萬科物業(yè)新項(xiàng)目操作手冊(精)..

1、頁眉內(nèi)容新項(xiàng)目操作手冊房地產(chǎn)，物業(yè)管理，房地產(chǎn)資料，物業(yè)管理資料目錄第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間（以萬科地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)為基礎(chǔ)）1、安防2、交通管理3、綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)4、照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)5、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置6、前期管理用房、活動場所、員工宿 舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃第二階段：開工建設(shè)一項(xiàng)目開盤1、物業(yè)管理方案2、前期介入3、前期開盤開荒4、綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立一交付1、管理處組織架構(gòu)2、工作移交3、各種證照辦理4、管理用房裝修5、管理制度建設(shè)6、公共關(guān)系建立7、CI標(biāo)識制作8、清潔開抗9、房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收10物業(yè)服務(wù)方案實(shí)現(xiàn)（客服項(xiàng)目、

2、模式研討）11入住策劃，資料準(zhǔn)備第四階段：交付使用半年內(nèi)1、裝修管理（裝修垃圾的清運(yùn)管理）2、工程遺留問題處理3、水電抄表到戶處理4、安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理5、客戶關(guān)系建立6、商業(yè)街管理第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間實(shí)施時 問控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部 門重要程序很重 要重要取得土 地使用在開發(fā)商取得 土地使用權(quán)以地理位置：項(xiàng)目所處位置權(quán)以后 二個月 內(nèi)后二個月內(nèi)，物 業(yè)管理人員需 要到項(xiàng)目現(xiàn)場 了解項(xiàng)目的地 理位置、周邊治 安情況、周邊交 通情況、周邊可 能對以后項(xiàng)目 的業(yè)主日常生 活造成影響的 事項(xiàng)。治安情況：周邊大環(huán)境（農(nóng)民 房、出租房是否多、住宅小區(qū)）， 該周邊治安案件發(fā)生形式，管

3、 轄區(qū)域派出所位置。交通情況：能到達(dá)項(xiàng)目公共交 通工具，預(yù)計(jì)業(yè)主可能需要的 交通工具。其他方面：項(xiàng)目內(nèi) 是否令湖泊、山體、周邊綠化， 考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）工廠；周邊配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）地產(chǎn)成 立項(xiàng)目 組相互信息的交 流跟進(jìn)知會地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對接人 員。概念性 圖紙出 來以后在新項(xiàng)目地產(chǎn) 立項(xiàng)以后，需要 與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部 門和銷售部門 保持密切的信 息溝通，并向銷 售部門或項(xiàng)目 管理部索取該 項(xiàng)目相關(guān)的基 本資料。在設(shè)計(jì)時地產(chǎn)與物業(yè)討論：安 防設(shè)備的設(shè)置、停布場設(shè)備設(shè) 置、車輛流向、人員流向、商 鋪設(shè)置、學(xué)校的管理

4、、個性化 安全問題、管理處位置、控制 中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管 理用房設(shè)置等問題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)： 保持夜間的效 果能夠清晰，對 重要鏡頭能夠 錄像，使用硬盤 錄像機(jī)，能夠保 存一周時間。進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、 車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓 電梯內(nèi)廳、各苑落人員進(jìn)出通 道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動 鏡頭、泳池部包、重要隱患點(diǎn)。品智工參智工制 業(yè)5化部由化部 物質(zhì)能程與能程作停車場系統(tǒng)：小 區(qū)車輛出入口 設(shè)置、道閘位置 和數(shù)量設(shè)置、車 庫車輛流向確 認(rèn)。設(shè)計(jì)時應(yīng)實(shí)現(xiàn)人車分流；車輛 出入口需圖象對比系統(tǒng)，需要 收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證； 在條件允許情況卜，住戶車輛 與外來車輛分開管理；出入口 無

