中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)十大趨勢(shì)

1、中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)十大趨勢(shì)時(shí)機(jī)固然不可無(wú)視，但趨勢(shì)更值得信賴：房地產(chǎn)企業(yè)捕捉新的變化趨勢(shì)并從中 找到自己的定位至關(guān)重要趙曉李慧忠陳金保/文中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)與過(guò)去十年完全不同的季節(jié)。從制度紅利的維度來(lái)看， 未來(lái)改革將進(jìn)一步深化；從增長(zhǎng)周期的維度來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2022年已經(jīng)軟著陸，且已表現(xiàn)出復(fù)蘇上升的態(tài)勢(shì)，未來(lái)十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài) 增長(zhǎng)。如果從房地產(chǎn)本身的維度來(lái)看，那么一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來(lái)臨：增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)格局、政策趨勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。此時(shí)，對(duì)于身處其間的余業(yè)來(lái)講，捕捉新的變化趨勢(shì)并從中找到自己的定位至關(guān)重要， 在這罩，我們且粗略勾劃出未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)十大變化趨勢(shì)，

2、作為走向未來(lái)時(shí)的參考。1. 中國(guó)房地產(chǎn)將從超高增長(zhǎng)變?yōu)橹械退僭鲩L(zhǎng)過(guò)去30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)接近10%在2000-2022年間，中用經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)甚至超過(guò)了 10%這是典型的超高速增長(zhǎng)二世界銀行稱，在人類歷史上，還從來(lái)沒(méi)有如此多 的人口，在如此長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)過(guò)如此快速的持續(xù)增長(zhǎng)。但是展望從現(xiàn)在至 2022年，未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將辭別10%上下的超、高增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“七上八下的次高增長(zhǎng)，因?yàn)橛腥齻€(gè)重要因素發(fā)生了變化。一是中國(guó)人口周期的變化必然引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期的變化。人口周期所帶來(lái)的增長(zhǎng)格局的變化，在幾乎所有的國(guó)家都發(fā)生過(guò)，在中國(guó)也不會(huì)例外。 進(jìn)入2022年后，中國(guó)從“人口紅利開(kāi)始轉(zhuǎn)向“人口負(fù)債，

3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)那么從“勞動(dòng)力無(wú)限 供應(yīng)時(shí)代進(jìn)入到“勞動(dòng)力相對(duì)緊張的時(shí)代。隨著勞動(dòng)力價(jià)格不斷上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然告 別“超高增長(zhǎng)，進(jìn)而進(jìn)入勞動(dòng)力價(jià)格約束下的“次高增長(zhǎng)。二是“房子、車(chē)子主導(dǎo)的重化工業(yè)增長(zhǎng)將風(fēng)光不再。2000-2022 年，中國(guó)的房屋年銷售從100萬(wàn)套增長(zhǎng)到1000萬(wàn)套，汽車(chē)年產(chǎn)骨那么從 200萬(wàn)輛增長(zhǎng)到1800萬(wàn)輛，房子和車(chē)十年都分別增長(zhǎng)了近10倍，年復(fù)合增長(zhǎng)在20%上二。但展望2022年，各自能再增長(zhǎng)I倍就已經(jīng)小錯(cuò)。這意味著年復(fù)合增長(zhǎng)速度將戲劇性地急速滑 落到5%-7%甚至低于同時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)速度。2022 年，鋼鐵生產(chǎn)增長(zhǎng)十年最低，而效勞業(yè)占中國(guó)經(jīng)濟(jì)比重第一次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，昭

4、示 出中國(guó)重化工業(yè)已開(kāi)始走向衰落，房、車(chē)將逐漸辭別主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。三是政府對(duì)予增長(zhǎng)速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化。現(xiàn)在，無(wú)滄是政府還是社會(huì)都更為看重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、社會(huì)和諧、生態(tài)保護(hù)各個(gè)方面的均衡開(kāi)展。同時(shí)，由于就業(yè)壓力降低，政府也不再需要以刺激政策來(lái)維持經(jīng)濟(jì)超高增長(zhǎng)：2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的經(jīng)濟(jì)工作最終目標(biāo)已由過(guò)去的“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開(kāi)展這一 元目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康開(kāi)展 “和社會(huì)和諧穩(wěn)定的二元目標(biāo)。在存缺乏政策強(qiáng)力推動(dòng)的前提下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)更可能運(yùn)行在 “七上八下的自然增長(zhǎng)軌道中。但未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力仍然足強(qiáng)勁的。從外部環(huán)境看，世界經(jīng)濟(jì)可能已經(jīng)辭別了最壞的時(shí)期；從國(guó)內(nèi)環(huán)境來(lái)看，政府動(dòng)力不會(huì)衰

