我們市場分析思路

1、我們市場分析思路2 2認(rèn)識城市認(rèn)識城市3 3認(rèn)識城市認(rèn)識城市地理位置地理位置蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部。東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。主要出產(chǎn)棉花、蠶桑等，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長江刀魚等，是聞名遐邇的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府。蘇州位于長三角的核心要位，是魚米之香、絲綢之府蘇州位于長三角的核心要位，是魚米之香、絲綢之府認(rèn)識城市認(rèn)識城市GDPGDPGDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于小于4%4%萎縮萎縮4-5%4-5%停滯甚至倒退停滯甚至倒退5-10%5-10%穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展1015%1015%高速發(fā)展高速發(fā)展大于大

2、于15%15%飛速發(fā)展飛速發(fā)展 按照國際研究慣例：按照國際研究慣例：GDPGDP增長與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型增長與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型合富觀點：合富觀點：03年開始蘇州GDP始終保持高幅度增長（大于15%），處于飛速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)的繁榮能帶來旺盛的購買欲和強(qiáng)大的購買力，為蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅實基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。15%認(rèn)識城市認(rèn)識城市固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資蘇州固定投資保持在1500億元以上,在2004-2007年呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。在房地產(chǎn)上的投資額度也在逐漸增大，保持在200億元以上。蘇州固定投資漲幅,均處于10%以上,其中2005年漲幅最大,超過20%;房地產(chǎn)投資漲幅最大的

3、超過100%。2004年-2007年, 在固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)占據(jù)了1/5的份額有投資過熱的現(xiàn)象。東擴(kuò)東擴(kuò)建設(shè)蘇州新城，挺進(jìn)昆山連接上海； 北拓北拓城市未來發(fā)展的功能拓展區(qū)，輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道；南育南育繼續(xù)完善吳中區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化等功能，保護(hù)太湖，打造旅游勝地；西優(yōu)西優(yōu)優(yōu)化區(qū)域空間，提高產(chǎn)業(yè)和空間聚集度。認(rèn)識城市認(rèn)識城市城市規(guī)劃城市規(guī)劃認(rèn)識城市認(rèn)識城市城市規(guī)劃城市規(guī)劃蘇州總體規(guī)劃蘇州總體規(guī)劃蘇州的建設(shè)發(fā)展遵循東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控、中核戰(zhàn)略 。由最初單純的“一體兩翼”更變?yōu)椤澳媳睌U(kuò)散、東西共進(jìn)”的和諧發(fā)展局面，吳中區(qū)是大力發(fā)展的城南區(qū)域.城市道路網(wǎng)規(guī)劃城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是

4、井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。共規(guī)劃為4條軌道線路一號線：起點在靈山路站，終點在金雞湖鐘南街站.(線路長26.1公里，設(shè)站24座，2011年建成)二號線：起相城京滬高通鐵路蘇州站，止于吳中區(qū)迎春南路。(長27公里，設(shè)22站,2012年建成)。三號線：起滬寧城際線路蘇州新區(qū)站，止于滬寧城際鐵路唯亭站。(長43.5公里，設(shè)31站，2020年建成)。四號線：起于相城區(qū)旺埂上村，止于吳中區(qū)蘇旺路。(線路長31.2公里，設(shè)22站，2020年建成)認(rèn)識城市認(rèn)識城市風(fēng)景名勝風(fēng)景名勝蘇州是全國首批的歷史文化名城之一蘇州是全國首批的歷史文化名城之一蘇州自有文字記載以來的歷史已有4000多年，是全國首批24個歷史

5、文化名城之一。全市現(xiàn)有各級各類文物保護(hù)單位538處，其中國家級34處，省級106處。蘇州是全國重點旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、書畫”等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，至今保存完好的古典園林60余處，其中拙政園、留園、網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊、滄浪亭、獅子林、藝圃、藕園、退思園等9座園林已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。拙政園拙政園環(huán)秀山莊環(huán)秀山莊9 9認(rèn)識市場認(rèn)識市場認(rèn)識市場認(rèn)識市場土地供應(yīng)土地供應(yīng)整體市場整體市場 02-0702-07年，蘇州土地出讓總量總體呈現(xiàn)增長趨勢。年，蘇州土地出讓總量總體呈現(xiàn)增長趨勢。03-0403-04年土地放量迅年土地放量迅猛，年增長幅度達(dá)到猛，年增長幅度達(dá)到3

6、8-41%38-41%。04-0504-05年遭遇國家宏觀調(diào)控，土地政策收緊，年遭遇國家宏觀調(diào)控，土地政策收緊，供應(yīng)量增長幅度有所下降。到供應(yīng)量增長幅度有所下降。到0606年，隨著蘇州樓市的回暖，年，隨著蘇州樓市的回暖，0707年土地供年土地供應(yīng)量再一次被推向高峰。應(yīng)量再一次被推向高峰。3/22/2022認(rèn)識市場認(rèn)識市場施工、竣工量施工、竣工量 03-0703-07年施工體量逐年提高，而竣工量卻基本持平，預(yù)示著蘇州近年施工體量逐年提高，而竣工量卻基本持平，預(yù)示著蘇州近幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量將達(dá)到高峰，競爭將更加激烈。幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量將達(dá)到高峰，競爭將更加激烈。整體市場整體市場認(rèn)識市場認(rèn)識市場成交

7、、均價走勢成交、均價走勢0707年年5 5月到月到0808年年4 4月蘇州住宅成交量走勢圖月蘇州住宅成交量走勢圖0707年年5 5月到月到0808年年4 4月蘇州住宅成交均價走勢圖月蘇州住宅成交均價走勢圖 蘇州住宅成交以蘇州住宅成交以9 9月為分月為分水嶺，水嶺，0707年初至年初至9 9月份成交月份成交量、成交均價基本保持上量、成交均價基本保持上升趨勢，升趨勢，9 9月份達(dá)到頂峰。月份達(dá)到頂峰。隨后出臺的調(diào)控政策給蘇隨后出臺的調(diào)控政策給蘇州房地產(chǎn)帶來了嚴(yán)重的影州房地產(chǎn)帶來了嚴(yán)重的影響，成交量、成交均價降響，成交量、成交均價降幅較大。幅較大。政策調(diào)控政策調(diào)控政策調(diào)控政策調(diào)控整體市場整體市場13

8、13板塊劃分板塊劃分蘇州分為園區(qū)、吳中區(qū)、市區(qū)、新區(qū)蘇州分為園區(qū)、吳中區(qū)、市區(qū)、新區(qū) 、相城區(qū)五個區(qū)、相城區(qū)五個區(qū)認(rèn)識市場認(rèn)識市場住宅市場住宅市場園區(qū)依托強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)、國際化的居住環(huán)境及國際化住宅開發(fā)水平，價格領(lǐng)跑蘇州。目前湖西開發(fā)用地匱乏，整體市場東向發(fā)展明顯，未來還有大量儲備用地面世。借助西山、東山的自然景觀，別墅供應(yīng)量較大，普通住宅目前主要集中在越溪板塊和吳中開發(fā)區(qū)板塊，加上世貿(mào)、招商等地產(chǎn)商的入駐，區(qū)域逐漸被炒熱。近期價格提升加速。市區(qū)依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套，支撐其市場價格，目前環(huán)線以內(nèi)新房源供應(yīng)較少，新房源集中在滄浪新城和平江新城。閶胥路、勞動路一段，由于中海、萬科等品牌開