5、人值守的地下停二車場，需安 裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。臨時停車場車庫入口應(yīng)有場內(nèi) 剩余車位動態(tài)顯示標(biāo)識（電子 顯示屏）品智工參智工制 業(yè)5化部由化部 物質(zhì)能程與能程作門禁系統(tǒng)：小區(qū) 主要部位設(shè)置， 卡的掛失量應(yīng) 該與小區(qū)的總 容量匹配，建議 保證在戶數(shù)的20%以上。同時卡的有效期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門、苑門、 單元門、車庫與地面的通道、 電梯廳（梯控）、天臺門、會所 門等公共通道處。品智工參智工制 業(yè)5化部由化部 物質(zhì)能程與能程作周界紅外報(bào)警 系統(tǒng)：紅線邊的 圍墻需要設(shè)置， 報(bào)警能夠聯(lián)動 配套設(shè)備小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安 全死角處設(shè)置。安裝時兩對之 問 f 要進(jìn)行交叉，避免盲點(diǎn)。品智

6、工參智工制 業(yè)5化部由化部 物質(zhì)能程與能程作對講系統(tǒng)：所有 住戶家需要設(shè) 置住戶對講，可 依據(jù)實(shí)際情況 設(shè)置成可視和單元門、苑門處需要設(shè)置對講， 方便住房家開門。圖層樓層電 梯廳處設(shè)置。物業(yè)品 質(zhì)部、智 能化工 程部參 與，由智非可視。工制 化部 能程作電子顯示系統(tǒng)： 項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際 情況確定是否 設(shè)置通常設(shè)置在單元門附近。品智工參智工制 業(yè)5化部由化部 物質(zhì)能程與能程作巡更系統(tǒng)：對于 比較固定的巡 更點(diǎn)，用巡更系 統(tǒng)一要巡更棒一般可以設(shè)置40-60個點(diǎn)品智工參智工制 業(yè)5化部由化部 物質(zhì)能程與能程作內(nèi)線電話：小區(qū) 達(dá)到一定的規(guī) 模，需要使用內(nèi) 線電話。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理 用房、管理處、

7、值班室、電梯 機(jī)房、安全崗位等。品智工參智工制 業(yè)5化部由化部 物質(zhì)能程與能程作人行防范要求、 人員流向：綜合 考慮小區(qū)的實(shí) 際情況，控制人 員出入口設(shè)置 的數(shù)量，尤其是 分期開發(fā)小區(qū)， 以后不開啟的 消防門，前期一 定/、能開啟，否明確圍合方式、紅線處人行通 道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡 量實(shí)行人車分流，車輛出入口 在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出 入口的出端、入端需要有一定 的緩沖面積，方便車輛有序進(jìn) 出?？梢郧?況卜，盡 量少開 通。則以后很難關(guān) 閉。商鋪的設(shè)置、學(xué) 校的管理、個性 化的安全問題。 考慮商鋪、學(xué)校 噪音對小區(qū)的 影響，考慮學(xué)生 對小區(qū)的安全 和車輛破壞造 成的影響，考慮 商鋪購物

8、車輛 停放和卸貨區(qū) 域、卸貨噪音問 題。管理處位置、控 制中心設(shè)置、消 防中心設(shè)置、管 理用房的設(shè)置 等問題學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時 靠近公路，減少學(xué)校對小區(qū)的 影響。商鋪原則上不設(shè)置在小 區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共 區(qū)域，而且最好有噪音商鋪的 設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小澡 音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位 置。消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間內(nèi)，控制中心大約 10萬M2設(shè)置一個，管理處與控制中心盡量設(shè)置在附近，管理處 最好設(shè)置在小區(qū)中心位置考慮商 鋪的經(jīng) 營內(nèi)容 對住戶 的影響。項(xiàng)目圖 紙出來 以后垃圾房位置、垃 圾桶位置設(shè)置設(shè)置時考慮垃圾房的異味不影 響住戶，方便清運(yùn)、有排水管 道。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)

