第一季北京樓市供應(yīng)狀況分析報(bào)告

1、世聯(lián)：2005年第一季度北京樓市供應(yīng)狀況分析報(bào)告一、第一季度樓市供應(yīng)狀況2005年第一季度，北京總共新開樓盤60個(gè)，其中全新開盤項(xiàng)目26個(gè)，舊項(xiàng)目的后續(xù)開盤34個(gè)?？偨ㄖ娣e416.5萬平方米，總供給面積（可售面積）307.7萬平方米。從時(shí)間分布來看，第一季度新開樓盤主要集中在3月份，3月份新開樓盤36個(gè)，占全部的60%；1月份新開樓盤19個(gè)，二月份新開5個(gè)。從行政區(qū)域來看，新開樓盤主要集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，三個(gè)行政區(qū)新開樓盤占第一季度全部新開樓盤的71.7%。具體來講，新開樓盤主要集中在青年路區(qū)域（8個(gè)）、望京區(qū)域（5個(gè)）、雙井區(qū)域（4個(gè)）、馬家堡區(qū)域（4個(gè)）、亞運(yùn)村（3個(gè)）、朝陽北

2、路區(qū)域（3個(gè)）和新世界商圈（3個(gè)），7個(gè)區(qū)域新開樓盤占第一季度全部新開樓盤的50.0%。從物業(yè)類型來看，新開樓盤主要以"普通住宅"為主，所占比例為63.3%，其次是"公寓"，所占比例為16.7%。（一）區(qū)域分布情況1、大區(qū)域分布從整體來講，可以將整個(gè)北京市場劃分為城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)三個(gè)大區(qū)域市場。監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，第一季度，北京房地產(chǎn)市場新開樓盤有八成集中在城區(qū)內(nèi)，即集中在朝陽、海淀、豐臺(tái)、宣武、西城等城八區(qū)中。近郊區(qū)（通州區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)）和遠(yuǎn)郊區(qū)（懷柔區(qū)、延慶縣、平谷區(qū)、密云縣、東燕郊）新開樓盤量所占比例不足20%。2、行政

3、區(qū)域分布監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，第一季度北京新開樓盤主要分布在朝陽區(qū)，所占比例為52%，其次是海淀區(qū)，所占比例為12%，豐臺(tái)區(qū)新盤量占全部新開量的8%。3、城區(qū)分布監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，第一季度新開樓盤中，83%集中在城八區(qū)中。其中，城市中心區(qū)新開樓盤占全部新開量的46%；其次是東北區(qū)，占了20%。從具體的片區(qū)來看，新開樓盤以青年路區(qū)域、望京區(qū)域、雙井區(qū)域、馬家堡區(qū)域、朝陽北路區(qū)域及新世界商圈為主，各個(gè)片區(qū)市場新開樓盤的情況詳見下圖。（二）物業(yè)類型分布監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，第一季度新開樓盤以普通住宅為主，所占比例為64%，其次是公寓，所占比例為17%，還有10%的別墅。從數(shù)據(jù)可以看出，第一季度市場的發(fā)展依然是以普通住宅

4、為主。從大區(qū)域來看，城區(qū)中，新開普通住宅32個(gè)，公寓也主要集中在城區(qū)中，有9個(gè)。從城區(qū)來看，普通住宅主要集中在城市中心區(qū)，有14個(gè)項(xiàng)目，其次是東北區(qū)，有6個(gè)，西北區(qū)和西南區(qū)分別有5個(gè)項(xiàng)目；公寓也都集中在城市中心區(qū)，有5個(gè)項(xiàng)目。（三）供給面積分布1、建筑面積分布2005年第一季度，北京房地產(chǎn)市場新開樓盤總建筑面積416.5萬平方米，81.3%集中在城區(qū)中，城區(qū)總建筑面積達(dá)到338.7萬平方米。近郊區(qū)新開樓盤的總建筑面積為43.8萬平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)為34.1萬平方米，所占比例分別為10.5%和8.2%。從行政區(qū)域的分布來看，50.3%集中在朝陽區(qū)，其次是海淀區(qū)，建筑面積為58.8萬平方米，占第一季度