9、發(fā)商的進(jìn)駐，正逐漸成為新興的高尚居住區(qū)。作為蘇州房地產(chǎn)市場的價格盆地，其中心區(qū)域與鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊形成了較為明顯的價格梯度。目前合景、恒基等香港開發(fā)商進(jìn)駐，加上人民路等道路的北延，交通日益發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)人民路北延板塊供應(yīng)集中，未來市場發(fā)揮空間大。產(chǎn)品主要集中在獅山路、何山路片區(qū)。開發(fā)時間較早，但目前可供開發(fā)用地少，北向發(fā)展趨勢明顯，滸關(guān)片區(qū)的發(fā)展?jié)摿υ谡?guī)劃下逐漸被挖掘。目前進(jìn)駐該區(qū)域的有新創(chuàng)、新港、鑫苑等開發(fā)商。園區(qū)領(lǐng)跑蘇州房地產(chǎn)市場，市區(qū)土地資源稀缺，吳中區(qū)借助自然景觀提升板塊價值，園區(qū)領(lǐng)跑蘇州房地產(chǎn)市場，市區(qū)土地資源稀缺，吳中區(qū)借助自然景觀提升板塊價值，新區(qū)北向趨勢明顯，相城區(qū)受到交通改造優(yōu)勢，

10、未來市場發(fā)揮空間大。新區(qū)北向趨勢明顯，相城區(qū)受到交通改造優(yōu)勢，未來市場發(fā)揮空間大。板塊市場特點板塊市場特點認(rèn)識市場認(rèn)識市場住宅市場住宅市場認(rèn)識市場認(rèn)識市場住宅市場住宅市場平江新城：平江新城：新興北部住宅區(qū)，品質(zhì)一般，配套商品房多層、小高層5500-6500元/主力客層：市區(qū)工作者、古城拆遷戶大觀名園、橘子園古城區(qū)：古城區(qū)：用地限制，供應(yīng)量少，產(chǎn)品檔次差異大1200030000元/主力客層：主城區(qū)富人、外來投資者園林別墅蘇州庭園、桃塢小筑、姑蘇人家蘇州工業(yè)園區(qū)古城區(qū)蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)環(huán)太湖別墅區(qū)滬寧鐵路滬寧鐵路蘇嘉杭高速蘇嘉杭高速滬寧高滬寧高速速蘇州繞城高速蘇州繞城高速本案滄浪新城滄浪

11、新城：新興西南住宅區(qū)，距離更近古城多層、小高層、高層品牌發(fā)展商（11000-1200011000-12000元元/ /）本土發(fā)展商（6500650075007500元元/ /）主力客層：主力客層：高新區(qū)和市區(qū)的高級白領(lǐng)金帝城市別墅、萬科金色家園古城區(qū)古城區(qū)舊城保護(hù)，護(hù)城河內(nèi)以園林別墅為多，護(hù)城河外催生三大新城舊城保護(hù)，護(hù)城河內(nèi)以園林別墅為多，護(hù)城河外催生三大新城認(rèn)識市場認(rèn)識市場住宅市場住宅市場工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)樓市風(fēng)向標(biāo)、主力供應(yīng)區(qū)與成交區(qū)、品牌發(fā)展商云集樓市風(fēng)向標(biāo)、主力供應(yīng)區(qū)與成交區(qū)、品牌發(fā)展商云集湖西：湖西：市場成熟、蘇州高端市場高層（1400020000元/）別墅(16000-17000元

12、/)主力客層：主力客層：園區(qū)CEO、高級經(jīng)理人、高級投資客、私營業(yè)主歐式古典主義中海御湖西岸、中茵皇冠國際、天域湖東湖東/湖北湖北：主力市場區(qū)域、蘇州中高端市場高層、小高層湖北（70008500元/ ）湖東（55007000元/）主力客層：主力客層：園區(qū)內(nèi)高級白領(lǐng)、部分外來私營業(yè)主現(xiàn)代風(fēng)格萬科玲瓏灣、未來城，第五元素蘇州工業(yè)園區(qū)古城區(qū)蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)環(huán)太湖別墅區(qū)滬寧鐵路滬寧鐵路蘇嘉杭高速蘇嘉杭高速滬寧高滬寧高速速蘇州繞城高速蘇州繞城高速湖南：湖南：低密度居住區(qū)別墅（1100017000元/）多層（60007500元/）主力客層：主力客層：園區(qū)CEO、高級經(jīng)理人 現(xiàn)代風(fēng)格水墨江南、萬

13、科玲瓏灣、伊頓小鎮(zhèn)認(rèn)識市場認(rèn)識市場住宅市場住宅市場高新區(qū)高新區(qū)市場成熟，地塊供應(yīng)量及規(guī)模有限，樓盤體量小，區(qū)域需求得不到滿足市場成熟，地塊供應(yīng)量及規(guī)模有限，樓盤體量小，區(qū)域需求得不到滿足蘇州工業(yè)園區(qū)古城區(qū)蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)環(huán)太湖別墅區(qū)滬寧鐵路滬寧鐵路蘇嘉杭高速蘇嘉杭高速滬寧高滬寧高速速蘇州繞城高速蘇州繞城高速中心城區(qū)中心城區(qū)中高端市場，商務(wù)、商貿(mào)居住區(qū)55007000元/小高層、高層主力客層：主力客層：園區(qū)內(nèi)高管、私營業(yè)主、外籍員工保利雅苑、金河國際華庭、國際公館 認(rèn)識市場認(rèn)識市場住宅市場住宅市場相城區(qū)相城區(qū)市場剛起步發(fā)展，產(chǎn)品檔次一般，蘇州城市發(fā)展的未來重點市場剛起步發(fā)展，產(chǎn)品檔次

14、一般，蘇州城市發(fā)展的未來重點蘇州工業(yè)園區(qū)古城區(qū)蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)環(huán)太湖別墅區(qū)滬寧鐵路滬寧鐵路蘇嘉杭高速蘇嘉杭高速滬寧高滬寧高速速蘇州繞城高速蘇州繞城高速多層、小高層、別墅4500-5500元/（公寓）800014000元/（別墅）主力客層主力客層（公寓）：改善型蘇州老城區(qū)居民、相城腹部地區(qū)進(jìn)城居民主力客層主力客層（別墅）：區(qū)域改善型客戶、園區(qū)及市中心高管、私營業(yè)主香城花園、錦繡天地（公寓）招商依云灣、鸝島別墅（別墅）認(rèn)識市場認(rèn)識市場住宅市場住宅市場吳中區(qū)吳中區(qū)區(qū)域幅度廣，市場供求量大，坐擁山水景觀區(qū)域幅度廣，市場供求量大，坐擁山水景觀蘇州工業(yè)園區(qū)古城區(qū)蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)環(huán)太