9、時需要考慮垃 圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè) 計(jì)好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇 位置。雨水收集對于山體項(xiàng)目、并且有水景的 項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集 系統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用。水景設(shè)計(jì)、水質(zhì) 處理考慮人工濕地的循環(huán)部分。給排水系統(tǒng)考慮巾政給水壓力的波動、排 水考慮現(xiàn)場積水的可能管理用房：管理 處、培訓(xùn)室、倉 庫、操作間、值 班室、食堂、宿 舍位置和面積的確定食堂和宿舍的位置需要考慮對 業(yè)主的影響配套設(shè)施：單 車、摩托車停放 點(diǎn)、公共洗手問督促設(shè)置，尤其是公共洗手問 （外包單位使用、業(yè)主使用）第二階段：開發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開盤期間實(shí)施時 問控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié) 調(diào) 部 門重要程度很 重 要重 要一股項(xiàng)目圖 紙確認(rèn) 以后需要

10、地產(chǎn)提供項(xiàng)目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、項(xiàng)目開 盤前半 年（或 根據(jù)營 銷要 求）管理方案包括四部分內(nèi) 容：項(xiàng)目定位、服務(wù)模式、 服務(wù)實(shí)施計(jì)劃、服務(wù)項(xiàng)目、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理處組織架 構(gòu)。管理費(fèi)測算：首先確定管 理處各類人員編制，對管 理成本進(jìn)行測算，確定每1、根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定 服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng) 目、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次及配套管理成本 測算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、服務(wù)模式確定需考慮與項(xiàng)目營銷概念及 項(xiàng)目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延年總的管理成本，根擾項(xiàng) 目檔

11、次設(shè)定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 測算服務(wù)收入，服務(wù)收入 與管理成本持平的前" 調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在開盤前一個月準(zhǔn)備前期 物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主 臨時公約。仲及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整；3、提出的服務(wù)項(xiàng)目需考慮管理處中操作性 及管理風(fēng)險(xiǎn)、資源配置問題；4、制定服務(wù)項(xiàng)目需考慮客戶潛在需求、消費(fèi) 習(xí)慣及消費(fèi)水平。5、管理成本測算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi) 用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維 護(hù)費(fèi)用、管理處綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭 金。測算成本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成 本、景觀運(yùn)行費(fèi)用及管理難點(diǎn)等存在的隱 性成本。6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公 司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權(quán) 屬，收益分配等。業(yè)主臨

12、時公約與前 期物業(yè)管理服務(wù)合同相關(guān)條款約定一a 性。業(yè)主臨時公約及前期物業(yè)管理 服務(wù)合同經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工人簽后提 交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署 合同，安排業(yè)主臨時公約印刷。整個階 段前期介入的跟進(jìn)和落實(shí)按照物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求，督促地產(chǎn)進(jìn) 行實(shí)施。水電氣配套1、設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。2、電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商 鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工 作插座和開關(guān)。3、避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺 上。4、項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹 配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于 0.15MPA的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護(hù)欄、支持桿1、平直、便于

13、安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā) 揮（口含考慮圍墻外圍邊和墻而平直、 圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。2、圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考 慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于141米。3、圍墻墻向盡量選用涂料、維護(hù)方便。4、圍堵女A防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿1、建筑外立面管道、空調(diào)白貝（架）、聚光 井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2、空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì) PVC管、管徑不小于小32MM防止堵塞。溝渠井蓋1、溝渠井配置有防震功能的活動井蓋， 便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替 換或免維護(hù)。2、車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建

14、議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3、道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在 道路的兩旁，同時定做成鑄印該項(xiàng)目 名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便 于維護(hù)管理，體現(xiàn)項(xiàng)目精致管理。道路1、路向傳防滑；人行路芽為凹陷式排水溝， 水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2、在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、 綠化澆水取水點(diǎn)。3、苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。4、在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位 置需設(shè)置防撞裝置。天面露臺1、10M2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水 點(diǎn)。防火門1、公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。2、公共防火門禁系統(tǒng)電源要在控制中心單 獨(dú)控制。停車場及出入口1、人、車出入口數(shù)量盡量少，合理

