房地產(chǎn)行業(yè)特殊的銷(xiāo)進(jìn)稅金匯總

1、房地產(chǎn)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)面對(duì)大的變革，本文對(duì)房地 產(chǎn)會(huì)計(jì)在實(shí)際操作過(guò)程中可能遇到的特殊情況進(jìn)行了梳理 和解答。銷(xiāo)項(xiàng)稅NO.1問(wèn):許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修軟裝，有時(shí)也相應(yīng)贈(zèng) 送了家電，如空調(diào)電視等。在核算銷(xiāo)項(xiàng)稅額時(shí)，是否應(yīng)將銷(xiāo) 售房屋的價(jià)款、精裝修款、贈(zèng)送家電價(jià)款分別進(jìn)行核算，按 照不同稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額？還是作為混合銷(xiāo)售將精裝修房 的整體對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)一按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅 申報(bào)？答：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房產(chǎn)，由于已在商品 房買(mǎi)賣(mài)合同中表明出售的為精裝修房， 相應(yīng)的裝飾、裝修、 設(shè)備款等費(fèi)用已包含在房屋銷(xiāo)售的價(jià)格中，不屬于無(wú)償

2、贈(zèng)送， 因此房屋的裝修及家電等不應(yīng)視同銷(xiāo)售，同時(shí)銷(xiāo)售精裝修房 產(chǎn)涉及的裝修及家電價(jià)款歸屬于一項(xiàng)銷(xiāo)售行為，應(yīng)將取得的 所有價(jià)款作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。N0.2問(wèn)：在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售、增加蓄客量會(huì)采取一些促銷(xiāo)手段， 如買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)輛/車(chē)位，這種情 況下，增值稅應(yīng)如何申報(bào)計(jì)算？答：買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)輛應(yīng)按照簽訂的房屋銷(xiāo)售合同中標(biāo)明的 價(jià)款作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額，預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值 稅；小轎車(chē)應(yīng)按照視同銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)中的第二點(diǎn)按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià) 格確定”來(lái)確定銷(xiāo)售額，按照銷(xiāo)售貨物 （17%的稅率）來(lái)計(jì)算 申報(bào)繳納增值稅。買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)位行

3、為則應(yīng)區(qū)分以下情況： 一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)位會(huì)進(jìn)行如下實(shí) 務(wù)處理，按照銷(xiāo)售房屋和銷(xiāo)售車(chē)位拆分銷(xiāo)售價(jià)格，并分別簽 訂房屋和車(chē)位的銷(xiāo)售合同。這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約 定價(jià)格分別預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值稅。需要注意的是， 要特別注意房屋和車(chē)位簽訂的銷(xiāo)售合同中標(biāo)明的銷(xiāo)售價(jià)格 是否符合市場(chǎng)價(jià)格，如果明顯偏低市場(chǎng)價(jià)格，則按照市場(chǎng)價(jià) 格進(jìn)行增值稅的預(yù)繳或者納稅申報(bào)。 如果房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)位，未對(duì)車(chē)位單獨(dú)簽訂銷(xiāo) 售合同，或者簽訂銷(xiāo)售合同，但合同金額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格 的，房地產(chǎn)企業(yè)需按照 按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”規(guī)定確認(rèn)車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格，并繳納增值稅。

4、N0.3問(wèn)：根據(jù)人民防空法和關(guān)于平時(shí)使用人防工程收 費(fèi)的暫行規(guī)定，城市新建民用建筑按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建 戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室，對(duì)應(yīng)人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó) 家的財(cái)產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)設(shè)計(jì)指標(biāo)和規(guī)定修建的 地下人防設(shè)施在驗(yàn)收通過(guò)之后，應(yīng)交與人防辦，所有權(quán)歸屬 國(guó)家所有。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常與人防辦簽訂回租協(xié)議，將地下人防進(jìn)行劃線(xiàn)，改造成商鋪或者車(chē)位，以一次性 躉交的方式將人防商鋪/車(chē)位的使用權(quán)出售給消費(fèi)者。 這種形 式下，是否繳納增值稅，應(yīng)按什么科目繳納？答：人防工程出售的是一種使用權(quán)而不是所有權(quán)，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)來(lái)繳納增值稅，銷(xiāo)項(xiàng)稅 額對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)是

