房地產(chǎn)企業(yè)的檢查方法及案例分析-稽查業(yè)務(wù)骨干專題培訓(xùn)班講義(PPT 100頁(yè))

1、1江蘇省稅務(wù)干部學(xué)校江蘇省稅務(wù)干部學(xué)校 金孟君金孟君2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。租商品房的活動(dòng)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式開(kāi)發(fā)方式可分為可分為自行開(kāi)發(fā)、合作建房、代建自行開(kāi)發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)工程和提供勞務(wù)等，等，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可分為可分為土地、房屋（商品土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程。電局等）及代建工程。 其中

2、其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)，按，按室內(nèi)鋪設(shè)程度室內(nèi)鋪設(shè)程度分為分為毛坯房、成品房、精裝毛坯房、成品房、精裝房房，按，按開(kāi)發(fā)狀態(tài)分為開(kāi)發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房現(xiàn)房和期房，按，按消費(fèi)對(duì)象消費(fèi)對(duì)象分為分為經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。3（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解 1 1、項(xiàng)目審批計(jì)劃性、項(xiàng)目審批計(jì)劃性 在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售均嚴(yán)格按

3、照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售“六統(tǒng)六統(tǒng)一一”的原則有計(jì)劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。的原則有計(jì)劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。 2 2、經(jīng)營(yíng)方式多樣性、經(jīng)營(yíng)方式多樣性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式包括土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式包括土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、公共設(shè)施的配套開(kāi)發(fā)以及代建工程。屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、公共設(shè)施的配套開(kāi)發(fā)以及代建工程。 3 3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定性、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定性 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。4 4 4、

4、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付使用，少則一年，多則數(shù)年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。才能完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 5 5、資金運(yùn)作密集性、資金運(yùn)作密集性 主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)管理體系（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)管理體系 知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解 1 1、內(nèi)部組織管理體系、內(nèi)部組織管理體系 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見(jiàn)下表一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見(jiàn)下表 53 3、外部監(jiān)督管理體系、外部監(jiān)督管理

5、體系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門在工作過(guò)程中形成的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門在工作過(guò)程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。 （1 1）土地管理部門）土地管理部門 負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)核發(fā)國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證。 從土地管理部門可獲取從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，地位置、土地面積、土地用途、土地

6、成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。 （2 2）發(fā)改委）發(fā)改委 負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。從發(fā)改委可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。從發(fā)改委可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等信息。項(xiàng)目備案號(hào)等信息。6 （3 3）拆遷管理部門（拆遷辦公室）拆遷管理部門（拆遷辦公室） 負(fù)責(zé)審查頒發(fā)負(fù)責(zé)審查頒發(fā)房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證，審查、備案開(kāi)發(fā)，審查、備案開(kāi)發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的企業(yè)與拆遷方簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。房屋房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議拆遷安置

7、補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，是支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，是審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)的依據(jù)。 （4 4）規(guī)劃部門）規(guī)劃部門 負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證；負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從規(guī)。從規(guī)劃部門可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建劃部門可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配

8、套設(shè)施情況等信息，是套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)之一審核可售面積的依據(jù)之一。7 （3 3）建設(shè)主管部門）建設(shè)主管部門 負(fù)責(zé)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)負(fù)責(zé)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許建筑工程施工許可證可證。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)工日期等信息。理單位、開(kāi)工日期等信息。 （5 5）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門 負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查，出負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位提供的

9、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工的督部門可獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工的工程竣工驗(yàn)收備案表工程竣工驗(yàn)收備案表，采，采集工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見(jiàn)等信息。集工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見(jiàn)等信息。 （6 6）房產(chǎn)管理部門）房產(chǎn)管理部門 負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證；負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)量，出具測(cè)繪報(bào)告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)量，出具測(cè)繪報(bào)告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。建商品

10、房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。 83 3、中介機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司和審計(jì)師（會(huì)計(jì)師）事務(wù)所。和審計(jì)師（會(huì)計(jì)師）事務(wù)所。 （1 1）工程監(jiān)理公司）工程監(jiān)理公司 主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建

