設(shè)施設(shè)備操作手冊(cè)

1、工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部操作手冊(cè)目錄第一章 工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部質(zhì)量目標(biāo) 4第二章 設(shè)備設(shè)施任職要求與職責(zé) 4第三章 設(shè)施設(shè)備房保養(yǎng)方案與實(shí)施 7第四章 設(shè)施設(shè)備房管理規(guī)定 9第一節(jié) 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 9第二節(jié) 變壓器室管理規(guī)定 9第三節(jié) 配電房管理規(guī)定 10第四節(jié) 電梯機(jī)房管理規(guī)定 11第五章 閥門(mén)保養(yǎng)流程 12第六章 柴油發(fā)電機(jī)相關(guān)規(guī)程 12第一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)平安運(yùn)行管理規(guī)定 12第二節(jié) 發(fā)電機(jī)平安操作規(guī)程 13第三節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 15第四節(jié) 發(fā)電機(jī)房巡查流程 16第七章 上下壓配電柜相關(guān)規(guī)程 18第一節(jié) 變壓器保養(yǎng)規(guī)程 18第二節(jié) 高壓配電柜配電操作規(guī)程 19第三節(jié) 變壓器室巡查流程

2、 20第四節(jié) 控制柜保養(yǎng)規(guī)程 22第五節(jié) 低壓配電柜箱、開(kāi)關(guān)保養(yǎng)規(guī)程 23第六節(jié) 高壓室巡查維修流程 27第七節(jié) 低壓室巡查維修流程 29第八章 電梯機(jī)房相關(guān)規(guī)程 31第一節(jié) 電梯機(jī)房巡查流程 31第二節(jié) 電梯操作流程 33第九章 物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 33第十章 智能化設(shè)備相關(guān)規(guī)程 37第一節(jié) 智能化控制中心管理規(guī)定 37第二節(jié) 停車(chē)場(chǎng)控制系統(tǒng)管理規(guī)定 37第三節(jié) 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程 38第四節(jié) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程 39第五節(jié) 可視對(duì)講保養(yǎng)流程 40第六節(jié) 門(mén)禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程 42第七節(jié) 智能化系統(tǒng)設(shè)備維修規(guī)定 43第十一章 照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 43第十二章 應(yīng)急指示系統(tǒng)維護(hù)

3、保養(yǎng)規(guī)程 44第十三章 排水排風(fēng)設(shè)備巡查流程 45第十四章 應(yīng)急流程 45第一節(jié) 電梯困人救援操作規(guī)程 45第二節(jié) 電梯故障應(yīng)急處理流程 47第三節(jié) 供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程 47第四節(jié) 供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程 51職工作責(zé)任保證書(shū) 53第一章 工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部質(zhì)量目標(biāo)為保證工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部工作有序開(kāi)展，各項(xiàng)平安得到有效控制，保證工 程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部的工作符合分公司及工程品質(zhì)目標(biāo)要求。 一、日常管理工作及協(xié)調(diào)、處理：1、職工招聘嚴(yán)格按照公司程序、崗位要求、專業(yè)技能錄用到達(dá)95%；2、職工培訓(xùn)工作新職工入職培訓(xùn)、專業(yè)技能培訓(xùn)、思想素質(zhì)引導(dǎo)等98%；3、部門(mén)對(duì)日常工作的檢查、制度落實(shí)達(dá)

4、100%；4、部門(mén)嚴(yán)格按照公開(kāi)、公平、公正的原那么進(jìn)行月考評(píng)工作 100%；5、部門(mén)公開(kāi)方案開(kāi)展，不合格問(wèn)題及時(shí)整改 99%；6、職工按規(guī)定時(shí)間、著裝上崗達(dá) 100%，職工無(wú)遲到、早退達(dá) 100%；8、 部門(mén)月有效投訴W 1%附表格，業(yè)主年滿意率達(dá)效勞合要求 90%9、處理各類投訴及時(shí)率達(dá) 100%；二、平安管理年度預(yù)防工作：1 、全年無(wú)重大平安事件發(fā)生參照公司目標(biāo)管理制度執(zhí)行；2、制定各類應(yīng)急預(yù)案，適用性達(dá) 90%；3、 值班人員對(duì)各類、報(bào)警 熟悉度物業(yè)中心：、火警 119、盜警察 110、急 救中心 122、電網(wǎng):85620426、自來(lái)水廠:85804330、天然氣:8564311、，有線

5、電 視:86502933、網(wǎng)絡(luò)維修 :85799498 100%；各類事件處理及時(shí)率 100%；第二章 設(shè)備設(shè)施任職要求與職責(zé)一、任職要求：1 、年齡在 20-45 歲，身體健康；2、具有中?；蚋咧幸陨蠈W(xué)歷，持電工操作證；3、具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉小區(qū)設(shè)備設(shè)施的維修與保養(yǎng)工作，有物 業(yè)管理公司工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先二、崗位職責(zé)：1 、 配合工程經(jīng)理的日常工作安排，聽(tīng)從指揮 , 認(rèn)真完成任務(wù)2、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的供配電的正常運(yùn)行，保證正常供電。3、 對(duì)各供配電房進(jìn)行巡查記錄， 每月將各電房運(yùn)行記錄表整理歸檔，呈 報(bào)客服中心4、對(duì)設(shè)備房及設(shè)備的每天清潔除塵、維護(hù)保養(yǎng)工作。5、對(duì)小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事故進(jìn)行搶修。6

6、、向工程經(jīng)理 報(bào)告設(shè)備的運(yùn)行情況及保養(yǎng)情況。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)設(shè)備 設(shè)施的改造提出合理化建議7、執(zhí)行公司及客服中心工作方案， 遵守公司規(guī)章制度， 積極參加各種類培 訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。8、節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電工作。按規(guī)定對(duì)小區(qū)的 消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設(shè)備設(shè)施完好。9、對(duì)小區(qū)供水系統(tǒng)進(jìn)行巡查檢查，保證小區(qū)的用水正常。10、熟悉每種監(jiān)控設(shè)備的工作原理、工作環(huán)境和操作規(guī)程。11、每天定時(shí)巡視閉路監(jiān)控系統(tǒng)矩陣、家庭安防報(bào)警主機(jī)、背景音樂(lè)系統(tǒng) 設(shè)備運(yùn)行狀況。12、按規(guī)定對(duì)小區(qū)道閘系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施 完好無(wú)缺。1

7、3、定期對(duì)閉路監(jiān)控鏡頭、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、業(yè)主家庭安防系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)。14、負(fù)責(zé)小區(qū)所有裝修工程的巡查和監(jiān)管，對(duì)違規(guī)裝修現(xiàn)象及時(shí)采取奉勸 制止，并進(jìn)行登記，上報(bào)工程經(jīng)理。15、負(fù)責(zé)對(duì)保修期內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維保工作及外委工程的監(jiān)管， 認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng) 維修及保養(yǎng)工作。16、負(fù)責(zé)每天抄取小區(qū)的水電能耗，發(fā)現(xiàn)不正常將立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 16、不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平。17、完成工程經(jīng)理 交代的其它任務(wù)培訓(xùn)方案表序 號(hào)課程內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)方式培訓(xùn)目的1管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責(zé)范圍上崗前授課與實(shí) 地講解相 結(jié)合使職工盡 快符合新 崗位要 求。2工程總體情況及特點(diǎn)介紹3物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí)4管理處設(shè)