15、設(shè)置小區(qū) 人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。2、車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和 道閘。3、崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往布輛和行 人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距 離。4、小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識 別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。5、車庫出入口后配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷 卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6、地卜車庫設(shè)置足夠大的消防沙地，車庫出 入口坡道制作防滑槽。7、車庫照明為多路或分級控制，如全開、局 部開，減少耗電。8、車庫設(shè)置清潔用取水口（最遠(yuǎn)距離 50米 設(shè)置一個）及清潔池。9、室內(nèi)停:車庫墻面及頂全部涂料刷白、 有條 件的墻間可以制作涂料圖案。娛樂設(shè)施1、安裝平穩(wěn)牢固，符合安全

16、設(shè)計(jì)規(guī)范，并具 有安全防護(hù)措施和使用說明。2、娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂 設(shè)施適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。（例 如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜 歡）3、室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。信息欄在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位 置設(shè)置小區(qū)平間位置圖、便于拆裝的商戶 標(biāo)識牌。單車摩托車棚合理設(shè)置單（摩托）車存放點(diǎn)，最好設(shè)置在 安全員固定崗位附近。小區(qū)清潔設(shè)施1、小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理 設(shè)置垃圾箱（桶）,包括單元門口、大堂 出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、 地卜車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投 放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū) 風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。2、大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)

17、置垃圾桶的擺放位置， 配置水源及排水設(shè)施。3、有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和 通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹 配，異味不影響住戶。4、位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5-7M3標(biāo)準(zhǔn)5、地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50 米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水 源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。綠化設(shè)施1、苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝 1個il里表。2、綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控 鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境1、發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池 機(jī)房、值班室地在鋪設(shè)防滑地磚，墻回找 平、抹灰、刷涂料，天花找平。2、設(shè)備房頂尢排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排 水管。3、設(shè)備房設(shè)置對

18、流通風(fēng)口。4、機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤 其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。5、特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝 置。供配電系統(tǒng)1、變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫 度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系 統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報(bào)警信號 連接到中心。2、發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置， 方 便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于3、寸的到地面的透氣彎管。4、發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識。發(fā)電機(jī)房有水源和排水 設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時能自動啟動，能試 驗(yàn)自動啟動。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī) 后有延時關(guān)閉功能。5、各種配電箱（柜）鑰匙通用。6、發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補(bǔ)

19、水裝 置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影 響小區(qū)劃、境。7、強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱 電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、 水表井的門鎖鑰匙通用。給排水系統(tǒng)1、泵房控制柜與水泵隔離，柜底局出地面20公分以上。2、水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報(bào) 警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥實(shí)際使用效果很好水池底部可以 安裝管道泵、便于水箱清洗。3、地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4、水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以 安裝道泵、便于水箱清洗。5、水表房應(yīng)后地漏排水；地漏排水

20、管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查6、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)圖于地面20CML7、水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水 池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，需上鎖8、地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應(yīng)啟透明水位標(biāo)識；同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號到中心。9、地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián) 通，每臺生活水泵均可以從兩部分水池取 水。消防系統(tǒng)1 . Co歿備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消 防報(bào)警在監(jiān)控中心后聲光信號。2 .消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、 便于今后管理維護(hù)（/、米用氣壓給水設(shè)備控 制）。電梯1控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20

21、層以上電梯 可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百 葉通風(fēng)。2 .泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于 維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總 閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相 關(guān)位置設(shè)置閥門）。3 .成人池與兒童涉水池隔開獨(dú)立，并連續(xù)供 水（使用時為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建 時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池 只分深水區(qū)、淺水區(qū)/、分兒童、成人泳池。4 .設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅，根據(jù)泳池大小配置救生圈。5 .泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便 于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的 水，有