15、湖別墅區(qū)滬寧鐵路滬寧鐵路蘇嘉杭高速蘇嘉杭高速滬寧高滬寧高速速蘇州繞城高速蘇州繞城高速環(huán)太湖別墅區(qū)：度假區(qū)域10000-20000元/主力客層：長三角地區(qū)私營業(yè)主、頂端商務(wù)人士湖景別墅太湖胥香園中心城區(qū)：中心城區(qū)：市區(qū)城南延伸部，成熟居住區(qū)5500-6000元/多層、小高層主力客層：改善型蘇州老城區(qū)居民、吳中遠(yuǎn)郊進(jìn)城居民木瀆古鎮(zhèn)：度假區(qū)域900010000元/主力客層：主力客層：長三角地區(qū)私營業(yè)主、商務(wù)人士、區(qū)域富人山景人文別墅姑蘇桃花源蘇州主要酒店式公寓分布圖蘇州主要酒店式公寓分布圖認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場3/22/2022認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場蘇州主

16、要酒店式公寓列表蘇州主要酒店式公寓列表3/22/2022酒店式公寓代表項目價格酒店式公寓代表項目價格認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場 酒店式公寓低總價、精裝修等因素的影響，在銷售單價上比同期一酒店式公寓低總價、精裝修等因素的影響，在銷售單價上比同期一般商品住宅要高，甚至部分品質(zhì)較高的酒店式公寓的銷售均價已經(jīng)達(dá)般商品住宅要高，甚至部分品質(zhì)較高的酒店式公寓的銷售均價已經(jīng)達(dá)到同期高端物業(yè)如別墅的價格水平，目前由于各區(qū)域城市定位及發(fā)展到同期高端物業(yè)如別墅的價格水平，目前由于各區(qū)域城市定位及發(fā)展?fàn)顩r各有不同，導(dǎo)致其區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓的品質(zhì)相差甚遠(yuǎn)，價格上狀況各有不同，導(dǎo)致其區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓

17、的品質(zhì)相差甚遠(yuǎn)，價格上就會出現(xiàn)明顯的差距。就會出現(xiàn)明顯的差距。所屬區(qū)域所屬區(qū)域工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)新區(qū)新區(qū)相城區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)3/22/20221.摩登大廈摩登大廈2. 自由之邑自由之邑3.時代晶華時代晶華4.富達(dá)廣場富達(dá)廣場5.賽風(fēng)公寓賽風(fēng)公寓6.潤億皇朝潤億皇朝老城區(qū)酒店式公寓中多為改造項目,目前多為商住混用項目或精裝修公寓項目,整體品質(zhì)較低.酒店式租金水平:較好:35-40元/月一般集中在25-30元/ /月目前并無在售的酒店式公寓永達(dá)大廈該項目位于干將西路189號，共25，目前為商住混用，房型以1房1廳為主，主要面積為40-56; 租金為：35-40元/月自由之

18、邑該項目位于閶胥路123號,包括28層及24層兩棟公寓，有1,2,3房多種房型，面積為43-200租金為：30-35元/月老城區(qū)項目分布圖老城區(qū)項目分布圖認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場賽風(fēng)公寓該項目位于閶胥路798號，主力戶型為40-80,部分樓4.2米挑高復(fù)式機(jī)構(gòu).租金為：25-35元/月時代晶華該項目位于金門路108號，共22，7-22層為公寓，以40-70房型為主力戶型，有少量130-340, 租金為：30元/月潤億皇朝該項目位于喬司空巷66號,共6層,目前為商住混用,主力面積為30-50, 租金為45元/天摩登99該項目位于人民路438號,共7層,為商住混用,主力面積在4

19、0-56,租金為35-40元/月老城區(qū)典型項目介紹老城區(qū)典型項目介紹認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場園區(qū)項目多為服務(wù)式酒店公寓，開發(fā)商多是在整體住宅項目中提供部分酒店式公寓，園區(qū)項目代表了蘇州酒店式公寓的最高品質(zhì)。區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓都提供專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。目前在售的酒店式公寓玲瓏灣及雅戈爾未來域銷售價格都達(dá)到13000-15000元/1.1.晶匯新屹二期晶匯新屹二期2.2.雅戈爾雅戈爾yarkyark公館公館3 3玲瓏灣酒店式公寓玲瓏灣酒店式公寓4.4.海天廣場海天廣場5.5.和喬麗晶公寓和喬麗晶公寓1.1.五星級產(chǎn)權(quán)酒店（雷迪森管理）五星級產(chǎn)權(quán)酒店（雷迪森管理）2.2

20、.精裝修酒店式服務(wù)公寓精裝修酒店式服務(wù)公寓3.3.酒店式服務(wù)小戶型酒店式服務(wù)小戶型4 4酒店式服務(wù)酒店式服務(wù)另外五星級產(chǎn)權(quán)酒店及酒店式服務(wù)對外報價約13000元。園區(qū)項目分布圖園區(qū)項目分布圖認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場玲瓏灣精英酒店公寓位于工業(yè)園區(qū)玲瓏街1號*玲瓏灣精英酒店公寓為玲瓏灣花園25號樓，由蘇州南都建屋有限公司開發(fā)，2006年竣工*全裝修，共150套，主力房型為60平方米的一室一廳和95平方米的兩室一廳*房間配備獨立空調(diào)、本地有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廚房器皿燃?xì)?、洗衣機(jī)、影視設(shè)備等*配套設(shè)施包括餐廳、健身房、停車場、商務(wù)中心等，并提供叫車、房間打掃、被單更換等服務(wù)*租金報

21、價為一室一廳680元/天，兩室一廳980元/天園區(qū)典型項目玲瓏灣精英園區(qū)典型項目玲瓏灣精英認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場高新區(qū)項目分布圖高新區(qū)項目分布圖新區(qū)酒店式公寓基本沿獅山路分布，其中御庭國際公寓、青庭公寓、匯豪國際為品質(zhì)較高之服務(wù)式公寓，其余皆為商住混用項目.目前區(qū)域內(nèi)的租金:一般:35-40元/月較好:55-70元/月1.1.御庭國際公寓御庭國際公寓2.2.青庭國際公寓青庭國際公寓3 3麗景酒店公寓麗景酒店公寓4.4.獅山峰匯獅山峰匯5.5.匯豪國際匯豪國際獅山峰匯該項目位于高新區(qū)獅山路89號,共22層,主力戶型2室,約86.租金為:35-40元/月匯豪國際該項目位于高新