5、全部建筑面積的14.1%。建筑面積在20萬平方米以上的區(qū)域還有密云區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)。 從城區(qū)的分布情況來看，153.2萬平方米的建筑面積集中在城市中心區(qū)，占全部新開樓盤建筑總面積的36.8%，其次是東北區(qū)，建筑面積為70.1萬平方米，所占比例為16.8%，西北區(qū)、西南區(qū)和東南區(qū)的建筑總面積分別為58.8萬平方米、44.3萬平方米和12.3萬平方米，所占比例分別為14.1%、10.6%和3.0%。從監(jiān)測(cè)結(jié)果來看，城區(qū)中普通住宅的總建筑面積達(dá)到216.3萬平方米，占全部新開樓盤建筑總面積的一半；近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)中，普通住宅的建筑面積分別為20.3萬平方米和29.0萬平方米。別墅主要集中在城區(qū)和近郊

6、區(qū)中，建筑面積分別為25.9萬平方米和20.0萬平方米。 2、供給面積分布2005年第一季度，北京房地產(chǎn)市場總供給面積（可售面積）為307.7萬平方米，其中，城區(qū)供給面積為249.4萬平方米，占第一季度總供給面積的81.1%。從行政區(qū)域來看，朝陽區(qū)的供給面積最大，為157.7萬平方米，其次是海淀區(qū)、密云區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和崇文區(qū)，總供給面積分別為34.8萬平方米、23.1萬平方米、15.4萬平方米和15.0萬平方米。從城區(qū)來看，城市中心區(qū)的總供給面積達(dá)到127.7萬平方米，其次是東北區(qū)，總的供給量為41.6萬平方米；西北區(qū)和西南區(qū)的供給量均在33萬平方米左右。從片區(qū)市場來看，供給量主要集中在

7、青年路區(qū)域、密云區(qū)、望京區(qū)域、雙井區(qū)域等片區(qū)市場，這四個(gè)片區(qū)市場的總供給面積均超過了20萬平方米。另外，朝陽北路區(qū)域、新世界商圈和CBD區(qū)域等三個(gè)片區(qū)市場的總供給面積達(dá)到15萬平方米。從物業(yè)類型來看，普通住宅供給面積為190.7萬平方米，占總供給面積的62.0%，其次是公寓，供給面積為47.6萬平方米，占全部供給面積的15.5%。各類物業(yè)的供給面積詳見下圖。（四）供給價(jià)格分布分析結(jié)果顯示，第一季度，北京房地產(chǎn)市場樓市平均價(jià)格為￥8164.0元/平方米。各類物業(yè)類型的平均價(jià)格詳見下圖。從大區(qū)域的價(jià)格分布來看，普通住宅的平均價(jià)格依城區(qū)?近郊區(qū)?遠(yuǎn)郊區(qū)的順序遞減，城區(qū)普通住宅的平均價(jià)格為￥6760元

8、/平方米，高于總體平均價(jià)格；近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)普通住宅的平均價(jià)格分別為￥2867元/平方米和￥2399元/平方米。城區(qū)公寓的平均價(jià)格為￥10533元/平方米，近郊區(qū)為￥6000元/平方米。別墅的平均價(jià)格，依近郊區(qū)?城區(qū)遠(yuǎn)?郊區(qū)的順序遞減，近郊區(qū)別墅的平均價(jià)格為￥9750元/平方米，城區(qū)為￥7000元/平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)為￥4500元/平方米。從城區(qū)的價(jià)格分布來看，東南區(qū)普通住宅價(jià)格最高，為￥7900元/平方米，其次是城市中心區(qū)，為￥7537元/平方米。（五）不同物業(yè)類型市場簡析1、普通住宅市場監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，第一季度北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然是以普通住宅為主，新開樓盤數(shù)量為38個(gè)，占全部新開樓盤量的63.

9、3%；總建筑面積為265.6萬平方米，占全部新開樓盤建筑面積的63.8%；總供給面積（可售面積）為190.7萬平方米，占全部供給面積的62.0%，平均價(jià)格為￥6108元/平方米。表 1 第一季度普通住宅市場基本指標(biāo) 指標(biāo) 新開樓盤數(shù)量 總建筑面積 總供給面積 平均價(jià)格 數(shù)量 38個(gè) 265.6萬平米190.7萬平米￥6108元/平米比例 % 63.3 63.8 62.0 2、公寓市場監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，第一季度北京房地產(chǎn)市場公寓新開樓盤數(shù)量為10個(gè)，占全部新開樓盤量的16.7%；總建筑面積為65.1萬平方米，占全部新開樓盤建筑面積的15.6%；總供給面積（可售面積）為47.6萬平方米，占全部供給面積

