個人住房假按揭貸款的特征及現(xiàn)場檢查技巧

1、個人住房假按揭貸款是指不以真實的購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款的行為。在監(jiān)管工作中，筆者發(fā)現(xiàn)，個人住房假按揭貸款存在以下一個或多個特征。一、借款主體的表現(xiàn)特征（一）借款人為相關(guān)聯(lián)人。一 是一個家庭的多數(shù)成員購房。開發(fā)商以自身或其他家庭的成員、親戚朋友作為購房人申請貸款，如父母、妻子、兒女。表現(xiàn)在一開發(fā)商申請的房屋貸款中多個借款人姓氏相同，或一個家庭夫婦雙方分別購房。二是同一公司內(nèi)較多員工購房。即開發(fā)商以公司員工或員工家屬名義作為購房人申請貸款，借款人填寫的工作單位往往為房地產(chǎn)開發(fā)公司或關(guān)聯(lián)公司。三是開發(fā)商以本人名義購房申

2、貸。股份公司則以各股東購房為由申請貸款。（二） 無關(guān)聯(lián)散戶按揭。為規(guī)避貸款銀行和監(jiān)管部門對貸款檔案的現(xiàn)場檢查， 開發(fā)商造假手段和水平不斷變化并逐步提高。無關(guān)聯(lián)散戶假按揭貸款主體特征較為隱藏。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司存在花錢雇社會人員申請假按揭貸款的現(xiàn)象，如我們在檢查中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商給虛假購房人每戶300 元申貸報酬的現(xiàn)象。二、申貸客體的表現(xiàn)特征（一）客體真實，申貸虛假。這 是假按揭貸款最普遍的形式，該類假按揭房屋真實存在，但購房人虛假。具體有：一是用已售房申貸。開發(fā)商利用已售出但真實購房人全額交付現(xiàn)金不需辦理按揭的房屋申請貸款。二是滯銷房申貸。因開發(fā)樓盤或商鋪滯銷，開發(fā)商為融通資金，將未售出房以假購房人

3、名義申請貸款。三是一房多貸。有時銀行貸款檔案中出現(xiàn)同一套房屋有兩個借款人按揭的情況。有的是因開發(fā)商造假疏忽出現(xiàn)兩筆假按揭貸款，有的是開發(fā)商將未售房辦理假按揭后，出現(xiàn)真實購房人購該套房辦理按揭。（2） 客體虛假 。 該類假按揭是開發(fā)商為套取銀行資金，虛擬房號騙貸， 性質(zhì)較為惡劣。形成原因或是銀行貸款經(jīng)辦人員與開發(fā)商內(nèi)外勾結(jié)，或是信貸人員調(diào)查失職。在現(xiàn)場檢查中，我們發(fā)現(xiàn)某開發(fā)商辦理5 筆該類假按揭貸款37.8 萬元。三、申貸資料的表現(xiàn)特征開發(fā)商對虛假銷售或購買，在申貸時偽造很多憑證、資料。檢查人員可以從其他檔案資料中查找線索，如收入證明、銷售不動產(chǎn)預(yù)收款專用收據(jù)、回租協(xié)議等。（一） 購房價格不真實

4、。為套取資金，開發(fā)商提供的購房協(xié)議中的價格多數(shù)高于正常銷售價。在實際操作中，價格偏高的占到90%以上。（二）收入證明虛假。這 是假按揭貸款的共性。表現(xiàn)在一是私刻公章， 擬造單位開具；二是借款人非開具單位員工。開具單位真實存在，但被證明人并不是該單位員工，其中，存在大量房地產(chǎn)開發(fā)商為假購房人開具收入證明的情況；三是開具工資偏高。假按揭貸款的工資收入多數(shù)高于正常水平。如對轄內(nèi)某行個貸進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)，收入證明高達(dá)3000-4000的隨處可見，而實際當(dāng)?shù)匾话闫髽I(yè)員工平均工資收入僅在1000 元左右。（3） 首付款憑證虛假。開發(fā)商對銀行要求的首付款收據(jù)造假有兩種方式， 對未售出房采用在空白房地產(chǎn)銷售款專用

5、收據(jù)上直接填寫，對購房人已現(xiàn)金交全款的房采用將銷售收據(jù)貼去真實購房人名字復(fù)印后填上假購房人名字再復(fù)印遞交銀行的方式。（4） 回租協(xié)議虛假。有的商用房因為貸款金額大，收入證明不能證明借款人的還款能力。開發(fā)商往往找物業(yè)管理公司開具店鋪回租協(xié)議，開具較高的月租賃額，使月還款額達(dá)到收入占比。四、貸款時點的表現(xiàn)特征開發(fā)商往往辦理一次假按揭貸款就是幾筆或上十筆，辦理時點較為集中。在檢查中，如發(fā)現(xiàn)一筆假按揭，可以此為線索重點核查近一天或兩天的該公司申請的貸款，往往能夠有所收獲。有銀行明知該借款人未購買房屋，但由于要還公司類貸款，而與開發(fā)商商量辦理假按揭的情況，這種情況在貸款審批表中往往會表明。有的貸款，或者