8、備根本情況5職業(yè)道德及保密制度6客戶效勞意識(shí)禮儀強(qiáng)化及案例學(xué)習(xí)7物業(yè)內(nèi)設(shè)備常見(jiàn)故障及維修方法8管理處規(guī)章制度培訓(xùn)授課、案 例分析與 實(shí)地講解 相結(jié)合提咼工作 人員處理 實(shí)際工作 的能力，適應(yīng)工作需<9緊急事件及突發(fā)事件的處理方法與程序10管理處的溝通方法與渠道11物業(yè)內(nèi)設(shè)備根本情況及參數(shù)12物業(yè)內(nèi)房屋特點(diǎn)與維修考前須知13消防設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)上崗后現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn) 為主，附 加直屬上 級(jí)在職輔 導(dǎo)，參加 公司及項(xiàng) 目組織的 類似培訓(xùn)提咼工作 人員專業(yè) 技術(shù)水 平，為提 供優(yōu)質(zhì)的 客戶效勞 打下根底14消防管理的根底知識(shí)15物業(yè)內(nèi)消防考前須知及監(jiān)控方法16房屋修繕技巧17物業(yè)內(nèi)小修考前須知及維修方

9、法18供配電系統(tǒng)特點(diǎn)及維修考前須知19物業(yè)內(nèi)職能化系統(tǒng)包括一卡通、防盜系統(tǒng)等的維修與 技術(shù)參數(shù)要求20電梯保養(yǎng)考前須知21公司禮儀標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)化培訓(xùn)22溝通技巧培訓(xùn)23顧客效勞理念及投訴的處理24管理知識(shí)：危機(jī)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、溝通技巧25物業(yè)管理：物業(yè)管理根底理論、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理、物業(yè) 現(xiàn)場(chǎng)管理、優(yōu)秀示范小區(qū)大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì) 運(yùn)作、客戶效勞26品質(zhì)管理：品質(zhì)管理和品質(zhì)改善根底知識(shí)、IS09001標(biāo)準(zhǔn)和術(shù)語(yǔ)、質(zhì)量體系文件、客戶效勞27信息管理：信息管理根底知識(shí)、公司各類信息傳遞程序28第三章設(shè)施設(shè)備房保養(yǎng)方案與實(shí)施1.0目的：標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)流程，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備胡試用壽命，確保設(shè)施設(shè)備平安正常運(yùn) 行

10、。范圍：轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)工作。3.0職責(zé)3.1工程維修效勞工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；3.2制定設(shè)施設(shè)備日、周、月、季度、年保養(yǎng)方案并最好相關(guān)記錄。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表類別分項(xiàng)設(shè)施設(shè)備名稱檢查周期周期具體時(shí)間備注供電系統(tǒng)咼壓配電變壓器高壓柜設(shè)備直流屏母線電力接地電阻低壓配電低壓柜樓層配電柜柴油發(fā)電機(jī)給排水系統(tǒng)給水設(shè)備及蓄水設(shè)備生活水箱變頻生活用水水泵雨水、生排水系統(tǒng)活用水、污水水泵化糞池管道電梯直梯消防系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)消防主機(jī)消防廣播系統(tǒng)消防廣播主機(jī)消防栓消防泵消防泵排煙系統(tǒng)風(fēng)機(jī)消防卷簾門(mén)及防火門(mén)消防卷簾門(mén)及防火門(mén)弱點(diǎn)智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)公共廣播系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備保

11、養(yǎng)要求2.0.1 保養(yǎng)制度： 嚴(yán)格按照公司制定的保養(yǎng)記錄表實(shí)施保養(yǎng)， 保養(yǎng)時(shí)嚴(yán)格按照操 作流程與制度實(shí)施。保養(yǎng)填表制度：內(nèi)容屬實(shí)，字跡工整，不能模棱兩可。 保養(yǎng)維護(hù)及報(bào)告：保養(yǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)有損壞零部件或無(wú)法正常運(yùn)行的設(shè)備及時(shí)上報(bào)及維 修，不得隱瞞或誤報(bào)錯(cuò)報(bào)，保證所有設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。第四章 設(shè)施設(shè)備房管理規(guī)定第一節(jié) 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定目的：標(biāo)準(zhǔn)發(fā)電機(jī)房的管理。適用范圍：適用于小區(qū)柴油發(fā)電機(jī)房的管理。職責(zé)： 維修技工負(fù)責(zé)日常發(fā)電機(jī)房的巡視。 工程 負(fù)責(zé)周檢及監(jiān)督檢查。根本內(nèi)容：未經(jīng)工程 同意，非本職職工，嚴(yán)禁進(jìn)入發(fā)電機(jī)房。 發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁堆放易燃易爆物品。 保持機(jī)房及發(fā)電機(jī)組清潔干凈，設(shè)備無(wú)灰塵

12、。 每月檢查消防設(shè)施設(shè)備，不合格要及時(shí)更換。 保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)施良好。 發(fā)電機(jī)房門(mén)鎖平時(shí)必須上鎖，鎖匙由值班人員配帶。第二節(jié) 變壓器室管理規(guī)定目的：保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。適用范圍 : 小區(qū)變壓器室。職責(zé):工程經(jīng)理 指導(dǎo)及監(jiān)督工作。設(shè)備維修技工負(fù)責(zé)日常維護(hù)工作。根本內(nèi)容 :變壓器是重要的電力設(shè)備， 亦是有一定危險(xiǎn)的場(chǎng)所， 為了保證人身和設(shè)備的 平安，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)或工程 同意，非值班人員不得入內(nèi)。維修保養(yǎng)人員必須持證上崗。 在維修保養(yǎng)及運(yùn)行變壓器時(shí)，必須嚴(yán)格按照操作及保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行。 電工必須熟悉電氣設(shè)備情況及有關(guān)平安措施對(duì)變壓器定期巡查， 并做好記錄， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)。供電線路嚴(yán)禁

13、超載供電，室內(nèi)禁止亂放、亂接、亂拉電線。 變壓器室大門(mén)及隔離柵門(mén)上必須懸掛標(biāo)識(shí)牌， 以示提醒或警告， 工作和維修 時(shí)也要掛標(biāo)識(shí)牌。變壓器房?jī)?nèi)要配備完善的消防設(shè)施，并保證其完好及使用方便。 保持室內(nèi)清潔，做到無(wú)雜物、無(wú)積水保證室內(nèi)的照明和通風(fēng)。第三節(jié) 配電房管理規(guī)定目的: 保證設(shè)備平安運(yùn)行 , 確保供電正常。適用范圍 : 小區(qū)所有配電房。職責(zé):工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。 維修部維修技工負(fù)責(zé)操作及日常維護(hù)。根本內(nèi)容 :配電房是小區(qū)供電系統(tǒng)的心臟， 設(shè)專職高壓電工對(duì)配電裝置進(jìn)行巡視， 未經(jīng) 管理處經(jīng)理、部門(mén)工程經(jīng)理 的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 維修技工必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和平安考

