商業(yè)房屋預租合同這15條要點需謹記

1、商業(yè)房屋預租合同這15條要點，需謹記在講合同審查時，我經常講一點，各類合同都有一些業(yè)務知識點（包括法律知識點和業(yè)務習慣）。這些業(yè)務知識點往往也是合同審查的要點，把握了這些業(yè)務知識點才會真正地了解一類合同。房屋租賃合同是常見的合同，包括住房租賃合同、辦公樓租賃合同、商業(yè)房屋租賃合同等，其中商業(yè)房屋的預租合同是比較復雜的一類。現(xiàn)在的商業(yè)開發(fā)項目，基本都是邊建設、邊招商。所謂的預租合同，通常的理解就是在商場建設過程中出租人（開發(fā)商）與承租人（商戶）所簽訂的租賃合同。根據(jù)審查租賃合同的經驗，我把其中的一些業(yè)務知識點和個人經驗寫出來，供大家參考。1、預租合同的效力首先說明一點，預租合同并不是租賃意向書，

2、不是預約合同，而是本約。城市房地產管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。依照這樣的規(guī)定，租賃房屋似乎是要有產權證的，以前的司法實踐中的確也有這么理解的。隨著這些年司法理念和實踐的變遷，關于合同效力的認定也是一步步放寬了。根據(jù)最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二條、最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條等規(guī)定，我們認為預租合同并不因房屋尚在建設之中（沒有竣工驗收、沒有產權證）而無效，但建設工程規(guī)劃許可證還是要有的。所以審查該類合同，除了看土地證，了解現(xiàn)場建設情況，還

3、必須要看到建設工程規(guī)劃許可證。2、交付標準依照法律規(guī)定，建設工程竣工驗收合格才可交付使用，但由于辦理開業(yè)手續(xù)等的需要，大部分項目租賃都是要求取得竣工驗收備案證書。除此之外，對于商業(yè)房屋的公用部位裝修標準、商業(yè)房屋內工程條件（給排水、供電、空調、消防、承重等），往往也是租賃雙方商談的重點。工程條件往往都是由工程部門確定，但律師也應該有所了解，并能夠有所審查。比如，每個項目的供電容雖是限定的，如果要增容，往往是需要支付較高的增容費用，如果承租人要求更高電容雖，出租人律師應提醒出租人向承租人收取一定費用或提出其他條件。在約定交付標準的情況下，往往還會進一步約定未能達到交付標準的處理辦法（包括承擔違約

4、金或者解約等）3、租賃面積租賃面積常使用建筑面積、使用面積兩種，但在預租合同之中，由于房屋尚在建造之中，不論何種面積，均屬于暫測面積。對此雙方可參照商品房預售中的做法，約定實測租賃面積與暫測租賃面積不同的處理方式，包括以租賃面積為基礎的計費（如租金、物業(yè)費等）也相應調整，以及誤差超過約定幅度可解除合同等。4、租賃（交付）期限對于一般的房屋租賃合同而言，租賃期限條款通常比較簡單，不用贅言。但預租的房屋是在建設之中，何時可以取得竣工驗收備案證書，何時可以交付使用，往往只能是預估，而沒法準確確定。但如果完全沒有準確性的要求，對于承租人而言往往也不好安排，也是不公平的。所以預租合同往往要預估交付期限，

5、同時約定提前或延后交付、租賃期限相應調整的內容，并據(jù)此約定出租人逾期交付、承租人逾期接收的違約責任。5、租金商業(yè)房屋租賃計租的方式主要有兩種，其一為按照租賃面積和固定單價計租（稱為固定租金），其二為按照承租人營業(yè)額和扣點比例計租（稱為提成租金）。固定租金計租，大家比較熟悉，在此不贅。但提醒一點，商業(yè)租賃的租賃期限往往比較長，由于通貨膨脹的因素，長期租賃的固定租金一般要設定租金調整機制。提成租金并不難理解，只是在操作過程中必須要注意如下一些細節(jié)問題，包括：（1）營業(yè)額的定義必須要準確，包含哪些內容，不包含哪些內容（比如影院往往是以票房收入作為計租基數(shù)，其他銷售收入不列入其中），是否含流轉稅、所得

6、稅等等，必須要明確。（2）由于收銀方式多樣化（尤其是現(xiàn)在移動支付興盛），承租人在賬外收款的事情也是不少的，因此如何確認(監(jiān)控)營業(yè)額就成了租賃合同談判、履行之中的一個十分重要的問題。出租人常用的防范措施包括接入統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、設置監(jiān)控、進行抽查、委托第三方審計等。無論如何監(jiān)控，但也還是可能存在營業(yè)額數(shù)據(jù)作假的問題。通常站在出租人的立場，我們還會針對承租人的作假而約定嚴厲的違約條款。6、物業(yè)費和公用事業(yè)費物業(yè)費本身沒有特別之處，但對于租期比較長的商業(yè)租賃合同，需要考慮物業(yè)管理費的調整條款。水、電等公用事業(yè)費，則需要明確相關分攤，尤其是電容費的分攤。對于餐飲之類，還需要考慮餐廚垃圾清運，隔油池清理等

