土增稅-銷售收入涉稅處理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上銷售收入某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時，先行收取了消費者一定金額（10萬或20萬）的定金，后因消費者取消購買該房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以消費者違約不再退回該筆定金， 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的該筆訂金收入應(yīng)按什么稅目征收營業(yè)稅？ 答：根據(jù)穗地稅發(fā)2003141號文的規(guī)定：納稅人當(dāng)期沒有發(fā)生營業(yè)額，其取得的賠償金按原約定的行為征收營業(yè)稅；因受讓方違約而從受讓方取得的違約金和沒收的定金收入比照本規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的該筆定金收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對于該筆定金收入如果賬面上清楚反映，則不需繳納土地增值稅；若與房屋銷售收入劃分不清的，則要繳納土地增值稅。

2、 有房地產(chǎn)企業(yè)提出： 稅務(wù)機(jī)關(guān)將沒有發(fā)生不動產(chǎn)銷售行為產(chǎn)生的定金沒收收入征收營業(yè)稅違背了營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定。這個問題的焦點是：應(yīng)稅行為發(fā)生沒發(fā)生的取得收入的問題。 一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付工程承攬方的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建

3、筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。摘自國稅函2010220號 銷售收入的確定原則 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按

4、本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （一）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人； （二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （三）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 銷售收入的確定： 條例第十二條:取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面

5、合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 第二十條 納稅人有條例第七條所稱:價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額： （一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； （二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； （三）按下列公式核定： 營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業(yè)稅稅率） 一、企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。

6、包括：銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息、紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入、其他收入。 企業(yè)所得稅法第六條 二、企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收入總額。三、企業(yè)收取的各種基金、收費，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收入總額。 財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收。所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實收資本（股本）的直接投資。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于

7、財政性資金 行政事業(yè)性收費 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知（財稅2008151號） 四、企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。 (一)企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)： 1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制； 3.收入的金額能夠可靠地計量； 4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 (二)符合上款收入確認(rèn)條件，采取下列商品銷售方式的，應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入實現(xiàn)時間： 1.銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續(xù)時確

8、認(rèn)收入。 2.銷售商品采取預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時確認(rèn)收入。 3、銷售商品需要安裝和檢驗的，在購買方接受商品以及安裝和檢驗完畢時確認(rèn)收入。如果安裝程序比較簡單，可在發(fā)出商品時確認(rèn)收入。 4.銷售商品采用支付手續(xù)費方式委托代銷的，在收到代銷清單時確認(rèn)收入。 5、企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 6、債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣，銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務(wù)費用扣除。 7、企業(yè)因售

9、出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。 一、付款方式按現(xiàn)金(銀行轉(zhuǎn)帳)、實物、其他三項分別填列。填寫“其它”的要在備注欄說明。 二、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。三、企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)

10、確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 (三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷

11、開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 2、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 四、 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市

12、場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。五、 企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。 （一）用于市場推廣或銷售； （二）用于交際應(yīng)酬； （三）用于職工獎勵或福利； （四）用于股息分配； （五）用于對外捐贈； （六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。 六、企業(yè)發(fā)生第二條規(guī)定情形時，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入。上述規(guī)定自2008年1月1日起執(zhí)行。對2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，

13、2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按上述規(guī)定執(zhí)行。 摘自國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號） 七、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。國稅發(fā)200931號第七條 八、企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 摘自中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條 企業(yè)發(fā)生下列情形的