11、設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。其在工程監(jiān)理過(guò)程中形成的位之間的工作關(guān)系。其在工程監(jiān)理過(guò)程中形成的監(jiān)理監(jiān)理日記日記、監(jiān)理月報(bào)監(jiān)理月報(bào)、監(jiān)理工作總結(jié)監(jiān)理工作總結(jié)等資料等資料，對(duì)，對(duì)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。 （2 2）審計(jì)師（會(huì)計(jì)師）事務(wù)所）審計(jì)師（會(huì)計(jì)師）事務(wù)所 負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)（決）算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)（決）算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。審計(jì)報(bào)告是編制決算的依據(jù)，對(duì)審核預(yù)決算差異的真實(shí)審計(jì)報(bào)告是編制決算的依據(jù)，對(duì)審核預(yù)決算差異的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。性具有重要參考價(jià)值。9（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)

12、務(wù)流程 知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解 1 1、開(kāi)工準(zhǔn)備期、開(kāi)工準(zhǔn)備期 通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計(jì)劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的發(fā)的正式計(jì)劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證和和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地主管部門核發(fā)的、土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批建設(shè)用地批準(zhǔn)書準(zhǔn)書、建委下發(fā)的設(shè)計(jì)方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的、建委下發(fā)的設(shè)計(jì)方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的同時(shí)，穿插進(jìn)行施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)同時(shí)，穿插進(jìn)行施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)前的準(zhǔn)備

13、工作。場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，需提交前，需提交工程結(jié)構(gòu)施工圖，該圖中附有相關(guān)項(xiàng)目的配筋圖工程結(jié)構(gòu)施工圖，該圖中附有相關(guān)項(xiàng)目的配筋圖。配筋圖是由。配筋圖是由勘測(cè)設(shè)計(jì)單位依據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定的最小配筋勘測(cè)設(shè)計(jì)單位依據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設(shè)計(jì)的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程結(jié)構(gòu)的不同部率而設(shè)計(jì)的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程結(jié)構(gòu)的不同部位分為位分為基礎(chǔ)配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、基礎(chǔ)配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的

14、普通住宅每平方米等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋需鋼筋30303535公斤；小高層每平方米需鋼筋公斤；小高層每平方米需鋼筋50506060公斤。公斤。 10 2 2、組織施工期、組織施工期 根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件，通過(guò)正式的招根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件，通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，到建設(shè)主管部門辦理標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，到建設(shè)主管部門辦理建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證。建設(shè)工程的主要承包方式有。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。包工包料和包工不包料兩種。 3 3、預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期、預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦

15、理預(yù)售證，組織房屋銷售。預(yù)售根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售證，組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買者，必須到房管部門辦理備案及產(chǎn)權(quán)登產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買者，必須到房管部門辦理備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。記手續(xù)。 11（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解知識(shí)點(diǎn)大綱要求：了解主要銷售方式可按商品房的完工程度和結(jié)算方式進(jìn)行分類。主要銷售方式可按商品房的完工程度和結(jié)算方式進(jìn)行分類。 1 1、按商品房的完工程度分為、按商品房的完工程度分為 （1 1）商品房預(yù)售）商品房預(yù)售 是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中

16、的商品房預(yù)先出售給買受是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人交付定金或者房?jī)r(jià)款。人，由買受人交付定金或者房?jī)r(jià)款。 （2 2）商品房現(xiàn)售）商品房現(xiàn)售 是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房?jī)r(jià)款。由買受人交付房?jī)r(jià)款。 122 2、按結(jié)算方式分為、按結(jié)算方式分為 （1 1）一次性收款銷售）一次性收款銷售 是指買受人一次性將購(gòu)房款全部交付給開(kāi)發(fā)企業(yè)。是指買受人一次性將購(gòu)房款全部交付給開(kāi)發(fā)企業(yè)。 （2 2）分期收款銷售）分期收款銷售 是指買受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購(gòu)房款交付給是指買受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將

17、購(gòu)房款交付給開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)。 （3 3）銀行按揭銷售）銀行按揭銷售 又稱購(gòu)房抵押貸款，是指買受人以所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)作又稱購(gòu)房抵押貸款，是指買受人以所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)企業(yè)，買受人再按月向抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。銀行分期支付本息。13 （4 4）委托銷售）委托銷售 是指開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房或期房并收取購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)?；蚱诜坎⑹杖≠?gòu)房款，開(kāi)發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)。 （5 5）先租后售）先租后售 是指買受人可以先租住商品房，到買受人有能力是指買受人可以