14、前須知。 維修技工必須密切注意電壓表、 電流表、 功率因數(shù)表的指示情況， 高壓電壓為10KV± 5%低壓相電壓為400V± 5%線電壓220V± 5%電流表讀數(shù)在相 應(yīng)該表額定電流值的 80%及以下的 , 均屬正常。 如果該表讀數(shù)超過(guò)額定電 流值的 80%以上的，應(yīng)該對(duì)該用電負(fù)載進(jìn)行密切的巡視、監(jiān)控。嚴(yán)禁變 壓器空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無(wú)塵，室內(nèi)溫度保持在40C以下。配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行， 其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)， 不得插 手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。因故需停某局部負(fù)荷時(shí)， 應(yīng)提前一天向該局部的用戶發(fā)出停電通知， 對(duì)

15、于突 發(fā)性的停電事故應(yīng)通過(guò) 、口頭通知或播送向用戶作出解釋。經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備， 保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 做好配電房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠、等小動(dòng)物進(jìn)入配電 房。維修技工應(yīng)認(rèn)真做好巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。第四節(jié) 電梯機(jī)房管理規(guī)定目的：確保電梯及設(shè)備正常運(yùn)行。適用范圍：小區(qū)電梯機(jī)房。職責(zé)：工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查。 由維修部工程負(fù)責(zé)日常管理。根本內(nèi)容：每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔， 保證機(jī)房和設(shè)備外表無(wú)明顯灰塵， 機(jī)房及通 道內(nèi)不得堆放雜物。保持機(jī)房通風(fēng)良好， 保證機(jī)房?jī)?nèi)溫度正常， 機(jī)房?jī)?nèi)懸掛干濕溫度計(jì)， 機(jī)房溫 度不超過(guò) 40°C。 保證

16、機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器和盤(pán)車(chē)工具，掛于顯眼處。 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。機(jī)房門(mén)窗應(yīng)完好并上鎖，非本職技工外，禁止進(jìn)入。并注意采取措施，防止 小動(dòng)物進(jìn)入。 ?電梯困人救援規(guī)程?和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰，并掛在顯眼處。 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備及消防器材進(jìn)行保養(yǎng)維修， 損壞的要及時(shí)更 換。未經(jīng)工程經(jīng)理允許，不得亂動(dòng)電梯及機(jī)房應(yīng)有設(shè)備的電源開(kāi)關(guān)。第五章 閥門(mén)保養(yǎng)流程 目的：標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)常用閥門(mén)的保養(yǎng)方法 ，確保各類閥門(mén)正常使用。 適用范圍：小區(qū)轄內(nèi)所有閥門(mén)職責(zé)：工程維修效勞工程經(jīng)理 制定有關(guān)規(guī)程并監(jiān)督實(shí)施，培訓(xùn)職工和進(jìn)行工作指 導(dǎo)。維修技工落實(shí)相關(guān)規(guī)定。根本內(nèi)容有關(guān)閘閥的維

17、修保養(yǎng)4.1.1 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水那么應(yīng)更換密封膠墊。4.1.2 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水那么應(yīng)重新加壓黃油麻繩。 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑。 對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥明裝應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。4.2 止回閥的維修保養(yǎng) 檢查止回閥膠墊是否損壞，如損壞那么應(yīng)更換。 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠如不夠那么應(yīng)更換同規(guī)格彈簧。 檢查止回閥油漆是否脫落，如嚴(yán)重脫落那么應(yīng)重新處理。4.3 浮球閥維修保養(yǎng) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化應(yīng)更換。 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲那么應(yīng)校直。 檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重那么應(yīng)更換。第六章 柴油發(fā)電機(jī)相關(guān)規(guī)程第一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)平安

18、運(yùn)行管理規(guī)定目的：確保發(fā)電機(jī)平安運(yùn)行。適用范圍：適用于柴油發(fā)電機(jī)的平安運(yùn)行管理。職責(zé)維修技工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的日常巡視、記錄。 工程負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)。根本內(nèi)容： 日常巡視每天定時(shí)巡查機(jī)房及機(jī)組設(shè)備，并作記錄。每周空載試運(yùn)行 1次，每次 5 分鐘，并檢查電池液位，接線端，外圍設(shè)備 運(yùn)行情況，填寫(xiě)試運(yùn)行記錄表。油箱內(nèi)燃油應(yīng)保持至少 400 升，發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)藏缺乏立即通知工程經(jīng)理 訂購(gòu)。 發(fā)電機(jī)組置于自動(dòng)狀態(tài)，當(dāng)市電停電時(shí)，機(jī)組自動(dòng)投入。如自投失效，馬 上由當(dāng)值人員手動(dòng)投入。當(dāng)值技工每天清掃發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生一次，清潔機(jī)組及外圍設(shè)備外表的灰塵。 保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)備良好。發(fā)電機(jī)運(yùn)行巡視發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每小時(shí)抄

19、錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次。 勤觀察控制屏上顯示內(nèi)容， 公共報(bào)警燈是否正常， 正常運(yùn)行時(shí)不亮。淺黃 色時(shí)表示故障，同時(shí)顯示屏顯示相應(yīng)故障代碼。檢查充電器是否正常充電。 傾聽(tīng)機(jī)器的各局部運(yùn)轉(zhuǎn)聲響是否正常。 留意發(fā)電機(jī)或電器設(shè)備是否有焦糊等導(dǎo)味。 發(fā)現(xiàn)有不良情況，應(yīng)即時(shí)處理解決，嚴(yán)重的應(yīng)停機(jī)處理。發(fā)電機(jī)組在單項(xiàng)故障嚴(yán)重時(shí)， 會(huì)自動(dòng)停機(jī)， 凡故障停機(jī)須把故障消除， 然 后重新開(kāi)機(jī)操作。第二節(jié) 發(fā)電機(jī)平安操作規(guī)程目的：確保發(fā)電機(jī)正確操作。適用范圍：小區(qū)應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)職責(zé) 工程維修效勞維修工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)操作。工程維修效勞工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。根本內(nèi)容 檢查必須是在機(jī)組未運(yùn)行前進(jìn)行 。檢查機(jī)體及周?chē)袩o(wú)阻礙運(yùn)轉(zhuǎn)的雜物，

20、如有應(yīng)及時(shí)清走。在直流控制面板上把轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)或者控制按鈕置于“MAN位上檢查潤(rùn)滑機(jī)油油位，盡量保持油位在接近HI位置，但不可超 過(guò)，潤(rùn)滑機(jī)油只能使用發(fā)電機(jī)專用機(jī)油。4.1.4 檢查引擎冷卻水位，水位應(yīng)在散熱水箱蓋下約 50 毫米的位置， 如果不夠可參加適量的蒸餾水。 換水后一定要以防銹水 DCB40L 的使用說(shuō)明按比例加注防銹水。4.1.5 確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無(wú)滲漏，并且到引 擎的管路是暢通的，燃油箱油量在一半以上燃油，供油閥常開(kāi)， 燃油采用進(jìn)口 0#柴油或國(guó)產(chǎn) 0#柴油均可。檢查蓄電池的端電壓是否是 DC24如電解液面過(guò)低，可適量參加 蒸餾水，把電解液的比重控制在 1 .