22、補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。6 .泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m便于管理。7 .泳池吸塵口應(yīng)深入水向/、超過30CM,且應(yīng) 根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。前期開盤、開荒開盤前需要組織請專業(yè)公司對現(xiàn)場進(jìn)行清潔。開盤時，需要與銷售部對接安全布置，成品防護(hù)關(guān)注現(xiàn)場各門、窗、玻璃、浴缸安防設(shè)備等 物品保護(hù)綠化澆灌設(shè)置的完善根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動澆灌系統(tǒng)第三階段：管理處成立至房屋交付使用實(shí)施時 問控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào) 部門重要程度很 重 要重 要一股管理處 成立后 兩周確定組織架構(gòu)，職務(wù) 說明書及安全管理人 員崗位設(shè)置1確定管理處組織架構(gòu)，人員編制，編 寫

23、各崗位職責(zé)和職務(wù)說明書，報(bào)人力資 源部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。2、安全崗位設(shè)置應(yīng)分為：出入口崗（車 輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車 場、商鋪）接待崗（樣板房、銷售廳、項(xiàng) 目部）檢查崗（主管/主辦、班長/班副）、 機(jī)動崗（便衣崗、協(xié)助崗）。裝修期間應(yīng)設(shè)定裝修專用通道及出入口， 并根據(jù)人員出入量增設(shè)協(xié)助崗。人力 資源 部編制項(xiàng)目交付前工作 計(jì)劃編制入伙工作計(jì)劃，包括與地產(chǎn)公司溝 通，內(nèi)部管理，物資采購、標(biāo)識制作， 交付資料準(zhǔn)備，交付現(xiàn)場工作人員安 排，組織培訓(xùn)、交付流程演練等。品質(zhì) 管理 部各類人員到崗時 問確定1、管理處在入伙前二個月成立。2、部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙 前二個月到包。3

24、、管理人員及技術(shù)員在入伙前半年確 定，入伙前二個月到位。4、安全員、保潔員在入伙前二個月確 定，入伙前一個月到位。管理處 成立后 一至三 個月內(nèi)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立溝通 渠道1、建立管理處多種溝通渠道，部門負(fù) 責(zé)人至少每月與全體職員召一次 溝通會，明確當(dāng)月管理處工作重點(diǎn) 及工作思路。2、管理處應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)人事行政 工作，組織員工活動（如生日晚會， 外出活動、組織興趣小組等），提高 員工歸屬感和團(tuán)隊(duì)凝聚力。管理處 成立后 一個月與品質(zhì)部移交前期介 入工作1、移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、 管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管 理方案實(shí)施及項(xiàng)目管理難點(diǎn)、解決 措施、到總辦領(lǐng)取該項(xiàng)目與地產(chǎn)公 司簽訂的前期物

25、業(yè)服務(wù)合同及給業(yè) 主提供業(yè)主臨時公約。2、對于前期介入過程難以處理事項(xiàng)管 理處需及時跟進(jìn)，直到處理完畢。參與項(xiàng)目部現(xiàn)場辦公 會議參與項(xiàng)目現(xiàn)場辦公會議，了解項(xiàng)目交付 進(jìn)度，前期介入問題提交，前期介入問 題點(diǎn)跟進(jìn)匕落實(shí)。如管理處較難解決和 處理的工程遺留事項(xiàng)。與項(xiàng)目部確定管理用 房管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按地 產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求確定。與房管部移交工作與房管部工作交接，開展團(tuán)隊(duì)建設(shè)工 作，組織人員培訓(xùn)各種證照辦理管理處成立后應(yīng)立即指派專人負(fù)責(zé)管理處 的營業(yè)執(zhí)照（，商部門）、稅務(wù)登記證（稅 務(wù)部門）總辦,組織代碼證（技術(shù)監(jiān)督局）、停:車場許 可證（交管局停布場管理科）、項(xiàng)目交 付后，視配