18、先租住商品房，到買受人有能力購(gòu)買商品房產(chǎn)權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租購(gòu)買商品房產(chǎn)權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，再按租住時(shí)議定的價(jià)格將商品房出售給買受人。金，再按租住時(shí)議定的價(jià)格將商品房出售給買受人。 （6 6）售后返租）售后返租 是指買受人購(gòu)買商品房后，以雙方議定的租價(jià)和是指買受人購(gòu)買商品房后，以雙方議定的租價(jià)和租期返租給開(kāi)發(fā)企業(yè)。租期返租給開(kāi)發(fā)企業(yè)。14（一）未按規(guī)定確認(rèn)預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅（一）未按規(guī)定確認(rèn)預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握 1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商

19、業(yè)用房以及其他建筑物、附著開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其，其預(yù)售收入先預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季( (或月或月) )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 國(guó)稅函國(guó)稅函20082008299299號(hào)號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)

20、所房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。調(diào)整。15國(guó)稅函【國(guó)稅函【20082008】第】第299299號(hào)號(hào) （

21、一）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（一）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 1 1、位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地、位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于2020。2 2、位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于、位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%. 15%. 3 3、位于其他地區(qū)的，不得低于、位于其他地區(qū)的，不得低于1010。 （二）經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（二）經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行土資源部、中國(guó)人民銀

22、行關(guān)于印發(fā)關(guān)于印發(fā) 的通的通知知（建住房建住房200477200477號(hào)號(hào)）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3 3。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售的文申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定執(zhí)行。定執(zhí)行。16國(guó)稅發(fā)國(guó)

23、稅發(fā)19951995153153號(hào)號(hào) 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。應(yīng)退補(bǔ)稅額。各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃

24、單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照本第第（一）款，制定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的外商投照本第第（一）款，制定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的確定方法，資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的確定方法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。 172 2、預(yù)售收入存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題、預(yù)售收入存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題 （1 1）預(yù)售房款記入）預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目歸集，等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)不通過(guò)“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入；科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入； （掛往來(lái)）（掛往來(lái)）

25、（2 2）把預(yù)收購(gòu)房款變?yōu)橘?gòu)房訂金，或者墊付款項(xiàng)，）把預(yù)收購(gòu)房款變?yōu)橘?gòu)房訂金，或者墊付款項(xiàng)，不確認(rèn)預(yù)售收入不確認(rèn)預(yù)售收入。（變花樣）。（變花樣） （3 3）以收抵支，巧立門目，通過(guò)）以收抵支，巧立門目，通過(guò)“其他應(yīng)收或應(yīng)付其他應(yīng)收或應(yīng)付款款”科目直接撥付工程款等；（科目直接撥付工程款等；（收抵支）收抵支） （4 4）分開(kāi)開(kāi)票，一部分開(kāi)預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另）分開(kāi)開(kāi)票，一部分開(kāi)預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開(kāi)具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬；（一部分開(kāi)具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬；（搞搞分解分解） （5 5）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，未及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，未及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入（死等待）（死等

26、待）183 3、預(yù)售收入的稽查方法、預(yù)售收入的稽查方法 （1 1）登陸）登陸房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案情況，檢查商品房預(yù)售情況，檢查商品房預(yù)售的收入是否及時(shí)入帳；的收入是否及時(shí)入帳； （2 2）查看商品房銷售合同，與客戶按揭記錄核對(duì)，確）查看商品房銷售合同，與客戶按揭記錄核對(duì)，確認(rèn)已收取貨款是否與開(kāi)票數(shù)一致；認(rèn)已收取貨款是否與開(kāi)票數(shù)一致； （做核對(duì)）（做核對(duì)） 注意幾個(gè)問(wèn)題：注意幾個(gè)問(wèn)題： 預(yù)售收入是全口徑收入預(yù)售收入是全口徑收入 包括：包括： 、定金、訂金、保證金、誠(chéng)意金（其他應(yīng)付款科目）、定金、訂金、保證金、誠(chéng)意金（其他應(yīng)付款科目） 、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 、會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)、會(huì)員卡