7、問題。7、保證金履約保證金的繳納、使用、退還，都是租賃合同常用的內容，不用贅言。除了履約保證金外，一般還會有裝修保證金、經營性保證金。雖然相關規(guī)章和政策要求不得收取裝修保證金，但由于具有一定的合理性，實踐中一直是存在的。8、稅費我一直說合同審查者一定要懂業(yè)務，其中很重要的業(yè)務就是稅費。很多合同之中都會這么約定，“產生的稅費由雙方依法各自承擔”，這樣約定本身沒有錯。但這其中到底是哪些稅，稅率乂是多少呢，就不是每個合同審查者都知曉的。如果不愿意滿足于“稅費依法各自承擔”的層面，則必須要去好好了解租賃雙方的稅收。就出租人（業(yè)主）而言，持有房屋及租賃的稅收有增值稅、房產稅（免租期亦有房產稅）、城鎮(zhèn)土地

8、使用稅、所得稅、印花稅。就承租人而言，除了印花稅外，租賃本身并沒有稅收。但由于增值稅是屬于價外稅，為避免疑義，租賃合同中的租金、物業(yè)費等，都應該明確包含了增值稅。9、裝修商業(yè)房屋裝修除了考慮業(yè)主同意、消防報批之外，需要明確的是，在各種解約情形下承租人裝修的拆除及賠償或補償。另外，但對于長期租賃合同，往往還需要考慮中期裝修問題。10、開業(yè)運營基于商場運營的特質，租賃雙方都是要求統(tǒng)一開業(yè)。開業(yè)的一個重要條件就是商場開業(yè)率。雙方往往會約定開業(yè)率（通常為70%-80%）,以及商場不能達到開業(yè)率時，承租人是否有開業(yè)的選擇權（承租人選擇開業(yè)的，往往會要求免租金、減免物業(yè)費）。至于開業(yè)時間，雙方也會約定一個

9、初步開業(yè)時間、合理的調整機制以及雙方逾期開業(yè)的違約責任。商業(yè)運營業(yè)務，諸如餐飲、影院的開業(yè)經營，必須辦理相應的許可，出租人需要給予承租人必要的配合（提供相關材料）。雙方還會進一步約定，無法辦理開業(yè)許可的責任問題。開業(yè)運營之中，比較強勢的承租人還會要求約定，商場經營慘淡時的減租、退租問題（俗稱“逃生條款”）。由于商業(yè)經營落地的要求，承租人需在租賃房屋內注冊經營實體（分公司或子公司），雙方往往會在合同中約定租賃合同主體的變更。對于出租人而言，租賃合同主體的變更，要注意不應因此影響承租主體的償債能力，否則應該增加擔保措施。11、廣告和品牌對于商戶而言，廣告和宣傳是非常重要的事情，所以通常會約定廣告位

10、、招牌的位置、費用，以及廣告發(fā)布等相關問題。除了廣告問題，商業(yè)租賃合同中還會約定經營品牌問題，承租人保證合法使用品牌，且不得擅自更換經營品牌。租賃雙方也會要求相互尊重對方品牌的知識產權。12、租賃限制房屋在租賃之前發(fā)生查封或抵押，對于租賃而言屬于一種限制。在房屋被查封的情況下，承租人一般不會愿意簽訂租賃合同。但預租房屋有抵押則是常態(tài)，依照法律規(guī)定，抵押在先，對于承租人是不利的，所以在這種情況下，承租人往往會要求出租人提供抵押權人出具的同意房屋租賃承諾函。13、財產保險相比住宅、辦公，商業(yè)房屋損毀風險（比如火災）要大一些,且責任方（往往是承租人）無力承擔責任。所以，出租人通常都會為商場購買財產保險（我們一般都建議客戶購買）。14、違約解除所有的租賃合同都會涉及違約解除問題，商業(yè)預租合同也不例外。除了一般辦公樓宇所適用的違約解除條款之外，商業(yè)項目往往還會承租人擅自停業(yè)的解約條款。除了違約解除條件之外，雙方關注的還有解除后的賠償，包括違約金以及損失問題。就損失而言，出租人主要關注原先免租期是否補繳租金、空關期的租金損失問題；承租人主要關注的裝修損失賠償（涉及折舊）、人員遣散、預期利潤等。15、房屋交還不論是合同到期終止還是提前解除，都存在房屋交還的問題，包括：（1）房屋交還的時間，往往給合理交還期限（不同于