26、套設(shè)施情況，需辦理泳池衛(wèi) 生許可證、會所體育設(shè)施經(jīng)營許可證、 食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。具體參見各類證照辦理工作指引。開辦費(fèi)確定，地產(chǎn)承 擔(dān)費(fèi)用報(bào)批（入住開 荒、管理用房裝修、 地產(chǎn)服務(wù)人員成本 等）1、地產(chǎn)公司按該項(xiàng)目收費(fèi)囿枳的 2.5元/平方米，按6個月計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)開辦費(fèi)劃撥給管理處。開辦費(fèi)不含入住開施費(fèi)用、 管理用房裝修費(fèi)用及房屋本體標(biāo)識費(fèi)用。2、開施費(fèi)用：會同項(xiàng)目部在入住前一個半月通過公開招投標(biāo)確定開荒 作業(yè)單位，具體按招投標(biāo)管理辦法 報(bào)相關(guān)部門審批。開荒具體操作辦法參見萬科物業(yè)交付項(xiàng)目開荒作業(yè)細(xì)則。3、管理用房裝修費(fèi)用，地產(chǎn)公司根據(jù)深圳法規(guī)管理用房間積標(biāo)準(zhǔn)，按5007s/平方米裝修費(fèi)用

27、劃撥。4、地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷售部根據(jù)現(xiàn)場情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項(xiàng)目 部及銷售部等用人部門確定所需人員 將為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表及工 作量審批表報(bào)物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、 物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地 廠領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物 業(yè)財(cái)務(wù)根據(jù)已報(bào)批的為地產(chǎn)服務(wù)崗位 空缺申報(bào)表及工作量審批表負(fù)責(zé)。領(lǐng)用體系文件并且組 織培訓(xùn)向公司申請?bào)w系文件、行政制度匯編、 人事操作指南、報(bào)銷制度，并組織全體 職員對各業(yè)務(wù)塊的體系文件進(jìn)行培訓(xùn)，必要時請公司職能部門協(xié)助培訓(xùn)，2個 月內(nèi)進(jìn)行考核。匕匕 職部管理處 成立后 兩個月管理用房裝修（辦公 室和員工宿舍）據(jù)項(xiàng)目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提 供裝

28、修方案，設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)價(jià)等。2、按招投標(biāo)管理辦法組織招投標(biāo)，裝 修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、總 辦、 項(xiàng)目 部財(cái)務(wù)、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、項(xiàng)目部等1FB門 通過。3、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心參匕工程監(jiān)督及竣 工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個月 全部投入使用。4根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù) 等員工宿舍位置、面積（分期開發(fā)項(xiàng) 目需考慮后期人員增加的住宿需求， 需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配 宿，避免互相影響），裝修工程最遲 在入伙前一個月完成，以便管理處采購 家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。S宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡 可能將安全班宿舍分為三個，并按住 宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋 浴頭，購買熱水器等?？?/p>

29、制中心、技 術(shù)人員、保潔員因作息時間/、同，可 獨(dú)立安排伯舍，女保潔俏舍須另安排 沖涼房、衛(wèi)生問。a裝修應(yīng)當(dāng)按CI標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,如客戶前臺、 職員辦公室，客戶前臺裝修需考慮客戶 辦事的便捷性?；I建食堂項(xiàng)目 部、 房管 部與項(xiàng)目部、房管部確定食堂位置，位置 應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施并且避免影響業(yè) 主日常生活。2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考 慮操作間方便、儲藏室、就餐區(qū)域肩 相對區(qū)域劃分。3、組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報(bào)與采購，食堂正式開業(yè)前1凱，廚師應(yīng)招聘到位，房 管部決責(zé)對廚師崗前培訓(xùn)。編寫管理制度及各類1、各業(yè)務(wù)主管/主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批，新 制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，