27、或會(huì)員費(fèi) 、假借借款的形式、假借借款的形式 因此，應(yīng)認(rèn)定為預(yù)收定金性質(zhì)，應(yīng)繳納所得稅因此，應(yīng)認(rèn)定為預(yù)收定金性質(zhì)，應(yīng)繳納所得稅19預(yù)售收入不區(qū)分合法收入和非法收入預(yù)售收入不區(qū)分合法收入和非法收入 建設(shè)部建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（建住房建住房20061662006166號(hào)號(hào)）明確規(guī)定：）明確規(guī)定： 未取得未取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商

28、品房。收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。 未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。但是，稅未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。但是，稅務(wù)機(jī)關(guān)不是預(yù)售許可的主管機(jī)關(guān)，也不去分辨，總之只要?jiǎng)?wù)機(jī)關(guān)不是預(yù)售許可的主管機(jī)關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。取得收入就要納稅。 預(yù)售收入是收付實(shí)現(xiàn)制，不是權(quán)責(zé)發(fā)生制預(yù)售收入是收付實(shí)現(xiàn)制，不是權(quán)責(zé)發(fā)生制20 （3 3）核對(duì)企業(yè)開(kāi)具預(yù)收房款的收據(jù)（地方稅務(wù)局監(jiān)）核對(duì)企業(yè)開(kāi)具預(yù)收房款的收據(jù)（地方稅務(wù)局監(jiān)制的制的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”）金額與申報(bào)的預(yù)）金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致售房款是否一致 ； （4 4）了解企業(yè)預(yù)售

29、房款從收取到記賬的程序及相關(guān)）了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報(bào)表相核對(duì)，記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報(bào)表相核對(duì)，看金額是否一致；看金額是否一致； （5 5）查）查“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”的二級(jí)科目，例如的二級(jí)科目，例如“房款房款”、“定金定金”、“訂金訂金”等。等。 （6 6）注意查看房地產(chǎn)企業(yè)是否支付給中介的費(fèi)用。）注意查看房地產(chǎn)企業(yè)是否支付給中介的費(fèi)用。 如果有支付給中介的費(fèi)用，則應(yīng)該是有預(yù)售收入，如果有支付給中介的費(fèi)用，則應(yīng)該是有預(yù)售收入，要進(jìn)一步追查。要進(jìn)一步追查。21 （7 7）實(shí)地察看各期樓盤開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)展情況，）實(shí)地察看各期樓盤

30、開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)根據(jù)工程竣工驗(yàn)收備案表工程竣工驗(yàn)收備案表確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目，根，根據(jù)已售樓號(hào)、門牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與據(jù)已售樓號(hào)、門牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和和“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。22注意：預(yù)售收入和銷售收入的劃分是否正確注意：預(yù)售收入和銷售收入的劃分是否正確國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售

31、收入確認(rèn)為售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；（成本對(duì)象）； 已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）理解

32、：理解： 稅收政策規(guī)定的是稅收政策規(guī)定的是成本對(duì)象的完工標(biāo)準(zhǔn)，而非整個(gè)項(xiàng)成本對(duì)象的完工標(biāo)準(zhǔn)，而非整個(gè)項(xiàng)目的完工標(biāo)準(zhǔn)目的完工標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)只要項(xiàng)目中的某個(gè)成本對(duì)象符合，也就是說(shuō)只要項(xiàng)目中的某個(gè)成本對(duì)象符合完工標(biāo)準(zhǔn)，該成本對(duì)象就應(yīng)該視作完工產(chǎn)品。完工標(biāo)準(zhǔn)，該成本對(duì)象就應(yīng)該視作完工產(chǎn)品。23國(guó)稅發(fā)【國(guó)稅發(fā)【20012001】第】第142142號(hào)號(hào) 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開(kāi)始。權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷

33、售開(kāi)始。 企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開(kāi)始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開(kāi)始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。 24銷售開(kāi)始時(shí)間的檢查方法銷售開(kāi)始時(shí)間的檢查方法 向企業(yè)索取項(xiàng)目竣工備案資料，或到建設(shè)主管部向企業(yè)索取項(xiàng)目竣工備案資料，或到建設(shè)主管部門調(diào)閱，看項(xiàng)目竣工備案時(shí)間；門調(diào)閱，看項(xiàng)目竣工備案時(shí)間； 向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤現(xiàn)場(chǎng)察看業(yè)主是否入住、是否已開(kāi)始裝修；現(xiàn)場(chǎng)察看業(yè)主是否入住、是否已開(kāi)始裝修； 到房產(chǎn)管理部門調(diào)閱產(chǎn)權(quán)登記情況，看該項(xiàng)目是到房產(chǎn)管

