商會年會領導講話稿

1、演講稿示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-532編號：_商會年會領導講話稿編輯：_日期：_單位：_商會年會領導講話稿用戶指南：該演講稿資料適用于特定的情境中供口語表達使用，并具有邏輯嚴密，態(tài)度明確，觀點鮮明的特點，能實現引導聽眾，使聽眾能更好地理解演講的內容的效果。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。各位領導，各位嘉賓，大家上午好，歡迎大家參加我們20xx年房地產商會的年會，我的發(fā)言有兩個方面，就是房地產形勢和養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的途徑。我想用四句話來說房地產的形勢，第一叫市場進入糾結，第二，調控進入深邃，第三，行業(yè)重新定位，第四，企業(yè)面臨調

2、整。下面我就一項一項的說一下。5月份的數據已經發(fā)布了，可以看得出來，從資本來看，我一直認為這次20xx年到20xx年的房地產調控，為根本的原因還是20xx年寬松的貨幣政策之下大量的資金進入房地產，流動性很強，我們先分析資本層面。應對當前5.5個CPI，繼續(xù)收緊額貨幣政策，貨幣供應，5月當月人民幣貸款同比少征了1000億。從貸款，信貸和固定政策沒有放款的現象，我們投資在高位，住宅投資是13000多億，達到了37.8的增幅，相當的高。我們同期固定資產增幅高出了12個百分點，目前就是這樣。國內貸款的增長，相對我們投資的增長太少了，同期增長的4.6%。外資這塊大幅增長，增長了57.3%，外資226億美

3、元進來。關于房地產出現的紅字，就是個人按揭貸款只有3000多億，下降8%，個人抵押貸款下降，一方面是限購政策的作用，同時也說明交易量的需求走弱，在下降。這種情況下房企的資金鏈緊張，從過去8%提升到現在的15%，這是當前的情況。我們房企民居資產負債達到71.36%，這是從資本層面進入了糾結。第二方面看一下土地層面。住宅下滑了14%，土地出讓金4月份從20xx多億下到了700多億，土地出讓金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，?？诤痛筮B下滑了81%和27%。說明土地層面也進入了一個糾結狀況，開發(fā)商有投資的錢，就沒有錢去買未來的地，如果未來的地不買供給就不能提高，這樣房價供

4、需又會出現反彈。開發(fā)商拿地使土地市場進入低迷，使地方政府財政收入減少，保障房計劃的實施就會受阻，使住房的需求矛盾進一步加劇。第三方面看市場，大家比較重視量和價的問題。5月份的房地產市場，應該說處在一個比較焦灼的狀況。因為明天才發(fā)布統(tǒng)計局的數字，我們看一下研究院的數據，調控的結果已經體現，半數停止上漲，多數城市成交量出現增長，是這么一個態(tài)勢。停止上漲的，甚至也有一些城市開始下降，大部分是限購的一線城市，但是二、三、四線城市的交易量都在上漲。開發(fā)商放慢了開發(fā)速度，供需雙方繼續(xù)觀望?，F在已經是6月17號了，數據說的是5月份的，這個月的數據是怎么樣的?我們看北京市的統(tǒng)計，北京6月新房二手房的成交量較5

5、月份下調了12%和21%。調控進入了深水區(qū)。什么是深水區(qū)?就是觸及到制度問題，根本性的問題，就是一時半會調不了。比如土地制度，土地財政的比重持續(xù)上升，從20xx年到20xx年一直在上升，土地財政去年達到了71%。在這樣的情況下，如果仍然認為是開發(fā)商的漲價和黑白合同等等就不夠了。所以我認為調控進入深水區(qū)就是這樣，鐵三角之一就是買地的一方，去年開發(fā)企業(yè)落實土地面積4億平方米，現在還有3億平方米在那里，就吸入了買地的錢?，F在開發(fā)的是去年、前年的還沒有賣完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9萬億收完了。第三，就是拿到土地證以后，抵押了，銀行也放了，形成了鐵三角。如果3萬億不動，就是一個牢牢的鎖定