22、區(qū)獅山路58號,共18層,4-18層為公寓,主力戶型1室,面積約35-45. 租金為55-70元/月認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場御庭國際公寓由3幢12層小高層建筑，共200套高級全裝修服務(wù)公寓(1-4房)，2004年10月開盤，總建筑面積24,300平方米；配套設(shè)施包括游泳池、SPA、蒸氣浴、高爾夫球場、網(wǎng)球場、高級西餐廳等設(shè)施外，御庭國際公寓還設(shè)有獨立的專屬會所.16,500 / 月起3 間臥室（117 -123）13,000 / 月起2 間臥室（87 99 ）8,000 / 月起1間臥室（53 ）租金(人民幣)套房類型*青庭國際公寓為“新地中心”的副樓，高26層，6-26層

23、為服務(wù)公寓，主力戶型為1室戶，面積為85-90平方米，頂部二層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積在160-200平方米*房間采用五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、進(jìn)口電梯、中央吸塵、24小時熱水循環(huán)等，同時由第一太平戴維斯擔(dān)當(dāng)國際物業(yè)顧問，泛城（中國）住宅綜合服務(wù)提供營銷代理服務(wù)*目前85平方米戶型租金為約為5,000-6,000元/月高新區(qū)典型項目御庭國際公寓高新區(qū)典型項目御庭國際公寓認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場相城區(qū)酒店式公寓多依靠專業(yè)市場、為商住混用的項目，定位比較模糊,導(dǎo)致人流混雜,檔次較低目前在售的酒店式公寓的價格為7000-8000元/1.1.-bossF館館2.2.國際服裝城國際服裝城

24、3.3.凱翔廣場凱翔廣場4.4.中翔商貿(mào)城中翔商貿(mào)城凱翔廣場凱翔廣場層高2.9米（單層）復(fù)式5.2米，約有910個單元，單元面積面積40-100售價7000-7500元中翔商貿(mào)城中翔商貿(mào)城一期已投入運營，二期于06年上半年開盤與一期類似，面積40-110平方米，目前銷售率達(dá)80%售價:7800-8000元相城區(qū)項目分布圖相城區(qū)項目分布圖認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場吳中區(qū)項目分布圖吳中區(qū)項目分布圖認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場從目前吳中區(qū)的酒店式公寓開發(fā)情況來看，數(shù)量雖然比較少，主要還是集中在原來城區(qū)部分。目前在售的酒店式公寓的價格為8000元/1.藍(lán)調(diào)都匯藍(lán)調(diào)都匯

25、2.凱悅公寓凱悅公寓3.金楓國際金楓國際4.吳越新天廣場吳越新天廣場5.金鑫金鑫 蜜蜂城蜜蜂城12345從目前越溪的公寓市場的情況分析來看，該區(qū)的公寓和商業(yè)需求仍然很大，隨著未來住宅市場的進(jìn)一步開發(fā)，需求將會更加旺盛，同時城市副中心的建成，對多類型商品房需求也會增大，這就為公寓的發(fā)展提供機(jī)遇。所屬板塊：越湖路板塊項目地址：吳中新城明溪路口吳山街18 號項目類別：酒店式公寓、商業(yè)開發(fā)商：蘇州新天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤日期：2008.03占地面積：9292.9 平方米建筑面積：18586 平方米樓面單價：4304 元平方米容積率：2.21綠化率：25%得房率：1 號樓商鋪得房率95%以上,酒店式公

26、寓78%，2、3、4 號樓商鋪得房率88%,酒店式公寓81%。銷售熱線66578882開發(fā)周期：該項目一次性開發(fā),預(yù)計工程完工時間為08 年底09 年初。價格：預(yù)計均價8000元/平方米交房時間：預(yù)計2009 年1 月份。吳中區(qū)典型項目吳中區(qū)典型項目吳越新天廣場吳越新天廣場認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場3/22/2022吳中區(qū)典型項目美韻公寓吳中區(qū)典型項目美韻公寓認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場總建筑面積:42000平方米 總戶數(shù):588戶 開發(fā)商:江蘇吳中嘉業(yè)投資有限公司 投資商:江蘇吳中集團(tuán)有限公司 代理商:蘇州博思堂投資顧問有限公司

27、 物業(yè)類別:普通住宅、精裝公寓 樓層狀況:32層 售樓處地址:東吳南路388號現(xiàn)場售樓處 項目進(jìn)度：已于2007年11月份售樓處公開，12月份現(xiàn)場施工進(jìn)入實質(zhì)階段。交通狀況:地處主干道人民路延伸段，大概有16條路公交線路直達(dá)，包括55路、54路、1路、522路、325路、932路、503路、63路、59路、58路、43路、3路、62路、5路、509路、57路等，規(guī)劃中的輕軌2號、3號、4號線相交圍合于此，幾個站點都很近，步行幾分鐘就可以到達(dá)了。 周邊配套:中小學(xué)、世紀(jì)聯(lián)華超市、郵局、銀行、醫(yī)院、汽車站、公園等。產(chǎn)品特點：戶型設(shè)計36-109多樣戶型，滿足多層次人群的居住需求。3/22/2022

28、吳中區(qū)典型項目金鑫吳中區(qū)典型項目金鑫蜜蜂城蜜蜂城認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場總建筑面積:74000平方米 開發(fā)商:蘇州金鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司長橋分公司 物業(yè)管理公司:金鑫集團(tuán)下屬物業(yè)公司 代理商:蘇州港聯(lián)形水房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)類別:公寓、商住樓 建筑類別:小高層 裝修狀況:全裝修 售樓 :82173888/82175588 周邊配套:中小學(xué):碧波小學(xué)、蘇苑中學(xué)、長橋中學(xué)；幼兒園:碧波幼兒園,綜合商場:華聯(lián)超市、可的超市、華潤超市、好友多大賣場，自身商業(yè)配套,銀行:工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行,醫(yī)院:吳中區(qū)長橋人民醫(yī)院,其他:行政中心。 交通狀況：22路、53路、51路、50

29、3路、62路 產(chǎn)品設(shè)計：精裝修小戶型，1-2樓是上鋪，三樓到頂都是精裝修。商業(yè)有18000平方米，住宅部分是50-60平方米一室和兩室的小戶型。3/22/2022老城區(qū)老城區(qū)高新區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中吳中、相城、相城高品質(zhì)的酒店式公寓高品質(zhì)的酒店式公寓比較匱乏比較匱乏.供應(yīng)供應(yīng):土地供應(yīng)趨緊土地供應(yīng)趨緊,酒店式公寓供應(yīng)量酒店式公寓供應(yīng)量屈指可數(shù)屈指可數(shù).有部分高檔酒店有部分高檔酒店式公寓式公寓.供應(yīng)供應(yīng):板塊發(fā)展板塊發(fā)展比較成熟比較成熟,近兩近兩年商業(yè)供應(yīng)量年商業(yè)供應(yīng)量較小較小眾多大體量商業(yè)眾多大體量商業(yè)及住宅項目里頂及住宅項目里頂級奢華酒店式公級奢華酒店式公寓寓. .供應(yīng)供應(yīng): :酒店

