淺談房產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理_工程管理

1、淺談房產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由飛速進(jìn)展階段進(jìn)入了調(diào)整，這個(gè)對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，就需要苦練內(nèi)功，提高管理水平，面對(duì)更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，具備更高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別力量，洞察分析風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，開發(fā)出更合適市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)場(chǎng)知名度。本文從房產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，提出房產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)所在以及如何更好的削減風(fēng)險(xiǎn)。從1999年至2022年，中國(guó)的房產(chǎn)始終處于飛速進(jìn)展的階段，全國(guó)遍地是新開工的項(xiàng)目，有其中所占比例最高的也是住宅項(xiàng)目，由于住宅項(xiàng)目建設(shè)的飛速進(jìn)展，使得全國(guó)的房?jī)r(jià)漲速漲幅驚人，從而影響了社會(huì)大部分人的生活住房?；谶@種狀況，政府對(duì)全國(guó)的商品房房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)控，

2、肯定程度上抑制了商品房的開發(fā)速度以及商品房房?jī)r(jià)的上漲速度。在現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的這個(gè)形勢(shì)下，我們?cè)诜慨a(chǎn)開發(fā)中，不能再以之前10年的觀念去開發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目，今后的商品房市場(chǎng)也將逐步走入成熟階段，不是造什么都能賣，市場(chǎng)暴利將漸漸被毀滅，市場(chǎng)會(huì)走入正常利潤(rùn)或者微利時(shí)代。面對(duì)這樣的商品房市場(chǎng)，我們應(yīng)當(dāng)深刻熟悉到房產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)將是大家所要面對(duì)的，如何做好房產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)而言將顯得尤為重要，做好房產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理，能削減產(chǎn)品的銷售風(fēng)險(xiǎn)，保證產(chǎn)品的銷售利潤(rùn)，使企業(yè)持續(xù)盈利及穩(wěn)步進(jìn)展。那么房產(chǎn)開發(fā)中的存在著哪些風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)存在于哪些環(huán)節(jié)中，我們又該如何掌握呢?1 房產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)讓我們先分

3、析下房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的主要環(huán)節(jié)，以商品房住宅為例，房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程主要涉及到土地拍賣或者土地轉(zhuǎn)讓;前期項(xiàng)目策劃與定位;項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)與證照辦理;項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工等實(shí)體建設(shè)實(shí)施過(guò)程;項(xiàng)目的后期營(yíng)銷工作。在上述這些環(huán)節(jié)中，通常存在如下風(fēng)險(xiǎn)：1.1 土地獲得階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的用地是被嚴(yán)格限制在城市里的國(guó)有土地上進(jìn)行，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得國(guó)有土地開發(fā)權(quán)的時(shí)候，可能面臨著所拍土地是否屬于國(guó)有土地的風(fēng)險(xiǎn)，土地的拍賣價(jià)格隨著眾多拍賣者的追趕而形成高價(jià)的風(fēng)險(xiǎn);面臨著在該土地上是否存在著拆遷以及安置補(bǔ)償?shù)臓顩r以及拆遷與安置補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用是多少的風(fēng)險(xiǎn)，該土地使用權(quán)是否完整、該土地的規(guī)劃條件是否符合房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)

4、該項(xiàng)目的開發(fā)要求的風(fēng)險(xiǎn)，該土地是否存在著債務(wù)，合同是否有效及完整等風(fēng)險(xiǎn)。林克司項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段發(fā)覺(jué)土地紅線與掌握性詳規(guī)劃線不統(tǒng)一，由于發(fā)覺(jué)時(shí)還處于設(shè)計(jì)的初步階段，因而未對(duì)項(xiàng)目造成極大影響。1.2 項(xiàng)目投資策劃階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資策劃階段，主要涉及到的風(fēng)險(xiǎn)有項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)，其中包括了規(guī)劃、建筑、景觀、交房標(biāo)準(zhǔn)等定位風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)支持力量風(fēng)險(xiǎn);相關(guān)的法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等。當(dāng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定后，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、建設(shè)成本基本上也相應(yīng)確定，銷售目標(biāo)也因此而確定，所以決策的風(fēng)險(xiǎn)討論是最為重要的，決策的好壞將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目以及后期工作的質(zhì)量。同時(shí)，由于國(guó)家

5、政策法規(guī)的不斷完善與修正，因此在項(xiàng)目前期的策劃階段以及后期實(shí)施階段，要準(zhǔn)時(shí)的收集政策法規(guī)的變動(dòng)信息并仔細(xì)的進(jìn)行分析，要慎重的考慮國(guó)家政策法規(guī)的變化對(duì)項(xiàng)目的影響，這樣既能在第一時(shí)間了解政策法規(guī)的變化可能性，提早了解提早修改項(xiàng)目的方案，避開項(xiàng)目的開展受阻，又能對(duì)已進(jìn)行的方案做出準(zhǔn)時(shí)調(diào)整，避開把影響面再次擴(kuò)大，造成不必要的損失。例如在2022年10月出臺(tái)了規(guī)劃對(duì)建筑面積的新的計(jì)算方法，在這之前，許多房地產(chǎn)開放商為了充分提高建筑的實(shí)際可使用面積，充分?jǐn)U大了地下庭院的面積，抬高建筑的層高以及陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)面積等，但是依據(jù)新的計(jì)算方法，超出規(guī)定的部分仍需要計(jì)算建筑面積，這樣對(duì)項(xiàng)目的方案就產(chǎn)生了很大的影響。在這個(gè)