5、減，而市場(chǎng)動(dòng)力在復(fù)蘇，因此，我們判斷2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將重回8%的增長(zhǎng)軌道。從增長(zhǎng)的波動(dòng)來(lái)看，我們判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將辭別大起大落的階段，轉(zhuǎn)而進(jìn)入到“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)階段。即使這樣，這也不是一個(gè)慢的增速。據(jù)英國(guó)?經(jīng)濟(jì)學(xué)家?一篇文章的預(yù)測(cè)，如果未來(lái)十年美國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng) 2.5%同時(shí)物價(jià)年均增長(zhǎng)1 .5%.而中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠保持年均增長(zhǎng)7.75%同時(shí)物價(jià)上漲控制在年均4%人民幣年升值控制在3%那么到2022年的時(shí)候中國(guó)按照購(gòu)置力平價(jià) 計(jì)算的GD將第一次超過(guò)美國(guó)，而到 2022年的時(shí)候，即便按官方匯率汁算中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量也 將超過(guò)美國(guó)。另?yè)?jù)假設(shè)，未來(lái)十年中國(guó)的年均增長(zhǎng)只有7%那么到2022年的時(shí)候，中國(guó)GDP總

6、量也將增長(zhǎng)I倍，約相當(dāng)于當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的64%日本經(jīng)濟(jì)總量的2倍。如此展望未來(lái)十年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)展，其實(shí)仍是一個(gè)美好增長(zhǎng)的季節(jié)。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)格局從“賣(mài)方市場(chǎng)變?yōu)椤百I(mǎi)方市場(chǎng)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期， 中岡房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過(guò)去.供大于求的局面已經(jīng)出現(xiàn)，并且將主導(dǎo)未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)展大勢(shì)。按照我們研究團(tuán)隊(duì)構(gòu)建的“城鎮(zhèn)化需求預(yù)測(cè)模型測(cè)算，到2022年需新建住房面積將大到15.4億平米，這意味著2022-2022年中國(guó)的住房需求仍將不斷增長(zhǎng)，2022年后中國(guó)的住房需求才會(huì)伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐放緩進(jìn)入下降期。但問(wèn)題在于，需求增長(zhǎng)的同時(shí)，供應(yīng)增長(zhǎng)更快，這將導(dǎo)致供求關(guān)系從

7、供不應(yīng)求的“賣(mài)方市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I(mǎi)方市場(chǎng)格局。預(yù)計(jì)2022-2022年城鎮(zhèn)住宅需求年均約12.7億平米2022年實(shí)際新增商品房住宅需求只有 10億平米，假?zèng)]2022-2022年新開(kāi)工面積在2022-2022年竣上，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工也將 攀升到年均12.3億甲米，來(lái)自市場(chǎng)的供求可以說(shuō)根本平衡。然而， 考慮到還有“非房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)建設(shè)、“城區(qū)擴(kuò)大以及“小產(chǎn)權(quán)房 等大量非市場(chǎng)性供應(yīng)， 將這些非正常供應(yīng)參加到 整個(gè)供應(yīng)后，中國(guó)的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)格局將明顯轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。J城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需也無(wú)法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢(shì)。未來(lái)十年，所謂“剛需電就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均犬約是2.7億

8、-3.2億平米。假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%那么可以推算出全岡每年的商品住宅銷售面移至多7.8億-9.2億平米，這樣的銷售量即便與2022年的銷量相比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，降幅達(dá) 5%-20%可見(jiàn)，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)僅靠所 謂“剛需無(wú)法撬動(dòng)，更難以推動(dòng)全同住宅銷量的持續(xù)快速增長(zhǎng)。當(dāng)前，全國(guó)住宅庫(kù)存積壓已達(dá)3億平米.2022-2022年住宅市場(chǎng)已呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)住宅市場(chǎng)才能重新恢復(fù)供求平衡，但好景小長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)很快將 走向2022年后的需求下滑年代。 故未來(lái)中長(zhǎng)期總體判斷， 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由熱鬧急躁的賣(mài) 方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買(mǎi)方市場(chǎng)，不僅“黃金增常年代消逝，就連“白

