二)我國房地產(chǎn)業(yè)

1、(二二)我國房地產(chǎn)業(yè)我國房地產(chǎn)業(yè)1 1概念概念房地產(chǎn)（房地產(chǎn)（real estate)real estate)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。又稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。又稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是一種不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。是一種不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。2 2房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1 1、國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土、國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計

2、、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等；發(fā)等；2 2、 房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；買賣租賃、抵押等活動；3 3、 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)管理管理。4 4、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)

3、價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。狹義的房地產(chǎn)主要指房地產(chǎn)的交易活動，包括房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易。狹義的房地產(chǎn)主要指房地產(chǎn)的交易活動，包括房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易。房產(chǎn)的交易形式有：房產(chǎn)的交易形式有：（1 1）房產(chǎn)買賣。其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有）房產(chǎn)買賣。其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。（房產(chǎn)的買賣。（2 2）房屋租賃。（）房屋租賃。（3 3）房產(chǎn)互換。（）房產(chǎn)互換。（4 4）房產(chǎn)抵押。）房產(chǎn)抵押。地產(chǎn)的交易形式有：地產(chǎn)的交易形式有：（1 1）一級市場。這是由國家壟斷經(jīng)營的市場，它涉及集體土地所

4、有）一級市場。這是由國家壟斷經(jīng)營的市場，它涉及集體土地所有權(quán)的變更和國有土地所有權(quán)的實現(xiàn)。經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：征用土地，辦理權(quán)的變更和國有土地所有權(quán)的實現(xiàn)。經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：征用土地，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時期的使用權(quán)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時期的使用權(quán)；出租土地，定期收取地租等。出租土地，定期收取地租等。（2 2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對土地進行綜）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對土地進行綜合開發(fā)、經(jīng)營所形成的市場。合開發(fā)、經(jīng)營所形成的市場。外資進入房地產(chǎn)市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、外資進入房地產(chǎn)市場的

5、主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構(gòu)和個人以自購和包銷方式買入商品房等方境外機構(gòu)和個人以自購和包銷方式買入商品房等方 3 3房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)鏈 購買土地購買土地開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)營銷銷售營銷銷售物業(yè)管理物業(yè)管理非商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)流程非商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)流程 4房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)組織形式 縱向一體化的“香港”模式 專業(yè)分工協(xié)作的“美國”模式購買土地購買土地開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)營銷銷售營銷銷售物業(yè)管理物業(yè)管理購買土地購買土地開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)營銷銷售營銷銷售物業(yè)管理物業(yè)管理5房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)購買土地營銷銷售開發(fā)建設(shè)物業(yè)管理金融行業(yè)政府部門各種中介部門建筑部

6、門個人融資 建材、裝修 建材生產(chǎn)汽車、家電 交通運輸供電煤氣供排水系統(tǒng)通訊網(wǎng)絡(luò)園林綠化6房地產(chǎn)業(yè)的主要成本構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的主要成本構(gòu)成（1 1）土地費用）土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20，并有進一步上升的趨勢。（2009地王盤點）（我國最大房地產(chǎn)商） （2 2）前期工程費）前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行

7、性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”（ 供水、供電、供氣、道路平整建設(shè)設(shè)計費用，）等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6。 （3） 建筑安裝工程費建筑安裝工程費建筑安裝工程指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝建筑安裝工程指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的4040左右左右。 （4） 市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施

8、和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣

9、調(diào)壓站，變電室，自行車棚發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在一般在20203030左右。左右。 （5 5）管理費用）管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整

10、個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過般不會超過2 2。 （6 6）貸款利息）貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。 （7 7）稅費）稅費稅費包含兩部分：一

11、部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，?。I業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如

12、征地管理費，商品房交易管理費，大市項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15152525左右。左右。 （8 8）其他費用）其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過1010。 某房地產(chǎn)項目開發(fā)成本圖某房地產(chǎn)項目開發(fā)成本圖7當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題 （1 1）住房供求結(jié)構(gòu)不合理）住房供求結(jié)構(gòu)不合理我國目前房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點：高檔住房多，中低檔住房少。主要原因是市場導(dǎo)向的結(jié)果。政府缺乏