6、政策出臺(tái)前，有不少開發(fā)商已經(jīng)了解到了政策的將來(lái)變化，提早對(duì)項(xiàng)目方案做了修改。假如未能準(zhǔn)時(shí)獵取這個(gè)信息，那么后期的工作都將前功盡棄。所以在項(xiàng)目投資策劃階段，準(zhǔn)時(shí)了解各個(gè)方面的動(dòng)態(tài)信息，結(jié)合開展策劃工作是很有必要的。1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段：項(xiàng)目的建設(shè)階段涉及到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)勘察工作、施工工作的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、合同履行風(fēng)險(xiǎn)以及驗(yàn)收交房過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目勘察成果是否與現(xiàn)狀吻合，設(shè)計(jì)理念是否落后，設(shè)計(jì)是否新奇，技術(shù)是否落后、成熟或適用，設(shè)計(jì)成果是否符合勘察要求，各專業(yè)的設(shè)計(jì)成果之間是否相全都，設(shè)計(jì)質(zhì)量是否達(dá)到項(xiàng)目定位的目標(biāo)要求，設(shè)計(jì)進(jìn)度是否符合整體進(jìn)度要求;施工技術(shù)是否落后，施工新工藝是否成熟

7、，施工產(chǎn)品質(zhì)量是否過(guò)關(guān)、是否達(dá)到交房驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，施工成品是否達(dá)到項(xiàng)目定位的目標(biāo)，各專業(yè)之間的施工是否有很好的協(xié)作度，施 工進(jìn)度是否符合項(xiàng)目整體要求，設(shè)計(jì)、施工等合同的履行是否存在風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)和施工的成本掌握是否符合項(xiàng)目整體投資分析要求等，這些風(fēng)險(xiǎn)是在策劃的結(jié)果上連續(xù)的，對(duì)后續(xù)的銷售存在著很大的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理在項(xiàng)目建設(shè)階段與各管理目標(biāo)之間的關(guān)系是平行穿插的，見(jiàn)下圖，將風(fēng)險(xiǎn)管理放在一個(gè)較高層面進(jìn)行項(xiàng)目管理，更能提高各管理目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)掌握效果。1.4 項(xiàng)目營(yíng)銷階段：房地產(chǎn)項(xiàng)目在營(yíng)銷階段將面臨著國(guó)家政策對(duì)項(xiàng)目銷售的影響，國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目銷售的影響，項(xiàng)目產(chǎn)品與營(yíng)銷包裝是否配套、包裝是否符合購(gòu)買對(duì)象的的

8、理念，營(yíng)銷方案是否符合市場(chǎng)及客戶需求的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品的定價(jià)是否存在著過(guò)高或過(guò)低的風(fēng)險(xiǎn)，銷售節(jié)奏與開發(fā)節(jié)奏是否匹配、資金占用比例、資金周轉(zhuǎn)速度是否合適等引起的資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。比如在2022年-2022年期間，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式不客觀，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際很大的影響，國(guó)家政策對(duì)房市的大力調(diào)控，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)抑制甚至下滑的趨勢(shì)，在這個(gè)期間，國(guó)家政策以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式對(duì)整個(gè)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)就起了很大的影響，在這個(gè)期間處于銷售的房產(chǎn)樓盤都患病著市場(chǎng)的沖擊，消失了許多打折、降價(jià)、優(yōu)待措施，這種現(xiàn)象的消失無(wú)疑極大的影響了項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)，影響了房市的進(jìn)一步進(jìn)展，于是許多開放商消失了暫緩開工、放慢開發(fā)速度、延遲銷售等措施，以

9、避開政策對(duì)項(xiàng)目的影響。綜合房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的上述幾個(gè)階段，總體歸納起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)類別可以分為：政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)幾個(gè)大類。政策風(fēng)險(xiǎn)包括政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)包括城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)(即容積率變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑掩蓋率變化風(fēng)險(xiǎn)、用途的相容性風(fēng)險(xiǎn))、區(qū)域進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)(即近鄰地區(qū)進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)、類似地區(qū)進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn))、公共干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干擾風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)等。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)(即購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、住戶規(guī)模變化風(fēng)險(xiǎn)、單元住宅面積變化風(fēng)險(xiǎn))、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(即通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率變化風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)

10、險(xiǎn)、稅率變化風(fēng)險(xiǎn))、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括建筑材料轉(zhuǎn)變和更新風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)和計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、信息風(fēng)險(xiǎn)等。自然風(fēng)險(xiǎn)包括火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)等。國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)包括國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際政治風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。2 房產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)掌握方法上述幾大類風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于每一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目而言，詳細(xì)都會(huì)有所不同，那么我們可以依據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)特點(diǎn)、組織結(jié)構(gòu)的詳細(xì)特特征，在項(xiàng)目的各個(gè)階段實(shí)行以下措施，從而削減風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，使風(fēng)險(xiǎn)在

