房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間， 如何做好成本控制 關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)重視成本控制，下面就對在 建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段如何進(jìn)行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶āＲ?、可行性研究階段該階段需要對項(xiàng)目各個(gè)階段工作實(shí)施所需投資進(jìn)行分析，即投資估算，主要包括土地 開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用和其他的行政性收費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用具體內(nèi)容不再贅述，造價(jià)人 員可以根據(jù)成本的歷史資料，結(jié)合當(dāng)前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素，提出一 些有用的建議，例如項(xiàng)目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期 及其他一些不可預(yù)見費(fèi)

2、用等。二、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查階段設(shè)計(jì)階段對造價(jià)控制就是事前控制，這個(gè)階段是決定占項(xiàng)目投資比重較大的建安費(fèi)用 的重要環(huán)節(jié)，通常占項(xiàng)目總成本的 70%左右。設(shè)計(jì)決定了工程造價(jià)，一旦設(shè)計(jì)方案敲定， 預(yù)算、結(jié)算等等只能是計(jì)量過程而不能改變造價(jià)，因此設(shè)計(jì)不僅要做到滿足功能要求還要 經(jīng)濟(jì)合理、最大限度的降低成本，設(shè)計(jì)單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價(jià)放在 首位，主要追求設(shè)計(jì)的安全可靠、美觀耐用，在這里提出了“限額設(shè)計(jì)”的概念。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要求設(shè)計(jì)單位提高現(xiàn)有土 地的利用率，主要從以下幾方面實(shí)施： 壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住

3、宅層數(shù)或高低 層搭配；適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積；合理的 進(jìn)行道路布置和綠化景觀設(shè)計(jì)；其次，造價(jià)人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項(xiàng)的概算指標(biāo)，將建安部分的 投資嚴(yán)格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書，以完整、準(zhǔn)確地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容和意圖，確切反映當(dāng)?shù)?適時(shí)價(jià)格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對工程造價(jià)的影響和使用限制，編制 出初步設(shè)計(jì)概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的下列各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)：1、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、供熱、燃?xì)夤艿溃皇彝?強(qiáng)弱電供電線路、變配電站；各種設(shè)備、站類用房等； 2、土

4、石方工程； 3、一般土建工程， 包括地基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等； 4、安裝工程，包括機(jī)械設(shè)備 安裝工程 （水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等 ）、電氣設(shè)備安裝工程 （變壓器、發(fā)電機(jī)、高低壓配電柜等 ）、 熱力設(shè)備安裝工程 （熱交換機(jī)組、鍋爐、空調(diào)機(jī)組等 ）、動(dòng)力照明工程、弱電工程 （電視、電 話、網(wǎng)絡(luò)、門禁對講、防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報(bào)警、漏電火災(zāi)報(bào)警、停車場管理、背 景音樂、遠(yuǎn)程抄表等系統(tǒng) ）、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、 消防工程（消火栓系統(tǒng)、 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ）；5、器具、設(shè)備購置費(fèi)用。設(shè)計(jì)單位依據(jù)上述的概算指標(biāo)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核

5、，擇優(yōu)選擇，編 制施工圖預(yù)算，確保工程造價(jià)在設(shè)計(jì)概算范圍以內(nèi)。一般來說， 設(shè)計(jì)階段可以控制工程造價(jià)的 70%，但是要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要花費(fèi)大量的精力 和時(shí)間，反復(fù)的修改設(shè)計(jì)方案，還要各個(gè)相關(guān)部門密切配合，主要原因是：1、設(shè)計(jì)單位不重視限額設(shè)計(jì)，他們不會(huì)花大量的資源配合開發(fā)企業(yè)不斷地修改方案，他們的出發(fā)點(diǎn)是安 全可靠、美觀耐用，而節(jié)約成本是次要的； 2、即使開發(fā)企業(yè)成本管理人員實(shí)力較強(qiáng)，可以對圖紙快速做出反應(yīng)，很快編制出施工圖預(yù)算，發(fā)現(xiàn)超額現(xiàn)象，但設(shè)計(jì)單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時(shí)間，會(huì)拖延房地產(chǎn)企業(yè)接下來的招標(biāo)、施工、監(jiān)理、預(yù)售等工作， 所以很多開發(fā)企業(yè)會(huì)在后面圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)優(yōu)化上花較大的精

6、力。由于各專業(yè)的設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百的準(zhǔn)確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，這 就要求審圖機(jī)構(gòu)對圖紙進(jìn)行審查，對圖紙上的一些錯(cuò)誤和疏漏進(jìn)行修改和補(bǔ)充，作為圖紙 文件的一部分提交建設(shè)單位，這樣可以減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，減少圖紙問題引發(fā)不平衡 報(bào)價(jià)所帶來的損失，尤其造價(jià)人員要對明確專家提出的意見，理清意圖。三、工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段這個(gè)階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)， 是建筑安裝工程成本控制的核心， 招標(biāo)文件的起 草對以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時(shí)用工、 水電使用與結(jié)算方法、措施費(fèi)用、安全文明施工費(fèi)用、勞保統(tǒng)籌等都應(yīng)做出最清晰的說明； 對甲供、甲限、

