物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險規(guī)避

1、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險規(guī)避在日常工作中，開發(fā)單位和物業(yè)企業(yè)往往對一些潛在的風(fēng)險因素導(dǎo)致的各類糾紛束手無策，如開發(fā)商設(shè)計規(guī)劃時存在的缺陷所引發(fā)的事故、小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中沒能及時消除隱患而引發(fā)的糾紛、物業(yè)公司沒有盡到安全警示義務(wù)導(dǎo)致承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任、業(yè)主人身及財產(chǎn)出現(xiàn)問題后的責(zé)任劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風(fēng)險因素？筆者根據(jù)在工作過程中遇到的各類真實案例分析總結(jié)出如下幾點預(yù)防措施，供物業(yè)同仁參考，希望給物業(yè)企業(yè)以警示。一、開發(fā)單位在設(shè)計規(guī)劃中存在的風(fēng)險及排除開發(fā)單位在設(shè)計規(guī)劃時一定要對房屋、公共設(shè)施設(shè)備、公共部位、場地等在日后的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進(jìn)行全面考慮。1、娛樂設(shè)施

2、設(shè)計小區(qū)內(nèi)娛樂設(shè)施的選擇應(yīng)適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤等設(shè)施和器械。目前娛樂設(shè)施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應(yīng)在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定時檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設(shè)施的所有人或管理者，應(yīng)保證此公共設(shè)施不危及人身財產(chǎn)安全，對此公共設(shè)施負(fù)有監(jiān)督管理的責(zé)任；如果公共設(shè)施在設(shè)計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導(dǎo)致人身傷害，按照民法通則的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、小品設(shè)計(1)盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經(jīng)過日照和雨酸的腐

3、蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；(2)金屬、木質(zhì)、塑料等其他材質(zhì)飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；(3)小區(qū)內(nèi)盡量不要配置噴水池，如果非要設(shè)置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設(shè)置深水池，四周一定要設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施(并在醒目位置加裝明顯的警示標(biāo)志)，避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；(4)拱橋的設(shè)置不宜過高(踏步做好防滑處理)，避免老年人或兒童在行走時跌倒；(5)流經(jīng)小區(qū)的河流(自然形成)要根據(jù)實際情況進(jìn)行有效的整體規(guī)劃(關(guān)鍵部位要增加必要的防護(hù)措施)，不能留有安全隱患；(6)其他小品的設(shè)置也必須從使用安全上

4、考慮是否存在缺陷。3、房屋設(shè)計(1)各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴(yán)格按照國家強制性標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，車庫的凈高應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定(北京豐臺區(qū)和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進(jìn)出門門檻過高，導(dǎo)致業(yè)主受傷的案件，最終判決開發(fā)單位敗訴)；(2)外墻盡量不要設(shè)置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料(如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等)，并且施工時要嚴(yán)格按施工程序進(jìn)行，防止日后脫落，造成人員傷亡(民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或

5、者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任)；(3)小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，但不能設(shè)置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；(4)女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；(5)樓道的扶手間隙不宜過大(應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn))，防止兒童從間隙處墜落；(6)樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專用鎖(并在箱體表面張貼明顯的安全警示標(biāo)志)，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電)；(7)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象(深圳好來居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示)；(8)工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變

6、壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進(jìn)行徹底的清除，不留安全隱患；(9)電梯的設(shè)計及調(diào)試安裝一定要到位(并在使用前確保已經(jīng)特種設(shè)備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內(nèi)張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問題時的處理方案，必要時應(yīng)請通信商家在電梯轎箱內(nèi)增加專業(yè)設(shè)備，以保障通信暢通)，盡量避免在電梯運行過程中出現(xiàn)故障，導(dǎo)致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。4、路面、地面設(shè)計(1)路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料(以防止如雪天、雨天等導(dǎo)致路面濕滑傷人)，即使采用了光滑材料也必須進(jìn)行防滑處理；如果采用方磚鋪設(shè)，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防

7、止業(yè)主因路滑或者方石專的邊角造成磕碰、摔傷；(2)路燈設(shè)置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風(fēng)，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；(3)路面的坡度不能過大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎(chǔ)要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車輛帶來安全隱患；(4)設(shè)計有路邊停車位的道路，應(yīng)在設(shè)計時充分考慮后期物業(yè)管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設(shè)計時達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：兩側(cè)停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對規(guī)劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側(cè)的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風(fēng)險；(

8、5)排污、市政等各類井蓋的設(shè)計盡量不要出現(xiàn)在道路當(dāng)中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；(6)從設(shè)計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；(7)道路設(shè)計避免有急轉(zhuǎn)彎，增加轉(zhuǎn)彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應(yīng)設(shè)計有廣角鏡。5、綠化設(shè)計(1)綠化帶灌木品種的選用(尤其是大型物業(yè)小區(qū))不必設(shè)計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物；(2)盡量避免在陽臺上設(shè)置花盆，如果非要設(shè)置，要考慮到設(shè)置花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產(chǎn)生的糾紛；(3)園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死

9、角和枯枝、斷枝傷人等事故。6、公共設(shè)施設(shè)備的外觀設(shè)計(1)地下車庫的通風(fēng)口、變壓器、泵房等的外觀一般都進(jìn)行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設(shè)置防護(hù)設(shè)施，不能只注重美觀而存在安全缺陷c如果設(shè)置和管理不當(dāng)，這些設(shè)施將可能給業(yè)主人身、財產(chǎn)造成損害。作為設(shè)施的設(shè)置者或管理者，將可能因設(shè)置、管理不善，構(gòu)成侵權(quán)法上的過失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問題；(2)存在人防工程的要明確管理者及責(zé)任。7、管井設(shè)計排污井、管道井、電梯井、電信井等的設(shè)置一定要考慮不能設(shè)置在業(yè)主及車輛經(jīng)常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考

