某房地產(chǎn)項目調(diào)研報告項目調(diào)研模板

1、亞龍灣項目調(diào)研報告陽光天地房地產(chǎn)經(jīng)紀公司2012.03.08part 1市場研判市場研判項目城市背景項目城市背景一、城市概況一、城市概況常住人口常住人口1016.3788萬人，其中市區(qū)面積萬人，其中市區(qū)面積455.8平方公里，平方公里，人口人口286.2萬人（萬人（2010年）年）轄轄6市轄區(qū)、市轄區(qū)、4組團縣（市）、組團縣（市）、10縣、縣、3縣級市、縣級市、1高新區(qū)。高新區(qū)。包括石家莊市內(nèi)五區(qū)和一個石家莊礦區(qū)：新華區(qū)、橋西區(qū)、包括石家莊市內(nèi)五區(qū)和一個石家莊礦區(qū)：新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、石家莊礦區(qū)。橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、石家莊礦區(qū)。石家莊地處河北省中南部，冀中南經(jīng)濟區(qū)，是河

2、北省省會，石家莊地處河北省中南部，冀中南經(jīng)濟區(qū)，是河北省省會，全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心。概況概況轄區(qū)轄區(qū)人口人口二、城市經(jīng)濟二、城市經(jīng)濟 全部財政收入全部財政收入 完成完成387.9億元，億元， 同比增收同比增收77.55億元，億元，增長增長25%。 人均生產(chǎn)總值人均生產(chǎn)總值 超過超過5000美元美元2010年全市年全市地區(qū)生產(chǎn)地區(qū)生產(chǎn)總值預計完成總值預計完成3400億元億元,五年平均增長五年平均增長12.3%地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值人均生產(chǎn)總值人均生產(chǎn)總值全部財政收入全部財政收入1 1月月2626日，國務(wù)院出臺日，國務(wù)院出臺“新

3、國八條新國八條”，石家莊出臺限購令，石家莊出臺限購令 第三套購房叫停第三套購房叫停石家莊房價調(diào)控目標出臺石家莊房價調(diào)控目標出臺 房價漲幅力爭低于房價漲幅力爭低于10%石家莊新建商品房須配石家莊新建商品房須配10%10%以上保障性租賃住房以上保障性租賃住房5月底，石家莊出臺商品房銷售明碼標價實施細則，一房一月底，石家莊出臺商品房銷售明碼標價實施細則，一房一價正式落地價正式落地石家莊出臺新規(guī)規(guī)范商品房買賣石家莊出臺新規(guī)規(guī)范商品房買賣 意在遏止炒房意在遏止炒房下半年，從中央政府到地方各級部門，對房地產(chǎn)調(diào)控均采下半年，從中央政府到地方各級部門，對房地產(chǎn)調(diào)控均采取了較為積極的態(tài)度，政策收緊幅度和力度有所

4、擴大取了較為積極的態(tài)度，政策收緊幅度和力度有所擴大國家政策對房地產(chǎn)市場的影響國家政策對房地產(chǎn)市場的影響經(jīng)過經(jīng)過2011年整年整年的限購、限年的限購、限貸等宏觀調(diào)控貸等宏觀調(diào)控政策的干預，政策的干預，調(diào)控政策的密調(diào)控政策的密集出臺，導致集出臺，導致省會房地產(chǎn)市省會房地產(chǎn)市場氣氛極度緊場氣氛極度緊張，甚至一度張，甚至一度出現(xiàn)了持續(xù)走出現(xiàn)了持續(xù)走低的態(tài)勢。低的態(tài)勢。2011年年自自2012年年2月月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率備金率0.5個百分點個百分點這是今年央行首這是今年央行首次下調(diào)存款準備次下調(diào)存款準備金率，也是自金率，也是自2011年年1

5、1月底月底以來，央行第二以來，央行第二次下調(diào)存準率，次下調(diào)存準率，調(diào)整后大型金融調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準備金機構(gòu)存款準備金率為率為20.5%，中，中小金融機構(gòu)為小金融機構(gòu)為17%。 2012年年部分銀行將放松首套房貸利率部分銀行將放松首套房貸利率盡管首套房貸利率適當下浮以減輕購盡管首套房貸利率適當下浮以減輕購房者壓力將是趨勢。但是今年房地產(chǎn)房者壓力將是趨勢。但是今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松動，因而信貸整體不調(diào)控政策不會松動，因而信貸整體不可能太寬松，首套房貸利率大幅下調(diào)可能太寬松，首套房貸利率大幅下調(diào)的可能性也不大的可能性也不大石家莊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀石家莊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀經(jīng)過經(jīng)過2011年整年的限年整

