理、解決。3 .接管方的責(zé)任(1)按規(guī)定的時(shí)限要求落實(shí)驗(yàn)收時(shí)間，簽署合格憑證和接管文件。無特

10、殊理由，超過時(shí)限規(guī)定的，要承擔(dān)責(zé)任;（2）自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業(yè)管理企業(yè)）負(fù)責(zé)看管，由于看管失職而發(fā)生人為損害，設(shè)施被盜，由接管單位負(fù)責(zé)；（3）房屋投入使用后，如使用不當(dāng)、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負(fù)責(zé)。4.交接驗(yàn)收后的物業(yè)保修（1）交接驗(yàn)收后的物業(yè)應(yīng)落實(shí)保修事宜，物業(yè)管理單位與建設(shè)單位，應(yīng)按照建設(shè)部1984年3月3日制定的建筑工程保修辦法（試行）的規(guī)定簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目?jī)?nèi)容、進(jìn)度、期限、方式等。（2）建筑工程的保修期，自辦移交手續(xù)之日起計(jì)算：1）民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；2）建筑物的照明電氣、上下水管線安裝

11、工程為6個(gè)月；3）建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期；4）室外的上、下水設(shè)施和小區(qū)道路為1年。（3）各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：1）屋面漏水；2）煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；3）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動(dòng)，由防水要求的地面漏水；4）內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮；5）門窗開關(guān)不靈，或縫隙超過規(guī)范的規(guī)定；6）廁所、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水；7）外墻滲水、陽臺(tái)積水；8）水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水;9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道堵塞或漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；10) 室外上下水管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉

12、陷；11) 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國(guó)家規(guī)范或設(shè)計(jì)要求；12) 對(duì)在保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目，應(yīng)由建設(shè)單位組織施工單位負(fù)責(zé)及時(shí)修好，保證質(zhì)量，不留隱患。(4)為了保證保修及時(shí)，交接雙方可以根據(jù)具體情況協(xié)商采取下列方法：1)建設(shè)單位委托物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)包干保修，由建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由物業(yè)管理單位包干使用，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雙方依據(jù)物業(yè)質(zhì)量商定；2)由建設(shè)單位一次性向物業(yè)管理單位預(yù)付保修金，由物業(yè)管理單位用于應(yīng)急代修，保修期滿，按實(shí)結(jié)算。保修金額一般不低于當(dāng)?shù)刂惫芄棵科椒矫捉ㄖ娣e的年均維修費(fèi)用；3)由建設(shè)單位落實(shí)組建一支維修小分隊(duì)，在保修期內(nèi)，留駐在住宅小區(qū)，承擔(dān)各項(xiàng)保修

13、任務(wù)。4)第四章物業(yè)接管驗(yàn)收程序1 .工作程序(1)開發(fā)商擬定移交接管工作進(jìn)度計(jì)劃，成立移交小組，任命專職移交人，并送達(dá)接管驗(yàn)收通知書，由物業(yè)公司備案；(2)物業(yè)公司的“驗(yàn)收小組”,按物業(yè)接管資料的移交核對(duì)所接受的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收回復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊(cè)，逐項(xiàng)清查驗(yàn)收；(3)物業(yè)公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收；(4)對(duì)未按設(shè)計(jì)要求配套到位，和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備(包括水、電、暖等)，物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格；(5)對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)

14、責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；(6)對(duì)單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，要避免人為破壞；對(duì)仍存在缺陷的房間待整改驗(yàn)收合格后在接管鑰匙；(7)業(yè)主入住時(shí)，由管理處樓管員陪同業(yè)主對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告開發(fā)商，由其限令施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后清項(xiàng)；(8)在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。2 .注意事項(xiàng)(1)接管驗(yàn)收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成；(2)應(yīng)選派素質(zhì)好、對(duì)工作負(fù)

15、責(zé)的技術(shù)人員參與驗(yàn)收；(3)物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗(yàn)收;(4)驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促開發(fā)商(或指定的施工單位)維修、改進(jìn)；(5)落實(shí)物業(yè)的保養(yǎng)事宜；(6)移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接受的只是管理權(quán)。3 .物業(yè)接驗(yàn)收接流程圖第五章新建房屋接管驗(yàn)收1 .新建房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1)主體結(jié)構(gòu)1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；2）鋼筋混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；3）木結(jié)構(gòu)應(yīng)

16、結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定；4）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和鋼度，不允許有明顯裂縫；5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。（2）外墻不得滲水。（3）屋面。1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的4.0.6條規(guī)定,排水暢通、無積水、不滲漏；2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位要設(shè)置屋面檢修孔；3）陽臺(tái)和三層以上的房屋屋面要有排水設(shè)施，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。（4）樓地面1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮或起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平

17、整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；2）衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏;3）木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合（5）裝修1）鋼木門窗應(yīng)平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝備齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固、底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門均裝設(shè)鐵柵欄；3）木裝修工程應(yīng)表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、不露釘帽，與基層必須釘牢；4）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和氣泡等缺陷；6）飾面磚應(yīng)表面光潔、粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，7）油漆

18、、刷漿應(yīng)色澤一致，表面沒有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。（6）電氣1）電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用錢接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1mQ/kv;2）按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置；3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、接觸良好、位置準(zhǔn)確；4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求;5）電梯能準(zhǔn)時(shí)地啟動(dòng)、運(yùn)行、選層、停層，曳引機(jī)的噪聲和振動(dòng)聲不得超過規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)

19、備靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及圖紙資料均符合要求；6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)微弱或被高層建筑物遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，要設(shè)置公用天線；7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程等的要求。（7）水、衛(wèi)、消防。1）水管安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，按套安裝水表或預(yù)留表位；2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置要便于檢修；3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管不宜超過8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、檢查孔不得滲漏，管道排水必須順暢；4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不

20、得滲漏，安裝應(yīng)平整、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活；5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，并且應(yīng)有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。（8）采暖。1）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期之前兩個(gè)月進(jìn)行；2）鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷；安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證；3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐膛之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如；4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全準(zhǔn)確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈活；5）爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風(fēng)擋板安裝平正、啟

21、用靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣；6）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小機(jī)管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；7）設(shè)備、管道不得有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無雜音，銷煙除塵、消煙減震設(shè)備齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度要符合環(huán)保要求；9）經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱功、機(jī)械性能和采暖后室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。（9）附屬工程及其它。1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范中2.3.4條的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；2）化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無

22、垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不超過兩個(gè)彎;3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不得有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；5）房屋要按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定；6）掛物鉤、曬衣架要安裝牢固，煙道、通風(fēng)道、垃圾道要通暢，無阻塞物；7）單體工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量使用功能要求。2 .新建房屋接管驗(yàn)收程序第六章物業(yè)接管驗(yàn)收中需注意的問題(1)接管的

23、物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程，但不意味著接管驗(yàn)收時(shí)沒有問題。因?yàn)橛行┵|(zhì)量問題，如墻壁污跡、劃痕、地磚斷裂、缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間排水不暢等不影響竣工驗(yàn)收，但物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)必須逐一列出，并要開發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)解決。(2)現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)接管驗(yàn)收很少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)驗(yàn)收，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)，未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不能簽字接管，否則，就要承擔(dān)責(zé)任。(3)重視硬件驗(yàn)收的同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)軟件的接管驗(yàn)收，力求硬、軟件系統(tǒng)的協(xié)調(diào)一致。(4)接管驗(yàn)收一定要寫明接管的日期，以表明物業(yè)管理企業(yè)僅對(duì)接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé)。第七章工程完善和工程遺留問題處理1.工程完善指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施工程的完善。(1)室外改造完善工程，如下所