10、慮設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產(chǎn)損失。如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經(jīng)開發(fā)完畢，各項硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預(yù)見性，盡量排除現(xiàn)有的責(zé)任風(fēng)險。目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設(shè)施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應(yīng)的措施和采用的方法不當(dāng)而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責(zé)任，相關(guān)的法律也沒有對此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：1、對秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)

11、時刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務(wù)重在一個履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。2、在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時一定要對業(yè)主人身及財產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個明確約定；3、如果對停車進(jìn)行收費，租賃協(xié)議中一定要注明是占位費”還是保管費”；4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對進(jìn)出車輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū)；5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進(jìn)行跟蹤；巡邏時必須進(jìn)行攝錄（巡更點應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物

12、業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識，以免夜間不容易被司機發(fā)現(xiàn)，造成傷害；6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語進(jìn)行安全提醒，根據(jù)中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法第十八條的規(guī)定：經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國民法通則第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要明確的警示”的法律要求。如：上下

13、樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴(yán)禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂設(shè)施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場要設(shè)置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區(qū)進(jìn)出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請當(dāng)心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護(hù)花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、

14、防搶、防破壞等的提示；7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責(zé)，對在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決大管家物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任）；8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間；9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、

15、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到（相關(guān)規(guī)定：住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償）；10、采取緊急避險時，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊⑸鐓^(qū)和其他的業(yè)主在場，對所進(jìn)行的過程進(jìn)行跟蹤

16、攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門；11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的冰溜子”，以免墜落傷到人和車；12、避雷設(shè)施要時常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。止匕外，物管公司應(yīng)定期對防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因為有的防雷設(shè)施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測是很有必要的；13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發(fā)生相關(guān)事故；14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告

17、；15、消防設(shè)施要時常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒能進(jìn)行及時救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償?shù)?，物業(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項服務(wù)，發(fā)生丟失或者損壞等問題后，物業(yè)企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；17、應(yīng)該在費用測算時將公眾責(zé)任險考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時，由保險公司來承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。總之，無論是開發(fā)單位還是物業(yè)企業(yè)在對小區(qū)進(jìn)行開發(fā)和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度出發(fā)，仔細(xì)斟酌一些設(shè)施的設(shè)置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業(yè)主

18、帶來人身、財產(chǎn)的損失，也使自己免于承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險。2010年讀書節(jié)活動方案一、活動目的：書是人類的朋友，書是人類進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識面，通過開展“和書交朋友，遨游知識大海洋”系列讀書活動，激發(fā)學(xué)生讀書的興趣，讓每一個學(xué)生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習(xí)慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，樹立理想！二、活動目標(biāo)：1 、通過活動，建立起以學(xué)校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。2 、通過活動，在校園內(nèi)形成熱愛讀書的良好風(fēng)氣。3 、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好+習(xí)慣。4、通過活動，促進(jìn)學(xué)生知識更新、思維活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實施的計

19、劃1 、做好讀書登記簿(1)每個學(xué)生結(jié)合實際，準(zhǔn)備一本讀書登記簿，具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來設(shè)計、裝飾，使其生動活潑、各具特色，其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得體會等欄目，高年級可適當(dāng)作讀書筆記。(2)每個班級結(jié)合學(xué)生的計劃和班級實際情況，也制定出相應(yīng)的班級讀書目標(biāo)和讀書成長規(guī)劃書，其中要有措施、有保障、有效果、有考評，簡潔明了，易于操作。(3)中隊會組織一次“讀書交流會”展示同學(xué)們的讀書登記簿并做出相應(yīng)評價。2 、舉辦讀書展覽：各班級定期舉辦“讀書博覽會”，以“名人名言”、格言、諺語、經(jīng)典名句、“書海拾貝”、“我最喜歡的"、“好書推薦”等形式，向同學(xué)們介紹

20、看過的新書、好書、及書中的部分內(nèi)容交流自己在讀書活動中的心得體會，在班級中形成良好的讀書氛圍。3 、出讀書小報:3、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好、習(xí)慣。B比率分析法和比較分析法不能測算出各因素的影響程度。VC采用約當(dāng)產(chǎn)量比例法，分配原材料費用與分配加工費用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費用時，應(yīng)考慮各輔助生產(chǎn)車間之間相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)的情況。錯C產(chǎn)品的實際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失。VC成本報表是對外報告的會計報表。XC成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問題、分析原因。xC成本會計的對象是指成本核算。xC成本計算的輔助方法一般應(yīng)與基本方法結(jié)合使用而不單獨使用。VC成本計算

21、方法中的最基本的方法是分步法。XD當(dāng)車間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產(chǎn)品的產(chǎn)品成本中。xD定額法是為了簡化成本計算而采用的一種成本計算方法。xF“廢品損失”賬戶月末沒有余額。VF廢品損失是指在生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)和入庫后發(fā)現(xiàn)的不可修復(fù)廢品的生產(chǎn)成本和可修復(fù)廢品的修復(fù)費用。XF分步法的一個重要特點是各步驟之間要進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。（V）G各月末在產(chǎn)品數(shù)量變化不大的產(chǎn)品，可不計算月末在產(chǎn)品成本。錯G工資費用就是成本項目。（X）G歸集在基本生產(chǎn)車間的制造費用最后均應(yīng)分配計入產(chǎn)品成本中。對J計算計時工資費用，應(yīng)以考勤記錄中的工作時間記錄為依據(jù)。（V）J簡化的分批法就是不計算在產(chǎn)品成本的分批法。（X）J簡化