房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況

1、目錄一、取得土地環(huán)節(jié) 2一城鎮(zhèn)土地使用稅 2二印花稅 土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同 3三契稅 3二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié) 4一印花稅 設(shè)計(jì)合同 4二印花稅 建安合同 4三印花稅 借款合同 4三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié) 4一土地增值稅 預(yù)征 4二企業(yè)所得稅 未完工開發(fā)產(chǎn)品 5三印花稅 商品房銷售合同 5四增值稅 5五城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 6四、竣工交房環(huán)節(jié) 6一企業(yè)所得稅 完工開發(fā)產(chǎn)品 6二房產(chǎn)稅 7三土地增值稅 清算 7、取得土地環(huán)節(jié)一城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的， 應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地 時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； 合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合 同簽訂的次

2、月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人 征收的一種稅。1、計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。2、稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差異稅額，按大、中、小城 市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額，具體標(biāo)準(zhǔn) 如下：? 大城市1.530元；? 中等城市1.224元；? 小城市0.918元；? 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.612元。表1:城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表級(jí)別人口人每平方米稅額元大城市50萬(wàn)以上1.5 30中等城市20萬(wàn)一一50萬(wàn)1.2 24小城市20萬(wàn)以下0.9

3、 18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6 123、應(yīng)納稅額的計(jì)算年應(yīng)納稅額二計(jì)稅土地面積平方米*適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知? 國(guó) 稅發(fā) 200389 號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造 的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅針對(duì)“集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、 醫(yī)院、托兒所、 幼兒園用地 各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。4、案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2022年5月26日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同， 合同約定出讓土地面積為

4、 56000 平米，土地出讓金為 34000萬(wàn)元，合同約定土地 交付時(shí)間為 2022年 10月 25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?4元/平米。那么 2022 年應(yīng)繳納多少土地使用稅 ?分析：該企業(yè)應(yīng)從 2022 年 11 月起申報(bào)繳納土地使用稅， 2022 年應(yīng)繳納 2 個(gè)月土地使用稅：56000X 4X2/12=37333.33 元。二印花稅 土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同 對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅， 按所載金額萬(wàn)分之五貼花。三契稅國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 為納稅人簽訂土地、 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，

5、 或者 納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。契稅稅率為3%-5%契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在 前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照該地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備 案。、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)一印花稅 設(shè)計(jì)合同 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五貼花。二印花稅 建安合同 建筑安裝工程承包合同， 包括建筑、 安裝工程承包合同， 按承包金額萬(wàn)分之三貼花。三印花稅 借款合同 銀行及其他金融組織和借款人 不包括銀行同業(yè)拆借 所簽訂的借款合同，按 借款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)一土地增值稅 預(yù)征 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分三類進(jìn)

6、行： 普通住宅、 非普通住宅 和其他類型房地產(chǎn)。除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外， 對(duì)其他各類商品房， 均實(shí)行預(yù)征。 普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、 按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn) 建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、 為解決住房困難戶住房困難、 由政 府指定銷售對(duì)象的住宅。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件， 經(jīng)當(dāng)?shù)?主管稅務(wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7 日內(nèi)向房 地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關(guān)的資料。

7、預(yù)繳稅額=預(yù)收款一預(yù)繳增值稅稅款X預(yù)征率預(yù)征率：住宅為2%非住宅一般為3%或者4%二企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì) 算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利 率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按以下規(guī)定進(jìn)行確定：(1) 開發(fā)工程位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城市城 區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%(2) 開發(fā)工程位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%(3) 開發(fā)工程位于其他地區(qū)的，不得低于 5%(4) 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%應(yīng)納企業(yè)所得稅額二收入總

8、額-稅法準(zhǔn)予扣除工程金額X適用稅率稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期月或季預(yù)繳，月份或季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。三印花稅(商品房銷售合同)對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼 花。四增值稅增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納 表2:增值稅稅額計(jì)算環(huán)節(jié)計(jì)稅方法應(yīng)納稅額預(yù)征收到預(yù)售款未開發(fā)票時(shí)一般計(jì)稅預(yù)收款 / 1+11% *3%簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)收款/ 1+5% *3%清算開具發(fā)票或完成交房時(shí)一般計(jì)稅銷售收入-允許扣除的土地價(jià)款/1+11% *11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅銷售收入/ 1+5% *5%-預(yù)繳稅額五城市維

9、護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值 稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。1、計(jì)稅依據(jù)在繳納增值稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)， 按適用稅率 繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、3%勺教育費(fèi)附加、2%勺地方教育附加。如果要免征或減征增值稅，也就要同時(shí)免征或減征城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育費(fèi) 附加和地方教育附加。2、稅率城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：?納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為 7%;?納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%;?納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為 1%。應(yīng)納稅額=納稅人

10、實(shí)際繳納的增值稅*適用稅率四、竣工交房環(huán)節(jié)一企業(yè)所得稅完工開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅本錢并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛 利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本工程與其他工程合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)， 建造、銷售住宅、 商業(yè)用房以及 其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符 合以下條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(1) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與

11、預(yù)計(jì)毛利額之 間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。二房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國(guó)稅發(fā) 2003 89 號(hào)文件的規(guī)定， 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅； 但對(duì)出售前 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。在基建工地為基建工地效勞的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、 茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后， 施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的， 應(yīng)從基建單位接收的 次月起，照章納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、 出租、 出借本企業(yè)建造的商品房， 自房屋使用或交付 之次月起計(jì)

12、征房產(chǎn)稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按 1.2%稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值* 1- 10% 30% *1.2%三土地增值稅 (清算 )1 、計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。 土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除工程金額計(jì)算出 增值額，然后計(jì)算增值額占扣除工程金額的比例， 即增值率， 再依據(jù)增值率對(duì)照 適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算增值額的扣除工程具體包括： 1 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用；3舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取 得土

13、地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢的金額之和，加扣20%。5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程2、稅率表3: 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除工程金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%勺局部3002超過50%- 100%勺局部4053超過100%- 200%勺局部50154超過200%勺局部6035房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一一不征收清算時(shí)不扣除相應(yīng)的本錢和費(fèi)用。企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免納土地增值稅。3、應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除工程金額應(yīng)納土地增值稅額二土地增值額*適

14、用稅率-扣除工程金額*速算扣除系數(shù)4、合理避稅方法1最為主要的避稅方式為做大本錢。2可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)避稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)可能要稅局核定，如果認(rèn)定 是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還是跑不了稅；如果可以認(rèn)定股權(quán)，只用承當(dāng)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)及印花稅。3通過抵債的方式來(lái)避稅。4通過售后代持局部房產(chǎn)，把下次出售交易時(shí)間拉長(zhǎng)，可以延緩納稅的 效果。5、清算的幾種情況納稅人符合以下條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1) 房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；(2) 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；(3) 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：(1) 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可 售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積 已經(jīng)出租或自用的；(2) 取得銷售 ( 預(yù)售) 許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3) 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4) 各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(5) 對(duì)前款所列第 (3) 項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。在土地增值稅清算過程中， 發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的， 應(yīng)按核