6、年的限購、限貸等宏觀調(diào)控購、限貸等宏觀調(diào)控政策的干預，調(diào)控政政策的干預，調(diào)控政策的密集出臺，導致策的密集出臺，導致省會房地產(chǎn)市場氣氛省會房地產(chǎn)市場氣氛極度緊張，甚至一度極度緊張，甚至一度出現(xiàn)了持續(xù)走低的態(tài)出現(xiàn)了持續(xù)走低的態(tài)勢。勢。但是石家莊的的但是石家莊的的房價并沒有表現(xiàn)出比房價并沒有表現(xiàn)出比較明顯的降價趨勢，較明顯的降價趨勢，同去年相比，同比還同去年相比，同比還有所上升。有所上升。2011年年石家莊的房價從石家莊的房價從2011年的年的2月開始持續(xù)增高，呈逐漸上升趨勢，月開始持續(xù)增高，呈逐漸上升趨勢，似乎一直沒有受到政府調(diào)控的影響，均價一直在似乎一直沒有受到政府調(diào)控的影響，均價一直在6000

7、元元/平米左平米左右變化。對此，業(yè)內(nèi)人士的看法幾乎一致：石家莊雖為省會城右變化。對此，業(yè)內(nèi)人士的看法幾乎一致：石家莊雖為省會城市，但是房價相對泡沫較小，所以才會出現(xiàn)限購效果不明顯的市，但是房價相對泡沫較小，所以才會出現(xiàn)限購效果不明顯的感覺。感覺。10月份下旬的時候，才出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的寒冬，但同總月份下旬的時候，才出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的寒冬，但同總體同去年相比，房價依然有所上漲，這也恰恰說明，政府對于體同去年相比，房價依然有所上漲，這也恰恰說明，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控行為，是有目的性的行為，目的在于抑制房房地產(chǎn)市場的調(diào)控行為，是有目的性的行為，目的在于抑制房價的瘋狂增長速度，使房價得到一個理性的回歸

8、，促使房地產(chǎn)價的瘋狂增長速度，使房價得到一個理性的回歸，促使房地產(chǎn)市場趨向于平穩(wěn)健康的發(fā)展。長期看來，石家莊的房價還將維市場趨向于平穩(wěn)健康的發(fā)展。長期看來，石家莊的房價還將維持一個穩(wěn)定上升的過程。持一個穩(wěn)定上升的過程。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年年2月，全國月，全國100個城市住宅平均價格為個城市住宅平均價格為8767元元/平方米，環(huán)比平方米，環(huán)比1月下跌月下跌0.30%，其中，其中27個城市價格環(huán)比上漲，個城市價格環(huán)比上漲，石家莊名列漲幅榜第十位，環(huán)比漲幅石家莊名列漲幅榜第十位，環(huán)比漲

9、幅0.62%。2012年年1月，平月，平均住宅價格為均住宅價格為6011元元/平米，平米，2012年年2月平均住宅價格為月平均住宅價格為6048元元/平米，平均漲了平米，平均漲了37元元/平米。平米。各大樓盤來電來訪陡然增多據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，與與1 1月相比，月相比，2 2月來電量月來電量出現(xiàn)大幅反彈，三項指出現(xiàn)大幅反彈，三項指標均達到標均達到400400電話監(jiān)控電話監(jiān)控史上的新高，關(guān)注各大史上的新高，關(guān)注各大樓盤的購房者增速明顯。樓盤的購房者增速明顯。橋西區(qū)、裕華區(qū)、長安橋西區(qū)、裕華區(qū)、長安區(qū)，分別位居區(qū)，分別位居“搜房電搜房電話話”石家莊樓盤來電前石家莊樓盤來電前三名