6、貸款審批表配偶欄中填的是開發(fā)商，或從戶口簿復(fù)印件中能看出借款人是開發(fā)商的家人；這類貸款的特征是一家多貸的假按揭貸款，檢查人員要注意從借款人身份特征等檔案資料中尋找線索。有的貸款要從收入證明、職業(yè)等資料中查找線索。有的貸款的線索難以查找，假按揭貸款多是違約貸款，該類貸款往往出現(xiàn)在違約貸款中。在現(xiàn)場檢查中，檢查同一個樓盤的貸款時，要注意檢查所申貸房屋住房號有無重復(fù)，有的房地產(chǎn)銷售款專用收據(jù)有涂改痕跡。一、假按揭類型（一）從購房合同載明的交易標(biāo)的類型劃分假按揭包括一手房假按揭和二手房假按揭，又可分為個人住房假按揭和個人商業(yè)用房假按揭。（二）從假按揭制造主體劃分假按揭包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)交易中介、

7、借款人、銀行內(nèi)部員工和其他主體制造的假按揭。（三）從假按揭具體形式劃分假按揭包括以下幾種情況：1、借款人資料和簽名真實，但所購房產(chǎn)不存在或被重復(fù)銷售或被重復(fù)抵押（真人假房）；2、借款人資料和簽名真實，所購房產(chǎn)存在，但沒有真實購房行為（真人真房） ；3、 所購房產(chǎn)存在，但借款人資料或簽名虛假，沒有真實購房行為（假人真房） ；4、借款人資料或簽名虛假，所購房產(chǎn)不存在或被重復(fù)銷售或被重復(fù)抵押（假人假房）。5、有資料和交易行為均為、真實，但價格嚴(yán)重高估。三、假按揭主要特征（一）一手房假按揭主要特征1、借款人特征（1）工作單位為擬購買房產(chǎn)的開發(fā)商、開發(fā)商母（子）公司、銷售代理商、承建商、材料供應(yīng)商或其他

8、關(guān)聯(lián)企業(yè)；（2）收入證明上的聯(lián)系人、聯(lián)系電話為開發(fā)商或銷售代理公司工作人員、聯(lián)系電話；（3）收入很高但不能提供證明材料，或其收入明顯高于所從事職業(yè)的平均收入水平，或?qū)λ鶑氖碌穆殬I(yè)不熟悉；(4)無正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；(5)簽名虛假或多處簽名不一致。2、所購房產(chǎn)特征(1)事實上不存在該房產(chǎn)；(2)房價明顯高于周邊相同或相近檔次樓盤；(3)精裝修樓盤裝修部分價款明顯高于市場裝修價格水平；(4)開發(fā)商營銷策略或優(yōu)惠措施沒有大的改變，滯銷樓盤或尾盤突然熱銷。3、購房行為特征(1)一人購買多套房產(chǎn)，或同一單位多人購買同一樓盤；(2)商品房買賣合同多項重要內(nèi)容空白

9、；(3)借款人不知曉購房事實，或?qū)λ徺I房產(chǎn)的位置、小區(qū)名稱、樓號、 層數(shù)、 朝向、 房號、 戶型、 面積、 價格、 入住時間等基本情況不熟悉、不關(guān)心；(4)開發(fā)商委托銀行代收首付款的，借款人不能提供進(jìn)賬單或進(jìn)賬單顯示首付款由開發(fā)商通過轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金方式代繳；由開發(fā)商自行收取首付款的， 開發(fā)商出具了借款人已繳納首付款的收據(jù)或發(fā)票，但賬務(wù)上沒有收到款項的反映。4、貸款行為特征(1)借款人不出面，由開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)代辦所有貸款手續(xù)；(2)多個借款人集中在同一天或相近幾天內(nèi)辦理貸款，貸款金額、期限相近，貸款成數(shù)達(dá)到或接近最高成數(shù)；(3)借款人對貸款利率、月還款額等要素不關(guān)心，對借款合同內(nèi)容無所謂或不知情