10、的15.5%，平均價(jià)格為￥10080元/平方米。表 2 第一季度公寓市場基本指標(biāo) 指標(biāo) 新開樓盤數(shù)量 總建筑面積 總供給面積 平均價(jià)格 數(shù)量 10個(gè) 65.1萬平米47.6萬平米￥10080元/平米比例 % 16.7 15.6 15.5 （六）重點(diǎn)片區(qū)市場簡析1、青年路區(qū)域青年路區(qū)域是第一季度所有片區(qū)市場中新開樓盤最多的片區(qū)。第一季度，青年路區(qū)域新開樓盤8個(gè)，全部為住宅物業(yè)，主要為普通住宅和公寓兩個(gè)類型。表 3 第一季度青年路片區(qū)市場基本指標(biāo) 指標(biāo) 新開樓盤數(shù)量 總建筑面積（萬平米） 總供給面積（萬平米 ） 平均價(jià)格（￥元/平米） 數(shù)量 普通住宅 公寓 普通住宅 公寓 普通住宅公寓 普通住宅公

11、寓 7 個(gè) 1 個(gè) 61.6 3.1 49.7 3.0 6129 6880 比例 % 18.4 10.0 23.2 5.0 26.1 6.3 2、望京區(qū)域第一季度望京區(qū)域新開樓盤5個(gè)，在所有片區(qū)市場新開樓盤中排名第二位。新開樓盤中，以普通住宅、寫字樓和公寓為主。表 4 第一季度望京片區(qū)市場基本指標(biāo) 指標(biāo) 新開樓盤數(shù)量 總建筑面積（萬平米） 總供給面積（萬平米） 平均價(jià)格（￥元/平米） 數(shù)量 普通住宅 寫字樓 公寓普通住宅寫字樓公寓普通住宅寫字樓公寓普通住宅寫字樓公寓31118.0 1.7 7.6 17.0 1.1 4.6 7585 8700 8500 比例 %7.9% 20.0% 10.0%

12、6.8% 36.5% 11.7% 8.9% 27.2% 9.7% 二、第一季度土地市場狀況第一季度，北京房地產(chǎn)市場通過"招、拍、掛"成交的土地面積共計(jì)38.97萬平方米，其中建設(shè)用地26.47萬平方米，規(guī)劃建筑面積81.83萬平方米，成交總價(jià)25.2億元。從大區(qū)域來看，第一季度成交的土地基本上集中在城八區(qū)內(nèi)，成交總面積為23.93萬平方米，所占比例為61.4%；近郊區(qū)成交土地面積14.14萬平方米，所占比例為36.3%；遠(yuǎn)郊區(qū)只有9000平方米的土地成交，所占比例2.3%。從行政區(qū)域來看，第一季度昌平區(qū)土地成交量最大，為14.14萬平方米，其次是朝陽區(qū)，成交量為13.20萬

13、平方米，海淀區(qū)成交量為4.60萬平方米，排在第三位。其他各區(qū)土地成交情況詳見下圖。三、第一季度報(bào)紙廣告投放情況（一）報(bào)紙媒體廣告投放量1、不同報(bào)紙媒體的廣告投放情況對(duì)北京晨報(bào)，北京青年報(bào)，北京晚報(bào)，北京信報(bào)，京華時(shí)報(bào)，精品購物指南，新京報(bào)等七大主流報(bào)紙媒體房地產(chǎn)廣告投放情況的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，第一季度，七大報(bào)紙媒體中見報(bào)樓盤總數(shù)總計(jì)231個(gè)，廣告投放總條數(shù)為821條，廣告版面為116.4版。從項(xiàng)目的投放情況來看，91.4%為2005年1月1日前開盤的項(xiàng)目，2005年第一季度開盤項(xiàng)目的廣告投放量只有8.6%。2、不同物業(yè)類型報(bào)紙媒體廣告投放情況監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2005第一季度的廣告投放中，別墅的見報(bào)數(shù)量為14。辦公物業(yè)的見報(bào)數(shù)量為17，商業(yè)辦公的見報(bào)數(shù)量為3，商業(yè)物業(yè)的見報(bào)數(shù)量為10，住宅辦公為3，住宅物業(yè)為175，綜合樓為12，其中較住宅物業(yè)比較多，占的比率很大，接近80%。（二）報(bào)紙媒體廣告投放版面從各大報(bào)紙媒體的房地產(chǎn)廣告投放版面情況來看，投放在北京青年報(bào)上的廣告，基本上是以"整版"和"半版"為主，整版投放量為65版，半版投放量為71版；與北京青年報(bào)投放版面量幾乎相等的北京晚報(bào)，廣告投放基本上是以"1/16版"和"1/32版"為主，版面量分別為44版和46版。其他報(bào)