21、27 之間。4.1.7 檢查環(huán)保設(shè)施及送風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)開(kāi)關(guān)是否置于聯(lián)動(dòng)自動(dòng)位置， 環(huán)保處 理水箱水位是否處理正常水位。4.2 平安操作適用于康明斯發(fā)電機(jī)4.2.1 手動(dòng)啟動(dòng)1在控制面板上按下紅色“ MAN鍵，使發(fā)電機(jī)處于手動(dòng)狀態(tài)。2按下控制面板上帶手掌形手動(dòng)控制鍵，使發(fā)電機(jī)處于手動(dòng)待 機(jī)狀態(tài)，此時(shí)LCD顯示發(fā)電機(jī)狀態(tài)頻率與發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)速均為零。3按下控制面板上的綠色啟動(dòng)鍵，此時(shí)發(fā)電機(jī)啟動(dòng)引擎，當(dāng)啟 動(dòng)電機(jī)到達(dá)一定轉(zhuǎn)速時(shí)，啟動(dòng)馬達(dá)將自動(dòng)脫離，柴油發(fā)電機(jī) 組進(jìn)入工作狀態(tài)，控制面板上 LCD#顯示發(fā)電機(jī)各項(xiàng)運(yùn)行參 數(shù)。4.2.2 自動(dòng)啟動(dòng)1按下控制面板上的“ AUTO鍵，使發(fā)電機(jī)處于自動(dòng)啟動(dòng)待機(jī) 狀態(tài)。2控制

22、面板上LCD顯示發(fā)電機(jī)各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)。 手動(dòng)停機(jī)發(fā)電機(jī)在手動(dòng)運(yùn)行時(shí)，按下紅色“ STOP鍵，發(fā)電機(jī)即刻停機(jī)。 自動(dòng)停機(jī)當(dāng)“市電送到低壓配電柜， 低壓配電柜“市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān) 將自動(dòng)合閘轉(zhuǎn)由“市電正常供電，發(fā)電機(jī)收到停機(jī)信號(hào)后，運(yùn)行 2 分鐘后自動(dòng)停機(jī)。第三節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 目的：標(biāo)準(zhǔn)發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)的運(yùn)作。 適用范圍：適用于小區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)。職責(zé)維修技工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)日常保養(yǎng)及跟進(jìn)維修。工程 負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)，和對(duì)外委維修公司的督導(dǎo)。根本內(nèi)容 發(fā)電機(jī)組由工程工程經(jīng)理 協(xié)助發(fā)電機(jī)維修公司進(jìn)行保養(yǎng)。 工程工程經(jīng)理 要求協(xié)助及監(jiān)督維修公司人員進(jìn)行發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)，并將工 作過(guò)程和更換零件數(shù)

23、目作詳細(xì)記錄，填寫(xiě)發(fā)電機(jī)試車(chē) / 運(yùn)行記錄。保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機(jī)組故障應(yīng)即時(shí)通知維修公司，維修公司應(yīng)負(fù)責(zé) 24 小時(shí)內(nèi)排 除故障，假設(shè)在時(shí)限范圍無(wú)法排除故障， 應(yīng)將實(shí)際情況報(bào)告經(jīng)理， 由經(jīng) 理逐級(jí)上報(bào)，協(xié)調(diào)時(shí)間維修。維修保養(yǎng)內(nèi)容柴油機(jī)局部1) 檢查潤(rùn)滑油油位或更換潤(rùn)滑油。2) 檢查柴油缸油位，油缸內(nèi)是否有雜質(zhì)。3) 檢查水箱水位或更換水箱水。4) 檢查風(fēng)扇皮帶。5) 更換機(jī)油濾清器。6) 更換柴油濾清器。7) 更換空氣濾清器。8) 更換水濾清器，添加防銹水。9) 檢查有無(wú)漏油。10) 檢查蓄電池電壓及連接線。11) 檢查蓄電池液位及比重。12) 清潔電池頭，涂好凡士林。13) 檢查所有控制線。交流發(fā)

24、電機(jī)1清潔電球接線箱。2軸承加上潤(rùn)滑油。3檢查和維修緊接線控制系統(tǒng)1檢查所有空氣開(kāi)關(guān)。2檢查保養(yǎng)系統(tǒng)之功能。3檢查保養(yǎng)系統(tǒng)性。整臺(tái)發(fā)電機(jī)維護(hù)1檢查和收緊所有螺絲。2檢查避震墊。3運(yùn)行機(jī)組，留意以下事項(xiàng)并記錄：?jiǎn)?dòng)時(shí)間、所有指示燈之 準(zhǔn)確性，所有儀表之準(zhǔn)確性，檢查排煙及聲音，清潔機(jī)身。第四節(jié) 發(fā)電機(jī)房巡查流程目的：標(biāo)準(zhǔn)巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。適用范圍：小區(qū)發(fā)電機(jī)房。職責(zé)工程經(jīng)理 每周巡查及監(jiān)督檢查。維修技工每天巡查。根本內(nèi)容:巡查過(guò)程發(fā)電機(jī)房巡查機(jī)油粘度及油質(zhì)量是否符合要求水箱水位是否正?？刂乒裰甘緺顟B(tài)是否正常相關(guān)數(shù)據(jù)記錄第七章上下壓配電柜相關(guān)規(guī)程第一節(jié)變壓器保養(yǎng)規(guī)程目的：確保變壓器處于最正

25、確運(yùn)行或備用狀態(tài)。適用范圍 : 小區(qū)電房變壓器 職責(zé):工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)指導(dǎo)及監(jiān)督工作。維修部維修技工負(fù)責(zé)變壓器保養(yǎng)。操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。根本內(nèi)容：投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。用高壓操作手柄斷開(kāi)備用變壓器高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)， 合上高壓側(cè)真空斷路 器，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。逐個(gè)把負(fù)荷移到備用變壓器。斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)斷路器，合上接地開(kāi)關(guān)并上鎖掛標(biāo)示牌。斷開(kāi)待檢修變壓器低壓側(cè)總空氣開(kāi)關(guān)，防止反送電，掛警示牌。檢查變壓器外罩有無(wú)破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小 變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)而產(chǎn)生噪音。檢查變壓器上下壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好， 緊固聯(lián)

26、接螺絲， 螺絲生銹應(yīng)予更換。緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否正常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電 路是否良好。用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器接地線是否牢固。斷開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，用 2500V 搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)，二次側(cè)的線圈 相與相之間、 相與地之間的絕緣電阻， 一次側(cè)絕緣電阻不低于 300 兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于 10 兆歐。檢查變壓器內(nèi)有無(wú)遺留工具，鎖上變壓器外隔離柵門(mén)。合上高壓側(cè)真空斷路器，變壓器空載運(yùn)行無(wú)誤后，用手柄把低壓側(cè)總 開(kāi)關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移負(fù)荷到保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行 情況是否正常。每?jī)赡昶刚?qǐng)供電局或?qū)I(yè)公司進(jìn)

