合作建房土地增值稅清算時(shí)開發(fā)成本如何確認(rèn)

1、合作建房土地增值稅清算時(shí)開發(fā)成本如何確認(rèn)？（2011-10-17 18:27:21） 問：在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出資，建成后按比例分房。依據(jù)財(cái)政部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財(cái)稅 199548 號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但是，對(duì)分到房屋后土地增值稅如何征收的問題，沒有文件做相關(guān)的規(guī)定。針對(duì)上述情況，請(qǐng)問：（ 1）對(duì)于提供土地的一方，我公司內(nèi)部有兩種意見：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在整個(gè)過程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時(shí)，視同銷售部分土

2、地，按換房屋的公允價(jià)值確認(rèn)轉(zhuǎn)讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計(jì)算土地增值稅；二是分得房屋再銷售時(shí)的土地增值稅，按轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物征收土地增值稅。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在整個(gè)過程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷售時(shí)的土地增值稅，按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)收入，賬面的土地成本確認(rèn)成本。（ 2）對(duì)于提供資金一方，在整個(gè)過程中只繳納一道土地增值稅，就是分得房屋再銷售時(shí)，但對(duì)于再銷售時(shí)如何繳納土地增值稅又有兩種不同觀點(diǎn)（對(duì)收 入的確認(rèn)沒有異議，只就成本有爭(zhēng)議）一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該種合作方式的實(shí)質(zhì)是“以物易物 ”，在計(jì)算分得房屋再銷售的計(jì)稅本應(yīng)該按換出去房屋的公允價(jià)值確認(rèn)再加上分得房屋的建安成本確認(rèn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)

3、為，在計(jì)算分得房屋再銷售的計(jì)稅本為建設(shè)該合作項(xiàng)目發(fā)生的所有建安成本支出。依據(jù)為國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）中的第三十一條的規(guī)定。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在成本確認(rèn)方面，各稅種確認(rèn)的原則應(yīng)該保持一致。請(qǐng)問上述兩個(gè)問題哪個(gè)觀點(diǎn)正確？答：1、對(duì)于出地方，合作建房自用暫免征收土地增值稅，是指以地?fù)Q房環(huán)節(jié)的土地增值稅，由于分房后銷售不再符合免稅條件，應(yīng)補(bǔ)繳以地?fù)Q房環(huán)節(jié)的增值稅同時(shí)申報(bào)繳納銷售房屋的土地增值稅，是兩道土地增值稅而非一道土地增值稅。2、對(duì)于出資方而言，是以房產(chǎn)抵償出地方的土地款項(xiàng)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以分出房屋的公允價(jià)作為取得土地使用權(quán)的價(jià)

4、值，另外加上發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函 2010220 號(hào)）文件第六條一款規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！眴枺何夜臼欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年與本地糧食局簽訂合同，約定糧食局出地，我公司出資，合作

5、建房，建成后按比例分配；2008年房屋建成，面積為20000平方米，我公司分得16000平方米，糧食局4000平方米，并辦理了房產(chǎn)證。此項(xiàng)目建筑總成本為8000萬元，建筑支出均為我公司支出，建筑發(fā)票及相關(guān)費(fèi)用發(fā)票抬頭均為我公司名稱。2008 年底土地增值稅匯算清繳，請(qǐng)問我公司房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)該是8000 萬元，還是按分房比例為6400萬元(8000 20000X 16000) ?我公司本次匯算的可售面積和總面積分別是多少？糧食局土地契稅及取得土地的相關(guān)費(fèi)用是否可以進(jìn)入我公司土地增值稅的匯算？答：1、關(guān)于合作建房土地增值稅計(jì)算。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房。總建筑面積

6、為20000平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得面積16000平方米，糧食局4000平方米，房地產(chǎn)開發(fā)成本為8000萬。納稅人按規(guī)定分別進(jìn)行土地增值稅清算，應(yīng)按扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面積。單位建筑面積成本費(fèi)用：8000萬元+ 20000平方米=4000元。房地產(chǎn)開發(fā)面積和成本分?jǐn)偅悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)面積16000平方米，開發(fā)成本6400萬元(4000X 16000)。糧食局面積4000平方米，開發(fā)成本1600萬元 (4000元 X 4000)。2、關(guān)于合作建房扣除項(xiàng)目問題。土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則第六條

7、規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ( 國(guó)稅函 2010220號(hào) )第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。根據(jù)上述規(guī)定，糧食局為取得土地使用權(quán)所支付的契稅和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用可以作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。問：在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出 資，建

8、成后按比例分房。依據(jù)財(cái)政部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅 199548 號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但是，對(duì)分到房屋后土地增值稅如何征收的問題，沒有文件做相關(guān)的規(guī)定。針對(duì)上述情況，請(qǐng)問：（ 1）對(duì)于提供土地的一方，我公司內(nèi)部有兩種意見：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在整個(gè)過程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時(shí)，視同銷售部分土地，按換房屋的公允價(jià)值確認(rèn)轉(zhuǎn)讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計(jì)算土地增值稅；二是分得房屋再銷售時(shí)的土地增值稅，按轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物征收土地增值