30、式公寓酒店式公寓僅限大社區(qū)的商業(yè)僅限大社區(qū)的商業(yè)配套配套, ,體量多以體量多以3-53-5萬體量為主萬體量為主酒店式公寓項目較酒店式公寓項目較少少, ,相城主要依托相城主要依托專業(yè)市場專業(yè)市場, ,整體項整體項目品質(zhì)不高目品質(zhì)不高. .供應(yīng)供應(yīng):目前商業(yè)目前商業(yè)市場有待進(jìn)一步市場有待進(jìn)一步發(fā)展發(fā)展,2010,2010年后年后將會形成成熟的將會形成成熟的商業(yè)中心商業(yè)中心認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場各區(qū)酒店式公寓特征各區(qū)酒店式公寓特征認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場酒店式公寓市場總論酒店式公寓市場總論 目前蘇州已建成使用以及正在銷售的酒店式公寓達(dá)到數(shù)十個，作為城市發(fā)展成

31、熟度較高的片區(qū)，工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)成為數(shù)量最多，品質(zhì)最高的酒店式公寓集中工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)成為數(shù)量最多，品質(zhì)最高的酒店式公寓集中區(qū)域，區(qū)域，中心城區(qū)商務(wù)功能也日趨成熟，相比之下，房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚的相城相城區(qū)和吳中區(qū)則相對落后。區(qū)和吳中區(qū)則相對落后。蘇州市酒店式公寓品質(zhì)參差不齊，中高檔次的酒店式公寓主要集中在高新中高檔次的酒店式公寓主要集中在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，特別是高新區(qū)獅山路已經(jīng)形成了區(qū)和工業(yè)園區(qū)，特別是高新區(qū)獅山路已經(jīng)形成了CBDCBD，對酒店式公寓的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。由于原有中心城區(qū)及吳中區(qū)的酒店式公寓改造之后多為商住混用項目或精裝修公寓項目,這部分酒店式公寓整體品質(zhì)較低。中心城區(qū)和園

32、區(qū)內(nèi)的中高檔酒店式公寓售價在1000015000元/，新興的相城和吳中區(qū)酒店式公寓售價在8000元/。吳中區(qū)整體房地產(chǎn)市場發(fā)展一直處于發(fā)展停滯狀態(tài)，近年來才發(fā)展。一直以來吳中區(qū)都以大量的普通商品住宅和別墅產(chǎn)品為主要特征，但是隨著近年城市發(fā)展的需要，酒店式公寓這種新概念的住宅產(chǎn)品也開始發(fā)展，從原來的爛尾樓改造到現(xiàn)酒店式公寓這種新概念的住宅產(chǎn)品也開始發(fā)展，從原來的爛尾樓改造到現(xiàn)在的新盤開發(fā)，為吳中區(qū)酒店式公寓提供發(fā)展機(jī)遇。在的新盤開發(fā)，為吳中區(qū)酒店式公寓提供發(fā)展機(jī)遇。認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店市場酒店市場五星酒店分布圖五星酒店分布圖1234658791012111、金雞湖大酒店2、亞致酒店 3、建屋新羅

33、酒店4、太湖高爾夫酒店5、香格里拉大酒店 6、中茵皇冠國際公寓7、吳宮喜來登酒店8、玄妙索菲特大酒店 9、中茵皇冠假日酒店10、御庭精品酒店11、維景國際大酒店 12、東山賓館3/22/2022認(rèn)識市場認(rèn)識市場五星酒店列表五星酒店列表酒店市場酒店市場酒店名稱開業(yè)時間客房數(shù)價格所在區(qū)域管理公司香格里拉酒店2006年390719-1817新區(qū)香格里拉集團(tuán)金雞湖大酒店2007年631038-2288工業(yè)園區(qū)凱賓斯基東山賓館1999年450880-3400吳中區(qū)東山鎮(zhèn)政府太湖高爾夫酒店2007年119850-1300吳中區(qū)仁泰集團(tuán)雅戈爾雷迪森廣場酒店2006年500580-1180工業(yè)園區(qū)雅戈爾雷迪森

34、廣場酒店集團(tuán)亞致酒店2006年1391580-2160新區(qū)臺灣麗致酒店集團(tuán)蘇州御庭精品酒店2007年451817-3381工業(yè)園區(qū)傲達(dá)酒店管理公司玄妙索菲特大酒店2006年329978-2300平江區(qū)雅高集團(tuán)建屋新羅酒店2006年307680-1450工業(yè)園區(qū)韓國新羅中茵皇冠假日酒店2005年64923-1613工業(yè)園區(qū)洲際集團(tuán)維景國際大酒店2007年488688-1200工業(yè)園區(qū)中旅維景國際酒店管理有限公司吳宮喜來登酒店1998年4071130-2040滄浪區(qū)喜達(dá)屋集團(tuán)3/22/2022認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店市場酒店市場各區(qū)五星酒店比例各區(qū)五星酒店比例 蘇州五星酒店有一半分布在工業(yè)園區(qū)，金雞湖

35、周圍。借助金雞湖的景色、蘇州五星酒店有一半分布在工業(yè)園區(qū)，金雞湖周圍。借助金雞湖的景色、園區(qū)迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，為旅游業(yè)、度假、休閑、公司、企業(yè)、商務(wù)人士提供園區(qū)迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，為旅游業(yè)、度假、休閑、公司、企業(yè)、商務(wù)人士提供服務(wù)。另一半大部分集中在吳中區(qū)、新區(qū)兩個區(qū)域為為旅游業(yè)、度假、休閑服務(wù)。另一半大部分集中在吳中區(qū)、新區(qū)兩個區(qū)域為為旅游業(yè)、度假、休閑提供服務(wù)。位于金融、行政中心的平江區(qū)、滄浪區(qū)各有一個五星酒店，主要提供服務(wù)。位于金融、行政中心的平江區(qū)、滄浪區(qū)各有一個五星酒店，主要為行政會議、商務(wù)人士提供服務(wù)。為行政會議、商務(wù)人士提供服務(wù)。認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店市場酒店市場個案個案-東山賓館東山賓

36、館地址：地址：蘇州太湖東山風(fēng)景區(qū)占地面積：占地面積：24萬平方米客房數(shù)：客房數(shù)：度假休閑豪華套房85套；標(biāo)準(zhǔn)房250間；另有家庭型休閑度假客房50間房型：房型：1室1廳客房建面約7090平方米之間、2室1廳客房的建面在90120平方米之間、遠(yuǎn)影樓、曉月樓、近帆樓等是別墅型酒店建筑10002000平方米/棟客戶：客戶：以公司企業(yè)型為主，也有少部分個人客戶價格：價格：2房1廳在20004500元 /天，1室1廳在15002000元/天，而公寓樓標(biāo)準(zhǔn)客房僅為8001200元/天，別墅型酒店客房1500-15800元/天出租率：出租率：50%-70%開業(yè)時間：開業(yè)時間：1994年開業(yè)2002年重新裝修