10、。三名。部門樓盤銷量增加石家莊房管局備案數(shù)據(jù)石家莊房管局備案數(shù)據(jù)顯示，石家莊樓市交易顯示，石家莊樓市交易量明顯上漲。量明顯上漲。20122012年年3 3月月5 5日至日至3 3月月1111日，石家日，石家莊商品房總銷售備案套莊商品房總銷售備案套數(shù)為數(shù)為11621162套，相比上周套，相比上周669669套上漲了套上漲了73.69%73.69%。三月份以來每天成交量三月份以來每天成交量不下五十套，其中不下五十套，其中3 3月月6 6號和號和3 3月月7 7號成交量分別號成交量分別為為275275套和套和327327套。套。部分樓盤開始漲價來自搜房網(wǎng)新房監(jiān)控的來自搜房網(wǎng)新房監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，眾美鳳

11、凰臺數(shù)據(jù)顯示，眾美鳳凰臺意風、天地榮域、卓達意風、天地榮域、卓達上院、天洲沁園等樓盤，上院、天洲沁園等樓盤，價格分別上調(diào)了價格分別上調(diào)了100-100-200200元不等。元不等。樓樓市市回回暖暖2012年年區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析中低端居住板塊中低端居住板塊中高端居住板塊中高端居住板塊項目周邊競爭樓盤地圖項目周邊競爭樓盤地圖一、一、中高端居住板塊主要有以下幾點共同之處：中高端居住板塊主要有以下幾點共同之處：1.建筑形態(tài)主要為高層或小高層建筑形態(tài)主要為高層或小高層2.戶型區(qū)間為戶型區(qū)間為50160，主力戶型以兩室、三室為主，主力戶型以兩室、三室為主3.項目定位一般為中高端項目定位一般為中高端4

12、.項目一般都配有會所，幼兒園等配套設(shè)施項目一般都配有會所，幼兒園等配套設(shè)施二、二、中中低低端居住板塊主要有以下幾點共同之處：端居住板塊主要有以下幾點共同之處：1.建筑形態(tài)主要為高層建筑形態(tài)主要為高層、多層、多層2.戶型區(qū)間為戶型區(qū)間為65130，主力戶型以兩室，主力戶型以兩室90100平米平米3.項目定位一般為中低端，售價在項目定位一般為中低端，售價在4000元每平左右元每平左右4.項目項目配有少量簡單設(shè)施配有少量簡單設(shè)施part 2價值提煉價值提煉Threat威脅威脅Opportunity機會機會Weakness劣勢劣勢Strength優(yōu)勢優(yōu)勢 項目竣工周期晚于周邊在建項目項目竣工周期晚于周

13、邊在建項目 區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出 石家莊三年大變樣政策石家莊三年大變樣政策 客戶對居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強客戶對居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強 本項目可根據(jù)本地區(qū)市場需求進行全新的包裝定位本項目可根據(jù)本地區(qū)市場需求進行全新的包裝定位 緊鄰北二環(huán)，噪音影響比較大緊鄰北二環(huán)，噪音影響比較大 周邊在售樓盤和待售樓盤較多周邊在售樓盤和待售樓盤較多 項目周邊多污染性企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量較差項目周邊多污染性企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量較差 該項目為村證房該項目為村證房，沒有房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證 地理環(huán)境優(yōu)越。地理環(huán)境優(yōu)越。 居住氛圍優(yōu)越居住氛圍優(yōu)越 品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢 價格優(yōu)勢價格優(yōu)勢本項目的本項目

14、的SWAT分析分析地塊整體情況分析地塊整體情況分析一、地塊位置、交通一、地塊位置、交通位置：位置：項目緊鄰城市主干道建華大街，建華大街貫穿南北項目緊鄰城市主干道建華大街，建華大街貫穿南北交通：交通：南至欒城北到正定，交通十分便利。項目距廣安大街南至欒城北到正定，交通十分便利。項目距廣安大街10分鐘車程，分鐘車程，距離滹沱新區(qū)、正定新區(qū)分別是距離滹沱新區(qū)、正定新區(qū)分別是5分鐘和分鐘和10分鐘車程。公交分鐘車程。公交56路、路、73路、路、101路、路、89路、環(huán)路、環(huán)1路、環(huán)路、環(huán)2路，鼎尖市場下車即到。路，鼎尖市場下車即到。二、地塊現(xiàn)狀二、地塊現(xiàn)狀項目屬于北翟營舊城改造項目，目前已蓋至項目屬于