27、行檢測(cè)。做好保養(yǎng)記錄。平安考前須知： 操作高壓開(kāi)關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套。 搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。第二節(jié) 高壓配電柜配電操作規(guī)程 目的：標(biāo)準(zhǔn)配電操作規(guī)程，確保供電及設(shè)備平安。 適用范圍：小區(qū)高壓房高壓配電柜操作。職責(zé)工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督。 維修技工負(fù)責(zé)具體實(shí)施操作。根本內(nèi)容開(kāi)關(guān)柜操作程序：合閘送電1關(guān)閉前門(mén)，將聯(lián)鎖手柄向下轉(zhuǎn)動(dòng)至“分?jǐn)噫i閉位置分?jǐn)嘟拥?開(kāi)關(guān)。2合上隔離開(kāi)關(guān)，將連鎖手柄向上轉(zhuǎn)動(dòng)至“工作位置 。3合上斷路器。停電分閘1分開(kāi)斷路器。2聯(lián)鎖手柄向下轉(zhuǎn)動(dòng)至“分?jǐn)嚅]鎖位置 ，分開(kāi)隔離開(kāi)關(guān)。3驗(yàn)電確認(rèn)無(wú)電后合接地開(kāi)關(guān)， 聯(lián)鎖手柄向上轉(zhuǎn)動(dòng)至 “檢修位置4懸掛“嚴(yán)禁合閘標(biāo)示牌。第

28、三節(jié) 變壓器室巡查流程 目的：標(biāo)準(zhǔn)巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 適用范圍：小區(qū)變壓器室。職責(zé)：工程經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督。維修技工每天巡查、記錄。根本內(nèi)容:巡查過(guò)程:變壓器室巡查' !聲音有否異常有查明原因正常檢查溫度檢查原因接頭是否過(guò)熱放電立刻停是一 I 立刻1 I維修否*絕緣子情況請(qǐng)示停電 檢查原因正常破裂第四節(jié) 控制柜保養(yǎng)規(guī)程目的：確保控制柜對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、控制正常。適用范圍：小區(qū)各類控制柜。職責(zé)：工程經(jīng)理指導(dǎo)及監(jiān)督檢查工作。 維修部維修技工負(fù)責(zé)實(shí)施維護(hù)。根本內(nèi)容： 全面認(rèn)真檢修保養(yǎng)控制柜各部件，元件及線路。 關(guān)掉控制柜電源，檢查柜內(nèi)的各類開(kāi)關(guān)、接觸器，有損壞的要及時(shí)更換，觸 點(diǎn)凹凸不

29、平的必須更換。緊固各類器件的緊固螺栓， 緊固所有接線螺栓， 彈簧墊片不行的應(yīng)進(jìn)行更換。 每班檢查各類指示部件如電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常。 對(duì)有弱電即電子元件控制板的，應(yīng)檢查電路組件是否清潔，元件有否脫 焊。檢查柜內(nèi)所有的電容器，有否鼓漲或流液現(xiàn)象，如有要及時(shí)更換。 檢查所有指示標(biāo)志及線頭標(biāo)志是否清晰， 柜外表油漆有無(wú)脫落， 有問(wèn)題要及 時(shí)修補(bǔ)。每季度對(duì)柜內(nèi)外進(jìn)行一次全面清潔， 用毛刷子或吹風(fēng)機(jī)去除灰塵， 特別是殘 留電線及金屬絲線，以防造成電路短路。接通控制電源， 注意有無(wú)異常響聲及異味， 檢查各指示部件的工作狀態(tài)應(yīng)正 常，對(duì)有弱電控制板的要用萬(wàn)用表檢查板上輸入電壓是否正常， 操作

30、上應(yīng)小 心?？刂乒駜?nèi)應(yīng)備有控制原理圖。每年必須用500VMD表測(cè)試線路的絕緣電阻R> 10MQ。每年必須用對(duì)地電阻測(cè)試儀測(cè)試控制柜的對(duì)地電阻RW10Q。保養(yǎng)周期：時(shí)間工程每周每月每季每年1、緊固螺絲，接線一一2、清理灰塵一一3、電動(dòng)機(jī)主線路，二次控制回路絕緣電阻4、接地裝置檢查一一一第五節(jié) 低壓配電柜箱、開(kāi)關(guān)保養(yǎng)規(guī)程目的：確保低壓配電柜的正常、平安運(yùn)行。適用范圍：小區(qū)低壓房低壓配電柜檢查、保養(yǎng)。3.0職責(zé)：工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)檢查。設(shè)備維修技工負(fù)責(zé)保養(yǎng)維護(hù)工作，全面地檢修配電柜內(nèi)全部設(shè)備，以最少的停電時(shí)間完成檢修。每半年保養(yǎng)一次。根本內(nèi)容：檢修前按排好工作程序，取得客服中心經(jīng)理批準(zhǔn)。

31、檢修前三天通知業(yè)主停電時(shí)間。先檢修不需停變壓器的局部，關(guān)掉空氣開(kāi)關(guān)。饋線柜的檢修：取出抽屜，檢查抽屜柜中的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，緊固所有接線。觸點(diǎn)凹凸不 平局部用細(xì)銼銼平，彈簧墊片損壞的應(yīng)進(jìn)行更換，檢查主回路的銅鼻子 是否接觸牢固，清理灰塵局部及指示局部。用手柄搖出電動(dòng)開(kāi)關(guān)，按檢修步驟進(jìn)行操作。抽屜式萬(wàn)能限流斷路器：1用吹風(fēng)機(jī)對(duì)斷路器進(jìn)行清掃工作。2對(duì)機(jī)構(gòu)的各個(gè)摩擦局部涂以潤(rùn)滑油。3如果觸頭的銀合金磨損嚴(yán)重、外表不平等，那么必須更換。4) 用500VMD表檢查斷路器的絕緣電阻，R> 10MQ。5) 斷路器檢查完畢后，在手動(dòng)和電磁合閘操作情況下應(yīng)可靠閉 合，當(dāng)手按“斷開(kāi)按鈕時(shí)能立即動(dòng)作。斷開(kāi)饋線柜

32、前的進(jìn)線開(kāi)關(guān)，掛上“禁止合閘，有人工作的標(biāo)志牌，用 吹風(fēng)機(jī)清理柜內(nèi)灰塵，檢查抽屜接插機(jī)構(gòu)有無(wú)異常有問(wèn)題的更換， 將抽屜放回配電柜中，合上進(jìn)線開(kāi)關(guān)，檢查控制部份和指示部份。電容柜的檢修：檢修電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容柜總開(kāi)關(guān)，用 25平方毫米以上導(dǎo)線逐個(gè)把電 容器接地進(jìn)行放電， 后檢查與緊固接觸器、 電容器的接線螺絲， 接地裝置是否良 好，用吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行除塵清潔，然后合閘進(jìn)行指示局部及自補(bǔ)償?shù)恼{(diào)試。進(jìn)線柜檢修：進(jìn)線柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修：先斷開(kāi)所有負(fù)荷后。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧柵有否破裂或損壞，手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查修銼觸頭外表，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、 螺絲有

33、無(wú)松動(dòng)、變形、脫落，并進(jìn)行清潔、除塵處理具體操作按進(jìn)行 。 萬(wàn)能式斷路器抽出開(kāi)關(guān)，用吹風(fēng)機(jī)對(duì)斷路器進(jìn)行清掃工作。 對(duì)各個(gè)轉(zhuǎn)動(dòng)或滑動(dòng)部位加注潤(rùn)滑油。 抹凈觸頭上的煙痕，發(fā)現(xiàn)觸頭接觸面有小的金屬粒時(shí)，應(yīng)將其清除。如果觸頭銀合金磨損嚴(yán)重，那么必須更換觸頭。 清理滅弧罩兩壁煙痕，如果滅弧柵片損壞，必須更換。用5 0 0 V MQ表檢查斷路器的絕緣電阻(R> 10MQ)。重新插入開(kāi)關(guān)后，按“啟動(dòng)按鈕，斷路器應(yīng)可靠閉合，按“停 止按鈕應(yīng)立即斷開(kāi)。母線的檢修：檢查前操作步驟：逐個(gè)斷開(kāi)低壓側(cè)的負(fù)荷，斷開(kāi)高壓側(cè)的斷路器，合上 接地開(kāi)關(guān)，用手把把高壓開(kāi)關(guān)柜搖出，掛上“禁止合閘，有人工作的 標(biāo)志牌，然后對(duì)控制

