對我國住房保障制度建設的幾點建議

1、期發(fā)展下去，既對商品住宅市場不利，也不利丁住房保障制度完善。應通過創(chuàng)新，早日解決這一問題。若完全納入住房保障體系，由政府籌資建設，然后租給中低收入者。第二，投資下降，供給將減少。2005年11月，全國房地產開發(fā)投資總額為1 3240億元，同比增長22.2%,住宅投資總額為8993億元，同比增長22.3%,經濟適用房投資額為477億元，同比增長在004年負增長（一2.5%）的基礎上繼續(xù)下滑為一8.8%,110月均為兩位數的負增長，111月平均降幅為一13.22%,占房地產開發(fā)投資比重為3.6%,比2004年（4.6%）低1個白分點。2004年經濟適用房銷售面積占住宅銷售面積的比重為9.6%,比2

2、003年低3.9個白分點。由此推斷，經濟適用房投資的連年下降使今后銷售面積占住宅銷售面積比重會進一步下降，即供給減少，覆蓋面萎縮，加劇中低收入者購房矛盾。若解決不了雙重性問題，就要加大經濟適用房投資力度，增加供給。第三，在執(zhí)行過程中出現偏頗。地點偏遠，交通等配套跟不上；購買人群范圍較大，應根據投入確定購買人群；并不全是中低收入者；排號困難；一般要交款后兩年才能拿到住房，是名副其實的期房。二. 廉租住房制度存在的問題。第一，廉租住房制度覆蓋面小。我國廉租住房制度覆蓋面小，并沒全面實施，在已開展廉租住房的城市，其覆蓋面在1%左右（除個別城市外）。第二,各地差異較大。由丁各地經濟發(fā)展、居住水平的差異

3、，各地政府對最低收入家庭規(guī)定不同，導致保障對象和保障標準也各不相同；第三，確定主體對象困難。在執(zhí)行過程中還存在難以合理確定廉租主體對象的收入（水平）線。第四，資金來源不穩(wěn)定。按照廉租住房管理辦法的規(guī)定，以財政公共預算資金為主，但只有少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃，多數城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。這部分資金比較靈活，后續(xù)資金沒有保證，使許多城市推行不了租金補貼保障方式，只能是籌措一次資金，建設或購買一批廉租住房，加劇資金供應不足，及保障面過窄等問題。完善住房保障制度的對策建議。一是擴大保障范圍。隨著經濟增長，地方財政收入的增加，國家應出

4、臺相應擴大保障覆蓋面的規(guī)定，特別是解決最低收入人群住房的廉租住房覆蓋的比例，并以此衡量地方政府工作能力，控制政績、形象工程。二是制定相關的配套政策。如收入申報制度，審查核查及監(jiān)督制度等。三是借鑒國外成熟經驗。由丁我國住房保障制度實施較晚，實踐經驗較少，可結合我國實際情況適當借鑒國外經驗，如要有專門機構和必要的資金投入等。四是綜合設立保障目標。解決中低收入者住房問題，不可能一蹴而就，要審慎制定不同階段保障目標，分階段實施，要與經濟發(fā)展和人們生活水平提高相適應，制定保障范圍和保障方式。五是要正確引導居民。居者有其屋”，并不一定是自己要擁有產權，要根據自己經濟實力選擇，同時要加快我國租賃市場建設，引

5、導和城鄉(xiāng)建設20063鼓勵房地產企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務，使有能力的中等收入者通過租房解決住房問題，從而減少住房保障覆蓋范圍。此外，在城市化不斷加快的同時，要關注外來務工人員的住房保障問題并加以研究，使各城市逐步解決這部分人群的住房問題。建立和完善適應我國國情的住房保障制度，既需要實踐的探索，也需要總體目標的設計和對保障的方式的深入比較研究；更需要充分利用現有的制度資源，不斷創(chuàng)新。對我國住房保障制度建設的幾點建議匚杜文（四川大學經濟學院）一、政府作為構建和實施住房保障制度的主體伴隨著市場經濟的發(fā)展，目前我國低收入居民的住房問題正在成為一個日益突出的社會問題，而各級政府在思想認識、機構準備與資金準備

6、上都還顯不足。在推動住房制度商品化、社會化的同時，政府應義不容辭地承擔起構建住房保障體系的重任，努力成為構建公共住房供應體系的主體，與其他參與者如房地產公司、房屋中介公司、房屋租賃公司和其他民營力量等合作，采取靈活的、適宜的手段，發(fā)動全社會的力量，加大公共住房供應，加快建立住房保障體系，以維護廣大居民的切身利益，保持社會穩(wěn)定。二、住房保障的運作方式是政府在維護市場機制的基礎上干預住房市場政府成為構建住房保障體制的主體，并不意味著政府要完全取代市場機制，更不是破壞市場機制，而是在市場機制無法發(fā)揮作用或無法充分發(fā)揮作用的情況下引導市場，是對市場機制的補充和修正。住房保障制度的構建，必須建立在充分發(fā)