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交與人防辦的回租 租金，但如果人防辦無(wú)法開(kāi)具可抵扣的增值稅抵扣憑證，由 此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)直接計(jì)入成本，具體落實(shí)應(yīng)看各地的具體落 實(shí)政策。NO.4問(wèn)：預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的意向金、訂金、認(rèn)籌金是否作為預(yù) 繳增值稅計(jì)稅依據(jù)？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)收款預(yù)繳增值稅。預(yù)收款 是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款，應(yīng)包括定金以及分期取 得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）和全款。房地產(chǎn)企業(yè)收取 的意向金、訂金、認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款范疇，不需預(yù)繳增值 稅。N0.5問(wèn)：代收代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等是否屬于價(jià)外 費(fèi)用？答：價(jià)外費(fèi)用指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，雖然契稅、印花稅等不符合營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)

6、定 第十三條規(guī)定的 對(duì)行政單位之外的其他單位收取的符合條 件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)”的范疇，但企業(yè)代收此部 分稅費(fèi)也是代收代付性質(zhì)，由相關(guān)部門(mén)開(kāi)具以購(gòu)房者為主體 的發(fā)票或行政事業(yè)型收費(fèi)憑據(jù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收 代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等不應(yīng)納入銷(xiāo)售額中。進(jìn)項(xiàng)稅NO.6問(wèn)：企業(yè)從一級(jí)市場(chǎng)取得土地時(shí)， 取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是否可以抵扣?答：可以抵扣。根據(jù) 36號(hào)文規(guī)定，將土地使用權(quán)列為 增值稅應(yīng)稅范圍，同時(shí)現(xiàn)有文件未將土地使用權(quán)列入不得開(kāi) 具增值稅專(zhuān)用發(fā)票及不得抵扣增值稅專(zhuān)用發(fā)票的范圍，據(jù)此， 可以推斷企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，受 讓方取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票也應(yīng)允許抵扣，

7、這也符合增值稅道道征道道扣”的原則。N0.7問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中選用一般計(jì)稅方式的一般納稅人， 銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)作價(jià)銷(xiāo)售的配套設(shè)施，是否可 以扣除土地成本？答：可以扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售 其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的除外），單 獨(dú)作價(jià)銷(xiāo)售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷(xiāo)售 額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，前提條件是配套 設(shè)施是可售的，在預(yù)售范圍內(nèi)，可辦理產(chǎn)權(quán)。NO.8問(wèn)：企業(yè)經(jīng)營(yíng)用途或者計(jì)稅辦法發(fā)生改變，前期用于非 應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)）、 勞務(wù)、服務(wù)用于應(yīng)稅項(xiàng)目，如何操作？答：不得再進(jìn)行抵扣。文件中僅規(guī)定

8、前期用于非應(yīng)稅項(xiàng) 目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生用途改變時(shí)，可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行抵扣，其他購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目發(fā)生上述情形，不得進(jìn) 行抵扣。因此企業(yè)在購(gòu)入上述項(xiàng)目時(shí)，若無(wú)法明確用于應(yīng)稅 或者非應(yīng)稅項(xiàng)目，建議在規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣， 待確定用于非應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)出。N0.9關(guān)于住宿費(fèi)的抵扣問(wèn)題（1）問(wèn)：企業(yè)在酒店舉辦會(huì)議、培訓(xùn)期間，取得的住 宿費(fèi)、餐飲費(fèi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？答：一般納稅人取得住宿費(fèi)專(zhuān)用發(fā)票，可以按規(guī)定進(jìn)行 抵扣。企業(yè)購(gòu)進(jìn)餐飲服務(wù)，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣（2）問(wèn)：企業(yè)在自己經(jīng)營(yíng)地或注冊(cè)地發(fā)生的住宿費(fèi)取 得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是否可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？答：企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷?，F(xiàn)階段并未禁止企 業(yè)抵扣其在經(jīng)營(yíng)地或注冊(cè)地發(fā)生的住宿費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額。因此， 在判斷企業(yè)發(fā)生的住宿費(fèi)能否抵扣，關(guān)鍵是看住宿費(fèi)的最終 用途”而不是看發(fā)生地。女口：某會(huì)計(jì)事務(wù)所為一般納稅人， 經(jīng)營(yíng)地在北京西城區(qū)，后其審計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生在北京懷柔區(qū)，