房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識1 .房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權屬關系。2 .房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3 .房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。4 .地產(chǎn)開發(fā)是將“生地

2、”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。 生地：生地指的是已完成土地使用權批準手續(xù)（指征收），沒進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設用地條件的土地；),形成建設熟地：熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎設施建設(具備“幾通一平”用地條件可以直接用于建設的土地； 毛地：毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎設施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補償安置的土地； 凈地：凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎設施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權利單一的土地。一般而言，“生地”、“熟地”重點著眼于建設；而“毛地”、“凈地”更多著眼于出讓。至于區(qū)別可以比較基本概念體會。5 .房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土

3、地的使用權。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。6 .土地類型及使用年限 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；冏業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或其它用地50年；另外，加油站、加氣站用地為20年;土地使用年限屆滿后，該怎么辦?房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。一般住宅用地的土地使用時間為70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將

4、由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。7 .土地所有制現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；（宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。）只有國有土地才

5、能進行市場交易和開發(fā)。8 .三通一平是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。9 .土地使用權出讓的形式協(xié)議出讓招標出讓拍賣出讓行政劃撥使用權有權出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉化為國有土地后，才能轉讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。10 .房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，

6、從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易。11 .商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。（福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企業(yè)

7、職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）0）12 .期房是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。樓花：一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。13 .現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂

8、商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。14 .毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。15 .成品房是指對墻面、天花、門套、地板實行基本裝修，交房之后可以直接入住的房子。16 .房地產(chǎn)產(chǎn)權證是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。17 .“五證？”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可

9、證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標準。）建設工程規(guī)劃許可證：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設工程施工許可證（建設工程開工證）：是有關建設工程符合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證。商品房銷售（預售）許可證：是商品房進入市場的憑證。18 .“兩書”“一表”住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書竣工驗收備案表19 .商品房預售制度商品房預售制度是指開發(fā)商在建設中的房地產(chǎn)項目進行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售制度。只有取得了預售許可證才能銷售。20 .

10、商品房買賣合同是由省建設廳、省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當事人雙方基本信息、商品房基本狀況、價款及支付方式、商品房交付使用方式及條件、公共配套設施設備條款、面積差異的處理、產(chǎn)權登記的約定、違約責任等以及雙方約定其他事項。21 .房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。22 .銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式

11、稱為銀行按揭。23 .房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名。24 .契稅契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）契稅的最新規(guī)定對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，按1%勺稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，

12、面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%勺稅率征收契稅。購買非普通住房、二套以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)（商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等）,均按照4%勺稅率征稅。25 .公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納。開封公共維修基金的征收標準：訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預付款的性質(zhì)，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若發(fā)展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承

13、擔違約責任。27 .定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國有關法律法規(guī)的規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變注意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。28 .違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，

14、具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只有當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。29 .房屋結構房屋建筑結構是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別。建筑結構有六種類別：1）鋼結構：承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。如鋼鐵廠房、大型體育場等（鳥巢）。2）鋼、鋼筋混凝土結構：承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝土建造。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼制構架，一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造（橋梁）。3）鋼筋混凝土結構（框架剪力墻結構/框架結構）：承重的主要結構是用鋼筋混凝土建造，包括薄殼結構，大模板現(xiàn)澆結構及使用滑升模板等先進施工方法施工的鋼筋

15、混凝土建造的。4）磚混結構：以磚墻為承重墻5）磚木結構：承重的主要結構是用磚、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、磚墻、木柱建造。6）其他結構：凡不屬于上述結構的房屋建筑結構均歸入此類。30 .復式住宅復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。31 .躍層住宅通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生問，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復式在兩層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的

16、上、下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復式住宅的空間是兩種不同的類型。錯層是指一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間。33.閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。34 .開問、進深住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開問。在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。習慣上，我們把一個樓（或房間）的主要采光面稱為開間（或

17、面寬），與其垂直的稱為進深。35 .標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。36 .層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。37 .凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值38 .用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。39 .基底面積是指建筑物首層的建筑面積。（和建筑密度有關）40 .建筑面積建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和.也就是建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和.（建筑面積二套內(nèi)建筑面積+分攤的公用部位面積）總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共

18、建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。41 .公攤建筑面積公攤建筑面積，建筑學術語。即公用分攤建筑面積，指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。在日常使用中，一般也簡稱公攤面積或公攤。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。公攤范圍1）各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備問、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2）套（單元）與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一42 .套

19、內(nèi)建筑面積也稱實用面積，對應著使用率。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺面積43 .套內(nèi)使用面積在商品房銷售中簡稱為使用面積。是指建筑物各層平面布置中可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積總和，不包括墻體、柱子等結構面積。44 .套內(nèi)墻體面積商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。45 .商品房銷售面積商品房銷售面積也稱住宅面積或住宅建筑面積，是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積=套內(nèi)使用面積（包含陽臺面積）十套內(nèi)墻體面積+分攤公用建筑面實用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積與住宅面積（建筑面積）之比，大于使用率。即：實用率=套內(nèi)建筑面積/（套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十分攤的共有公用建筑面積）。47.使用率使用率是住宅套內(nèi)使用面積和住宅面積（建筑面積）的比。即使用率=套內(nèi)使用面積/（套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十分攤的共有公用建筑面積）。58.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。49建筑密度（覆蓋率）建筑