7、揮市場機制作用的基礎上。因此，我國在住房保障體制構建過程中，一定要正確認識政府與市場的關系，注意處理好兩者的關系，注意住房保障方式選擇對市場機制的影響，要在維護市場機制的基礎上干預住房市場，僅僅對市場失靈的領域進行彌補和修正。三、為住房保障制度的實施提供法律依據和保障住房保障制度作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。目前，我國還缺乏專門的住房保障法律法規(guī)，應制定出符合我國國情的統一的住房保障法規(guī)，從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機構。四、明確住房保障的目標范圍我國目前存在政府財力不足、低收入階層的人數較多等48實際情況，住房保障制度應鎖定低

8、收入家庭，首先滿足貧困家庭等特殊群體在居住方面的基本需要。為此，在住房保障對象鎖定為低收入家庭的同時，必須采取積極的措施，盡量避免采用直接投資建房的公共住房政策手段，而應采取房租補貼手段，讓低收入家庭自由地、分散地到市場上去租房住，從而使其自然融入其他社會階層，促使社會各階層相互融合。同時，住房保障作為社會保障的一個方面，其建立、完善離不開其它保障制度的支持和配合。醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等保障制度的建立健全，可以對住房保障制度的構建起到保駕護航的作用，可以穩(wěn)定居民的心理預期、促進消費觀念的轉變，有效解決低收入階層的生存和發(fā)展問題，促進社會各階層相互融合。因此，在構建住房保障體系的同時，還應該健全、完

9、善其它住房保障制度。五、根據住房發(fā)展所處階段決定住房保障方式住房發(fā)展階段決定了住房保障體制的覆蓋范圍和程度，影響了住房保障方式的選擇以及各種具體方式之間的關系。不同的住房發(fā)展階段，住房的供求關系狀況有很大的差別，住房保障的需求程度和發(fā)生作用的范圍也會相應產生很大的差別。在住房嚴重短缺時期，住房供應不能滿足住房需求，住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距較大，需要政府保障的范圍相對較大，需要保障的程度也較高。而在住房供求關系相對緩和時期，需要政府保障的范圍較小、保障程度的要求較低。同時，不同的住房發(fā)展階段也會深刻影響住房保障具體方式的選擇，在住房嚴重短缺時期，應當適用最有利丁刺激住宅的供給

10、、加快住房建設的政府直接建房方式；在住房供求關系比較緩和時期，采取房租補貼的方式，則更具有選擇性，更有利丁減少保障資金支出。因此，我國在住房保障體制構建過程中，應當根據住房發(fā)展階段來決定住房保障體制的運行方式，并隨其演進而及時地對住房保障體制的運行方式進行相應調整。六、注意住房保障的層次性住房保障的實質是政府承擔住房市場價格與居民支付能力的差距，由丁保障對象的住房支付能力千差萬別，住房保障制度的建設和實施，必須注意體現住房保障的層次性，即住房分配方面的垂直公平和水平公平問題。前者是指各家庭從平計劃”中獲得的收入分配程度不同，后者是指公平計劃平等對待各家庭。我國作為一個發(fā)展中國家，特別是在受到人

11、力、物力、財力制約的條件下，不可能在短時期內大范圍解決居民的住房問題，因此，住房保障制度必須分層次，采用能夠靈活地適應不同保障對象的具體需求，提供不同保障水平的保障方式。必須制定分級計劃，有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題，根據不同的經濟政策安排、不同的住房發(fā)展階段和不同的居民保障需求，從住房供應結構和供應方式方面建立適應不同收入水平居民住房支付能力的、分層次的住房保障體系，提供不同的保障手段，靈活地適應不同保障對象的具體需求和保障待遇。七、大力提高財政支付能力財政支付能力是保持住房保障制度運行可持續(xù)性的基礎性因素，在很大的程度上決定了住房保障制度運行的效果。住房保障制度作為政府向居

12、民提供的一種公共產品，其效用就是通過支付轉移的方式實現社會收入的再分配，使廣大中低收入和最低收入居民家庭也能夠享受經濟發(fā)展的利益，保持分配公平和社會穩(wěn)定。要使住房保障體制的運行具有可持續(xù)性，必須考慮政府的財政支付能力。同時，還必須多渠道籌集住房保障資金，大力提高財政支付能力。八、大力發(fā)展住房金融隨著我國住房制度改革的推進，住房金融的發(fā)展已成為推動住房保障制度建設的關鍵。目前我國住房金融除住房公積金貸款以外，尚未有直接面向中、低收入家庭發(fā)放的低息或無息貸款的住房金融機構；還未建立完善的政策性住房抵押貸款風險擔保機制，低收入家庭貸款缺乏擔保主體；同時，參與住房金融的機構偏少，涉及面窄，放貸條件苛刻

13、，工作效率低。必須進一步大力發(fā)展住房金融，積極開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，完善貸款擔保機制，降低中、低收入居民申請貸款的門檻，增強其購房能力，促進住房保障制度的順利構建。運用市場機制促進住房保障體系的良性運轉一. 臻鈴（上海市房屋土地資源管理局信息中心）住房保障體系要由法定專門機構來組織運作。政府所有權和運營權分離是高效率運作的關鍵，也是現代產權法則的重要內容。實施住房保障是一項綜合性的、長期性的工作，是政府社會管理和公共服務職能的具體體現，因此，必須要有一個法定的專門機構來組織實施，每個城市應只有一家運營機構。專門機構一方面較政府部門有效率，另一方面能夠集結一定專業(yè)技術和管理知識，乂便丁居民做出近距離的監(jiān)督和