30、并要求組織考 核。2、管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi) 部、客服、安全、環(huán)境、維修、會所、收 費(fèi)等，制度編寫應(yīng)參考國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體系文 件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)編制。3、安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶 劫、綁架、停車場突發(fā)事件處理，臺風(fēng)暴 雨，假日安全管理等五個安全預(yù)案。職能 部門巡更系統(tǒng)確定巡更點(diǎn) 位置1、巡更點(diǎn)位置應(yīng)放在具有安全隱患或重 要部位，如配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、控制中心、管理處、資料 室、天臺、單兀門等。樓層最好每兩至 五層設(shè)置一個巡更點(diǎn)。（如選用愛迪爾巡更系統(tǒng)（patrol xp98版）,建議選用程序（決對時間對應(yīng)計(jì)劃）進(jìn)行巡檢，原因

31、：巡 更點(diǎn)在使用中，常會出現(xiàn)故障，如沒有發(fā) 現(xiàn)會出現(xiàn)系統(tǒng)時間與實(shí)際巡更情況不符。）2、根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點(diǎn)，每季度對巡邏路線、巡更時間進(jìn)行評估調(diào)整，并 將修訂的巡邏路線報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批。對講機(jī)盲點(diǎn)排查并采 取后效措施解決對講機(jī)盲點(diǎn)主要原因：高層樓宇及天臺 受外界信號干擾大；地下室停車場信號 不強(qiáng)；2、排查方法,對于大項(xiàng)目社區(qū)應(yīng)增設(shè)對講 機(jī)中轉(zhuǎn)臺，增強(qiáng)對講機(jī)信號。如對講機(jī) 信號干擾較大，應(yīng)考慮對講機(jī)頻道加 密。管理處 成立后 三個月編寫應(yīng)知應(yīng)會根據(jù)新項(xiàng)目所有情況、周圍配套設(shè)施、教育、 飲食、交通等情況進(jìn)行編寫，內(nèi)容盡可能全 而而完善,并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人 員進(jìn)行培訓(xùn)1,培訓(xùn)后一個

32、月內(nèi)進(jìn)行考核，以 檢查培訓(xùn)效果和強(qiáng)化員工記憶。利用地產(chǎn)關(guān)系建立公 共關(guān)系（自來水公司、 供電部門、城管、派 出所、居委會等）t地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時，與相關(guān)政府首1 門已建立公共關(guān)系，管理處可在匕基礎(chǔ) 維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。2、供水比例的確定。配合項(xiàng)目部辦理用水 指標(biāo)申請，建立與自來水公司關(guān)系。由 項(xiàng)目部給排水工程師牽頭,與水務(wù)集團(tuán) 工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的 比例。3、電抄表到戶，配合項(xiàng)目部辦理用電 指標(biāo)申請，建立與供電局的關(guān)系。 由項(xiàng)目部供配電工程師牽頭，與供 電與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū) 用電抄表到戶。4、由項(xiàng)目部工作人員帶領(lǐng)管理處相關(guān)人 員拜訪城管、派出所、居委會相關(guān)人員

33、, 建立初步關(guān)系,并在以后工作中邀請以 上部門到小區(qū)指導(dǎo)工作，鞏固維護(hù)公共 關(guān)系。持證上崗1 特殊崗位應(yīng)當(dāng)按公司要求持證上 崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人 員、安全員、監(jiān)控中心人員、管理 人員、司機(jī)等，未取得資質(zhì)的人員 不得安排有特殊要求的崗位工作。2、沒肩相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。新項(xiàng)目 交付使 用前一 周根據(jù)開荒的具體進(jìn) 度，確定外包方是否 需要增加人員或是否 需要公司內(nèi)部人員的 協(xié)助t需外包方增加人員，需做好清潔人員、 質(zhì)量的監(jiān)控。2、需公司內(nèi)部人員協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)提前做為 安排，協(xié)調(diào)清潔單位、內(nèi)部人員分工。3、會同相關(guān)人員已完成開荒的區(qū)域進(jìn)行其 查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題，及時整改，要求右 父付前f