34、柜邊的母排用 25 平方毫米以上導(dǎo)線短接并掛接地 線，緊固母排螺絲。檢修操作步驟：母排接觸處重新擦凈，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲 加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無(wú)異象，檢查電流、 電壓、互感器的二次繞組的可靠性。撤除與母排連接的二次回路短接線和接地線，用500V MQ表測(cè)量相間、相對(duì)地、相對(duì)零的絕緣電阻R>10MQo操作完畢送電前檢查測(cè)試。撤除所有接地線、短接線、檢查是否遺留工 具在柜內(nèi)，確定無(wú)誤后，斷開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，用手把把高壓開(kāi)關(guān)搖進(jìn)， 合上運(yùn)行變壓器的高壓斷路器，取下標(biāo)志牌，向變壓器送電，然后再合 上低壓側(cè)總電柜的斷路器，向母排送電，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路 自

35、動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)。切換柜的檢修：斷開(kāi)出線負(fù)荷，用手柄搖出斷路器，按檢修步驟進(jìn)行操作。重新將斷路器放回切換柜中，用市電和發(fā)電機(jī)電源分別檢查切換柜中機(jī) 械聯(lián)鎖裝置是否可靠工作，撤除市電和發(fā)電機(jī)電源的進(jìn)線，檢查電氣 聯(lián)鎖裝置是否可靠工作?？记绊氈罕仨氃O(shè)專人監(jiān)護(hù)。工作前必須驗(yàn)電。檢修人員應(yīng)對(duì)整個(gè)配電柜的電氣機(jī)械聯(lián)鎖情況熟悉并會(huì)操作。檢修中應(yīng)詳細(xì)了解哪些線路是雙供電。母排檢修時(shí)應(yīng)對(duì)線路中的剩余電荷進(jìn)行充分放電。工程每周每月 半年壹年1.饋線柜B.緊固接線,螺絲B. 檢查接插口C. 清理灰塵D. 抽屜式萬(wàn)能限流斷路器一一2.電容柜B.緊固接線,螺絲B. 檢杳電容C. 清理灰塵一一3.進(jìn)線柜B.緊固接線,螺絲B

36、. 進(jìn)線開(kāi)關(guān)C. 清理灰塵一一4.母排B.緊固螺絲B.絕緣電阻一一5.切換柜B.開(kāi)關(guān)B.機(jī)械,電氣聯(lián)鎖裝置一一6.配電柜箱二次回路絕緣電阻一一一7.接地網(wǎng)，電纜溝接地支架，配電柜箱的接地電阻一一一保養(yǎng)周期:第六節(jié)高壓室巡查維修流程目的：標(biāo)準(zhǔn)巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。適用范圍：小區(qū)范圍內(nèi)的高壓室巡查。職責(zé)工程經(jīng)理 每周巡查及監(jiān)督檢查。維修技工每天巡查、記錄。根本內(nèi)容：巡查過(guò)程高壓室巡查缺少將有關(guān)記錄記于運(yùn)行 表格上第七節(jié)低壓室巡查維修流程目的：標(biāo)準(zhǔn)巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。適用范圍：小區(qū)低壓房。職責(zé)工程經(jīng)理 每周巡查及監(jiān)督。維修技工每天巡查、記錄。流程低壓室巡查運(yùn)行開(kāi)關(guān)合閘情況相應(yīng)配電柜指數(shù)

37、檢查原因 J維修處理異常正常正常導(dǎo)線接頭情況過(guò)熱異味接頭氧化或接觸不良第八章 電梯機(jī)房相關(guān)規(guī)程 第一節(jié) 電梯機(jī)房巡查流程 目的：確定電梯正常運(yùn)行。 適用范圍：適用于各客服中心轄區(qū)內(nèi)有機(jī)房電梯。 職責(zé) 工程經(jīng)理每周進(jìn)行巡查及監(jiān)督。 維修技工每天進(jìn)行巡查記錄。根本內(nèi)容:檢查第二節(jié) 電梯操作流程目的：確保操作的平安性和正確性。適用范圍：適用于小區(qū)電梯的操作。職責(zé)：工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督管理工作。 維修保養(yǎng)公司人員負(fù)責(zé)電梯開(kāi)啟時(shí)的操作。工作程序：全自動(dòng)運(yùn)行將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“ STOP打到運(yùn)行狀態(tài)“ RUN處。用專用鎖匙翻開(kāi)轎箱內(nèi)操作箱 , 把照明開(kāi)關(guān)扳向“開(kāi)。把風(fēng)扇開(kāi)關(guān)扳向 “開(kāi),把運(yùn)行停止開(kāi)

38、關(guān)扳向 “運(yùn)行, 將手動(dòng)、自動(dòng)開(kāi)關(guān)扳向“自 動(dòng)位置。按任一樓層 , 電梯將自動(dòng)運(yùn)行。鎖上操作箱。手動(dòng)運(yùn)行將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“ STOP打到運(yùn)行狀態(tài)“ RUN處。用專用鎖匙翻開(kāi)轎箱內(nèi)操作箱 , 把照明開(kāi)關(guān)扳向“開(kāi) , 把風(fēng)扇開(kāi)關(guān)扳向 “開(kāi),把運(yùn)行停止開(kāi)關(guān)扳向 “運(yùn)行, 將手動(dòng)、自動(dòng)開(kāi)關(guān)扳向“手 動(dòng)位置。選擇到達(dá)樓層 ,按住關(guān)門(mén)按鈕 ,直至電梯啟動(dòng)后 ,方可松手。到達(dá)指定樓層時(shí) , 電梯自動(dòng)翻開(kāi)門(mén)。鎖上操作箱。第九章 物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1 目的 及時(shí)處理給排水設(shè)備設(shè)施故障，保養(yǎng)好設(shè)備，確保設(shè)備性能始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。2 適用范圍 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生活水泵，消防泵，噴淋泵

39、，增壓泵，排污泵，空調(diào)水泵，相 關(guān)閥門(mén)、管道等給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。3 職責(zé) 工程管理員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作方案的制定 , 維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查監(jiān)督 及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。管理處主任負(fù)責(zé)批準(zhǔn)維修保養(yǎng)工作方案。 水工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。4 工作程序 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序 維保組負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。工程管理員每年 12月制訂下年度的?設(shè)備年度維修維護(hù)方案? ，并按運(yùn)行情 況制訂中修、大修方案。維保組按?設(shè)備年度維修維護(hù)方案? 要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)， 并將維修保 養(yǎng)情況記錄于?設(shè)施維護(hù)單?并匯總于?設(shè)施 / 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄?。給排水設(shè)備故障一般不超過(guò) 8 小時(shí)，假設(shè)