10、；(4)借款人選擇到期一次性還本付息方式。5、開發(fā)商行為特征(1)不愿存入按揭貸款保證金；(2)不愿接受資金監(jiān)管；(3)房屋竣工后，遲遲不辦理房屋所有權(quán)證或抵押登記手續(xù)；(4)將大量按揭貸款挪作他用，項目工程進(jìn)度緩慢或形成爛尾。6、貸款償還特征(1)貸款償還日前由開發(fā)商通過轉(zhuǎn)賬方式往借款人還款賬戶內(nèi)存入與月還款數(shù)相同或相近金額的款項，或 以現(xiàn)金方式存入，但多個借款人存款憑條上的簽名為同一人筆跡；(2)同一樓盤多個借款人同時違約，違約期數(shù)相同或相近，且非因借款人與開發(fā)商、物業(yè)管理公司或貸款銀行產(chǎn)生糾紛所致。7、其他特征(1)達(dá)到入住條件后，借款人所購房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)；(2)所購房產(chǎn)的使用人不

11、是借款人且與借款人不存在租賃關(guān)系。(二)二手房假按揭主要特征1、借款人特征(1)為所購房產(chǎn)交易中介的內(nèi)部員工，或與售房人為直系親屬；(2)無正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；(3)簽名虛假或多處簽名不一致。2、所購房產(chǎn)特征(1)事實上該房產(chǎn)不存在；(2)售房人不能提供房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明的原件；(3)簽訂房屋買賣合同之前借款人就已是所購房產(chǎn)的所有權(quán)人；(4)借款人擬購房產(chǎn)建成時間較早，成新度較低，正常市場上難以成交；(5)評估價格明顯偏高。3、購房行為特征(1)借款人不知曉購房事實，或?qū)λ徺I房產(chǎn)的位置、小區(qū)名稱、樓號、層數(shù)、朝向、房號、戶型、面積、價格

12、等基本情況不熟悉、不關(guān)心；(2)購房合同多項重要內(nèi)容空白；(3)借款人未按規(guī)定將首付款交到指定賬戶，而是由售房人直接收取但難以證明借款人已支付首付款。4、貸款行為特征(1)借款人不出面，所有貸款手續(xù)委托房地產(chǎn)交易中介、某一機(jī)構(gòu)或某個人代辦；(2)借款人一次或分次以現(xiàn)金方式提取貸款或以轉(zhuǎn)賬方式將貸款轉(zhuǎn)入另外一個與購房行為不相關(guān)的賬戶。四、重大假按揭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)符合下列條件之一的個人住房貸款或個人商業(yè)用房貸款（或兩種貸款之和） ，可以認(rèn)定為重大假按揭：（一）對某行發(fā)放按揭貸款在5000 萬元以下的同一樓盤（含集資建房） ，有超過20 筆（含 20 筆）或發(fā)放額超過1000 萬元（含1000 萬元）的貸

13、款具備下列條件之一的；或者對某行發(fā)放按揭貸款在5000萬元以上（含5000 萬元）的同一樓盤，有超過20（含20）筆數(shù)或發(fā)放額超過2000 萬元 （含 2000 萬元） 的貸款具備下列條件之一的，可以認(rèn)定為重大假按揭：1、借款人沒有真實繳納首付款或首付款由開發(fā)商統(tǒng)一支付；2、貸款申請表、借款合同等文書上的簽名非借款人本人或被授權(quán)人簽名，或同一人多處簽名筆跡不一致；3、 借款人對所購買房產(chǎn)的基本情況不清楚，或所購買的房產(chǎn)不存在，或房管部門登記的房屋所有權(quán)人不是借款人（另有規(guī)定的貸款品種除外） ；4、 無特殊合理理由，借款人月還款全部或部分由開發(fā)商統(tǒng)一支付（因開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任銀行直接從開發(fā)

14、商賬戶上扣劃的除外）5、經(jīng)房管部門確認(rèn)不能以購房人名義取得房屋所有權(quán)證。（二）同一年度由同一房地產(chǎn)交易中介（以下簡稱交易中介）推介或同一律師事務(wù)所初審、并在某行發(fā)放的二手房貸款中，有超過20 筆（含 20 筆）或發(fā)放額超過1000 萬元（含1000 萬元）的貸款具備下列條件之一的，可以認(rèn)定為重大假按揭：1、貸款申請表、借款合同等文書上的簽名非借款人本人或被授權(quán)人簽名，或同一人多處簽名筆跡不一致；2、 借款人對所購買房產(chǎn)的基本情況不清楚，或所購買的房產(chǎn)不存在，或房管部門登記的房屋所有權(quán)人不是借款人（總行另有規(guī)定的貸款品種除外） ；3、無特殊合理理由，借款人月還款全部或部分由交易中介統(tǒng)一支付（因交易中介承擔(dān)階段性保證責(zé)任銀行直接從交易中介賬戶上扣劃的除外）。（三）購買同一樓盤、由同一交易中介推介或由同一律師事務(wù)所初審并在某行發(fā)放按揭貸款的借款人中，在三個月內(nèi)累計有