34、理部門調(diào)閱產(chǎn)權(quán)登記情況，看該項(xiàng)目是否已有辦理產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。否已有辦理產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 符合上述條件之一，即為該項(xiàng)目確認(rèn)銷售收入的起符合上述條件之一，即為該項(xiàng)目確認(rèn)銷售收入的起始時(shí)間。始時(shí)間。25（二）銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（二）銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入未按規(guī)定入賬，隱匿收入 知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及

35、其他經(jīng)濟(jì)利益。 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。26 2 2、存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題、存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題 （1 1）收取的售房款長(zhǎng)期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。）收取的售房款長(zhǎng)期滯留

36、在銷售部門，未按規(guī)定入賬。 （2 2）采取委托銷售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服）采取委托銷售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開(kāi)具發(fā)票或收據(jù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)隱匿收入。務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開(kāi)具發(fā)票或收據(jù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)隱匿收入。 （3 3）將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記）將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。入賬外。 （4 4）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開(kāi)）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。 （5 5）私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。）私

37、改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。 （6 6）舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)）舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款未按規(guī)定入賬?？钗窗匆?guī)定入賬。 （7 7）客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤）客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎(jiǎng)勵(lì)收入、先租后售收取的租金工期的罰款收入、取得的政府獎(jiǎng)勵(lì)收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。等收入，未按規(guī)定入賬。 問(wèn)題歸納四個(gè)字：?jiǎn)栴}歸納四個(gè)字：“滯、匿、解、藏滯、匿、解、藏”27 3 3、稽查方法、稽查方法 方法歸納：看（問(wèn)）、比對(duì)、調(diào)查方法歸納：看（問(wèn)）、

38、比對(duì)、調(diào)查 （1 1）實(shí)地）實(shí)地察看、了解樓盤開(kāi)發(fā)、銷售情況察看、了解樓盤開(kāi)發(fā)、銷售情況，核對(duì)房，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問(wèn)閣樓、停車位、地下室是否源銷售平面圖，調(diào)查、詢問(wèn)閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。售狀況。 （2 2）調(diào)取售樓處資料調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已

39、售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及鑰匙鑰匙發(fā)放保管登記簿發(fā)放保管登記簿，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì)賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì), ,檢查企業(yè)收取的銷售款是檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。否全部入賬并申報(bào)納稅。 28 （3 3）調(diào)?。┱{(diào)取開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算，根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和

40、比例反向計(jì)算銷售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，銷售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無(wú)分解并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無(wú)分解開(kāi)票，隱瞞銷售收入問(wèn)題。開(kāi)票，隱瞞銷售收入問(wèn)題。 （4 4）將）將建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開(kāi)發(fā)面積核對(duì)，套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開(kāi)發(fā)面積核對(duì)，檢查有無(wú)私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問(wèn)檢查有無(wú)私改規(guī)劃，

41、增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問(wèn)題。題。29 （5 5）調(diào)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書或回遷安置協(xié)議或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況，檢查收取的房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報(bào)繳納企超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與差價(jià)款業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與差價(jià)款之和計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅款。之和計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅款。 30 （6 6）調(diào)查部分買受

42、人，核實(shí)開(kāi)具發(fā)票的金額與收取調(diào)查部分買受人，核實(shí)開(kāi)具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致的價(jià)款是否一致。有無(wú)將銷售的閣樓、停車位、地下。有無(wú)將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)問(wèn)室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)問(wèn)題。題。 （7 7）到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開(kāi)戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)）到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開(kāi)戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無(wú)隱匿賬外資金儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無(wú)隱匿賬外資金的情況。的情況。 31 例例22某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報(bào)虧