40、在 8 小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故 障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處。但凡夜間發(fā)生的， 不影響用戶生活、 工作的， 不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè) 備設(shè)施故障，可以由早班水工進(jìn)行維修。工程管理員提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，做好事先通知解釋工作。 給排水設(shè)備設(shè)施故障一般處理工作程序 供水泵出現(xiàn)故障時(shí)， 當(dāng)班水工應(yīng)馬上啟用備用泵， 然后立即通知管理處組織 有關(guān)人員及時(shí)維修。排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障， 檢查排除； 如是水泵故障，那么維修水泵。供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏影響正常供水， 當(dāng)班水工應(yīng)立即關(guān)閉上端閥門(mén)， 及時(shí)通知管理處組織有關(guān)

41、人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即 通知維修人員疏 通。給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)表序號(hào)檢查保養(yǎng)工程保養(yǎng)內(nèi)容含使用材料周期01水泵機(jī)組及附件外觀清潔擦洗、除污月壓力表指示顯示不正常， 檢查更換不定期電機(jī)主回路、控制回路測(cè)試、檢查、緊固半年水泵軸端密封如滲漏超標(biāo)，更換機(jī)械密封不定期電機(jī)軸承，水泵軸承加注2#二硫化鉬鋰基脂半年02管道外觀如滲漏，補(bǔ)漏；如銹蝕，除 銹、刷防銹漆和面漆不定期閥門(mén)外觀閥桿漏水，壓緊螺 栓；如銹蝕，除銹、刷防銹 漆和面漆不定期5工作內(nèi)容生活水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間1分鐘

42、，每年進(jìn) 行一次全面保養(yǎng)。排污泵每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。各水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門(mén)、壓力表、管道等隨泵同 時(shí)保養(yǎng)。泵體的保養(yǎng)被檢查泵體應(yīng)無(wú)破損，銘牌齊全，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆 完好。檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油脂，假設(shè)油質(zhì)變色或有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。檢查水泵軸端密封情況，假設(shè)有漏水超出 10滴/分，應(yīng)拆開(kāi)檢查機(jī)械密封， 發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重磨損或出現(xiàn)開(kāi)裂情況應(yīng)準(zhǔn)備更換機(jī)械密封。聯(lián)軸器的聯(lián)接螺栓和橡膠墊圈假設(shè)有損壞應(yīng)予更換。 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁， 每年應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更 換。水泵電機(jī)的保養(yǎng) 外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。拆開(kāi)電機(jī)接

43、線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500 V兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相、相 對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于兆歐。電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，無(wú)老化現(xiàn)象。 相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)： 各個(gè)閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏。單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。 壓力表指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰。管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。 控制柜的保養(yǎng) 斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、 接觸器、 繼電器等電器是否完好， 緊固各電器接觸線頭 和接線端子的接線螺絲。清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 合上總電源，檢查電源指示是否正常。 保養(yǎng)完畢按規(guī)定要求起動(dòng)水泵，觀察電

44、流表、指示燈指示是否正常。觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)， 無(wú)明顯振動(dòng)和異響， 壓力表指示正常， 控制柜各電 器無(wú)不良噪音。第十章 智能化設(shè)備相關(guān)規(guī)程第一節(jié) 智能化控制中心管理規(guī)定目的：保證機(jī)房平安，系統(tǒng)正常工作。適用范圍：智能化控制中心。職責(zé)：3.0 技工負(fù)責(zé)機(jī)房管理 , 確保路由器、效勞器、主干交換機(jī)平安。工作內(nèi)容：防火、防塵、防潮、防鼠、防靜電、通風(fēng)。溫度控制在18C-27 C之間，濕度控制在30%-558之間。未經(jīng)機(jī)房管理人員許可，任何人不得進(jìn)入機(jī)房。 進(jìn)入機(jī)房人員未經(jīng)許可不得操作任何電腦設(shè)備，不得隨意翻閱資料。 禁止在效勞器系統(tǒng)上安裝與該效勞器提供效勞無(wú)關(guān)的軟件。每周查看所有效勞器日志一次，并

45、備份日志。 效勞器和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備密碼不得泄露。第二節(jié) 停車(chē)場(chǎng)控制系統(tǒng)管理規(guī)定目的：保證小區(qū)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)正常。適用范圍：維修技工。職責(zé)：按方案進(jìn)行保養(yǎng)工作記錄，和廠商技術(shù)員確保系統(tǒng)正常工作。工作內(nèi)容：車(chē)輛出入數(shù)據(jù)保存一個(gè)月，要及時(shí)刪除過(guò)期的數(shù)據(jù)。每三天備份停車(chē)場(chǎng) IC 卡數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)校對(duì)效勞器時(shí)鐘。每三個(gè)月對(duì)崗?fù)さ碾娔X除塵，每六個(gè)月重新安裝操作系統(tǒng)。 每周校準(zhǔn)崗?fù)づc崗?fù)ぶg的時(shí)間和崗?fù)る娔X與道匣讀卡器之間的時(shí)間是否 一致。每六個(gè)月檢測(cè)一次道匣地感的靈敏度。每六個(gè)月對(duì)各道匣轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑。每年全面查驗(yàn)齒輪磨損，緊固電線接頭，緊固限位開(kāi)關(guān)。 檢查箱門(mén)、箱蓋密封，防止雨水進(jìn)入。5.0 工作流程：道閘出入口讀卡

46、機(jī)字屏和感應(yīng)器靈敏度電腦和軟件工作情況1、軟件設(shè)置2、電腦除塵道閘控制機(jī)機(jī)械部1、軸承加油份12、閘桿上下卡位是否松動(dòng)道匣控制機(jī)按鈕和地1、注意地感靈敏度感靈敏度2、LED燈亮點(diǎn)第三節(jié)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程1.0目的：標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)流程，確保停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)正常、穩(wěn)定工作 范圍：小區(qū)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)3.0職責(zé)：3.1工程維修效勞工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；3.2維修技工每月保養(yǎng)一次由廠商技術(shù)員協(xié)助；工作流程1、軸承加油2、道閘桿上下卡位是否松動(dòng)1 1道閘控制機(jī)按鈕和地 感靈敏度1F閘道出入口讀卡機(jī)字屏和感應(yīng)器靈敏度1r電腦和軟件工作情況1攝像機(jī)工作情況J1ry填寫(xiě)記錄存檔道閘控制機(jī)機(jī)械部份1注意地感靈敏度1 LED燈亮

47、點(diǎn)1、軟件設(shè)置1、清理護(hù)罩玻璃1、交工程經(jīng)理審查第四節(jié) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程1.0目的：標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)流程，確保監(jiān)控系統(tǒng)正常、穩(wěn)定工作。 范圍：監(jiān)控系統(tǒng)安裝、維修工作。3.0職責(zé)：3.1工程維修效勞工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；弱電技工每月保養(yǎng)一次；每年3月由網(wǎng)絡(luò)班安防技術(shù)員清洗攝像機(jī)防護(hù)罩玻璃。工作流程：檢查監(jiān)視器顯示狀1、有無(wú)樹(shù)葉、樹(shù)枝遮擋鏡頭；,況攝像機(jī)攝效果2、根據(jù)白天夜晚光照度不同，調(diào)節(jié)監(jiān)視器亮度;3、畫(huà)面清晰度。39畫(huà)面處理器1、BNC接頭；2、功能鍵使用靈敏度。1、電腦系統(tǒng)工作情況；2、矩陣軟件功能工作情況。第五節(jié)可視對(duì)講保養(yǎng)流程1.0目的：標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)流程，確保樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)正常、穩(wěn)定工