6、的底盤，動一家就牽動另外兩家。開發(fā)商拿了地以后需要兩年才能開發(fā)，兩年以后土地才能變成產品進入市場，平抑房價，穩(wěn)定房價。如果我們的土地出讓制度不改變，難免會有反復，這是關于制度性。另外是房產稅。大家覺得應該房產稅增加，其實沒有那么簡單，就看你用什么方式收房產稅。如果美國模式，存量住宅都收1.5%的話，那每年就是相當大的數字，但是這個征收方式是不現實的。關于這件事情，我和美國的經濟首席顧問談過，給我很多啟發(fā)。這些問題在于什么呢?不是說不能像美國那樣收稅，比如房改房是10萬一套，現在漲到了400萬，是按400萬收還是按10萬收?美國的首席經濟學家告訴我應該按照400萬收，我說是收不上來的，因為我沒有

7、錢付那么多，他說沒有關系，可以向銀行借，最后房子出手的時候再還銀行，最后銀行可以收回，這是美國的做法。但是我跟他說中國不可能這種向銀行借錢交房產稅，這是辦不成的。他說為什么?就是當收土地出讓金的時候，一次收了70年的租約，我把70年的租金都收了，現在要收房產稅是一年一年往回收，除非70年的租金一年一年往回退，如果當時不是一次收就不會有現在的問題，房價也不會像這樣了。如果當初把70年都一下收完了，怎么吐得出來?怎么向銀行貸款。所以中國根本的問題，房產稅的根本問題是原來涉及土地出讓金的時候問題。這些問題不是短時能解決的，如果認為房產稅是直接降低房價，這太短期了。怎么樣建立一個合理的長效的稅收機制，

8、稅制是非常重要的。剛才鄭理事長講到了房地產確實是國民經濟的重要產業(yè)，對經濟的貢獻率房地產是10.4%，20xx年拉動經濟貢獻率是19.4%，當然是非常重要的產業(yè)。但是前提是什么?就是靠投資拉動GDP的階段是這樣的情況，去年投資還有5萬多億，相當大的投資。剛才鄭理事長講得非常清楚，國民經濟怎么轉型，我們三架馬車的作用需要調整，經濟發(fā)展需要轉向內需。城市化的內涵也發(fā)生了變化，我們認為我們有一張王牌，人要進城，所以要蓋房，但是內涵發(fā)生了很大變化，現在的城市化更注重城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，還有高收入階層和低收入階層的差距減小。農民工并沒有享受到城市化的成果和效益，并沒有成為城市的人，恰恰相反，在保障性住房方面還

9、限制外來戶口享受。另外，中國人均GDP到了4000-5000美元，已經接近中等發(fā)達國家，怎么避免落入陷阱，比如堅持產業(yè)調整和城市化進程的調整。房地產的角色，我最近一直在講，我們是不是參與投資拉動這樣一個火車頭，應該轉向對經濟和社會發(fā)展的承載作用。從火車頭的作用轉到一種承載作用，和其他的新興產業(yè)融合共生。仔細想一想，商品住宅是房地產的主體，曾經達到80%，這種單一模式，商品房的第一方式到底走多遠?我們一方面說城鎮(zhèn)居民住房自由率達到86%，保障房又要上來，占很多城市銷售量的50%，全國都要占30%。原來已經80%，又要上30%、50%，在未來三年，“xx”計劃，未來商品房的空置率還是不能忽視的，人

10、口結構也在發(fā)生變化，比如老齡化以后家庭人口在減少，未來是什么趨勢?我們要提前研究。要提前考慮商品住宅類的，這一類的轉型在保障房方面要考慮，還有租賃這塊。還要考慮城市發(fā)展的承載到底在什么地方，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、八環(huán)去擴展嗎?是做基礎設施，就是我們說的“鐵公雞”，會影響未來的發(fā)展模式。而且東、西部的發(fā)展會造成新的板塊，很多開發(fā)商已經轉出來搞城市運營，城市綜合題，城鄉(xiāng)一體化，這部分得到了發(fā)展的空間，而不是被壓縮的空間。我們新型經濟產業(yè)區(qū)即將出現，我們怎么成為他們的承載?開發(fā)區(qū)、產業(yè)轉型基地，農業(yè)，IT等等，都需要房地產來承載。我們要變成其他產業(yè)和經濟轉型的一個承載力，所以我們內需型的，消費型的產業(yè)承載，在座的很多人都非常關注的旅游，服務業(yè)，養(yǎng)老產業(yè)，這部分內需型也是我們國家經濟發(fā)展的一個重要轉向。對企業(yè)來說，商品房市場將面臨保障房平分秋色的局面。從單一的商品房開發(fā)轉向復合業(yè)態(tài)，從開發(fā)銷商物業(yè)轉向銷售與持有，要持有一部分，包括住房也有公租房，也有持有機構，大型的企業(yè)