11、受控范圍之內(nèi)。2.1 在項(xiàng)目拿地與投資策劃時(shí)，一要仔細(xì)分析與調(diào)查項(xiàng)目用地的周邊環(huán)境，分析土地的地理位置、土地性質(zhì)、土地現(xiàn)狀以及地質(zhì)地貌等狀況，調(diào)查項(xiàng)目周邊的建筑、自然環(huán)境、歷史人文環(huán)境以及環(huán)境污染狀況、水陸空以及市政道路的交通狀況、周邊市政配套設(shè)施等;二要對(duì)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行細(xì)致討論以及對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)進(jìn)行推斷，其中包括貨幣政策以及房地產(chǎn)相關(guān)政策在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、項(xiàng)目所在地的房產(chǎn)市場(chǎng)狀況、政策法規(guī)、總體供求關(guān)系、板塊劃分及差異、價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)覺(jué)、客戶構(gòu)成分析以及客戶的購(gòu)買狀態(tài)與行為分析;三要對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威逼進(jìn)行SWOT分析;四要對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃及風(fēng)格進(jìn)行分析;五要通過(guò)同類項(xiàng)

12、目進(jìn)行類比，對(duì)待開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行量化分析;六要通過(guò)差異系數(shù)的確定、區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的確定對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬分析;七要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、成本、項(xiàng)目收益的模擬，通過(guò)敏感性分析對(duì)項(xiàng)目投入產(chǎn)出狀況進(jìn)行模擬分析;八要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與提示。在這樣具體周全的投資策劃工作下，才能有效的降低項(xiàng)目后期風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。林克司項(xiàng)目在項(xiàng)目策劃時(shí)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了SWOT分析，確定本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，并且對(duì)產(chǎn)品的各個(gè)部分進(jìn)行權(quán)重評(píng)分，確定項(xiàng)目討論的重點(diǎn)和次重點(diǎn)。后由于在策劃與設(shè)計(jì)階段經(jīng)受了房產(chǎn)調(diào)控，公司經(jīng)過(guò)決策堅(jiān)決的對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行調(diào)整，增加了更多的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，對(duì)之前的優(yōu)勢(shì)

13、同時(shí)又進(jìn)行了增加，并且還對(duì)單風(fēng)光積進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼莆?，避開由于總價(jià)過(guò)高對(duì)將來(lái)的銷售以及公司的資金產(chǎn)生壓力。2.2 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，一要通過(guò)考察調(diào)研與打分的方法對(duì)選取信譽(yù)度高、服務(wù)質(zhì)量好的的設(shè)計(jì)、勘察、施工以及監(jiān)理單位以及其他供應(yīng)商作為項(xiàng)目合作伙伴，并且作為一個(gè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)公司，不能只停留于一家單位，還應(yīng)當(dāng)建立具體的供應(yīng)商庫(kù)，作為公司和項(xiàng)目的資源儲(chǔ)備，二要選擇好 的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員以及項(xiàng)目管理人員，這點(diǎn)更為重要，好的設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目管理人員具備了豐富的項(xiàng)目閱歷，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展有著較好的預(yù)見(jiàn)性和掌握協(xié)調(diào)力，對(duì)項(xiàng)目的有序推動(dòng)會(huì)起到關(guān)鍵的作用，能更好的削減失誤與風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量等都能有著很好的

14、關(guān)心。三要制定項(xiàng)目進(jìn)度方案綱要以及項(xiàng)目進(jìn)度方案表，內(nèi)容要盡可能的細(xì)分，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的要求時(shí)間結(jié)點(diǎn)，并且落實(shí)責(zé)任人，要揭示此結(jié)點(diǎn)的進(jìn)度變化對(duì)其他結(jié)點(diǎn)以及對(duì)項(xiàng)目的影響，做好提早防范的措施。四要明確項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的質(zhì)量責(zé)任人，做到預(yù)先分析，預(yù)先防范。五對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期間的投入做好實(shí)時(shí)監(jiān)控與分析，做到實(shí)時(shí)報(bào)警與糾偏。六對(duì)項(xiàng)目要做好相對(duì)應(yīng)的保險(xiǎn)工作，盡可能的降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)損失。2.3 在項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中，面對(duì)著宏觀環(huán)境的變化、市場(chǎng)購(gòu)買力的變化、策劃與實(shí)際市場(chǎng)的偏離、政策的變化以及隨著政策變化而變化的房產(chǎn)市場(chǎng)，選擇一家有著豐富市場(chǎng)營(yíng)銷閱歷的公司的顯得非常重要。依據(jù)一個(gè)產(chǎn)品形成一個(gè)好的概念和營(yíng)銷方案，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)上的可購(gòu)買力，對(duì)一個(gè)好項(xiàng)目來(lái)說(shuō)