43、損，稅務(wù)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報(bào)虧損，稅務(wù)機(jī)關(guān)于機(jī)關(guān)于20072007年年7 7月份對(duì)該其企業(yè)所得稅申報(bào)繳納情況進(jìn)月份對(duì)該其企業(yè)所得稅申報(bào)繳納情況進(jìn)行了檢查。檢查前，稅務(wù)稽查人員先對(duì)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的行了檢查。檢查前，稅務(wù)稽查人員先對(duì)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的XXXX小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地察看，對(duì)門衛(wèi)及住戶進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地察看，對(duì)門衛(wèi)及住戶進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品銷售情況較好，住宅及車庫(kù)已基本售該企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品銷售情況較好，住宅及車庫(kù)已基本售完，而企業(yè)申報(bào)的預(yù)售收入?yún)s較少，且銷售價(jià)格偏低。完，而企業(yè)申報(bào)的預(yù)售收入?yún)s較少，且銷售價(jià)格偏低。隨后，稅務(wù)稽查人員調(diào)取了企業(yè)售樓處、財(cái)務(wù)部門和工隨后，稅務(wù)稽

44、查人員調(diào)取了企業(yè)售樓處、財(cái)務(wù)部門和工程部門的賬簿資料。程部門的賬簿資料。 經(jīng)核對(duì)檢查，確認(rèn)該企業(yè)在收入方面存在三個(gè)問(wèn)題：經(jīng)核對(duì)檢查，確認(rèn)該企業(yè)在收入方面存在三個(gè)問(wèn)題：一是在一是在收取房款時(shí)，向買受人開(kāi)具發(fā)票和收據(jù)各一張收取房款時(shí)，向買受人開(kāi)具發(fā)票和收據(jù)各一張，將開(kāi)具發(fā)票的收入記入賬內(nèi)，而將開(kāi)具收據(jù)的收入記入將開(kāi)具發(fā)票的收入記入賬內(nèi)，而將開(kāi)具收據(jù)的收入記入賬外；二是賬外；二是20072007年年6 6月月預(yù)售房余額預(yù)售房余額725725萬(wàn)元既萬(wàn)元既未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，收入，又未按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；又未按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；三是三是銷售車庫(kù)取得的收入銷售車庫(kù)

45、取得的收入579579萬(wàn)元未按規(guī)定核。萬(wàn)元未按規(guī)定核。32（三）以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)（三）以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入 知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。入

46、的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā)【國(guó)稅發(fā)【20012001】第】第142142號(hào)號(hào) 采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 注意：注意： 首付款和按揭款確認(rèn)收入時(shí)間的不一致，如何解決首付款和按揭款確認(rèn)收入時(shí)間的不一致，如何解決其銷售成本的分?jǐn)倖?wèn)題？其銷售成本的分?jǐn)倖?wèn)題？ 按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？332 2、存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題、存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題（匿）匿） （1 1）以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到）以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首

47、付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅。首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅。 （2 2）將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入）將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期短期借款借款”賬戶，隱匿收入。賬戶，隱匿收入。3 3、稽查方法、稽查方法 （1 1）到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額）到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的（銀行按貸款額的5%5%7%7%收取保證金），推算按揭貸款收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問(wèn)題。數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問(wèn)題。 （2 2）到開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，）到開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)戶銀行查詢按

48、揭貸款的發(fā)放情況，核對(duì)計(jì)稅收入。核對(duì)計(jì)稅收入。 （3 3） 核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，檢查從銀核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，檢查從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”或或“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。34 保證金的扣除問(wèn)題：保證金的扣除問(wèn)題： 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約開(kāi)發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)定開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證

49、金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 35 例例33稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)公司時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)公司時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位在位在“短期借款短期借款”科目中有一筆科目中有一筆800800多萬(wàn)元的貸款，經(jīng)多萬(wàn)元的貸款，經(jīng)核對(duì)原始憑證，只有一張銀行進(jìn)賬單作為附件。經(jīng)檢查核對(duì)原始憑證，只有一張銀行進(jìn)賬單作為附件。經(jīng)檢查利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經(jīng)詢問(wèn)利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經(jīng)詢問(wèn)公司負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)人員，查明該公司為解決資金緊張問(wèn)公司負(fù)責(zé)人及