48、作 范圍：小區(qū)內(nèi)可視對(duì)講系統(tǒng)的保養(yǎng)工作 3.0職責(zé)：3.1工程維修效勞工程經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施;3.2弱電工每季度末兩天保養(yǎng)工作樓宇可視對(duì)講流程:第六節(jié)門(mén)禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程1.0目的：標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)流程，確保門(mén)禁系統(tǒng)正常、穩(wěn)定工作。范圍：門(mén)禁系統(tǒng)的保養(yǎng)工作。3.0職責(zé)3.1工程維修效勞工程經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。3.2網(wǎng)絡(luò)工程師負(fù)責(zé)電子技術(shù)支持。3.3弱電技工負(fù)責(zé)線路、機(jī)械局部日常保養(yǎng)。工作流程:、七匕味讀卡器1、試按三次1、出入標(biāo)示圖顯示情況1、是否松動(dòng)，轉(zhuǎn)動(dòng)是否到位1、灰塵、有無(wú)漏水痕跡、漏電1、試讀卡三次第七節(jié) 智能化系統(tǒng)設(shè)備維修規(guī)定目的：及時(shí)維智能化故障設(shè)備，使設(shè)備盡快恢復(fù)正常工作。 適用范圍：所屬小區(qū)

49、智能化系統(tǒng)。 職責(zé)：工程維修效勞工程負(fù)責(zé)小區(qū)智能化系統(tǒng)維修管理。 工作內(nèi)容：4.1. 要熟悉設(shè)備使用方法，了解設(shè)備各種參數(shù) , 維修中不得隨意更改設(shè)置參 數(shù)。4.2. 故障設(shè)備要及時(shí)維修， 保修期內(nèi)的設(shè)備， 禁止私自拆卸， 應(yīng)由保修單位 維修。4.3. 故障設(shè)備要標(biāo)明出故障日期 , 和故障原因，并向工程經(jīng)理 報(bào)告故障情況。44電腦硬盤(pán)故障要及時(shí)把數(shù)據(jù)復(fù)制到別的存儲(chǔ)設(shè)備上，如：CD-RW不要屢次啟動(dòng)該硬盤(pán)，重裝系統(tǒng)要電腦使用者備份有用文件。維修之前要記錄、 備份各類數(shù)據(jù)， 之前方可維修， 維修完成后恢復(fù)原數(shù)據(jù)方 可投入使用。報(bào)廢電子設(shè)備要向工程經(jīng)理 報(bào)告，并及時(shí)登記統(tǒng)一回收。第十一章 照明系統(tǒng)維

50、護(hù)保養(yǎng)規(guī)程目的: 保證小區(qū)公共照明的完好。 適用范圍：適用于小區(qū)公共區(qū)域照明維護(hù)保養(yǎng)。職責(zé)：工程制定保養(yǎng)方案和相關(guān)管理規(guī)定。 維修技工及夜班護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)巡查。維修部技工實(shí)施更換及養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)效勞中心經(jīng)理進(jìn)行審批和監(jiān)督實(shí)施。根本內(nèi)容為了保證小區(qū)公共照明的完好， 維修技工根據(jù)夜班護(hù)衛(wèi)員巡查記錄， 或客戶效勞中心的維修單 , 檢查和維修有故障的路燈、 樓梯燈、車(chē)庫(kù)的公共照明設(shè)施， 以保證其正常使用。 為了更好的作到節(jié)能降耗，要根據(jù)季節(jié)的變化調(diào)校公共照明的時(shí)控開(kāi)關(guān)。 為了確保公共照明設(shè)施的平安使用， 要求技工每周對(duì)其進(jìn)行常規(guī)測(cè)試并記錄。4.3.1 要求控制線、零線不得與大地、燈具外殼、燈桿有任何連通。4

51、32接地線的接地阻值不得大于4Q。4.4 為了保證路燈的美觀，要求每月對(duì)燈具外殼、燈桿進(jìn)行補(bǔ)漆。4.5 定期為公共照明的螺絲滴加機(jī)油及補(bǔ)漆， 小心操作防止機(jī)油或油漆淋灑 以免污染環(huán)境。4.6 要隨時(shí)跟蹤材料的存貨情況，發(fā)現(xiàn)缺乏時(shí)通報(bào)。 不亮的節(jié)能燈要收回，可以更換的要進(jìn)行更換，損壞的由保潔部統(tǒng)一處理。第十二章 應(yīng)急指示系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 目的：使應(yīng)急出口指示燈運(yùn)行良好， 當(dāng)交流電斷電之后能保證每個(gè)出口指示燈亮， 以保證在發(fā)生緊急狀況時(shí)可以引導(dǎo)人員疏散。適用范圍：小區(qū)所有平安出口消防應(yīng)急指示燈。職責(zé)：工程經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)及監(jiān)督檢查工作。維修部維修技工負(fù)責(zé)日常維護(hù)。根本內(nèi)容：檢查出口指示燈玻璃面板有無(wú)劃

52、痕或破裂現(xiàn)象。 檢查電源指示燈應(yīng)常亮，當(dāng)斷開(kāi)交流電而采用備用電池供電時(shí)，也應(yīng)能亮， 否那么應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時(shí)應(yīng)能發(fā)亮，假設(shè)不亮那么檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏外表。每月每盞燈試用備用電池亮燈半小時(shí)， 使電池放電后再充電， 延長(zhǎng)電池使用 壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理，每月檢查一次。 報(bào)廢更換的燈泡和電池回收至維修部統(tǒng)一處理，不得隨意處置。第十三章 排水排風(fēng)設(shè)備巡查流程1.0 目的：確保排水排風(fēng)設(shè)備正常使用。2.0 適用范圍：小區(qū)內(nèi)所有排水排風(fēng)設(shè)備設(shè)施。職責(zé)：工程經(jīng)理 監(jiān)督使用情況及檢查保養(yǎng)結(jié)果。 維修部技工實(shí)施每天巡查并做好記錄。根本內(nèi)容： 排水設(shè)備巡查流

53、程 電源指示燈是否正常指示，選擇開(kāi)關(guān)是否在自動(dòng)位置 。 水池水位是否正常，排水口、閥門(mén)是否正常。 每周手動(dòng)試驗(yàn)一次，手動(dòng)正常后將選擇開(kāi)關(guān)打到自動(dòng)位置。 排風(fēng)設(shè)備巡查流程電源指燈是否正常指示，選擇開(kāi)關(guān)是否在自動(dòng)位置 。 每周手動(dòng)試驗(yàn)一次，手動(dòng)正常后將選擇開(kāi)關(guān)打到自動(dòng)位置。 風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)檢查電機(jī)、風(fēng)機(jī)聲音是否正常，防火閥是否在開(kāi)啟位置。 知會(huì)消防控制中心是否收到該設(shè)備的運(yùn)行指示。第十四章 應(yīng)急流程第一節(jié) 電梯困人救援操作規(guī)程目的: 規(guī)定電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯平安。 適用范圍：適用于小區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。職責(zé):工程經(jīng)理負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實(shí)施。電梯維修工負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。根本內(nèi)容： 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí) , 電梯維修工或管理人員通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被 困人員取得聯(lián)系 , 務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