37、認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店市場酒店市場個案個案-太湖高爾夫酒店太湖高爾夫酒店地址：地址：吳中區(qū) 太湖國家旅游度假區(qū)吳城路2號占地面積：占地面積：125萬平方米客房數(shù)：客房數(shù)：度假休閑豪華套房98套；SPA套房7套；行政套房13套；總統(tǒng)套房1套客戶：客戶：旅游、度假類客戶為主價格：價格：豪華套房850-1300元/天、SPA套房1150-1200元/天出租率：出租率：60%開業(yè)時間：開業(yè)時間：2007年中旬酒店市場酒店市場認(rèn)識市場認(rèn)識市場酒店市場總結(jié)酒店市場總結(jié)蘇州市五星酒店在06-07年發(fā)展迅速、兩年內(nèi)增加9家，可見蘇州酒店市場發(fā)展迅速，知名管理公司的進(jìn)入，使得蘇州酒店服務(wù)檔次提高不少。蘇州市酒店主

38、要分布在經(jīng)濟(jì)繁榮的工業(yè)園區(qū)、旅游業(yè)發(fā)達(dá)的吳中區(qū)、高新區(qū)，以及行政、金融中心老城區(qū)。對于旅游業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的蘇州，酒店主要客戶來源為旅游業(yè)、公司、企業(yè)商務(wù)活動。4242認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域吳中區(qū)主要分為三個板塊：城區(qū)板塊、越溪板塊、太湖板塊吳中區(qū)主要分為三個板塊：城區(qū)板塊、越溪板塊、太湖板塊區(qū)域板塊分布區(qū)域板塊分布本案本案認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域吳中市場吳中市場城區(qū)板塊以老新村為主，越溪板塊低密度住宅云集，太湖板城區(qū)板塊以老新村為主，越溪板塊低密度住宅云集，太湖板塊的住宅以度假別墅為主。塊的住宅以度假別墅為主。太湖板塊太湖板塊泛指吳中區(qū)延太湖鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要包括西山、東山、胥口、光福、臨湖、太湖國家旅游度假

39、區(qū)。板塊擁有獨特的風(fēng)光和獨特的地理位置主要以開發(fā)別墅項目為主，該板塊可代表樓盤天闕、溫泉1858、東山景園、胥香園等。城區(qū)板塊城區(qū)板塊指東吳塔、南環(huán)高架，東吳路東西輻射范圍。該板塊主要主要集中了80、90年代的老小區(qū)、老新村，新推樓盤不多。目前該板塊待售項目有印象19，在售項目疊溪谷。越溪板塊越溪板塊是吳中區(qū)的新興板塊，板塊主要指越溪老街，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)。該板塊是吳中區(qū)樓盤相對集中的區(qū)域，且借助石湖等東吳自然景觀，云集的大大小小的開發(fā)商打造了許多大規(guī)模的低密度住宅，且未來可供開發(fā)土地較多，未來市場競爭激烈。區(qū)域可代表樓盤：石湖華城、水岸清華、越湖名邸、玫瑰99、陽光水榭、現(xiàn)代園墅等。區(qū)域板

40、塊特征區(qū)域板塊特征認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域吳中市場吳中市場板塊板塊案名案名產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力面積（）主力面積（）銷售均價（元銷售均價（元/ /）城區(qū)城區(qū)疊溪谷疊溪谷多層、花園洋房多層、花園洋房多層多層122-128122-128花園洋房花園洋房100-110100-110多層多層65006500花園洋房花園洋房82008200印象印象1919高層高層40-7040-70預(yù)計預(yù)計90009000越溪板塊越溪板塊石湖華城公寓石湖華城公寓花園洋房、多層、花園洋房、多層、小高層、別墅小高層、別墅花園洋房花園洋房132-146132-146多層多層105-115105-115小高層小高層90-10090-10

41、0花園洋房花園洋房75007500多層多層65006500小高層小高層75007500水岸清華水岸清華聯(lián)別聯(lián)別190-240190-2401100011000現(xiàn)代園墅現(xiàn)代園墅聯(lián)別聯(lián)別獨別獨別聯(lián)別聯(lián)別220-260220-260聯(lián)別聯(lián)別1100011000獨棟獨棟1600016000越湖名邸越湖名邸多層、小高層、多層、小高層、別墅別墅小高層多層小高層多層6200-65006200-650096-13596-135石湖華城別墅石湖華城別墅聯(lián)排、獨棟聯(lián)排、獨棟聯(lián)排聯(lián)排278-348278-348獨棟獨棟360-400360-400聯(lián)別聯(lián)別1100011000獨棟獨棟1600016000玫瑰玫瑰999

42、9多層、小高層多層、小高層多層多層8080/ /太湖板塊太湖板塊太湖天闕太湖天闕別墅別墅350-500350-5001600016000溫泉溫泉18581858聯(lián)別聯(lián)別180-200180-2001200012000東山景園東山景園雙拼、獨別雙拼、獨別雙拼雙拼255255、279279獨別獨別351-316351-316、400400雙拼雙拼70007000獨別獨別6500-80006500-8000胥香園胥香園聯(lián)別聯(lián)別174-308174-30865006500區(qū)域項目區(qū)域項目認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域吳中市場吳中市場3/22/2022 越溪位于蘇州西南部，是近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的區(qū)域，該板塊一直

43、以“真山真水”著稱，匯集了石湖、上方山等東吳天然景觀。房產(chǎn)發(fā)展較房產(chǎn)發(fā)展較快，住宅較為集中?？?，住宅較為集中。 越溪東至西塘河，南至蘇州市繞城高速公路，西至龍翔路，北至越湖路，總用地面積約10.03平方公里，其中居住用地占總用地規(guī)模的48.2%，建成后整個片區(qū)人口將達(dá)到建成后整個片區(qū)人口將達(dá)到1212萬萬。區(qū)域沒有向外擴(kuò)展趨勢，住宅較為集中，可供開發(fā)土地較多。認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場越溪規(guī)劃越溪規(guī)劃區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò)公路：貫穿城區(qū)的友新高架、鏈接吳江的蘇震桃一級高速公路、蘇州繞城高速；輕軌：輕軌2、3、4號線其他：多路公交，如55、501、62、514等等小結(jié)：小結(jié)：蘇震桃一級高