9、銀增常年代也將 一去不復(fù)返。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院的預(yù)判，2022年全國(guó)新增商品房住宅需求為10億平米，預(yù)2022-2022年十年間13億平米將是頂峰，全國(guó)全部新增商品住宅需求約120億甲米，如此十年內(nèi)中國(guó)商品住宅需求的年復(fù)合增長(zhǎng)率將滑落至5河內(nèi)，完全無(wú)法比肩過(guò)去十年年均20%上的增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要把握住節(jié)奏和結(jié)構(gòu)的迅速變化。I3. 政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控不會(huì)放松，房地產(chǎn)調(diào)控將不會(huì)半途而廢過(guò)去十年，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎年年都被強(qiáng)調(diào)，只市調(diào)控效果差強(qiáng)人意。但展望未來(lái)，政府對(duì)十房地產(chǎn)的調(diào)控將不會(huì)放松，房地產(chǎn)調(diào)控將辭別屢控屢敗的歷史獲得真正的成效。每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都決定著下年度的政策走向。今年的中央經(jīng)濟(jì)工

10、作會(huì)議，不僅關(guān)于下年，甚至顯示出未來(lái)中長(zhǎng)期的政策思路。這次會(huì)議有許多重要信號(hào)傳遞出來(lái)，而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)議態(tài)度仍是“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。這足以印讓我們事先的猜想：未來(lái)政府將小會(huì)再允許房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，也小會(huì)允許房地產(chǎn)價(jià)格再度失控：房?jī)r(jià)暴漲會(huì)增加不和諧因素，激化社會(huì)矛盾，未來(lái)政府將繼續(xù)注重解決民生問(wèn)題，尋求房?jī)r(jià)更加平穩(wěn)、社會(huì)更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。再考慮到前面討論的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局與增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的變化，可以說(shuō)是“天時(shí)以變。4. 房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)向全方位的社會(huì)融資，金融監(jiān)管將更重“存量2022年底，中國(guó)的M2接近100萬(wàn)億，GD接近50萬(wàn)億，M2與GD之比高達(dá)200% 巨大

11、的貨幣 供應(yīng)帶來(lái)兩個(gè)看似矛盾的奇怪現(xiàn)象： 一是市場(chǎng)中貨幣流動(dòng)性持續(xù)過(guò)剩； 二是實(shí)體民營(yíng)企業(yè)持 續(xù)的資金饑渴。前者反映了資金增量供應(yīng)過(guò)剩，后者那么反映了資金存量管理低效。今天中國(guó)企業(yè)融資方式已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。從央行公布的融資總量數(shù)據(jù)看，目前人民幣貸 款占比已經(jīng)從2006年80%勺峰值降至56%而包括委托貸款、 信托貸款、銀行承兌匯票、企業(yè) 債券等在內(nèi)的社會(huì)性直接融資占比已經(jīng)接近40%這一變化直接導(dǎo)致廣義貨幣 M2已越來(lái)越缺乏解釋中國(guó)經(jīng)濟(jì)的能力，需要表達(dá)更廣義貨幣供應(yīng)的M3甚至M時(shí)能更好地解釋中國(guó)經(jīng)濟(jì)。在此背景下，市場(chǎng)規(guī)律必然發(fā)力，金融創(chuàng)新不可防止。以直接融資為主的金融創(chuàng)新得到了政府的肯定和鼓勵(lì)，在

12、最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央再次明確提出 “適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模。禮會(huì)融資總規(guī)模的擴(kuò)大具體到房企融資，最直接的變化就是房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金的快速崛起。據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2022年二季度中國(guó)房地產(chǎn)信托累計(jì)余額為 3154億元，到2022 二季度房地產(chǎn)信托累計(jì)余額已高到 6751億元。而房地產(chǎn)基金在2022年也狂飆突進(jìn)，即使按照 保守估計(jì)也已突破2000億元，成為不少中小房企融資的重要渠道。學(xué)習(xí)文檔僅供參考資金增量與資金存量相比擬，政府對(duì)資金增量的管理相對(duì)簡(jiǎn)單，可控性也相對(duì)較大，但如何合理、有效地管理和導(dǎo)資金存量那么明顯要求更加精細(xì)化。同時(shí)，由于社會(huì)資會(huì)渴望進(jìn)入壟斷行業(yè)。但對(duì)于類似保障房這樣的“寡利領(lǐng)域，如果缺乏具有誘惑力的利益引導(dǎo)來(lái)引導(dǎo)民間資本進(jìn)入，最后的結(jié)果必然是無(wú)人問(wèn)津。隨著社會(huì)融資總規(guī)模占比的上升，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)存量資金的引導(dǎo)越來(lái)越重要，信托和基金等接融資渠道的監(jiān)管將越來(lái)越被重視。2007-2022年SWHffiA交堵歷年同翩比照20072D0B202220222022 尊雷企難吊彌幅 目事議妙帳附啊*5. 不同城市的住宅產(chǎn)品將從“普漲時(shí)代進(jìn)入“分化時(shí)代考慮到限購(gòu)的大背景， 去年市場(chǎng)普遍認(rèn)