34、完成全部開荒工作。人力 資源新項(xiàng)目 交付使 用前一 周編制入住流程及各崗 們職責(zé)、協(xié)調(diào)相關(guān)人 員到位，入住人員培 訓(xùn)、演練。1編制入住人員崗位對卜表及各崗位工 作流程，參加入住工作人貝應(yīng)要求后一 止的專業(yè)技能及溝通能力。2、入住前三天組織各崗位人員到入住現(xiàn) 場參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括入住流程、 回答口徑，崗位職責(zé)及特別注意事 項(xiàng)，對驗(yàn)房小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)場培訓(xùn)，熟 悉各戶型、水電表位置及抄表注意事 項(xiàng)。品質(zhì) 管理 部、 人力 資源 部交付前 兩天內(nèi)交付房屋和現(xiàn)場包裝安排人員對房屋進(jìn)行貼防撞條、安裝布 眼、掛禮花等，迎接入伙。2、與地產(chǎn)銷售部確定入伙現(xiàn)場位置及現(xiàn)龍 包裝、工作人同區(qū)域等事宜。米地產(chǎn) 銷售

35、 部、彳地產(chǎn) 項(xiàng)目部項(xiàng)目交 付使用 前一個 月CI標(biāo)識制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標(biāo) 識）管理處與總辦CI設(shè)計(jì)師在現(xiàn)場實(shí)地考察，對現(xiàn)場各標(biāo)識進(jìn)行登記和匯總，對房屋本 體奧、物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識分別登記，房屋本體類標(biāo) 識報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類 標(biāo)識報(bào)品質(zhì)部、總辦審批后制作。標(biāo)識總價(jià)超過3萬元時須組織招投標(biāo)。各類標(biāo)識須入彳i前20天完成安裝工作,CI設(shè)計(jì)師須全程跟進(jìn)安裝工作?？?辦， 地產(chǎn) 項(xiàng)目 部物資采購制定米購清單（米購物資主要有辦公 家私、文具、電器、電腦、員工宿 舍物資），尋價(jià)，按/、同類別報(bào)相關(guān) 部門審批，采購員組織采購。2、物資到位后，倉庫管理員與采購員對采 購物資進(jìn)行登記和資料

36、收集，錄入資產(chǎn) 管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。3、采購?fù)戤叢少弳T負(fù)責(zé)報(bào)銷工作。房產(chǎn)管理 部、 財(cái)務(wù)部、品質(zhì) 部通郵手續(xù)辦理安排專人到郵局辦理新項(xiàng)目通郵手續(xù)與項(xiàng) 目部協(xié)調(diào)項(xiàng)目門牌號、通信地址及新項(xiàng)目地項(xiàng)目 部址英文翻譯。滅火器、消防器材等 安全設(shè)施配置。配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中 心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、 圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部 位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。員 工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。2、高層大廈每層須配置/、少于兩個2KG及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個苑 內(nèi)均應(yīng)設(shè)置火火器放置點(diǎn)。3、小區(qū)（大廈）須有首層消主設(shè)施平面 圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置， 圖中應(yīng)標(biāo)注

37、滅火器、消防栓、水泵接 合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況 相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè) 置消防疏散示意圖。4根據(jù)管理處人員編制情況，制定火火作 戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消 防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心。 控制中心應(yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材 并做好標(biāo)識。聯(lián)系電信公司安裝機(jī) 手放大器，選擇機(jī)房， 簽定協(xié)議，明確費(fèi)用 同及安裝要求。1聯(lián)系移動（?。。┌惭b放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約10- 151tf左右，協(xié)商場地使用費(fèi)金額及收取方式并 簽訂協(xié)議，收費(fèi)可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量 及覆蓋面積。2、設(shè)備用電須安裝獨(dú)立電表，便于同。3、室外天線的安裝/、得影響外立面的美 觀，建議安裝隱蔽天線。4在