44、速公路與輕軌的未來規(guī)劃，將為區(qū)域帶來更多的外區(qū)域客源，拓寬了區(qū)域的客源面，這對于未來區(qū)蘇震桃一級高速公路與輕軌的未來規(guī)劃，將為區(qū)域帶來更多的外區(qū)域客源，拓寬了區(qū)域的客源面，這對于未來區(qū)域與外界客戶的關(guān)聯(lián)度加強(qiáng)并且還為區(qū)域內(nèi)交通便利性加分。域與外界客戶的關(guān)聯(lián)度加強(qiáng)并且還為區(qū)域內(nèi)交通便利性加分。4 4號線號線3 3號線號線蘇震桃公路蘇震桃公路蘇震桃一級公路和輕軌使板塊內(nèi)交通更加便利蘇震桃一級公路和輕軌使板塊內(nèi)交通更加便利2 2號線號線認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢越溪板塊位于蘇州城南核心片區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集了石湖、上方山等自然景觀，越溪板塊位于蘇州城南核心片區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集了石湖、上方

45、山等自然景觀，成為旅游勝地。成為旅游勝地。由于輕軌、高速公路等交通的便利；越溪板塊較為集中的教育園；再加上合理的規(guī)劃，由于輕軌、高速公路等交通的便利；越溪板塊較為集中的教育園；再加上合理的規(guī)劃，該板塊的居住氛圍逐漸形成。該板塊的居住氛圍逐漸形成。從整體規(guī)劃上看，越溪板塊借助其自然景觀特點，可供開發(fā)土地較多從整體規(guī)劃上看，越溪板塊借助其自然景觀特點，可供開發(fā)土地較多將成為一個低密度住宅較為集中的人居居住區(qū)。將成為一個低密度住宅較為集中的人居居住區(qū)。越溪板塊是吳中區(qū)較為獨立的區(qū)域，擴(kuò)張態(tài)勢不明顯，但區(qū)域內(nèi)可開發(fā)用越溪板塊是吳中區(qū)較為獨立的區(qū)域，擴(kuò)張態(tài)勢不明顯，但區(qū)域內(nèi)可開發(fā)用地較多，存在一定挖掘潛

46、力。地較多，存在一定挖掘潛力。蘇州城南核心片區(qū)，自然景觀優(yōu)勢，交通日益便捷，教育園提供人文環(huán)蘇州城南核心片區(qū)，自然景觀優(yōu)勢，交通日益便捷，教育園提供人文環(huán)境，越溪市場未來有很大的發(fā)展空間。境，越溪市場未來有很大的發(fā)展空間。認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場越溪市場優(yōu)勢越溪市場優(yōu)勢越溪板塊項目分布越溪板塊項目分布本案本案認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場項目名稱項目名稱規(guī)模（萬規(guī)模（萬方）方）開盤時間開盤時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型均價均價( (元元/ /) )主力面積主力面積( () )主力總價主力總價( (萬萬) )石湖華城45（含2.4萬別墅）06年12月花園洋房，多層，小高層，別墅小高層5600多層

47、6500花園洋房7500小高層90-100多層105-115花園洋房132-146小高層50-56多層68-75花園洋房99-109錦悅苑5407年5月小高層，電梯花園洋房小高層6800-7000花園洋房7000-7200小高層101花園洋房135-148小高層68-70電梯花園洋房94-106萬錦和加州9.7萬06年9月小高層，花園洋房小高層5800-6000花園洋房65006800小高層88102花園洋房96-120小高層52-60花園洋房6578萬玫瑰99908年上半年多層，小高層/多層80/水岸清華2007年12月5別墅聯(lián)排11000聯(lián)排190-240228-288萬越湖名邸5607年

48、11月多層，小高層，別墅多層,小高層650096-13562-88萬現(xiàn)代園墅2807年12月別墅聯(lián)排11000獨棟16000聯(lián)排220260獨棟276萬石湖庭院5.507年10月多層，小高層，別墅小高層6000多層7000小高層，多層90小高層54萬多層63萬石湖華城湖郡別墅2.407年12月聯(lián)排，獨棟聯(lián)排11000，獨棟16000聯(lián)排 278-348，獨棟360400聯(lián)排260-370萬，獨棟540-600萬新城金郡473858小高層、高層、別墅/合計178.6/越溪在售項目越溪在售項目認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場一期開發(fā)商：上海裕都項目位置：吳中區(qū)越湖路118號占地面積：35萬平米容積

49、率：1.3總建面積：56萬平米（商業(yè)8.7萬平米，住宅47萬平米）總戶數(shù)：3336戶 開盤時間：一期07年11月16日一期體量：占地156722平米，總建247864平米，會所1644平米，商業(yè)11929平米 ,容積率1.29，綠化率39.63%，共20幢小高層，16幢多層首次推出：一期推出50#82#幢主力面積： 96平米的兩房和130平米的三房銷售均價：6500- -7000元/平米認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場參考個案：越湖名邸參考個案：越湖名邸首次開盤樓盤 一期總體產(chǎn)品面積配比、客源一期總體產(chǎn)品面積配比、客源產(chǎn)品產(chǎn)品戶型戶型面積（面積（m m2 2）戶數(shù)戶數(shù)比例比例小高層2-2-19

50、0-9517820%2-2-195-10016018%3-2-2125-13524228%3-2-2140-15022025%4-2-2145-160809%合計合計880880100%100%產(chǎn)品產(chǎn)品戶型戶型面積（面積（m m2 2）戶數(shù)戶數(shù)比例比例電梯多層2-2-190-9534874%2-2-195-1009621%3-2-2125-135245%合計合計468468100%100%認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場參考個案：越湖名邸參考個案：越湖名邸開發(fā)商：蘇州吳中地產(chǎn)代理商：上海億煌&蘇州博思堂項目位置：吳中區(qū)越溪板塊越湖路國際教育園對面占地面積：27萬平米容積率：1.7總建面

51、積：46萬平米（15萬平米商業(yè)街）開盤時間：一期06年12月，二期07年7月目前在售：9幢多層，3幢花園洋房，6幢小高層，高層產(chǎn)品,共40套花園洋房，194套多層產(chǎn)品，474套小高層產(chǎn)品，約7萬平米下期預(yù)推：22幢別墅產(chǎn)品，共106棟聯(lián)排，獨棟產(chǎn)品，面積190-260平米，總建2.2萬平米銷售均價：洋房：7500元/平方米，多層：6500元/平米，小高層：5600元/平方米, 別墅產(chǎn)品12000元/平米認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場參考個案：石湖華城參考個案：石湖華城產(chǎn)品產(chǎn)品戶型戶型面積面積（m m2 2）戶數(shù)戶數(shù)比例比例去化去化去化率去化率小高層高層1-2-1688819%7686%2-2

52、-17310822%9992%2-2-180-90388%3695%2-2-190-10020443%18892%3-2-2128368%3494%合計合計474474100%100%43343391%91%主力產(chǎn)品：2-2-1 90-100平米 主力總價：50-56萬產(chǎn)品產(chǎn)品戶型戶型面積面積（m m2 2）戶數(shù)戶數(shù)比例比例去化去化去化去化率率花園洋房3-2-2156820%562.5%3-2-2146820%675%3-2-2132820%562.5%3-2-2123820%450%2-2-198820%450%合計合計4040100%100%242460%60%主力產(chǎn)品：3-2-2 132