15、北翟營舊城改造項目，目前已蓋至16、17層層三、項目周邊配套三、項目周邊配套學校：亞龍雙語幼兒園、長安區(qū)實驗小學、翟營大學校：亞龍雙語幼兒園、長安區(qū)實驗小學、翟營大街小學和五十二中，省重點中學二十街小學和五十二中，省重點中學二十 四中即將建四中即將建成招生成招生購物：建華商場、北國超市、先天下，國際汽貿(mào)城、購物：建華商場、北國超市、先天下，國際汽貿(mào)城、鼎堅五金市場、紅星美凱龍鼎堅五金市場、紅星美凱龍醫(yī)院：中鐵三局醫(yī)院、石家莊市第二醫(yī)院分院、省醫(yī)院：中鐵三局醫(yī)院、石家莊市第二醫(yī)院分院、省中醫(yī)院中醫(yī)院公園：項目北側(cè)的小型公園、石津灌渠、月季公園、公園：項目北側(cè)的小型公園、石津灌渠、月季公園、東古城

16、遺址公園東古城遺址公園配套：在項目北側(cè)有一小型公園、小區(qū)內(nèi)配套：在項目北側(cè)有一小型公園、小區(qū)內(nèi)24小時安小時安保系統(tǒng)、小區(qū)門禁一卡通系統(tǒng)、雙語幼兒園、超市、保系統(tǒng)、小區(qū)門禁一卡通系統(tǒng)、雙語幼兒園、超市、社區(qū)醫(yī)院、菜市場等。社區(qū)醫(yī)院、菜市場等。part 3項目定位項目定位項目定位總體思路項目定位總體思路出品質(zhì)出品質(zhì)：兩棟：兩棟33層高層和沿層高層和沿街商鋪街商鋪商業(yè)價值商業(yè)價值：沿建華大街打造：沿建華大街打造街區(qū)型商業(yè)街區(qū)型商業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)金流：通過前期預售和后：通過前期預售和后期銷售。期銷售。整體地塊各區(qū)域之間互相整體地塊各區(qū)域之間互相扶持，最終完成項目的成扶持，最終完成項目的成功運作！功運作！建

17、筑形態(tài)建筑形態(tài)建筑類別主要為住宅、商建筑類別主要為住宅、商鋪鋪建筑形態(tài)主要為兩棟建筑形態(tài)主要為兩棟33層高層層高層戶型面積定位戶型面積定位56平米，一室一廳一廚一衛(wèi)94平米，兩室兩廳一廚一衛(wèi) 124平米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)主力戶型主力戶型項目配套項目配套建立動靜會所，既能作為高檔消費人群建立動靜會所，既能作為高檔消費人群休閑娛樂的場所，又能提高項目的品質(zhì)休閑娛樂的場所，又能提高項目的品質(zhì)和檔次，而且在前期還可以作為售樓部和檔次，而且在前期還可以作為售樓部使用。會所內(nèi)設(shè)置主要有商業(yè)設(shè)施、運使用。會所內(nèi)設(shè)置主要有商業(yè)設(shè)施、運動健身、休閑娛樂等。會所既可滿足社動健身、休閑娛樂等。會所既可滿足社區(qū)內(nèi)部居

18、民使用，也可對外營。區(qū)內(nèi)部居民使用，也可對外營。項目配套項目配套NoImageNoImageNoImage商業(yè)配套：沿街商鋪開設(shè)居民生活配套的飯店、超市、飾品店、商業(yè)配套：沿街商鋪開設(shè)居民生活配套的飯店、超市、飾品店、花店等等花店等等建筑風格建筑風格現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格NoImageNoImage現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約立體園林，景觀節(jié)點立體園林，景觀節(jié)點植被多樣，層次豐富植被多樣，層次豐富園林景觀園林景觀NoImageNoImage目標客戶群主要為一些中低收入的目標客戶群主要為一些中低收入的工薪階層工薪階層學歷相對較低，中專學歷為主學歷相對較低，中專學歷為主工作強度較大且工作時間較長工作強度較大且工作時間較長為解決住房問題為解決住房問題的剛需族的剛需族，通常是第一次置業(yè)，通常是第一次置業(yè)對價格比較敏感對價格比較敏感 對價格