50、財(cái)務(wù)人員，查明該公司為解決資金緊張問(wèn)題，以公司職工購(gòu)房名義辦理題，以公司職工購(gòu)房名義辦理“虛假按揭虛假按揭”，取得按揭，取得按揭貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔(dān)。按照稅法規(guī)定，貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔(dān)。按照稅法規(guī)定，按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購(gòu)銷合同已經(jīng)簽訂，在法律上按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購(gòu)銷合同已經(jīng)簽訂，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入。同時(shí)，該公司列支的應(yīng)由已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入。同時(shí)，該公司列支的應(yīng)由購(gòu)房者個(gè)人承擔(dān)的按揭貸款利息應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。購(gòu)房者個(gè)人承擔(dān)的按揭貸款利息應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。36（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報(bào)納稅（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報(bào)納稅

51、 1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握知識(shí)點(diǎn)大綱要求：掌握3

52、7國(guó)稅函國(guó)稅函20059702005970號(hào)號(hào) 內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：變的處置行為，包括但不限于以下情形：（1 1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（2 2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；（3 3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；（4 4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（5 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。

53、）上述兩種或兩種以上情形的混合。 企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部資產(chǎn)處置：變而不屬于內(nèi)部資產(chǎn)處置：（1 1）用于市場(chǎng)推廣或推銷；）用于市場(chǎng)推廣或推銷；（2 2）用于交際應(yīng)酬；）用于交際應(yīng)酬；（3 3）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；（4 4）用于股息分配；）用于股息分配；（5 5）用于對(duì)外捐贈(zèng)；）用于對(duì)外捐贈(zèng)；（6 6）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。38國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋捍_認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（1 1

54、）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；場(chǎng)銷售價(jià)格確定； （2 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；價(jià)值確定； （3 3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于利潤(rùn)率不得低于15%,15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 39國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃

55、期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 轉(zhuǎn)作固定

56、資產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)：視同銷售；視同銷售；提取折舊；提取折舊；按照租金確按照租金確認(rèn)收入；認(rèn)收入；按照固定資產(chǎn)清理處理按照固定資產(chǎn)清理處理 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)： 不視同銷售；不視同銷售； 不能提取折舊；不能提取折舊； 按照租金確認(rèn)收入；按照租金確認(rèn)收入； 按照銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理按照銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 國(guó)稅發(fā)【國(guó)稅發(fā)【20012001】第】第142142號(hào)號(hào) 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。 402 2、存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題、

57、存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題 （1 1）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，未按規(guī)定計(jì)稅。行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，未按規(guī)定計(jì)稅。 （2 2）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。 （3 3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給投資者，未按規(guī)定工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給投資者，未按規(guī)定申報(bào)納稅。申報(bào)納稅。413 3、稽查方法、稽查方法 （1

58、 1）比對(duì)房源銷控臺(tái)賬登記的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、）比對(duì)房源銷控臺(tái)賬登記的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未售房產(chǎn)查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。的真實(shí)性。 （2 2）審查各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，核實(shí)有無(wú)抵）審查各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，核實(shí)有無(wú)抵債、贈(zèng)送等特殊事項(xiàng)發(fā)生。債、贈(zèng)送等特殊事項(xiàng)發(fā)生。 （3 3）審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土）審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收

59、入。 （4 4）調(diào)查、詢問(wèn)部分債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期掛賬的大額）調(diào)查、詢問(wèn)部分債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期掛賬的大額未付款項(xiàng)的真實(shí)性，檢查是否有隱匿售房款的行為。未付款項(xiàng)的真實(shí)性，檢查是否有隱匿售房款的行為。42（五）特殊業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)問(wèn)題（五）特殊業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)問(wèn)題 知識(shí)點(diǎn)大綱要求：熟悉知識(shí)點(diǎn)大綱要求：熟悉1 1、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)19951561995156號(hào)號(hào) 合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。房。國(guó)稅函國(guó)稅

60、函20042412004241號(hào)號(hào) 注：注：“一方提供土地使用權(quán)一方提供土地使用權(quán)”，包括一方提供有關(guān)，包括一方提供有關(guān)土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地規(guī)劃許可證、國(guó)土局核發(fā)的、國(guó)土局核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地通知書建設(shè)用地通知書、土地使用證土地使用證，以及通過(guò)土，以及通過(guò)土地行政主管部門核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享地行政主管部門核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享有的土地使用權(quán)益。有的土地使用權(quán)益。43國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為