53、-146平米 主力總價：99-109萬產(chǎn)品產(chǎn)品戶型戶型面積（面積（m m2 2）戶數(shù)戶數(shù)比例比例去化去化去化率去化率多層2-2-182-876232%5894%3-2-1105-1158041%7088%3-2-2115-1211910%1263%3-2-2135-140105%660%頂層復(fù)式150-1651910%1684%165-18042%125%合計合計194194100%100%16316384%84%主力產(chǎn)品：3-2-1 105-115平米 主力總價：68-75萬認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場石湖華城戶型配比石湖華城戶型配比開發(fā)商：蘇州新澤地產(chǎn)（新區(qū)高檔住宅錦悅苑開發(fā)商）代理商

54、：合美企劃項目位置：吳中區(qū)越溪板塊南溪江路明溪路占地面積：4.16萬平米容積率：1.3總建面積：6.2萬平米（商業(yè)1.6萬平米，住宅4.6萬平米）總戶數(shù)：364戶 停車位：295個開盤時間：一期07年5月，二期08年3月規(guī)劃：5幢6+1層電梯洋房，2幢10層小高層, 2幢11層小高層銷售均價：電梯洋房：7000-7200元/平方米，小高層：6800-7000元/平方米認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場參考個案：錦悅苑參考個案：錦悅苑產(chǎn)品面積戶型配比、項目分析產(chǎn)品面積戶型配比、項目分析產(chǎn)品產(chǎn)品戶型戶型面積面積（m m2 2）戶數(shù)戶數(shù)比例比例去化去化去化率去化率小高層小高層1-2-11-2-1888

55、87 77%7%7 7100%100%2-2-12-2-1101101636363%63%595994%94%2-2-22-2-21231233 33%3%3 3100%100%3-2-23-2-2148148272727%27%242489%89%合計合計100100100%100%939393%93%產(chǎn)品產(chǎn)品戶型戶型面積（面積（m m2 2）戶數(shù)戶數(shù)比例比例去化去化去化率去化率電梯洋房電梯洋房3-2-23-2-2158158181816.7%16.7%161689%89%3-2-23-2-2148148181816.7%16.7%171794%94%3-2-23-2-21351351818

56、16.7%16.7%171794%94%2-2-22-2-2121121181816.7%16.7%161689%89%2-2-22-2-2119119181816.7%16.7%141478%78%復(fù)式復(fù)式4-4-3-33-3194194181816.7%16.7%1818100%100%合計合計108108100%100%989891%91%主力產(chǎn)品：3-2-2 135-148平米 主力總價：94-106萬主訴求語：品牌家族，品質(zhì)領(lǐng)航，錦華苑上品延續(xù)項目檔次：中高檔，1991年新澤地產(chǎn)開發(fā)蘇州第一個外銷樓盤錦華苑，在蘇州市場口碑極佳，錦悅苑借錦華苑之勢做項目推廣，體現(xiàn)品牌優(yōu)勢。產(chǎn)品特色：1

57、、直入式地下停車系統(tǒng)，奢華一步到家；2、墻面：外墻面磚采用著名的愛和陶品牌；3、包括安保，門禁，繳費，廣播在內(nèi)的大量智能化系統(tǒng)。社區(qū)景觀：無特色主題景觀，主要集中在入口處的中央景觀，包括一條人工河及中心廣場社區(qū)配套：商業(yè)樓面積約為1.6萬平方米，大廈一二層為商業(yè)用房，三層自用辦公用房。主力產(chǎn)品：2-2-1 101平米 主力總價：68-70萬認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場參考個案：錦悅苑參考個案：錦悅苑占地面積： 51344.30M 建筑面積： 55142.89M 開發(fā)商： 蘇州順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨體、雙拼、聯(lián)體量體： 50多戶面積范圍： 250

58、-500平方米價格： 7500-8000元/平方米客源：私營老板,外企高層管理人員、國企高級管理人員認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場參考個案：石湖庭園參考個案：石湖庭園認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場客群分析客群分析客戶特征：客戶特征： 客戶主要來自吳中新城，吳中區(qū)及市區(qū)南部，購房目的主要為改客戶主要來自吳中新城，吳中區(qū)及市區(qū)南部，購房目的主要為改善居住環(huán)境。善居住環(huán)境。 客戶主要是當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主，高教區(qū)的高職稱教師，經(jīng)濟(jì)開客戶主要是當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主，高教區(qū)的高職稱教師，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工廠的中高層領(lǐng)導(dǎo)，部分公務(wù)員，來自市區(qū)和吳中區(qū)的一發(fā)區(qū)工廠的中高層領(lǐng)導(dǎo)，部分公務(wù)員，來自市區(qū)和吳中區(qū)的一些企業(yè)的中層

59、收入人群及部分首次置業(yè)者。些企業(yè)的中層收入人群及部分首次置業(yè)者。 客戶家庭構(gòu)成主要是三口之家，客戶年齡集中在客戶家庭構(gòu)成主要是三口之家，客戶年齡集中在30-4030-40歲之間，歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入穩(wěn)定。另外有部分首次置業(yè)作為婚房有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入穩(wěn)定。另外有部分首次置業(yè)作為婚房的年輕客戶，主要依靠家中經(jīng)濟(jì)支持。的年輕客戶，主要依靠家中經(jīng)濟(jì)支持。在客戶的職業(yè)上，高教區(qū)的教師居多，公務(wù)員與事業(yè)單在客戶的職業(yè)上，高教區(qū)的教師居多，公務(wù)員與事業(yè)單位職員其次，由于越溪板塊聚集了蘇大文政學(xué)院、東吳位職員其次，由于越溪板塊聚集了蘇大文政學(xué)院、東吳外國語學(xué)校等學(xué)校，區(qū)域客源特色較為明顯。外國語

60、學(xué)校等學(xué)校，區(qū)域客源特色較為明顯。客戶職業(yè)分析客戶職業(yè)分析客戶年齡以客戶年齡以30-4030-40的人群居多，和大多數(shù)住宅的青的人群居多，和大多數(shù)住宅的青年客戶居多相比，越溪板塊的客源年齡偏大，主要年客戶居多相比，越溪板塊的客源年齡偏大，主要是由于區(qū)域環(huán)境適合中老年人養(yǎng)老，大量投資客戶是由于區(qū)域環(huán)境適合中老年人養(yǎng)老，大量投資客戶的年齡也比較大。的年齡也比較大?？蛻裟挲g層分析客戶年齡層分析客戶年齡集中在客戶年齡集中在30-4030-40歲，以高教區(qū)的教師和公務(wù)員居多歲，以高教區(qū)的教師和公務(wù)員居多認(rèn)識區(qū)域認(rèn)識區(qū)域越溪市場越溪市場客群特征細(xì)化客群特征細(xì)化從客戶的面積需求看，客戶偏愛從客戶的面積需求看，客戶偏