7、甲指乙供材料要明確；對變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時(shí)間實(shí)效、 結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)要合理，工期推算要準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際。工程項(xiàng)目的質(zhì)量好壞決定開發(fā)公司的社會(huì)地位、口碑、市場賣價(jià)、銷售業(yè)績和后續(xù)開 發(fā)，所以選擇一個(gè)好的施工單位也很重要，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首選邀請招標(biāo)，建立長期合作 伙伴，知己知彼、互利共贏；在合同中要明確風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配 合費(fèi)、甲供材保管費(fèi)等問題以及政府調(diào)價(jià)文件的執(zhí)行使用情況。四、施工組織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化在施工組織設(shè)計(jì)中，施工單位總會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如挖土方式、 運(yùn)土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等；

8、另外，還要注意施工組織設(shè)計(jì)中提出的施 工方法與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機(jī)械是不是 和施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設(shè)計(jì)吻合；這 個(gè)階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要造價(jià)人員具有良好的施工經(jīng)驗(yàn) 和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會(huì)造成較大的損失，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員 應(yīng)積極地參與。圖紙會(huì)審是由各專業(yè)的具體實(shí)施人員對圖紙上的錯(cuò)漏進(jìn)行核對，對圖紙技術(shù)上的合理 性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并由設(shè)計(jì)單位出具正式的設(shè)計(jì)變更文 件，作為對工程造價(jià)的一種事前控制，避免因設(shè)計(jì)不周或失誤帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損

9、失，這 個(gè)階段對成本控制和限額設(shè)計(jì)同等重要，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實(shí)際，可以修正審圖 時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計(jì) 變更建議，因?yàn)槭┕挝煌鶑淖陨淼睦娉霭l(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為成本 控制人員必須判斷是否會(huì)對本公司造成損失，圖紙會(huì)審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計(jì)算，確認(rèn)無誤 后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報(bào)送。設(shè)計(jì)優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場簽證，大致 有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、 節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價(jià)、社

10、會(huì)效益 和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣和對開發(fā)項(xiàng)目的影響程 度，更好的把握成本。五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，開發(fā)商從節(jié)約成本的角度考慮，幾乎所 有的工程都存在分包，尤其是專業(yè)性很強(qiáng)的分項(xiàng)工程，對于分包的管理要嚴(yán)格把關(guān)，要選 擇具有專業(yè)承包資質(zhì)的單位，最好在行業(yè)內(nèi)具有很強(qiáng)實(shí)力的公司，并做好責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào) 配合和工期銜接等，劃清責(zé)任界限，以免出現(xiàn)問題發(fā)生無法澄清的扯皮現(xiàn)象；另外分包工 程要避免發(fā)生窩工、機(jī)械停滯、工期拖延等造成經(jīng)濟(jì)損失的情況，這就要求分包工程必須 做很長時(shí)間的提前量，根據(jù)施工組織計(jì)劃安排，提前做好招標(biāo)工作，確定各擬分包分項(xiàng)的 施工

11、單位，及時(shí)安排進(jìn)場施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進(jìn)行。其次，施工階段進(jìn)度審核要求準(zhǔn)確細(xì)致，每個(gè)進(jìn)度周期的報(bào)量審核都要嚴(yán)格以成本計(jì) 劃來控制，發(fā)生超限要及時(shí)尋找原因，上報(bào)決策層，提出切實(shí)可行的措施進(jìn)行整改，盡量 避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離，實(shí)施有效主動(dòng)地控制；施工階段增減合同造價(jià)部分的管理也 是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索 賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗(yàn)收資料等，定額或投標(biāo)綜合單價(jià)沒有的分項(xiàng)工程單價(jià) 的確定要及時(shí)合理。另外，材料設(shè)備市場價(jià)的掌握也是影響工程造價(jià)控制的重要因素，一般建筑安裝工程 的材料設(shè)備費(fèi)用要占整個(gè)工程造價(jià)的 70%以上，由于房地產(chǎn)

12、開發(fā)周期較長，材料價(jià)格在這 個(gè)周期中會(huì)波動(dòng)較大，比如這兩年的鋼材和有色金屬的價(jià)格，宛如坐著過山車一般，造價(jià) 管理部門出臺(tái)的建筑工程材料信息價(jià)周期長、品種不全、時(shí)效不及時(shí)，而且主要以材料供 應(yīng)商的報(bào)價(jià)刊登， 與實(shí)際市場采購價(jià)有很大的脫節(jié)， 不能真實(shí)準(zhǔn)確的反映材料的實(shí)際價(jià)格， 造價(jià)人員不能依靠信息價(jià)來進(jìn)行成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場，了解各種材料參 數(shù)；收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)信息，對比政府信息價(jià)，尋找差異；深入施工現(xiàn)場，詢問一線工人， 了解市場人工單價(jià)和工日消耗量，確定某些分項(xiàng)工程的市場承包價(jià)；貨比三家，多多聯(lián)系 誠實(shí)守信的商家； 掌握第一手的材料市場行情信息， 對做好成本分析和成本控制裨益匪淺。六、結(jié)算審計(jì)階段結(jié)算審核是造價(jià)人員對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程所有成本的匯總，要反映出準(zhǔn)確、完整的工程費(fèi)用，造價(jià)人員要秉承的原則是：1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時(shí)效性 （國家文件、法規(guī)失效或變動(dòng) ）、合法性 （是否合同 風(fēng)險(xiǎn)范圍 ）、完整性 （簽字蓋章等 ）；2、矛盾問題解釋的一致性 （所有文件資料對于同一問題的解釋是否統(tǒng)一 ）；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止某一方或雙方重復(fù)計(jì)算；4、分析計(jì)價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的執(zhí)行情況， 防止施工單位無中生有， 虛報(bào)、冒報(bào)；5、確保問題的責(zé)任清晰，施工