9、稅。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在整個(gè)過程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷售時(shí)的土地增值稅，按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)收入，賬面的土地成本確認(rèn)成本。（ 2）對(duì)于提供資金一方，在整個(gè)過程中只繳納一道土地增值稅，就是分得房屋再銷售時(shí)，但對(duì)于再銷售時(shí)如何繳納土地增值稅又有兩種不同觀點(diǎn)（對(duì)收入的確認(rèn)沒有異議，只就成本有爭(zhēng)議） ：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該種合作方式的實(shí)質(zhì)是“以物易物”，在計(jì)算分得房屋再銷售的計(jì)稅本應(yīng)該按換出去房屋的公允價(jià)值確認(rèn)再加上分得房屋的建安成本確認(rèn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在計(jì)算分得房屋再銷售的計(jì)稅本為建設(shè)該合作項(xiàng)目發(fā)生的所有建安成本支出。依據(jù)為國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅

10、發(fā)200931 號(hào)）中的第三十一條的規(guī)定。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在成本確認(rèn)方面，各稅種確認(rèn)的原則應(yīng)該保持一致。請(qǐng)問上述兩個(gè)問題哪個(gè)觀點(diǎn)正確？答： 1 、對(duì)于出地方，合作建房自用暫免征收土地增值稅，是指以地?fù)Q房環(huán)節(jié)的土地增值稅，由于分房后銷售不再符合免稅條件，應(yīng)補(bǔ)繳以地?fù)Q房環(huán)節(jié)的增值稅同時(shí)申報(bào)繳納銷售房屋的土地增值稅，是兩道土地增值稅而非一道土地增值稅。2、對(duì)于出資方而言，是以房產(chǎn)抵償出地方的土地款項(xiàng)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以分出房屋的公允價(jià)作為取得土地使用權(quán)的價(jià)值，另外加上發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函 2010220 號(hào)）文件第

11、六條一款規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。力合作建房稅收政策及司法解釋、營(yíng)業(yè)稅（ 一 ） 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（ 之一） 的通知（國(guó)稅函發(fā)1995156 號(hào)）十七 , 問：對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？答：合作建房, 是指由一方（ 以下簡(jiǎn)稱甲方） 提供土地使用權(quán)

12、, 另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方 ） 提供資金 , 合作建房 . 合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的" 以物易物 ", 即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換. 具體的交換方式也有以下兩種：（一 ）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換, 雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán) . 在這一合作過程中, 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià), 換取部分房屋的所有權(quán) , 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià), 換取部分土地的使用權(quán), 發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為. 因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為. 對(duì)甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的

13、"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按"銷售不動(dòng)"稅目征稅 . 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算, 因此應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額. 如果合作建房的雙方（ 或任何一方） 將分得的房屋銷售出去, 則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為, 應(yīng)對(duì)其銷售收入再按 " 銷售不動(dòng)產(chǎn)" 稅目征收營(yíng)業(yè)稅.（二 ）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán). 例如 , 甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年, 乙方投資在該土地上建造建筑物并使用, 租賃期滿后, 乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方. 在這一經(jīng)營(yíng)過程中, 乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土

14、地使用權(quán), 甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物. 甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為, 對(duì)其按 "服務(wù)業(yè) - 租賃業(yè) "征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為, 對(duì)其按" 銷售不動(dòng)產(chǎn)" 稅目征營(yíng)業(yè)稅. 對(duì)雙方分別征稅時(shí), 其營(yíng)業(yè)額也按稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定.注：原實(shí)施 細(xì)則第十五條第十五條納 稅人提供 應(yīng) 稅 勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形 資產(chǎn) 或 銷 售不 動(dòng)產(chǎn) 價(jià)格明 顯 偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)有 權(quán) 按下列 順 序核定其 營(yíng)業(yè)額 ：（一）按 納 稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng) 稅 勞務(wù) 或者 銷 售的同 類 不 動(dòng)產(chǎn) 的平均價(jià)格核定。（二）按 納

15、稅人最近 時(shí) 期提供的同類應(yīng) 稅 勞務(wù) 或者 銷 售的同 類 不 動(dòng)產(chǎn) 的平均價(jià)格核定。（三）按下列公式核定計(jì) 稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本乂 1+成本利潤(rùn)率）+1 -營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù) 機(jī)關(guān)確定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股, 成立合營(yíng)企業(yè), 合作建房 . 對(duì)此種形式的合作建房, 則要視具體情況確定如何征稅.（ 一 ） 房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān), 利潤(rùn)共享的分配方式, 按照營(yíng)業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股, 參與接受投資方的利潤(rùn)分配, 共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為, 不征營(yíng)業(yè)稅 " 的規(guī)定 , 對(duì)甲

16、方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán), 視為投資入股, 對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅.（ 二 ） 房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤(rùn), 則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為, 而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為, 那么 , 對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按" 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)按全部房屋的銷售收入依 " 銷售不動(dòng)產(chǎn)" 稅目征收營(yíng)業(yè)稅.（ 三 ） 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋, 則此種經(jīng)營(yíng)行為, 也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅

17、所稱的以無形資產(chǎn)投資入股, 共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為. 因此 , 首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地, 按 " 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)" 征稅 , 其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定. 因此 , 對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋, 在分配給甲乙方后, 如果各自銷售 , 則再按 " 銷售不動(dòng)產(chǎn)" 征稅 .（ 二 ） 國(guó)稅函 2004241 號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)廣東省地方稅務(wù)局：你局關(guān)于廣州市金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“合作建房”征收營(yíng)業(yè)稅有關(guān)稅收政策問題的請(qǐng)示（粵地稅發(fā)2003357 號(hào)）收悉。現(xiàn)就國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國(guó)稅函發(fā)19

18、95156號(hào)，以下簡(jiǎn)稱 156 號(hào)文件）第十七條中“一方提供土地使用權(quán)”的具體含義明確如下：156號(hào)文件第十七條“合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金?！币?guī)定中的“一方提供土地使用權(quán)”，包括一方提供有關(guān)土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)土局核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、 建設(shè)用地通知書、 土地使用證，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享有的土地使用權(quán)益。（ 三 ） 穗地稅函 2006156 號(hào)關(guān)于印發(fā)稅收?qǐng)?zhí)法問題解答的通知（十九）稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人之間對(duì)合作建房的征稅目前存有較大爭(zhēng)議。比如合作建房中對(duì)一方出資、一方出紅線圖的合作形式，由于各方理解

19、不同，在征稅過程中存在很大難度，加收滯納金也有一定困難。答：關(guān)于有關(guān)合作建房征稅爭(zhēng)議的問題，國(guó)家稅務(wù)總局在2004年 2月下發(fā)了國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函 2004241 號(hào)）明確解釋：“一方提供土地使用權(quán)，包括一方提供土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)土局核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地通知書、 土地使用證，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享有的土地使用權(quán)益”。 2004年金安房地產(chǎn)公司因合作建房征稅問題與市局稽查局發(fā)生爭(zhēng)議，法院認(rèn)為金安房地產(chǎn)公司以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為，

20、因此該案最后裁決市局稽查局勝訴。（ 四 ） 國(guó)稅函 2005 第 1003號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)海南省地方稅務(wù)局：你局海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請(qǐng)示（瓊地稅發(fā)200557 號(hào)）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：鑒于該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知 （國(guó)稅發(fā) 1995156 號(hào)）第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。二、土地增值稅

21、（ 一 ） 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（ 財(cái)稅字 1995 第 048號(hào) ）1、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問題對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。2、關(guān)于合作建房的征免稅問題對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅稅。（ 二 ） 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621 號(hào)）對(duì)于以土地（ 房地

22、產(chǎn) ） 作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的, 凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的, 或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的, 均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（ 財(cái)稅字 1995048 號(hào) ） 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（ 三 ） 廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知 （穗地稅函2010170 號(hào)）十二、對(duì)于以下合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如何確認(rèn)有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目金額問題（一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓

23、部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）對(duì)于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地 產(chǎn)所有權(quán)的，按“ 187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對(duì)于出資方以轉(zhuǎn)讓部分 房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。（二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成 立合營(yíng)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤(rùn)的；3.按一定比例分配 房地產(chǎn)的。對(duì)于上述合營(yíng)企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)

24、 估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對(duì)于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)） 作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地 使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增 值稅。國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管 理有關(guān)問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房Iff開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì) 外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務(wù)、換 取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)

25、等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn) 移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和 順序確認(rèn)：1 .按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷 售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2 .由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定三、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定：第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確 定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按 下列規(guī)定進(jìn)行處理：1 .換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土 地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和

26、以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中 應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ，土地使用權(quán)的 取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。2 .換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交 易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的 相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本 還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的 企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確

27、認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià) 土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資 開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理:（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分 配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其 應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所 得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù) 處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理1 .企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)

28、目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一中報(bào)繳納 企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而 在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2 .投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn) 品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次 取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失0四、契稅財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)河南省財(cái)政廳 關(guān)于契稅有關(guān)政策問題

29、的請(qǐng)示 的批復(fù) （財(cái)稅200014 號(hào)）一、關(guān)于甲乙單位合作建房契稅納稅人和計(jì)稅依據(jù)的確定問題甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條 例的規(guī)定，對(duì)乙單位應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成 交價(jià)格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。五、最高人民法院關(guān)于合作建房的解釋（一）最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題 解答（法發(fā)19962號(hào)）五、關(guān)于以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問題18、享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂

30、 的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外， 還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的， 一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成， 又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變 更登記手續(xù)。22、名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理 0如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為 名而認(rèn)定合同無效。（二）最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題 的解釋法釋20055號(hào)規(guī)定：第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂

31、立的以提供出 讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為 基本內(nèi)容的協(xié)議。第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn), 只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 借款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 房屋租賃合同。一、合作建房的稅收優(yōu)惠政策財(cái)稅字 1995 048號(hào)文件第二條規(guī)定，對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建 房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。國(guó)家稅務(wù)總局營(yíng)業(yè)稅問題解答（一） （國(guó)稅函發(fā)1955 156號(hào)